日本買樓的遊戲規則
除租金外，還有禮金，敷金，敷引可以設定，敷金是指按金，退租時要返還的，不過日本樓基本不帶電器，因此主要是防止潛逃而非損壞，禮金同敷引是不能收回的，禮金是入住時收的，敷引是退租時收的，理論上能給禮金的一般都是好客，因為初期出資多沒有一定底子是不行的，但別人不主動好難開口問人要，而給敷引的可以用來退租後用於維修，有合理理由開口，給敷引租客一般會租更久，依行規，關東地區文化是給禮金，而關西同九州地區是給敷引，筆者猜測,原因可能和供求有關，例如東京租樓，業主不憂租，租給你是人情，因此先送禮，而大阪空置樓多一些，可能業主更擔心租客住殘，於是形成這種文化
這些收費，在財技上各有用途，設定這些收費，租金數字減少，由於地產的管理費是按租金收費的，因此管理費能給少些，不打算賣時會有實益，而不設定這些收費，則可以改為加在基本租金上，租金上升，資本化後樓價就會上升，打算賣樓的人可在前一份租約用這形式，這招香港炒舖位的人最常用
站在地產的立場上，由於關乎管理費收入，他們必然不鼓勵設定雜費，不過最終還是由我們決定，因為我們是隔山買牛，如果能更早租出，聽他們的也未嘗不可
有很多投資陷阱就是這種手法令租金短時間高於市價，貴買之餘，退租後還要你另外給大筆清潔費，買入日本樓時請先和市值租金對比
一年內留在日本的時間少於一半，就會當成“非居住者”，會被抽“源泉所得稅”，稅率是20％，這稅率的優先度如同香港的強質金，錢到你戶口前就已被扣走，優先度為最為惡劣的稅種
每個人包括我們這些外國人，在日本的收入，頭38萬円是免稅的，即是說你每年收只幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比，195萬以內是5％，稅率並不高，因此只要報稅，你就可以叫日本政府把那果20％全部要回來
到底38萬是指淨收入還是營業額，暫時地產尚未有統一的說法，但是只要租金收入足夠地低，滿足低於38萬的要求，理論上是不用抽稅的，不過有些地產還會怕逃稅責任會上身而一律扣起20％以後再退，這是地產獨自的做法，有些會扣有些不扣
380000円折合3萬港元左右，如果買首都圈的樓即使一間租金也會超標，因此必須進行報稅，如交了源泉所得稅就不用補交了,但20％和我們實際要交的5%相差巨大，有必要報稅問日本政府要回來
而日本報稅，似乎不承認個人辨理，事實上我地亦無法親自辨理，因此非居住者必須委任“稅理事”代辨，而這個收費收當地人是1萬円，但收甚麼也不懂的外國人隨時貴5－10倍，無論你投資是1円還是1億，這吸血支出是固定而且走不掉的，巨額的收費幾乎打消筆者買日本樓的打算
如果買入一個港幣12萬的樓淨收10厘租，而報稅用了6千港元，這樣你的回報就只剩5厘，10厘即年收入12000港元，才十數萬日元不用交稅，源泉所得稅扣了30000円，報稅退回也會只會白損失手續費，如果買入的是港幣80萬的樓收7厘租,報稅依然係6千,回報是6.25厘,7厘即年收入11萬港元，七十多萬日元，源泉所得稅扣了150000円，而實際要交稅30000円以內，報稅給了手續費，卻有退稅回來，即是說，買入的規模不是很大就沒有肉食，買入規模很小就不要用自動扣源泉所得稅的地產
日本不同地方的收入可以在同一地一次過報稅，等於天津和珠海都有收入，於是就加起來一次過計的意思，中國不行但日本可以，本身已經買了一層有稅理士的，往後在那裡買都沒有影響，只要要求各地管理的地產公司，資料都發給稅理士就可以
日本有增值稅，即升值後賣出，5年內上繳30％賣樓利潤，5年後也要15％，不過除非你用上價值投資法，日本樓買了就跌，甚少會升值，增值稅除了在廿幾年前有效外，其實沒有太大意義
其他還有固定資產稅和都市計畫稅等，等於香港的差餉，稅率在2％之內，地產和稅理士會處理
地產收費及不良地產的問題
有些不良地產，特別是有中國人介入的，不一定會有稅理士提供，沒有報稅服務，於是就依法扣起20％作源泉所得稅，由於沒有報稅於是我們收不回來，也許有報稅，但地產不退給業主，由於業主相關知識不豐富又不主動問而被蒙在鼓裡
另外就是地產的管理費了，大多地產會有最低收費，例如5000円，那麼你買淨租金4萬的6厘細價樓，回報就少1／8，但買淨租金2萬的6厘細價樓，回報就少1／4，最低收費會損害買細價樓的選擇權，至於筆者用的就沒有最低收費
地產的管理費3－6％也有，一般是5％，有些不良地產，特別是有中國人介入的，它們本身不管理而是外判給日本的其他公司管理，當地收5％或以下而地產收6％甚至8％的情況時有發生，凡是外判的，判頭推卸責任也不足為奇，因此安全起見，應選用當地有店舖的地產及不要跨市買樓，例如筆者就是直接聯系日本公司的
最近有D賣廣告好猛的日本樓公司，巨額廣告費從何處來呢？狂賣廣告的經紀不是不好，只是適量以上的廣告就若干微妙
買樓的律師費同佣金佔樓價一成左右，基本上是公價
不過和港澳不同，日本放租的佣金除了是1-2個月外，還有續約費0.5-1個月，連和租客租約也要錢的，不要少看一個月兩個月，由於這是租金計而不是淨租金計，對回報影嚮是很大的，例如租4萬淨租2.5萬，1個月是4萬，己超過一個半月的淨租金，因此回報率是9厘的樓，扣除後也就不足8厘，如果是東京那類高租金的地區，例如租8萬淨租6.5萬，1個月是8萬，也超過一個月的淨租金，因此回報率是6厘的東京樓，扣除後為5厘多些，日本的禮金就是用來抵消佣金的，佣金影嚮的比例二線城市會高於首都圈，佣金的害處我想除了筆者之外應該沒有人會說
佣金高的原因相信是由於日本人甚少買賣樓宇，因此租佣差不多是地產唯一的財源
最後是匯款收費，銀行的收費由1500－6000円不等，不良地產可能低價匯出又直接要上限的匯款費賺差額，實際收費無從考究，如果想減少匯款費用，最直接就是減少匯款次數，例如半年一匯或一年一匯，不過也有些地產香港有分店，能免費匯款
地產最不良的地方是推銷垃圾盤，例如之前提到租值有問題的樓高價賣給你，或推介租約快到期而又沒有條件加租的樓，還有其他也許不是不良，有些日本人買沒問題但外國人或投資者買會有問題的盤，地產很多時會不自覺推介給你，這主要包括：新樓，半新樓，戶數少的樓，面積大的樓，租約太平的樓，這些地產不會關，由於日本樓易入難出，我們必須仔細地自行篩選
日本樓固定支出
日本樓的固定支出當中包括樓宇管理費和維修基金，例如說日本地產說的16平方米可能相當於香港地產說的250呎實用，如管理費5000，每呎管理費20共，以日本的人力成本和香港相比，看來收費標準和香港差不了太多，至於維修基金，其實只要把翠湖花園的維修費折成每月支付作比較，就覺得每月三數千的收費實在便宜得不成體統了
要降低收費有幾種方法，例如設置入大餅洗衣機，汽水機，電話亭，收費停車場等，收益會計入維修基金增加儲備，沒電梯的樓維修基金可以大幅下降，保安不是全日駐守就可以降低一些管理費
而我們可用做到的只有選樓，要設置入大餅洗衣機，汽水機，電話亭，需要乎合經濟效益，住戶必須夠多，而且要有足夠的設置空間，要設置收費停車場地盤面積不是大就是要高層樓宇，讓保安開支減少不是減工時就是讓更多住戶攤分，除沒電梯外，所有方法都指向一點：大型屋苑
日本麥當奴臨時工的時薪大約900，保安人工和老m一樣的話，24小時萬全的保安最少要2.2萬，30日要65萬，如半夜宵禁鎖門只做16小時，也需43萬，假設一房戶收5000管理費，萬全的保安需130戶，不錯的保安要86戶
實際上很少人聽說美孚或第一城需要住戶另外夾錢維修，天價維修的多是單棟，道理很簡單，假設養早晚兩個保安需要40萬薪資，40戶的話每戶要湊1萬，而100戶的話每戶只需4000，假設維修電梯要100萬，40戶共用一部電梯每戶要湊2.5萬，而100戶的共用兩部電梯每戶只需湊2萬，假設利用大堂空間，40戶的地盤只能設置管理處，而100戶的地盤不但能設置所有生財工具，甚至還有地方設置會所
40戶和100戶如每戶每月湊錢5000時，前者一年240萬，10年2400萬，後者600萬，10年6000萬，保安薪資和維修電梯的費用並不會因樓宇大小而有明顯的相差，240萬請足夠的保安和清潔大嬸有點困難，而600萬就無問題，同樣地2400萬不一定夠支付10年一度的大修，而6000萬就無問題，不怕出現加費及臨時湊錢的情況，我可不想突然要夾100萬時喊破喉嚨沒有人會來救我
沒電梯的矮樓可遇不可求，但大型樓宇比較常見，只要鎖定非大規模屋苑不買就能把固定支出降至最低
任何能降低固定支出而增加淨利的方式，最終都會順便在樓價上反映出來
福岡選樓價值投資篇，附送老實商人財技篇
想一想港澳的老實商人們，真想寫首歌歌頌他們，比黃昏更加昏暗，比鮮血更加鮮紅這樣的，既然這裡的投資環境不太親切，於是海外的東西還是值得考慮的，特別係想樓想到成精的香港人，買外地樓一路向西比較好，當地炒樓文化比較易適應，而且會英文，東進的話，不但語言不通，地產文化不同，還不如說完全和香港相反，真係想買的話一定要放棄原來的思考方式
這是3年前寫書時的資料，現家其實都差不多所以沿用了，只是低水的加租回到這水平而已，可以認為全部平均加一兩千就是了
福岡的公寓的行情大致是這樣，14平方的套房會低於平均值，比如博多1房租時值4萬7，它可能現在只租3萬，同樣是一房，但22平方的話，租4萬5應該不成問題，以筆者天神買的17平方為例，2013年剛買時只租3萬5，因此能夠加租的機會率相當大，實際上完約後的確是向新租客加了租，又比如,同樣價錢同樣租金，早前在舊文有過的一房例子中(己死圖)，25平方的香椎比16平方的藥院更有潛在價值，因為前者有得加，後者不得加，因此結論是面積可大得大
由於筆者買的是福岡樓，於是用那樓所在的天神區作說明，福岡的城市化較高，相信其他大城市的人的生活習性也會比較相近，多少應該有參考價值，不過具體細節最好自己上網查証
天神行情
以面積方面，天神區的租客，主要會找18－38平方之間的屋，需求最大，據筆者所知，除了博多區的某74年酒店改建的住宅外，福岡基本沒有太多15平方以下的水泥屋
筆者買的是17平方，市價4萬左右，不會有太大偏差，16－20平方的屋，最好同最壞相差的租值1萬以內，即是說狗竇底價是4萬左右，類似香港劏房的情況
23－38平方的部分開始有差異化，最差同最好可以相差3萬，即是這部分開始租客的議價能力提高，他們會嫌三嫌四，不過到最後也會租，如果買入最下賤的屋，改造成最好的屋，提升的租值可以增加樓的賣價達幾百萬，不過住日本當地的話才能用到這招
38平方以上，樓的價值就不是你所能控制的了
如果買入近租值上限，但面積不算大的樓時，你很可能會陷入投資陷阱而買入高市價的樓，續租時減租，管理費又加，不減價又賣唔出，萬劫不復
偏好設備
住天神的日本人關心的設備最主要的是：
露台93.3％
木地板92.7％
浴缸同馬桶分開91.1％
洗衣機86％
電梯78.2％
大廈智能鐵閘76.3％
冷暖氣72.5％
電視接收63.6％
鑊形天線57.9％
廚房56.8％
如果你想買的不是保底的狗竇，而是有條件加租的上等樓，選樓時就需要乎合一些基本條件，當中洗衣房，智能鐵閘和天線等只要買大型樓宇就可以自然解決，馬桶和廚房則需要23平方米以上的樓才有機會解決，木地板就必須退租時支付裝修費，pvc膠板充數也要
要求是很多，但還有一點，“即時入住79.6%”，口裡說不，身體很誠實，八成人是趕住搬的
逆向的部分，有2成人不介意行樓梯或住地下，“1樓7.7%”看似低比例，但那是故意加入的，假設一棟樓有5層40戶，每層8戶，地下單位佔總體的20％，樓層更高的樓地下單位佔比更低，有7.7％的人指定要地下，即有接近一半的單位有人要定的，比例原來很高，要1樓的估計是不良於行或有地震恐懼，因此選地下單位近醫院就無敵了
另外一樓還有一樣天大的好處，以後再講
買樓時多留意下層樓乎合那些條件，如果沒有賣點點，就不太具備底價以上的租值
這只是天神區的數字，其他地方肯定不一樣，但原理不會差太遠
(此網站在這3年間改了版，這圖還是舊版，之後為了省功夫不少圖也是沿用舊版)
這樓宇有保安駐守，這個由於有91戶，因此支出分擔比較少，管理處每個收入45萬円，可以做多好多東西，而且加價的機會較低，維修基金10年會有3300萬円
由於日本有單車，車站及工作地點距離遠些小也不成問題，但近市區的還是需要的
要選大路旁，至少出入不要有大多暗位，如果太多假面紳士和好球猛男埋伏就沒有女士會租的
如果選的城市是東京這些地震黑點，買樓不要買高層，因為會好搖，走難亦走不及，而且不要買82年前防震力較差的樓，如果是福岡這些低風險地區，選高層同舊樓都沒大問題
想知大廈的入住率，去到現場看信箱就會知，因此多數空屋的信箱會封貼紙，網上面沒有信箱看就睇單車場的相，看泊了多少車
只要善用google街景，目標的周邊情況多少也能明白
有道說狡兔三窟，由我們想買到去日本看房，之間會有很長的一段時間差，目標樓很易在期間被人買走而白行一趟，所以事前先選定最少3個目標，到時只要剩下一個未賣就算成功了
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