2013年3月27日 星期三

關於收租樓裝修

有用的部分:
批灰--看起來更整潔,成本幾千,可增加租值
油油--求其白色駱駝水性漆就可以,自己搞成本500,一日OK,叫人油要幾千,天花同2米以上高度部分的牆求其油就可以,正常人視力分唔出,2米以下部分就油好少少,油天花的可以仲開稀少少,可大幅增加租值
舖地磚--因為耐用,成本亦相對最平,最好用鞋鞋地嘅木紋磚,花左都冇人知,可大幅增加租值,成本應該3萬以內
隔音--改善隔音可以提高續租率,但香港樓反正牆薄天花薄,整左都冇用,可以無視,自住的話,係天花加層發泡膠可能有唔錯的效果
防水--可以減少租客CALL業主的密度,一定要整
明喉--會減租值,但可減少租客CALL業主的密度,要解除減租值副作用,可以將水喉集中,用亞加力之類,櫃之類,假天花之類遮左佢
磁磚膠--一般師傅會用水泥貼磁磚,磁磚會有好厚的水泥,你要指定改用磁磚膠,成本貴不少,但可以多幾呎實用空間,呎價圍返條數
廁所--盡可能整好D,非常影響觀感
電制--夠用就好
假天花--樓上漏水就一定要整,冇就一定唔好整
電視--大平面電視(二手)可增加賣點,因為市面租盤多是用大牛龜,用LED投影機代替也可以,不過就非主流

冇用的部分:
地腳線--本來地腳線是木地板先會用的,舖磚就不用了,可以慳幾千同1日工期,不會提高租值
天花線--不會提高租值,唔用並不會影響觀感,可慳幾千
燈槽--可增加少少租值,但成本高,工期長,並不化算,而且非常不環保,如果用來收藏明喉就另計
燈--最平的吸頂燈就可以,廚廁用螺頭7W的白光LED就得,貴貨也不會提高租值,用LED純粹為左環保
吊櫃--租客一般唔會即使想起佢,住開先會發覺有用,但到時佢都想好其他收雜物的方法,可以唔整,可以慳成萬蚊同幾日工期
灶台--用最平的石面,甚至不鏽鋼面,冇人會留意,廚房多用不鏽鋼裝修可大幅減少工期同成本
爐具--用電爐,可大幅減少油煙,亦更安全,保証幾年後都仲新淨
鎖--除大門外,其他求其
木門--太多裝飾冇用,可以用平價貨,上貼牆紙,改用玻璃門可能更平,但不能防火
門框--可以唔整就唔整,主要是木工非常浪費工期,可減則減
冷氣--有種野叫移動空調,都幾貴,但勝在唔駛師傅,而且賣樓時可以打包帶走
牆紙--唔係冇用,但效果同油油差不多,返新時之前是油油的話可以再油或就咁貼牆紙,但是牆紙的話再油油同再貼就麻煩好多
裝飾--冇必要,有缺憾要遮的話,平平地將蓆或者花布貼在牆上就可以,再大面積都遮到,邊位的話就買些包漆鐵絲網,卷D假植物遮下

2013年3月24日 星期日

中海化學3983

保薦人瑞銀同大通,上市成5年乜痰都化曬,稅率亦在正常範圍
                        07        08         09          10        11       
固定資產        55        71         74          89        93
存貨                  4           8           8           10        14
折舊                  6           7           7             7          8
-------------------------------------------------------------------------
比例                 7%     11%     11%       11%     11%
存貨管理沒有惡化,折舊率平穩,常規折舊率高達1成,說明器材很高損耗,要經常更換,會佔用不少的資金,其折舊應不具隱藏盈利的功能

                         07        08         09          10        11       
營業額             43        68         58           69        98
純利                 14        16         10           12        20
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純利率            32%    24%    17%         17%    20%
唔理佢用乜理由解釋,佢在06年上市,因此比起近06年的業績,味皇更願意相信近年的業績(其實係07年有免稅)
同上面存貨管理結合,說明佢D貨有供求,即使行業整體似乎供求失衡,根據佢的說法似乎是佢來貨成本全行最低,出貨價錢可以平,人地優先同佢買

                        07        08         09          10        11       
固定資產        55        71         74          89        93
純利                14        16         10          12        20
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投資效率        25%     22%     13%      13%     21%
現金流             19        25         20          22        34
派息                   1          7           5             5          6
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保留盈利        18         18         15          17       28       
折舊                  6           7           7             7          8
可用現金流    12         11          8           10        20
現金流-折舊只有07年小於純利,果然07年盈利有水份
假設佢的折舊全數用於保養,那可動用的盈利每年有10億左右,如按15%投資效率推算,每年的保留盈利可增加1.5億純利,而11年有20億,即合理運用的話下年可以多3億純利,佢現金儲備24億左右,減存貨14億,可調動資金10億,可作投資金額不算多,只能一次性成長1.5億,因此主要增長來源如唔貸款的話只能來自保留盈利,1.5-3億的增長,對佢來說不過是增長一成多少少左右,以數字來看中海化學天生只能是中增長股

不過周期性來M也是有的,今期中期業績至6月30日,而7月10佢就有主要公廠投產,可帶來每年14億營業額,半年就係7億,下年夏天又有一間主要公廠,規模都係咁上下,當純利率17%的話都有數得計

以每股盈利0.53計,PE13=6.9,以每股盈利0.61計,PE12=7.3
以淨值3.24計,PB1.5=4.9,平均合理值5.9-6.1左右,大約3厘倒,成功率應該不錯,但水位不是太高,早前成個月股價一直5.7已經頗為硬膠,基金股估值高D掛

2013年3月21日 星期四

換出葉氏

股市大跌,而408莫明其妙的逆市急升,相同時大跌的其地,味皇決定換馬(也許明天又換回來)
以7.75沽清408,換入4.94的中海化學16000股

增持龍翔

早前因為比換樓交的訂金同收的尾數有段時間差,近兩個月資金緊缺,不但冇錢買股之餘,仲要抽資,現家尾數到手,水頭充足,今日一口氣以0.94增持50000股龍翔,一步到位,之後應該不增持了,由於味皇判斷龍翔由於知名度的影響,股價上極大機會長期跑不贏其他換馬目標,難以構成換馬的動機,因此將會長期持有,我意思是指佢的孳息率不太可能跌到4厘以下,事實上龍翔業務的特殊性的關係,市面並沒有甚麼像樣的代替品,遲下味皇會去提取實股,可能會成為澳門唯一的實貨股東

同樓增值的技倆

由於圖片上傳有晤題,因此只能齋吹
同樓增值前,先要睇有冇得整,選樓時就要諗定,齋吹比較抽象,下面只能盡量講清楚少少,睇完有冇得整後就要評估效益
例如有層東華兩房殘裝,賣320萬,殘裝租5500,回報不足2厘1,如果用12萬豪裝舖地磚油牆整廚廁,租升至6800,投放的12萬回報13厘,如簡單用1萬蚊油下清潔下,租升至6000,果1萬的回報率6分,反過來說上面額外整多的11萬回報率是8.8厘,如果用50萬底蘊裝,租到7500,,多投入的38萬回報率只有2.2厘,因此比少少錢裝修是值得的,但太多就硬膠....話說回來,沒有可大幅加租的大環境下,以2.1厘買東華實在愚昧(文中的東華,香港樓可用溢出代替)
例如同上的殘一房,賣250萬租4000,可以改兩房或返新,每樣可加500,成本8萬以下,回報率有分半,但一房本質就是一房,改得再好整得再靚,都租貴唔過兩房,因此更以上的投放就免
同上的一房,如果本身唔算殘,租到4300,投入比一兩萬蚊化妝回報率不低,但加埋工期時間同租客住殘的話,為200的投資並不必要
如果不是租出,而是賣出考慮的話,用上面兩房為例,殘裝賣320,12萬豪裝賣330,但50萬裝一定賣不到370,裝修對樓價影響力相對較少,佢影響的是賣樓速度,如不是打算長期收租,投資裝修不一定能收回全部成本,僅僅化妝的程度效益就最大

同樓增值,無非就係提高質量同提高使用率兩種:
提高質量--提高採光,提高通風,隔音,美化牆身等
提高使用率--加房,改間隔,增加儲物空間
對於提高質量的方案,在選樓時要避免低層,樓望樓等,上月味皇險簽係系列中,睇左美副將近30年極殘中層唐中座,空氣算流通,但光線不足,三尖八角,要改善的話,要全拆大裝,可以改善採光,因為唔算太低都叫有太陽,將窗加大就可以,三尖八角可以用櫃遮
另睇左司打口的一間唐樓,有裝四正,佢低層後座,因此無光有臭味,這是死症冇得救,要改善的話可以用負負得正的方案,反正冇光,索性改裝為地下室風格(牆紙),完全成為地鼠租得仲好,臭就...地鼠都係臭的,不用介意
26年樓C,極殘激低層,廳全無光線,因此除全拆大修外,仲拆除部分房牆體,換成玻璃牆以透光線,裝隔音玻璃窗
對於提高使用率的方案,在選樓時要睇間隔,睇可唔可以間房,甚至開邊,同樣上月味皇險簽係系列中,果間美副將近30年極殘,雖三尖八角,不能間兩房,但兩邊有窗,因此可以極端的劏開成兩間150呎的套房,起碼租6000,潜力屋130萬咋...(當時味皇落訂後向老母提出AB改造方案,A方案開放式大改租4500,B租6000,而這是B方案...後來比人截胡)
樓C本身是兩房,但面積極細,因此縮小廚房面積并入廳中,因為廚房同廚所的面積對租值樓價影響不大,因此可縮則縮
自住樓兩房,黑廁在大門同其中一房之間,打算縮小廁所,開闢一條通道直達大門,房內另建一廁,成為獨立套房,可作將來分租之用(C馬超之心,爆房皆知)
工友平民大廈,400呎大頭想間3房,味皇建議佢兩房之間的牆拆一半,品字型做個閣樓,用衣櫃支撐,就可多住一人,將貨就價
方法各式各樣,總之第一要點在選樓,次要要點係限制預算的前提下功效最大化

2013年3月19日 星期二

財務自由達成

賣舊樓B筆錢終於收到了,如果味皇用佢還債,再將手上的股票全部換成REIT,咁被動收入己經夠養冚家了(冇大病的話),早兩年訂260萬的標準早已達成,財務自由只是味皇一念之間
一步踏出火坑,第二步又踩返落泥潭,由於味皇買左新樓B,因此財務自由又要延後兩年,SSD完左之後,如無意外味皇就可以遞辭職信了
寫過第一個50萬,跟住寫第一個200萬,下次寫第一個X00萬,不過起碼等多2年先寫到,如果樓價再爆升話唔定可以提早,但樓價再爆升味皇可不會高興,即使個人財產增加,但社會整體的生活質量下降的話反而不利自己將來過日子,澳門樓市己有泡沫,特別車位的泡沫已經可比神華101,如買澳門樓要特別注意
持股方面,元旦到現家+9%左右,之前最高12%,呢兩日跌番

2013年3月12日 星期二

A股

你係唔係無限金錢先?至少我唔係,齋買港股已經夠搾乾,A股我唔熟,味皇在港股總結出來的反老千經驗,至少不能直接套用在A股上,因此冇必要舍易取難
在大陸股人眼中,我地係南水(魚)北調,大鄉里出城,是政府向大陸提供的補血包,如果就咁直接買A股,認真你就輸了,其實我地買A股的優勢在身份上而不是資訊上,我地可以買A同H,大陸人只能買A,自由度上面我地佔有先天的優勢,除了體現在走難上,更主要的可以套戥,例如珍珍薯圈的價錢,細包裝平過1毫子1克,大包裝反而貴過1毫子1克,因此可以買幾包細包拆開入返落大包度,咁就算賺左,時興隆的魷魚波都係咁,細包平過大包,按市場表現計可能有佢道理,但以食用價值來說明顯存在定價錯誤,所以兩地同一隻股價格不同,能兩邊買同單邊買高下立見
連港股都買唔曬,A股的其他股,我們冇必要和一趟混水,如果蝗之財寶由我方提供的就話就蝕水,所以專注奪戥就好了,無論留在香港還是走進大陸,都是要自我限制
從A股上得益,可以有兩過途徑,一是原來的港股在大陸發A股,取得大量唔駛本的水魚資金,H股每股淨值上升,公司可以獲得一次投資增長的資本,例如未來有可能的文軒美蘭,二是A股比H股平,賣1000股H股買返1100股A股,個人持有的淨值上升,如他日AH反轉又可以換回來,例如平保海螺
但是買股的大前提還是要看是否好股好價,唔係有A股的加成就萬能的,就算A+H都好多搵老襯,例如熊貓北人呢D兩邊都唔好買,好似神華海螺呢D先得

2013年3月9日 星期六

息本位

A股可以買,你會唔會買?
轉講下題外話,味皇以165萬沽出樓B,再用返165萬換入另一間唐樓,使費起碼10萬,而且按息有損失,對比下兩者的差別:
                    舊樓B             新樓B
樓齡             <20                 奔3
實用面積     300                 330
間隔             一房              二房
位置           商業中心      荒山野嶺
按息            2.25                2.75
基本上除左面積同間隔外,舊完爆新,味皇換樓的理由除左借錢外,主要體現在租值上,澳門地方細,乜地方都可以行路到,因此位置差對租金的減損幅度不會過大,對於一房來說,無論幾大定幾細,基本租金在4-5000左右,而兩房就4500-7000都有,以租值4500計,3厘180萬,5500計,3厘220萬,因此舊樓B的潛力己用盡,而新樓B則還有提高的可能,味皇將舊樓B標以上限價,最終以3厘換出,換入預期有3.6厘的新樓B,而且認為佢升上4.3厘的機率會大於前者上3.6厘,總體來會利大於敝
如果比著你,"換大果少少,白蝕手續費,山卡啦咁遠,仲舊過原先層,息又高D",明面上就如字面所述,味皇不認為一般人會理解當中包含的義意,更不用說做類此的事
以上例子是用租金來作為分析的根本,若以此為據,舊樓B重售也不一定賣到現在的價錢,而新樓B我可立即以200萬轉售亦有機會有人承接
講返正題,A股可以買,你會唔會買?
或者轉一個萬能KEY講法,如果買A股冇得升,但多D息,買H股有得升,但低D息,二選一,A定H?
個個一提A股就即刻想起老千,唔通香港D高等華人就少老千?雖則一般人都係唔升就當老千,升就當神仙...A同H同時有上市的公司很多,至少銀行H股好多人都有買,既然買太古A定太古B那麼容易決定,那麼同一隻股A定H就咁難決定呢?

2013年3月8日 星期五

拋售爪哇

以5.3拋售全部爪哇,1.38換入70000股錦江,剩少少餘額0.67買左奧普
根據讀者所說,爪哇要補地價的金額可能超過40億,對連市值40億都冇的爪哇,味皇YY了各種兇殘的集資方式,為免踩蕉皮,味皇使出有情破顏拳打倒上星期的我,白扣幾千滴血

2013年3月6日 星期三

你可以儲幾多錢

假設人工15000,扣除支出剩3000蚊,可儲蓄的金額就是3000蚊,如果可以戒煙,可以剩多一千幾百蚊,飲少杯咖啡睇少陣法蘭西片做下等人,又可慳幾百蚊,電話呀上網呀用CHEAP PLAN,又可以慳幾十百零蚊,唔供保險可以慳多一千幾百蚊,搵萬能膠塞左支炮佢,打少陣飛機返屋企寄生又慳幾千等等,一千幾百蚊貌似唔多,但以3000蚊計,多300蚊已經一成,1000蚊就3成,而且積少成多,萬一老闆皇恩浩蕩加人工到20000蚊,只要自己能堅持15000蚊的生活水平,就可以儲多五千,對平時過開窮撚生活的人咁做自然冇問題,但對未畢業就已經用IPHONE的人,要佢地自甘墮落實在難過登天,嘛,窮撚向的BLOG可以唔睇
反正作賤自己需要理由,沒有目的去自殘傻仔都未必會做,鹹魚不需要儲蓄方案,橫掂推銷保險方案的人口販子會自動找上門
當一年儲5萬,兩年儲10萬,假設目標係買樓,首期要50萬,需要10年即係起碼要三十幾歲,使用火燎神(只限成功版本),老闆的鼻屎,成功需父幹,合體技等技能卡,先可以加速不等的時間,食自已的要自覺忍到中年
假設淨租金4厘,利息3厘,供25年,100萬借五成
年租40000,利息15000,年供28500,可儲到25000,正現金流11500,由之前一年儲5萬升至7.5萬,增幅50%
由於現金流為正數,生活立即改善,有本事可以再添食,如果樓價跌一半,最多白養20年,賺左20年的生活改善同後尾5年
第一桶金艱辛,但第二桶金的難度卻低一半,所以悟空冒著犯眾憎都喊:"地球的各位!把現金都分給我,舉手就可以了"
但假設淨租金2.5厘,利息3厘,供20年,100萬借五成
年租25000,利息15000,年供33300,可儲到10000,負現金流8300,由之前一年儲5萬升至6萬,增幅20%
由於現金流為負數,每年剩下可使用的資金41700,結果而言,錢係賺到了,但生活反而更為艱辛,越買越慘情,如果樓價跌一半,最要養50年,下半世賣屎忽都唔掂
所以基本上現在的澳門此路不通
假設淨租金4厘,利息7厘,供35年,100萬借五成,及租金3厘,利息3厘,供30年,及租金2厘,利息6厘,供15年
年租40000,利息35000,年供38400,可儲到5000,正現金流1600,由之前一年儲5萬升至5.2萬,增幅3%
年租30000,利息15000,年供25300,可儲到15000,正現金流4700,由之前一年儲5萬升至5.5萬,增幅10%
年租20000,利息30000,年供50600,可儲到5000,負現金流30600,由之前一年儲5萬升至5.5萬,增幅10%
這是模擬N年後加息同樓價亂升多三四成的情況,最後的是大陸樓,風險同回報皆不成比例
如果此路不通,可改用其他方案,假設淨租金3.5厘同股息8厘
50萬本,前者股息17500,由儲5萬升至6.75萬,增幅35%
50萬本,後者股息40000,由儲5萬升至9萬,增幅80%
前者是公用股同ibond,本金風險不算大,又可以儲到錢
後者是過去式,但至少係真實存在,而且有部分非常安全,假設股價由50萬跌到1蚊,只要派息不減,白養12年半就可以,不影響生活,賺左以後的日子,萬一佢唔怕跌,多4萬收入已可以容許過咖啡同睇片的生活了
感覺除左97-98年,合用的儲錢方案都存在,要遊行更應該係果時遊行而唔係現家?
為什麼那麼長毛高收入又唔剩錢?儲錢方案唔入法眼也,又或許是選擇性失明

2013年3月1日 星期五

爪哇251

從前有個正義的水喉佬,佢生活好低調,但有個好鍾意出風頭的大佬,水喉佬只係掩飾,佢地真正的身份是站在磨菇頂點的男人,為左救出磨菇公主,千辛萬苦打敗了老龜公魔王後,前往公主閨房,發現佢大佬正在同磨菇公主研究活塞運動,大佬同佢講:"鬼叫你戴帽戴綠色"
佔有別人成熟的果實乃人生一大快事....乎?今次從永利的賺錢乃是味皇向hiking偷桃的成果,話時話,味皇胯下周圍為什麼咁多觸手蠢蠢欲動呢?
爪哇也是一樣,有人研究開,味皇覺得有道理,於是使出飛龍探雲手,爪哇一下偷得疑是傀儡蟲的物體
市值35億,現金流4億來自收租所得,1億利息支出,派息8500萬,唔算姑寒,負現金10億,財政不算好,如果每年只能保留2億盈利,債務可以維持,但有排都還唔完,倒是有百億固定資產,折讓大,齋睇呢度,2/35=6%,每年資產成長6%,2-4億PE10計,市值20-40億即每股3-6蚊,淨值15蚊私有化或者拆骨會好值錢,但佢冇果D誘因
不過呢幾年開始有戲,火炭惠康倉轉用途,工業用轉商住,對面御龍山賣幾錢佢就可以賣幾錢,澳門經屋賣1100蚊一呎可以回本,75%實用率計,建築成本1100蚊若是指實用面積,建築面積的建築成本為825蚊一呎,如建築成本1100蚊若是指建築面積,就1100蚊呎
香港+X哥講建築成本4000蚊呎,實用率60%,如是指實用面積,建築面積的建築成本為2400蚊一呎,如建築成本4000蚊若是指建築面積...我唔信佢唔會公關技巧,同澳門的比較下,2400蚊應比較接近真實,另外管理費2.5蚊一呎的話,按成本計,毛利率高達12.5厘,用4000蚊計都7.5厘,仲膠花丫拿
100萬呎的建設成本起碼24億,公司需賣資產調錢,借24億5厘的話一年要1.2億,現金流緊未必借到,2015年落成前都會非常缺水,派息一定低甚至會冇,由於大股東現佔6成股權,大股東可以批股(低價)侵吞最多15%股份,由於現價批股的話注入5億,未能滿足資金缺口,因此或會改為發換股債,預佢攤薄一兩成啦
100萬呎的樓面如以7000蚊呎樓花賣出,減去24億成本,可套回46億,比市值還多,攤薄左都仲有1倍水位,如樓花在2014年開賣,捱年零左右,亦算有個限期