日本買樓攻略改(2)

現在對比一下日本某些城市之間的差別

東京的中央區同鳥取市對比:  

中央區大半人是租樓的,說明外來人口偏多,而鳥取大半人有自住物業,因此收租利用價值偏低

中央區以勞動人口居多,鳥取就很多老人,代表中央區能吸引外來人來打工,令人口密度增加,提升租值,而且年青人啪啪啪就能產生人口,老人啪啪啪然而沒有甚麼卵用

吸引到外來人來打工,就代表這一區的人有收入,收入高消費就高,相對窮老的原居民就會比有錢的外來人排除變成小眾,區域發展得娛樂化商業化,便利性提高,生活質量變差,簡單講就是變成搵錢同消費的地方而非生活的地方

這種這業化高的地方,奴工以勞動為主要目的,單身漢居多,只要求近公司,因此一房單位好租,如果有人有同居打算而要大屋,也不會即時要大屋,租大屋的只會是外來調職過來,全家逼住租屋的情況,買樓收租就不要買很大的樓了

簡而言之,人口增長的地方,就年青勞動人口人多,反過來也可得知,人口結構年青人比例多的地方,人口會增加(學園城市不在此列),因此知到隨便一項數據,就能推測這個城市有沒有前途

由於日本是整體人口減少的,因此情況就是某些城市把另一些城市的人口吸乾,一方變更加似蜂巢,另一方就變死城,因此,找出蜂巢在那裡,收取蜂蜜(然後供自己住死城?)

其實死城的居住性才最高,空氣好物價低地方大還算便利,就是不能搵錢而已

收租的話當然找些超過一半,甚至7成人租屋的地方

以下是一些象鳥取而港台人又比較熟悉城市當中的投資反面例子:

數據都來自HOMES, http://www.homes.co.jp/ ,60蚊紀念品有使用教程

換馬天津港

日本城今日升到1.44,味皇就全賣了換成天津港,3個月賺左45%算係味皇的最高紀錄了,在1.44價位上,日本城息率估計在4.8%左右,作為本地避險用股,呢個價位上新意網同CTM都比佢好,而天津港今年又要面對匯損,又要交股息稅,息率及唔上現在的日本城,但因為上年天津爆炸停業左一輪,今年動力全開可能有D業績反彈,係差在抵唔抵銷到貶值咁解,味皇用1.18買入36000股

另一方面,味皇收到日本樓的租金,用左黎買啱啱供完股的小南國,0.405買左70000股,低個供股價,投機用,通過今次供股,管理層的控制權應該由35%升到55%上下,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/199171

*Ps:原來日本城出左業績,冇留意到,派10.6仙,而原來味皇估派7仙的

避險風情

最近個市又回升2000點,但同呢個無關,市未升之前好多收息股都已經升到相當高的水平,例如5厘的REIT,4厘的8008,3厘的港口咁,味皇打算作為奧普私有化的替代品太古B都由唔夠15升到16個幾,整體而言收息系列現家冇乜吸引力,味皇買股生涯之中已經經歷過3次以上收息股暴升一段時間(後打回原形)的情況,會否又黎多一次就不得而知,由於係版塊整體浮上,同類間換馬的機會較少

公認的收息股同隱世收息股之間差距還是很大的,找一些漏網之魚亦未嘗不可,而且就到業績期,熱錢多的時候反應較大

另外人民幣比年初又跌,好多股又有損失,人民幣貶值,唔同一般西人的購買力下降,對華人的尿性,貨幣貶值不是購買的數量下降,而是購買的質量下降,偷工減料是也,華人的門面精神世界一流,點都會令外觀靚,但內籠就得過且過(例如裝修咁),咁會點呢?偷工減料的產品,例如菜式,會係市場上更有競爭力,人人都咁做,變成新常態,廚師技術要求下降,廚師每日得到的煮食EXP下降,相反地每日得到的財務EXP上升,最終體現出黎的係飯越來越細碗,菜越來越幼,廚師刀工越來越厲害,而呢個現象是不可逆的,好食夾大件的會比其他人夾死,最終變成劣食當三餐,總之華人老闆無論如何用幾多腦汁一定唔輕易加人工,只要下等人每月剩的錢比之前少就會變成咁,加租唔加人工,加管理費唔加人工都係咁上下,大陸現家走向呢個進程,香港?已經過左

講返股票,呢度稍為提一提現家有乜少有現象:

太古A同太古B差價極大

新意網貴過CTM

港通貴過長建

大陸REIT同本地REIT息率差距較大

偉易達變了低息股

財務公司有錢買好長的廣告,但股價反而下跌

日本買樓攻略更新版

味皇從來不否認自己廢,現家退左休更加係又閒又廢,相信好多人口中的理想係搵到錢之後就混食等死,但付之實行的應該不多,現家味皇算係患左"後退休目標喪失症候群"

於是就索性寫返之前的冇左圖片的日本樓攻略內容,舊文係2013年寫的,現家會更新下,仲講下收左幾年租的經驗,但味皇反對係現家冇乜必要時仲走去買日本樓

唔想即牙膏咁可以用60蚊,現家仲繼續收受捐款

恐防又好似上次咁冇曬D圖,今次會係GOOGLE果邊寫先  http://sigumdick.blogspot.com/

日本買樓攻略改(1)

舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/83858
不過舊文已經死圖沒用了
另外600毛黨相關內容在這裡http://realblog.zkiz.com/lgaim/196576

去日本,除左東京大阪札幌外,現家仲開通左福岡,名古屋,廣島,鹿兒島,高松同沖繩的直航,加上最近的民宿法,空置率的確少了些,因此這些地方的樓理論上多了人爭
但回到原點,我們是外國人,會怕地震,怕幅射,無論是尊重自己的心理還是尊重下一手買家的心理,都應該選取少風險的地方,如果你視災害如浮雲,而利用東京多人接手這點就另計
先講一講日本樓的印象

上面係"涼宮春日的憂鬱"中長門有希的公寓,實物位於西宮市,市值1000萬円,租金7萬円

位於清水市小丸子的爛屋就這個價位

位於東京練馬區的藍猫一家,順帶一提,野比父職業級是主任,但長期租屋

一刻館因不知其位置,因此無法確定其市值
當中長門有希的公寓分類為"マンション",小丸子和大雄的分類為"一戸建て",一刻館分類為"アパート",有些マンション可以改作毛利小五郎的辦公室,有些一戸建て可以用作日之出食堂等作商業用途
マンション比較適合初學者同外國人,淨租金回報介於負數至8%之間,怎去找高回報的以後會說到
但是日本租金回報負數的比率並不低,必須注意
日本會地震,但同樣中國亦會地震,無論係XXXXXX國還是XXX國,同樣是大陸,雖然雲南經常地震,但大亞灣就少地震,因此這裡才有核電包圍城市?而雲南和大亞灣距離是1500公里.同樣日本也一樣,有經常地震和少地震的,離地震帶越遠越安全,地震帶就是海溝,即使是台灣,東岸同西岸地震密度也是不同的

而日本最少地震的正是早前大地震的熊本,所以慨率不能絕對,地震最少的基本在九州近韓國的部分,其次是本州西部
同樣原理,離幅射源越遠越安全,最起碼離20公里還是80公里對外國人都是不夠的,下面是距離對比

核電站技術上對自然災害耐性很高,日本的只是少數事例,但對人為災害耐性就很低了,例如封鎖海陸空一兩個月,無人維護的核電站就會自爆了,想令核電站無人有很多方法,味皇本人並不太支持核電

日本人口密度最高的是東京一帶,大阪一帶,名古屋,福岡,岡山和廣島,按安全性來說,首選正是附近剛大地震完的福岡,看到這裡應該是明白安全只是相對的,即使這樣,對日本樓還有興趣?

Tree of 乜 國際版

是咁的,係好耐好耐既最近,有間叫O社的物體收購了ABC三地的商品代理權,於是總公司之後就停止了ABC三地的產品支持了,但位於B地的O社收了三地的錢,但只做B地的生意,AC的人就變左孤兒仔了,通常呢D情況會發生係保險公司被收購的時候

同上面無關?IT狗味皇係度介紹下點用VPN去玩洋腸GAME,呢度用TO乜 做例子(偽)

1.http://www.tracemyip.org/ 係度可以睇到自己IP同地區

2.係GOOGLE搜呢個題目,之後係度下載一個S字頭的VPN軟

3.安裝完後有個咁既野(圖片經過處理)

4.打開按呢個,選比較快的例如呢個北漏洞拉,之後默認選項就可以

5.tracemyip度睇返自己IP同地區變左北漏洞拉

6.去洋腸網度搵GAME,例如呢個咁http://store.steampowered.com/app/372000/ ,正常係搵唔到的

直接開始遊戲,註冊左就直接同你DOWN鳥

7.開始DOWN之後即刻全部關左佢,再斷開VPN連接,關埋佢

8.重新開返GAME,佢會用本地IP繼續DOWN,佢封港澳IP只係針對條下載LINE,唔係針對個GAME,因此你挖左條LINE出泥就得

9.DOWN完,正常使用,唔駛OMG鳥

11年半新股2

舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/125833

39這死剩種,已經經過5年的冷河,呢度剔除財政唔好,唔派息,剩下28隻

579京能  2200浩沙  1929周大福  1336新華保險  1293寶信  2121一化  1146服飾   1023時代  6823香港電訊  6030中信証券  6868天福  6808高鑫  6838盈利時  1913PRADA  1910新秀麗  958華新能源  935龍翔    2282美高梅  2083地板  805Glencore   2607上醫  2299百宏   2789遠大   87001匯賢  1623海隆  1181唐宮   3360宏信   2011開易

以最近一年派息率計,分開3組:

>5%  1929  1023  6838  87001 1181

~3%  579  2200  1336  2121  6823  6030  6808  1913  1910  958  935 2282   805  2607  2299 1623  3360

=0%  1293  1146  2083  2789  2011

呢3組,第一組,考察佢可唔可以維持派息,有冇增派的能力,係派得多定係估值低

第二組,考察佢有冇大大幅增派的能力,折讓夠唔夠大

第三組,考察佢可唔可以派番息,幾時派息,派幾多息,折讓夠唔夠大

其中第一組包含忽然派息股,一向高息股,大折讓低息股,如果出現機率相同,踩屎的機會係1/3,第二組包含大溢價高息股,一向低息股,業績差高息股,業績好低息股,如果出現機率相同,踩屎的機會係1/2,第三組包含轉蝕高息股,轉蝕低息股,忽然老千股,一向老千股,如果出現機率相同,踩屎的機會係3/4,以減少分析時作無用功或保護荷包的方向看,係第一組度搵會更傻瓜更安全,以賭博方向看,第二組的業績差高息股同第三組的轉蝕高息股,業績反轉時的賠率最高,需多花工夫同時間掘佢出黎

相比逐張財務報表睇去海選,只睇股息率去睇一大堆股票,將佢地分上中下等咁搵,咁就最為快捷

味皇只揀當中值得一提的講下:

1023時代集團--賣手袋的,財政好,存貨較高,唔似有乜好轉,亦冇冇惡化,表面上平穩的股票,派息8.6%,似乎可以維持

6838盈利時--賣皮帶扣的,存貨改善,財政一般,表面上平穩的股票,派7%,似乎可以維持,不及1023

87001匯賢--派8.3%,一直在增加,係衰人民幣

1181唐宮--派6.5%,盈利增加的機率比減少大,財政都好,由於上年派息比率比平常高,因此賺到都唔一定即時增派太多

第2組派息例如3厘咁,佢幾年內要有能力爆到8-9厘,即係3倍,如2厘咁,就要4-5倍,賺第2組錢需要咁高要求,第3組就要業績反轉整個10厘股嘆先得,呢D都唔易有

2200浩沙--賣衫的,財政好,PE2,派4厘,存貨多,有存在價值,但現在買你會後悔的

1336新華保險--傳說的增員操,派1厘多D,生息資產6500億左右,賺0.7-1.2%為46-78億,現時盈利86億,只派8億,保留盈利賺5-7%為4-5.5億,即每年通過保留盈利增加盈利8-10%,R保單每多10%盈利就增加10%,增派到3厘需等5年,因此只能通過股價賺錢,佢必須每年R到15%以上的新單先可以有高PE

6823香港電訊--派4.7%,盈利走向同資產負債表相反,主要係債務係咁增加,但冇任何投資增加,借錢派息,感覺異常,味皇唔肯定呢隻有冇伏

6030中信証劵--派3.6%,創意產業味皇唔熟行,感覺比新華保險好

6808高鑫零售--財政較好,估值太貴

1910新秀麗--存貨比上年好,但都係太多,財政較好,冇特別會發圍的跡象,估值太貴

958華新能源--之後發展都會較快,但一世都係低息股,只能通過股價賺錢,水位不算高

935龍翔--公司好,但估值太高,買邊個死邊個

2282MGM--賭收唔敢包,但派息比率是忽然變低的,由近100%變1/3,只要市況一好轉增加派息比率的機會很大,講緊3倍,只是負債增加令人不安

1623海隆--賣油管的,PB0.39,派2.5%,原因係盈利減少,財政比上年好,但依然令人不安,現金流仲頂到下,可以博大霧,但唔算安全

3360宏信--類似出租的士牌的,以股價前景方面看,係向好的,但公司似乎唔打算增加派息,無論賺幾多錢都好,巴郡咁

1146中國服飾--個名一有中國兩個字就成個老千咁,財政唔錯,盈利少左所以唔派息,佢係有能力派息的,只要有D好轉可以派3-5仙左右,估值OK低,如果冇淘寶就有機會番生...

2011開易--賣拉鍊的,賺好少錢,之前一直派2仙似充大頭鬼或大老闆要錢,財政唔錯,公司市值7億幾,但味皇認為佢只值兩三億,有D機會賣殼

日元升值下的日本樓

http://realblog.zkiz.com/lgaim/196576

60蚊繼續認捐

現家係香討度又有人吹奏日本樓,但大家要明白,日本樓有其可取之處,但今次日元升值只係特殊事件,如果現家先見升買升,實為愚策

但對於早年買左日本樓的人,特別係中左伏的人,現家係一個唔錯的脫手機會

因為賣樓賺錢要比增值稅,但你原價賣出就唔叫賺錢唔駛比增值稅,而即使你原價賣出,你依然能賺到匯率,特別係買左伏樓時,少少蝕讓一樣賺到錢,而且仲可以得到免稅額黎對沖其他樓的稅款,係改善組合構成的良機

點樣分層樓係唔係伏?盛惠60蚊

同時期地球上只有日元兌美元狂升,相對下英鎊兌美元狂跌,兩者係高位拉開左4成,雖然英國的前景成疑問,但是有值博率,例如英法隧道出口D車位就唔會受影響咁,優質的依然會優質,反過黎講,日元升左,劣質日本樓依然係劣質,況且日本前景唔見得好英國幾多

味皇自己唔識英文就唔博了,起碼買落的日本樓還算優質

之後就係升值後的日本租金點處理了,租金多左當然值得高興,於是立即用返係日本度旅行...甘就唔係咁好,如果一定去旅行,就去英國台灣同大陸果D貶值左嘅,當全位界陷入泥沼而你又有閒錢的時候,享樂主義對打緊工的你冇乜好處,用多出黎呢筆錢收集貶值冇人要的生息資產,隨時可以令你提早一兩年退休,上左岸另計

如果睇中英國

呢篇係臨時想出黎的,當係上一篇的補充好了

英國有野值得投資,味皇冇研究唔係太清楚,原理上值得買的係英國某D車位,但一定唔會係英國樓

將來英國的外來人口可能減少,重要的事講三次,英國的外來人口可能減少,英國的外來人口可能減少

用澳門做例子,澳門樓價跌趴左,都係因為外來人口減少,可能立即有人反駁澳門係經濟差先令樓價跌,其實呢樣可以用逆命題黎推論:假設澳門經濟向好但人口減少,層樓好唔好租?似乎會租唔出,那麼假設澳門經濟好差但人口不斷涌入,層樓好唔好租?應該會加租,因此最終推論出層樓有人爭先會值錢

真脫歐也許係低概率事件,但概率存在已經係大風險,英國人現家唔缺汽油,有車可以住好遠,係外來打工冇車的先會係市中心夾暖,如果附近空左一堆單位,住外圍的本地人可能搬入黎,但會評比下同郊外住的成本,租值就會下降

地球人口增加,所以買地球樓,但地球度日本人口下降,所以又唔買得日本樓,但日本度福岡人口增加,所以又轉軚話買得福岡樓,但比你買左南福岡的樓,又可能會叭街,最終都係要睇層樓本身果點的位置,換成買股票咁講法,與其研究大環境,社會時事政治經濟果類,還不如研究個股簡單直接,唔係話研究外圍的人錯味皇先係真理,只係味皇果邊門派的祖師爺教落係咁啫(事實上研究外圍可以產生好多工作職位,好似講古佬,專家之類的,但研究個股產生的工作職位就少好多)

要搵就搵D一直有人爭,將來都有人爭的品種,匯率風險可以試下用0首期黎對應,邊境實質化之後邊境的價值會提高,可以考慮邊境地區或將來會變邊境的,跟住就係隔山買牛唔安全,冇乜事幹香港人千其唔好買,但已係隔山買牛狀態的人,就有嘗試的價值

佳寧娜業績

東莞賣樓要2018年先入賬,睇黎收成期要拖到好耐之後

租金收入9000萬,下年都係咁上下

飲食的營業額6.2億,稅前賺7000萬,比上年多13%,其中味皇茶餐廳營業額1.7億,公屋餅店9個月營業額6600萬,即相當於全年8800萬,香港本土營業額合共2.6億,茶餐廳年內12-16間,即單店每個月做89-118萬生意,一般茶餐廳每個月做40-50萬就可以收支平衡咁,因此仲有開舖空間,如果開多4間的話,營業額多5000萬左右,大塊木的純利率5-7%,大瓜落8-9%,咁推算味皇茶餐廳賺900-1500萬之間,營業額去到2.2億時賺1100-2000萬之間,因此單獨分拆味皇的話要3年後先得,如果餅店加埋入去就下年可以上市,如加埋大陸酒樓就現家可以上市,但會拉低PE估值,以性價比來說,齋香港業務上市,再用集資錢收購大陸業務會較有利大股東

大陸酒樓業績停滯,係月餅改善些少,大陸人工上升營業額不變下,盈利應該會傾向減少的

財政看起來冇太大改善(亦冇點惡化),售樓的按金亦唔知去左邊,點解東莞賣樓要2018年先入賬,味皇判斷是佳寧娜用佔50%的子公司入賬,但又選擇唔計入母公司的資產負債表度,因此佳寧娜係呢個項目上可能只是主要投資者的身份,而非項目的控制人

人民幣貶值,而佳寧娜借港幣,揸一堆大陸樓,賺埋唔夠蝕,由於現家人民幣又跌過,仲會繼續匯損,短期派息仲係低

華南城業績

予計華南城維持唔到派息,派7-9仙,但業績出黎派得5仙,姑寒無下限

剔除賣樓部分,常規收入升到14.2億,未到15億,當中收租6.8億,管理費2.5億,網站2億,倉庫同零售各1.4億幾共2.9億

上年建成的面積佔上上年的4成,管理費因此增長左4成,下年建成的面積有現時的2成,因此將會有多2成的和管理費增長,下年估計管理費3億,樓面多4成而租金只多2升,如按此推算下升租金多1成至7.5億

樓面多4成而倉庫同零售增加5成,因此推算下年增加25%到3.6億,零售的1.4億基本上全由深圳一間舖頭提供的,而長安的舖頭的生意會在今年開通地鐵而改善,其他地方的三兩年內開張

由於不是年頭建成,入賬不會入足12個月,因此上面推算誤差應該幾大

網站冇增長應該之後都冇增長

下年合計常規收入會升到16.1億,起得多唔代表租得出,但管理費是在有加冇減機制下的,管理費佔常規收入的比例由上年12%升到現家18%,予料下年19%

華南城下年唔再投地,可以就住駛,上年欠債240億,永隆個數字標14億利息,本來已經收支平衡的,但而現家欠債340億,借多成百億,利息支出應該會去到20億,由於又有資金缺口,派息唔會爽手返,但20億利息只有1.6億比現金,新發的係換股債,因此華南城應該唔駛還現金,安全性會稍高,但攤薄後的我地會有損失,唔會比少比果18.4億少,因此視佢實際交20億利息就可以

好事係利率比上年低左,代表華南城的債務評級提高

華南城的舖位呎價升,但若干賣唔郁,住宅呎價跌,一下就賣曬

除深圳外,其他都係第一期的工程,因此短期內水魚的儲量應該足夠,可以消化到,長安同開封府今年會開地鐵,對住宅同商場有利

應該唔會供股,如果要供股還債,還不如叫債主換股,如果大股東手上有錢要供股爭持,買下換股債就可以

華南城的債務利率6%左右,即PE16.7,如果佢有回報率優於6%的投資方案,保留盈利就會投落去,如果佢冇,自會用於還債,味皇不是指華南城值16.7PE,但有至少有一部分值

佢每股盈利聲稱是0.44,不過味皇眼中狗屁的是0,派息是借來的,但華南城本身確實是向好

攬炒

自己權益受損,忍耐的話就可以保住部分利益,還是冒乜都冇曬的風險反抗?味皇最近發生左呢幕

是咁的,味皇3年前買左北岭巴士站個商場舖,16平方,據說回報7厘,3年租約,月租大約4000幾蚊,當時個商場賣LV果D唔等駛澳門又有得買仲平D嘅野,味皇知佢屎硬,但商場位置好,做其他肯定可以復活,不過一間舖要用5個舖位計,月租20000賣白粉都唔掂,因此味皇預期3年後租金會跌到4厘上下,於是打算持貨兩年就賣,但味母用人民幣用得好爽,唔駛換銀紙,對比起澳門的租金回報又唔算太差,所以最後冇賣到

然後大家都知,淘寶做死曬零售,好似買新世界百貨股票蝕到呀媽都唔認得咁,3年後商場舖續約時向味皇報價得返3厘半左右,味皇早排想係拱北果頭租個舖位開迷你倉,睇過D正常做唔到生意的舖位行情,位置有D差,30平方左右的爛舖租1500-2500之間,因此令味皇覺得,有人租3厘半都仲可以接受

但味皇只係小業主的其中一個,同時必然存在唔接受的其他小業主,好聽D講,中國人係感性的動物,容易附上各種特殊狀態,BUFF持續時間都更長,做出思議的行為,於是就會出現反詐騙,維權,示威,塞門口之類的行為,一般發生地點在別人門口的話,當街痾屎都有人吶喊,但係自己地頭就....

味皇只是佔業權很少的一部分,有人想攬炒係阻止唔到的,人類必須要經歷慘痛的教訓先會學精,有人想要丟空幾年白交管理費日日打電話的教訓,但唔好拖埋味皇...已經拖了

今日有其他陌生的小業主打電話搵味皇想搞大佢,味皇顯得不太積極,結果被噴了,隔住電話筒的口水花

投資啫,咁都可以變到政治事件咁

味皇學到一件事同大家分享,投資是自己事自已負責,唔駛重復講返講去,味皇要說的是,避免加入集體投資,費事比其他人左右你既錢

味皇不肯定將來會唔會者提出夾錢買日本樓,夾錢搞基金之類的,雖不代表味皇到時會腐化,但都是今天的我打定明天的我先,投資如涉及到自己以外的人,出現不愉快的概率非常大

另一樣野就係,味皇退休有點急,但當中也予留左相當大的安全邊際,失去了部分收入,並不致於傷筋勞骨,買股票追求高安全邊際,儲備都要有安全邊際,但同買股票唔同,安全邊際太少唔安全,但太高又做死你影響健康,味皇覺得咁,你被動收入浮動上限到你上司人工,下限在你下屬人工,咁你就可以通過調整角色黎管理生活,味皇由於要供樓,因此現在的角色由監場主任調節成莊荷就可以