星期一成功以6.28沽出12000股電腦網,7.15換成10000股美蘭,咁就每個月提高左百幾蚊股息收入,如果繼續有好價還會再換
現在美蘭這種價錢,我就不會直接買了,因為嫌貴,但換馬就沒有這種限制了,超兄貴換成兄貴在操作上還算簡單,而且有動力做,相反由平換成超平,心里可能還會掙扎下
上一篇話完人賣自住樓唔好,將來未必敢買返,現家發覺自己將來如果把投資樓都賣清光,可能都會買唔返,因為手上剩係有錢時,都有可能因為嫌貴而唔買,但如果手頭粗粗地有間垃圾樓,採取換馬就有很大的行動力
味皇考慮緊,如果樓A賣出後不是全部買REIT,而是再換成平民大廈果類,模擬計算下:
A計劃 B計劃
200萬REIT 110萬垃圾樓
70萬日本樓 130萬債
120萬REIT
40萬日本樓
-------------------------------------------------
月收益 14000 11000(7000現金流)
到底是追求最大收益還是保有可能性,是值得考慮的課題,不過7000蚊的現金流差距,足以影響辭職的時間了,對我來說是賣樓A後退休還是拖到賣埋樓B後先退休的問題
順帶一提,現時月收益是3000,成400萬的樓先租得6000而利息支出3000,只要一出手就可以增加近4-5倍,萬惡的特殊印花稅
2014年2月22日 星期六
雙拼
有讀者睇左日本樓系列的文後,走去賣左澳門疑似自住樓轉租的物體,雖然想同佢講"你真係精明神武",但是不行,有效的方法不一定能在任何人身上流用,遺憾地,味皇因此產生了一些精神壓力
比如,上一篇港燈文,有條友一開口就窒"賺息蝕價點算",即刻就表明了和味皇的思考方式為不同甚至相反的體系,味皇的著眼點是收入,而佢是本金,因此味皇的所有的投資經驗都不能適用於佢,味皇的方法對佢可以說是精神污染,胡亂模仿一定冇好結果
老巴說有人5分鐘就可以習得價值投資,但有人說算一世都學唔黎,就是這個意思,體系不同,反過來要我學技術分析,我會頭暈並當佢係精神污染,以前有朋友借左本技術分析比我,我翻左冇十頁就還返比人
就是說,叫雞的人,唔會知道叫鴨的樂趣,兩者的體位技術不能流用,再努力交流亦毛蟲入手,正式雞同鴨講,雖然有食雙拼的人,無論前出後出定中間出,但不是我
講返賣疑似自住樓的物體,味皇相信這可以令利益更大化,事實上味皇也不認為澳門樓值呢個價,但逐利不是生活的全部,精神健康亦處於相同地位
鞭屍舉例,模擬一下TB176的雞生,假設賣176萬收回100萬轉租後的幾種情況,以及其精神狀態,由於讀者是澳門,因此租用澳門價而非香港價
A.樓價兩年升100萬或56%,狂加租
B.樓價兩年跌63萬或56%,可能加可能減
C.樓價兩年唔升唔跌,加租
A-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋都唔夠追,又介意匯率日日去睇,即使住豪宅也不快樂,不過日本樓姑且也是磚頭,可以放心持有
A-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,REIT有升,但追不上樓,成日心思思賣REIT買樓,但又唔想打面,即使住豪宅也不快樂,而且REIT姑且也是股票,不放心持有,日日睇股價
A-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,有D安慰,想換樓賣樓就可以,賺少左有懊惱,但不後悔
A-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,REIT又升,有D安慰,想換樓幾時都得,食花生的心情
A-4-甲:之後再升,同上,食花生的心情
A-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情
B-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋夠首期的,只是介意匯率日日去睇,應該幾快樂,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,只要佢未發現銀行唔借錢同估唔足
B-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,又有現金,隨時可以一開二或者FP,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該好很快樂
B-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓都唔係咁易,表面賺左,但乜都做唔到,相當揼春
B-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓可以賣REIT,舍唔舍得先?可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該快樂
B-4-甲:之後再升,急急腳賣股追樓,但買唔到最底,有D懊惱
B-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情
C-1/3-時間就是朋友,食花生的心情,只要未發現不能套現的問題,未發現是因為冇升跌未醒起要買澳門樓
C-2/4-時間就是朋友,手頭現金越來越多,自我感覺良好
EX-1:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,升左,扣左租金,繼續炒,比較快樂,但有焦慮症同失眠,在朋友面前臭串,冇朋友
EX-2:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,跌左,扣左租金,冇錢炒,有焦慮症同失眠,實比老婆榨汁
結合來說,一個神志正常,體格健全,具有一般人性弱點的凡人,只會在樓升時才會想起買樓,樓價跌時往往會諸多事實,每個月有錢收可能令心情暢快,但前提是精神不受外圍影響,可以是自我封閉,亦可以是消除影響源,看淡時真係跌可以產生無比的興奮同高潮,但如果發現各種問題反高潮而不能把握,會比睇錯市仲加痛苦,另外止跌回升時的疑神疑鬼及之後的賺少左都會有長期的精神影響
假設升,跌同牛皮的機會各1/3,齋日本樓有1/3機會不快樂,2/3快樂,但會反高潮,齋REIT有1/3機會不快樂,2/3快樂,混合型則少於1/3機會不快樂,多於2/3快樂,如果自住轉租,又炒上癮,最後一定是IFC
日本樓很明確的一個缺點,就是變現性,你不得不持有一段長時間,如果只是獲取收入的話,這應該是很省心的,磚頭的特性可以令人安睡,亦可以用作在朋友面前囂張的話題,但賣澳門樓無非是看淡,將來會有大額支出預定,因此日本樓不應是很主力的東西
REIT很明確的一個優點,就是變現性,就是因為高變現性,可能會引你日日捕住股票機,股票機又引你日日望住大C,大C又引你日日買佢對家的對家,雖然REIT是可以主力的東西,但往往無法令人淡定持有
不應是很主力的東西,令人很想買,可以主力的東西,有人令你唔想買,身邊的自住樓,自己令自已唔敢買,這就是凡人,不用自悲,這才正常,成功的投資者不是東方不敗(後天覺悟)就是西方失敗(天生異稟),超凡入性,不落俗套
雖然味皇寫左幾篇日本樓,而且將來亦也算再買,但我重申這只能是分散投資的其中一環,另外味皇也不看好澳門樓並打算賣樓,但我賣的是投資樓而非自住樓,就算賣,之前也一定會用財技保障自己的住所同對沖風險,可以換細D換舊D,但不能裸跑乜都冇
比如,上一篇港燈文,有條友一開口就窒"賺息蝕價點算",即刻就表明了和味皇的思考方式為不同甚至相反的體系,味皇的著眼點是收入,而佢是本金,因此味皇的所有的投資經驗都不能適用於佢,味皇的方法對佢可以說是精神污染,胡亂模仿一定冇好結果
老巴說有人5分鐘就可以習得價值投資,但有人說算一世都學唔黎,就是這個意思,體系不同,反過來要我學技術分析,我會頭暈並當佢係精神污染,以前有朋友借左本技術分析比我,我翻左冇十頁就還返比人
就是說,叫雞的人,唔會知道叫鴨的樂趣,兩者的體位技術不能流用,再努力交流亦毛蟲入手,正式雞同鴨講,雖然有食雙拼的人,無論前出後出定中間出,但不是我
講返賣疑似自住樓的物體,味皇相信這可以令利益更大化,事實上味皇也不認為澳門樓值呢個價,但逐利不是生活的全部,精神健康亦處於相同地位
鞭屍舉例,模擬一下TB176的雞生,假設賣176萬收回100萬轉租後的幾種情況,以及其精神狀態,由於讀者是澳門,因此租用澳門價而非香港價
A.樓價兩年升100萬或56%,狂加租
B.樓價兩年跌63萬或56%,可能加可能減
C.樓價兩年唔升唔跌,加租
A-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋都唔夠追,又介意匯率日日去睇,即使住豪宅也不快樂,不過日本樓姑且也是磚頭,可以放心持有
A-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,REIT有升,但追不上樓,成日心思思賣REIT買樓,但又唔想打面,即使住豪宅也不快樂,而且REIT姑且也是股票,不放心持有,日日睇股價
A-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,有D安慰,想換樓賣樓就可以,賺少左有懊惱,但不後悔
A-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,REIT又升,有D安慰,想換樓幾時都得,食花生的心情
A-4-甲:之後再升,同上,食花生的心情
A-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情
B-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋夠首期的,只是介意匯率日日去睇,應該幾快樂,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,只要佢未發現銀行唔借錢同估唔足
B-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,又有現金,隨時可以一開二或者FP,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該好很快樂
B-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓都唔係咁易,表面賺左,但乜都做唔到,相當揼春
B-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓可以賣REIT,舍唔舍得先?可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該快樂
B-4-甲:之後再升,急急腳賣股追樓,但買唔到最底,有D懊惱
B-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情
C-1/3-時間就是朋友,食花生的心情,只要未發現不能套現的問題,未發現是因為冇升跌未醒起要買澳門樓
C-2/4-時間就是朋友,手頭現金越來越多,自我感覺良好
EX-1:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,升左,扣左租金,繼續炒,比較快樂,但有焦慮症同失眠,在朋友面前臭串,冇朋友
EX-2:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,跌左,扣左租金,冇錢炒,有焦慮症同失眠,實比老婆榨汁
結合來說,一個神志正常,體格健全,具有一般人性弱點的凡人,只會在樓升時才會想起買樓,樓價跌時往往會諸多事實,每個月有錢收可能令心情暢快,但前提是精神不受外圍影響,可以是自我封閉,亦可以是消除影響源,看淡時真係跌可以產生無比的興奮同高潮,但如果發現各種問題反高潮而不能把握,會比睇錯市仲加痛苦,另外止跌回升時的疑神疑鬼及之後的賺少左都會有長期的精神影響
假設升,跌同牛皮的機會各1/3,齋日本樓有1/3機會不快樂,2/3快樂,但會反高潮,齋REIT有1/3機會不快樂,2/3快樂,混合型則少於1/3機會不快樂,多於2/3快樂,如果自住轉租,又炒上癮,最後一定是IFC
日本樓很明確的一個缺點,就是變現性,你不得不持有一段長時間,如果只是獲取收入的話,這應該是很省心的,磚頭的特性可以令人安睡,亦可以用作在朋友面前囂張的話題,但賣澳門樓無非是看淡,將來會有大額支出預定,因此日本樓不應是很主力的東西
REIT很明確的一個優點,就是變現性,就是因為高變現性,可能會引你日日捕住股票機,股票機又引你日日望住大C,大C又引你日日買佢對家的對家,雖然REIT是可以主力的東西,但往往無法令人淡定持有
不應是很主力的東西,令人很想買,可以主力的東西,有人令你唔想買,身邊的自住樓,自己令自已唔敢買,這就是凡人,不用自悲,這才正常,成功的投資者不是東方不敗(後天覺悟)就是西方失敗(天生異稟),超凡入性,不落俗套
雖然味皇寫左幾篇日本樓,而且將來亦也算再買,但我重申這只能是分散投資的其中一環,另外味皇也不看好澳門樓並打算賣樓,但我賣的是投資樓而非自住樓,就算賣,之前也一定會用財技保障自己的住所同對沖風險,可以換細D換舊D,但不能裸跑乜都冇
2014年2月17日 星期一
買港燈(2638),傻的嗎
港燈上市前,我就已經出文表態(魔鬼流商業信託),結果依然有熟人中蕉,唔通真係有荀野益你咩
畫公仔畫出腸會比人打
REIT化的港燈,同6號仔年代的港燈,差別在於派息比率,REIT一般會派乾,而普通股就可以有保留盈利
而電力公司是如何同政府傾有加無減機制的呢?是固定資產
電力公司按投入的固定資產量來設定保證盈利,固定資產增加,保證盈利先可以增加,咁固定資產要如何增加呢?
+X時代,仲可以用專用估值師估高D越來越舊的設備,現在未必有呢支歌仔唱,那麼增加固定資產就要直接用錢買了,錢從何來?
A:借錢--盈利增加先可以再借更多,借唔到錢盈利唔會增加... 你冇工作經驗唔請你,唔請你所以沒有工作經驗... 成功需父幹,這些機會不是屬於港燈的
B:保留盈利--REIT可以保留嗎?如保留盈利,派息下降,股價下跌,管理費支付的單位增加... 押上老爺爺的名義,老襯就是你
C:發行新股--高估值發行,須派息有增長,要派息有增長,就要保留盈利,接B...要派息有增長,就要借錢,接A...一係有人注入豬頭骨,重演405事件... 人類總是要犯同樣的錯誤
現在港燈面臨的是,欠+X錢,好快要還,借銀行還,將來會加息,現時負債比率8成,香港電力市場飽和,沒有投資空間,沒有保留盈利空間(不能,亦沒有必要),想加保障盈利的百份比,亦過唔到立法會果關,味皇認為,買邊過死邊個
即使沒有增長甚至倒退,7%息看來也頗為吸引,但這要建立在沒有其他野同佢比較的前提下
6號港燈派息比率55%,息率3.9,而2638港燈派息比率假設100%,息率7.1,看來是以同估值上市的,但看看受益者1038長建,派息比率42%,息率3.55,相當於派息比率100%的8.45厘,而且長建賣走港燈後利息支出會減少,又可以轉買其他回報高的,因此應該沽港燈,買長建
畫公仔畫出腸會比人打
REIT化的港燈,同6號仔年代的港燈,差別在於派息比率,REIT一般會派乾,而普通股就可以有保留盈利
而電力公司是如何同政府傾有加無減機制的呢?是固定資產
電力公司按投入的固定資產量來設定保證盈利,固定資產增加,保證盈利先可以增加,咁固定資產要如何增加呢?
+X時代,仲可以用專用估值師估高D越來越舊的設備,現在未必有呢支歌仔唱,那麼增加固定資產就要直接用錢買了,錢從何來?
A:借錢--盈利增加先可以再借更多,借唔到錢盈利唔會增加... 你冇工作經驗唔請你,唔請你所以沒有工作經驗... 成功需父幹,這些機會不是屬於港燈的
B:保留盈利--REIT可以保留嗎?如保留盈利,派息下降,股價下跌,管理費支付的單位增加... 押上老爺爺的名義,老襯就是你
C:發行新股--高估值發行,須派息有增長,要派息有增長,就要保留盈利,接B...要派息有增長,就要借錢,接A...一係有人注入豬頭骨,重演405事件... 人類總是要犯同樣的錯誤
現在港燈面臨的是,欠+X錢,好快要還,借銀行還,將來會加息,現時負債比率8成,香港電力市場飽和,沒有投資空間,沒有保留盈利空間(不能,亦沒有必要),想加保障盈利的百份比,亦過唔到立法會果關,味皇認為,買邊過死邊個
即使沒有增長甚至倒退,7%息看來也頗為吸引,但這要建立在沒有其他野同佢比較的前提下
6號港燈派息比率55%,息率3.9,而2638港燈派息比率假設100%,息率7.1,看來是以同估值上市的,但看看受益者1038長建,派息比率42%,息率3.55,相當於派息比率100%的8.45厘,而且長建賣走港燈後利息支出會減少,又可以轉買其他回報高的,因此應該沽港燈,買長建
2014年2月10日 星期一
買入一些REIT
上年介紹屋企人買港通收息,港通這一年的股價圖就像茅主席的心電圖一樣,一條直線,上星期味皇叫屋企人換馬成跌到7厘的富豪,賺左個跌幅,息又多D
而味皇自己,則以3.66買入7000股朗廷,包括財技,朗廷會有8厘半息,自己唔買富豪的原因,是博下兩者息差會唔會收窄,就算衰左亦無損失
之前口臭放風說打算沽太平洋換美蘭,第二日佢就開始暴跌,現家雖然升返D,但同美蘭的距離亦拉遠左,最後不知能否好價轉換
日本經紀說:"做X死人咩,連OX也沒有要我加班的",於是將來有段時間會沒有中文店員,雖然不會影響味皇的權益同收入,但以後想到甚麼財技也不能很好的提出和施展,看來員工的穩定性也是隱性風險
CASHMAIN說"LAG叉死人咩,連爸爸也沒有要我OX的",於是CASHMAIN死完D記錄又冇曬,雖然不會影響味皇的財產同收入,但以後...喂,RF唔可以做到呢D功能嗎?
而味皇自己,則以3.66買入7000股朗廷,包括財技,朗廷會有8厘半息,自己唔買富豪的原因,是博下兩者息差會唔會收窄,就算衰左亦無損失
之前口臭放風說打算沽太平洋換美蘭,第二日佢就開始暴跌,現家雖然升返D,但同美蘭的距離亦拉遠左,最後不知能否好價轉換
日本經紀說:"做X死人咩,連OX也沒有要我加班的",於是將來有段時間會沒有中文店員,雖然不會影響味皇的權益同收入,但以後想到甚麼財技也不能很好的提出和施展,看來員工的穩定性也是隱性風險
CASHMAIN說"LAG叉死人咩,連爸爸也沒有要我OX的",於是CASHMAIN死完D記錄又冇曬,雖然不會影響味皇的財產同收入,但以後...喂,RF唔可以做到呢D功能嗎?
2014年2月8日 星期六
創造被動收入
比如叫你帶兵打仗,一般性都會認為兵力同裝備最重要,這是硬件性質的,事實上的確是最重要的,成功需父幹,沒有就唯有慢慢徵兵,但有了充足的兵力,並不代表實會打贏,傻瓜也會帶兵,帶兵之嘛,名將同傻瓜的分別不是甚麼詭計上的東西,而是會選擇合適的戰場
以味皇為例,當年沙士出黎揾工,失業左成年,3000蚊工都搵過,最後為左養家逼住做討厭的行業,做到現家,即使係現在,味皇依然反對澳門開賭,不過沒有能力改變環境,咁就唯有改為適應環境,澳門冇得咬老綜冇得收5毫,沒有廢青的生存土壤
於是乎,味皇入職第一日,就已經預謀將來辭職,現在只是各種機緣巧合下得以提早而已,如果工作愉快的話,誰也不會在投資上浪費心力
順便一提,有兩本書同一個BLOG改變了味皇的人生走向,一是大學時代偶然在別人宿舍看到的幾頁窮BABA富BABA,二是祖師爺的證券分析,三是YC的BLOG
講返被動收入,味皇由0開始,首先是打錢剩下來,由於味皇平時姑寒,童年亦沒有零用錢,兼7到冇朋友,真係冇乜朋友,因此基本比家用後的錢差不多全部都存現來
當時定存好似2厘,而美元3厘,因此都存美元,後來澳元升值兼息高,改存澳元
後來睇左證券分析,買始嘗試買入一些派息同質量都唔錯的股票收息,當時4厘已經算唔錯
早年搵價值投資的文章,找到些BLOG,當時百花齊放,市場先生同火燎森也是果個年代(味皇算是第二代),睇過鄧小閑BLOG,咁啱澳門有些銀行開始有月供股票服務出現,因此月供左匯豐
因此,冇銀用的時期...甚麼是冇銀用?咪話比唔起首期,連存款都冇乜,買一手股票都未必夠入場費就是冇銀用的時期,就要通過收集生息資產來產生被動收入,這是唯一可以做的,實際上收集生息資產的效果非常明確,投入就會產出,這可以用到老的方案
可行的比如月供股票(只限某幾隻),出糧買少少REIT,做一些定存(現時人民幣較好),以1000蚊買778為例,一年可得60蚊,即每月5蚊
可以訂下一些小目標,達成時就可以激勵自己,比如味皇愛飲檸檬茶,於是訂下"解決每日的檸檬茶問題",當每日一盒要2.5,一個月要75蚊,儲15000蚊股票或30000蚊人仔咁
之後就是"解決每日的午餐問題"
"解決每日的三餐問題"
"解決每日屋企人的三餐問題"
到達這個階段,自己就是不死身,精神上會變得更為進取同積極,因為你會發覺,雖然你解決了三餐問題,但你並不是真係用派息黎食三餐,你的三餐駛費依然如常來自工作收入,派息的錢自動成為儲蓄的一部分,結果收集的速度越來越快,"解決每日的XO問題","問XXX老笠第一個一千萬"只是時間問題
過了一段足夠長的時間,手頭上的收息資產的回報率會參差,你會同其他野比較,而大部分收息資產都具有可取代性,因此你會進行轉換來
提高效率,如果此時有正職,大部分人都有正職,這時往往會想到買樓收租,買樓不一定是最好的方法,有錢人不一定會買樓,買樓只是當中的其中一個轉換方式
買樓的話,情況如下,不買樓或FP則回上面繼續
買樓不是我等窮撚可負擔的,基本上都是銀行同我地買
假如你借錢後維持工作,買樓的收益是,租金-(利息+雜費),此時你的現金流可能是負數,要靠工作維持,但租金的收益會同債務對沖而令債務減少,變相儲錢,只是存款期限是賣樓果日,存款利率等於按揭息,到期先攞得
買樓發達比人一個錯覺,買樓賺得最快,雖然在味皇身上也如此顯示出來,但味皇也要說這不是真理,買樓最大特點是可以借錢,低息還少,比如味皇以前最高回報的樓B為例,首期連雜費30萬,租48000,供款30000,息13000,以本金計有12厘,現金流正,另一方面由80萬升到165萬,扣10萬雜費剩75萬,回報250%
但是用當年REIT來計,假如有同樣的借貸條件,首期30萬買80野:
富豪收80000息,供款30000,還13000息,儲67000,以本金計有22厘,不過兩年冇升
越秀收55000息,供款30000,還13000息,儲42000,以本金計有14厘,不過兩年冇升
置富收52000息,供款30000,還13000息,儲39000,以本金計有13厘,另一方面由3.75升到5,回報90%
長建收38000息,供款30000,還13000息,儲25000,以本金計有8厘,另一方面由28升到47,回報180%
看似樓高D,呵呵,難道你以為每年多出來的現金會掉落海嗎?
比如富豪現金流比樓B多出32000,可再次買入成10厘的自己收息,不但本身加息,仲可以手動加息
REIT在其後一年內因炒風升40%變成低回報,你不會再轉換成其他嗎?
我不會說轉成CTM轉成美蘭轉成新意網的
富豪財技到期減息同越秀後來做水魚,也是有跡可尋事前走佬的,樓就不可以了
買樓比買股容易成功,原因是中國人的化妝樓,垃圾極都叫有瓦摭頭,中伏極都有個限度,但中國人的化妝股,要幾垃圾就有幾垃圾,蝕左仲要你賣屎忽
這是人的問題,智力的問題,國情的問題,並不說明手段的優劣
但現實上,因為上面的原因,股票不具有樓一樣的借貸能力,如果你在將來儲蓄的時期還有工作而又儲到一定水平,買樓是一項可以考慮的方案
不只樓的,還有車位,舖位,工商廈,的士牌,兩地牌等,總之可以生息的都可以考慮
用按揭買野味皇有個貼士,3厘按揭100萬計算,各年期的平衡點如下:
15年 20年 25年 30年
月供 6900 5550 4750 4220
年化 8.3% 6.7% 5.7% 5.1%
息 2500
年化 3%
簡單說,用15年按揭買野收息,除非有正職收入貼,目標冇8.3厘就會出現負現金流,目標一定要超過3%,最好8.3%以上,以現市況冇合適,因此15年的不如咪買
用25年以上的就有賺頭了,6厘以上的東西還是不少的,即使冇工作也能維持
如加息至5厘按揭100萬計算,變成這樣:
15年 20年 25年 30年
月供 7900 6600 5850 5370
年化 9.5% 7.9% 7% 6.4%
息 4150
年化 5%
所以達到7厘,是起碼的目標,這涉及到選股能力,如果一個大意會,特別係你博升值而非收入,咁將會死得好慘,此時絕不適合借貸,因為不能很好的維持
當被動收入達到你薪酬水平的時候,就可以辭職唔做,追求成仙之道,長生不老術,奔向夕陽之類的事
此時再多的收入已不用刻意追求,只不能損失本金令收入減少,只要收入大於支出,兼仲有一些剩可以再投入就息,成個收息系統就得於永動機一樣,夠食到世界末日
不同的時期,採用切合當時實際的方法,這就是選擇合適的戰場的意思
以味皇為例,當年沙士出黎揾工,失業左成年,3000蚊工都搵過,最後為左養家逼住做討厭的行業,做到現家,即使係現在,味皇依然反對澳門開賭,不過沒有能力改變環境,咁就唯有改為適應環境,澳門冇得咬老綜冇得收5毫,沒有廢青的生存土壤
於是乎,味皇入職第一日,就已經預謀將來辭職,現在只是各種機緣巧合下得以提早而已,如果工作愉快的話,誰也不會在投資上浪費心力
順便一提,有兩本書同一個BLOG改變了味皇的人生走向,一是大學時代偶然在別人宿舍看到的幾頁窮BABA富BABA,二是祖師爺的證券分析,三是YC的BLOG
講返被動收入,味皇由0開始,首先是打錢剩下來,由於味皇平時姑寒,童年亦沒有零用錢,兼7到冇朋友,真係冇乜朋友,因此基本比家用後的錢差不多全部都存現來
當時定存好似2厘,而美元3厘,因此都存美元,後來澳元升值兼息高,改存澳元
後來睇左證券分析,買始嘗試買入一些派息同質量都唔錯的股票收息,當時4厘已經算唔錯
早年搵價值投資的文章,找到些BLOG,當時百花齊放,市場先生同火燎森也是果個年代(味皇算是第二代),睇過鄧小閑BLOG,咁啱澳門有些銀行開始有月供股票服務出現,因此月供左匯豐
因此,冇銀用的時期...甚麼是冇銀用?咪話比唔起首期,連存款都冇乜,買一手股票都未必夠入場費就是冇銀用的時期,就要通過收集生息資產來產生被動收入,這是唯一可以做的,實際上收集生息資產的效果非常明確,投入就會產出,這可以用到老的方案
可行的比如月供股票(只限某幾隻),出糧買少少REIT,做一些定存(現時人民幣較好),以1000蚊買778為例,一年可得60蚊,即每月5蚊
可以訂下一些小目標,達成時就可以激勵自己,比如味皇愛飲檸檬茶,於是訂下"解決每日的檸檬茶問題",當每日一盒要2.5,一個月要75蚊,儲15000蚊股票或30000蚊人仔咁
之後就是"解決每日的午餐問題"
"解決每日的三餐問題"
"解決每日屋企人的三餐問題"
到達這個階段,自己就是不死身,精神上會變得更為進取同積極,因為你會發覺,雖然你解決了三餐問題,但你並不是真係用派息黎食三餐,你的三餐駛費依然如常來自工作收入,派息的錢自動成為儲蓄的一部分,結果收集的速度越來越快,"解決每日的XO問題","問XXX老笠第一個一千萬"只是時間問題
過了一段足夠長的時間,手頭上的收息資產的回報率會參差,你會同其他野比較,而大部分收息資產都具有可取代性,因此你會進行轉換來
提高效率,如果此時有正職,大部分人都有正職,這時往往會想到買樓收租,買樓不一定是最好的方法,有錢人不一定會買樓,買樓只是當中的其中一個轉換方式
買樓的話,情況如下,不買樓或FP則回上面繼續
買樓不是我等窮撚可負擔的,基本上都是銀行同我地買
假如你借錢後維持工作,買樓的收益是,租金-(利息+雜費),此時你的現金流可能是負數,要靠工作維持,但租金的收益會同債務對沖而令債務減少,變相儲錢,只是存款期限是賣樓果日,存款利率等於按揭息,到期先攞得
買樓發達比人一個錯覺,買樓賺得最快,雖然在味皇身上也如此顯示出來,但味皇也要說這不是真理,買樓最大特點是可以借錢,低息還少,比如味皇以前最高回報的樓B為例,首期連雜費30萬,租48000,供款30000,息13000,以本金計有12厘,現金流正,另一方面由80萬升到165萬,扣10萬雜費剩75萬,回報250%
但是用當年REIT來計,假如有同樣的借貸條件,首期30萬買80野:
富豪收80000息,供款30000,還13000息,儲67000,以本金計有22厘,不過兩年冇升
越秀收55000息,供款30000,還13000息,儲42000,以本金計有14厘,不過兩年冇升
置富收52000息,供款30000,還13000息,儲39000,以本金計有13厘,另一方面由3.75升到5,回報90%
長建收38000息,供款30000,還13000息,儲25000,以本金計有8厘,另一方面由28升到47,回報180%
看似樓高D,呵呵,難道你以為每年多出來的現金會掉落海嗎?
比如富豪現金流比樓B多出32000,可再次買入成10厘的自己收息,不但本身加息,仲可以手動加息
REIT在其後一年內因炒風升40%變成低回報,你不會再轉換成其他嗎?
我不會說轉成CTM轉成美蘭轉成新意網的
富豪財技到期減息同越秀後來做水魚,也是有跡可尋事前走佬的,樓就不可以了
買樓比買股容易成功,原因是中國人的化妝樓,垃圾極都叫有瓦摭頭,中伏極都有個限度,但中國人的化妝股,要幾垃圾就有幾垃圾,蝕左仲要你賣屎忽
這是人的問題,智力的問題,國情的問題,並不說明手段的優劣
但現實上,因為上面的原因,股票不具有樓一樣的借貸能力,如果你在將來儲蓄的時期還有工作而又儲到一定水平,買樓是一項可以考慮的方案
不只樓的,還有車位,舖位,工商廈,的士牌,兩地牌等,總之可以生息的都可以考慮
用按揭買野味皇有個貼士,3厘按揭100萬計算,各年期的平衡點如下:
15年 20年 25年 30年
月供 6900 5550 4750 4220
年化 8.3% 6.7% 5.7% 5.1%
息 2500
年化 3%
簡單說,用15年按揭買野收息,除非有正職收入貼,目標冇8.3厘就會出現負現金流,目標一定要超過3%,最好8.3%以上,以現市況冇合適,因此15年的不如咪買
用25年以上的就有賺頭了,6厘以上的東西還是不少的,即使冇工作也能維持
如加息至5厘按揭100萬計算,變成這樣:
15年 20年 25年 30年
月供 7900 6600 5850 5370
年化 9.5% 7.9% 7% 6.4%
息 4150
年化 5%
所以達到7厘,是起碼的目標,這涉及到選股能力,如果一個大意會,特別係你博升值而非收入,咁將會死得好慘,此時絕不適合借貸,因為不能很好的維持
當被動收入達到你薪酬水平的時候,就可以辭職唔做,追求成仙之道,長生不老術,奔向夕陽之類的事
此時再多的收入已不用刻意追求,只不能損失本金令收入減少,只要收入大於支出,兼仲有一些剩可以再投入就息,成個收息系統就得於永動機一樣,夠食到世界末日
不同的時期,採用切合當時實際的方法,這就是選擇合適的戰場的意思
2014年2月2日 星期日
被動收入記錄
訓係度有錢收--的主動收入味皇冇本事賺,如果比我年輕20年的話...還可以考慮考慮,BUT現在考慮的是被動收入
味皇是2006年第一次開始買股票的,以下是大致的記錄
2006年 股本不足3萬 股息幾百 定存幾百 被動收入1000以內,當時股市高位息率低,4%計最多都係1200
2007年 股本增至12萬, 開始月供匯豐,同買入幾隻福建股(汗),股息幾百 定存幾百 被動收入有1000,當時股市高位息率低,4%計最多都係4800
2008年 股本增至34萬, 股災用存款ALL IN, 奧普同匯豐提供大部分的股息,當時被動收入有5000,當時已經買到10厘股,用6厘計最多20400
2009年 股本縮減至32萬,停止月供,抽資同用屋企合資買入樓A,清走清得走的福建股,大量買入10厘股,仲借私貸買,當年股息10000,同時月收3600租,供款+雜費6600,現金流倒貼3000,但利息+雜費是2500,因此儲蓄算正1100,用6厘計被動收入22800+1100X12
2010年 股本縮減至28萬,賣出匯豐,抽資買入樓B,同時繼續買入10厘股,當年股息17000,同時月收7400租,供款+雜費9100,現金流倒貼1700,但利息+雜費是3700,因此儲蓄算正3700,股票開始有盈利市值53萬,用6厘計被動收入31800+3700X12
2011年 股本增至41萬,選股上犯了一些錯誤,例如思捷同動向,回報不高,但其他的選股冇問題,即使股市大跌,但股息不跌反升,當年股息24000,同時加租月收7800租,儲蓄算正4100,股票又打回原形,用6厘計被動收入27600+4100X12
2012年 股本增至90萬(包括貸款),全年的買入題材都是REIT等收息股為主,同年賣出樓A,換入新樓A同樓C,樓C以租大於供的形式送比屋企,當還返當時的合資,樓A借到盡,掃入幾隻7-8厘的股,因股市上升,已沒有10厘股可買,當年股息41000,同時樓A+B月收9400租,供款+雜費9100,現金流正300,但利息+雜費是4600,因此儲蓄算正4800,股票升返市值104萬,用6厘計被動收入62400+4800X12
2013年 股本縮減至47萬,因為想買大陸寫字樓,而樓B不能加按,因此通過換樓借新按揭,同埋股票度大量抽資,最後換左樓同買左舖,年尾買埋日本樓,股票方面以優化為主,抽資前股息仲有45600,4間租金約17500,供款+雜費13900,現金流正3600,但利息+雜費是7300,因此儲蓄算正10200,股票市值82萬,用6厘計被動收入49200+10200X12
上面的6厘是指將股票全部轉去買778的標準,事實上我退休很可能會咁做,而且仲會連樓都轉埋過去,2013年的被動收入折合17萬或14300每月(現金流只有7700),事實上這是味皇前幾年的月薪,一般玩投資的人總愛說,本金上的復利會令你發達,而味皇就會說,收入上的復利一樣可以發達
近10年不斷的收買,現家味皇訓係度都有一個牛荷包養我冚家,算是修成正果
一格廁紙大法的時期已經過了,味皇現在都用10格的
味皇是2006年第一次開始買股票的,以下是大致的記錄
2006年 股本不足3萬 股息幾百 定存幾百 被動收入1000以內,當時股市高位息率低,4%計最多都係1200
2007年 股本增至12萬, 開始月供匯豐,同買入幾隻福建股(汗),股息幾百 定存幾百 被動收入有1000,當時股市高位息率低,4%計最多都係4800
2008年 股本增至34萬, 股災用存款ALL IN, 奧普同匯豐提供大部分的股息,當時被動收入有5000,當時已經買到10厘股,用6厘計最多20400
2009年 股本縮減至32萬,停止月供,抽資同用屋企合資買入樓A,清走清得走的福建股,大量買入10厘股,仲借私貸買,當年股息10000,同時月收3600租,供款+雜費6600,現金流倒貼3000,但利息+雜費是2500,因此儲蓄算正1100,用6厘計被動收入22800+1100X12
2010年 股本縮減至28萬,賣出匯豐,抽資買入樓B,同時繼續買入10厘股,當年股息17000,同時月收7400租,供款+雜費9100,現金流倒貼1700,但利息+雜費是3700,因此儲蓄算正3700,股票開始有盈利市值53萬,用6厘計被動收入31800+3700X12
2011年 股本增至41萬,選股上犯了一些錯誤,例如思捷同動向,回報不高,但其他的選股冇問題,即使股市大跌,但股息不跌反升,當年股息24000,同時加租月收7800租,儲蓄算正4100,股票又打回原形,用6厘計被動收入27600+4100X12
2012年 股本增至90萬(包括貸款),全年的買入題材都是REIT等收息股為主,同年賣出樓A,換入新樓A同樓C,樓C以租大於供的形式送比屋企,當還返當時的合資,樓A借到盡,掃入幾隻7-8厘的股,因股市上升,已沒有10厘股可買,當年股息41000,同時樓A+B月收9400租,供款+雜費9100,現金流正300,但利息+雜費是4600,因此儲蓄算正4800,股票升返市值104萬,用6厘計被動收入62400+4800X12
2013年 股本縮減至47萬,因為想買大陸寫字樓,而樓B不能加按,因此通過換樓借新按揭,同埋股票度大量抽資,最後換左樓同買左舖,年尾買埋日本樓,股票方面以優化為主,抽資前股息仲有45600,4間租金約17500,供款+雜費13900,現金流正3600,但利息+雜費是7300,因此儲蓄算正10200,股票市值82萬,用6厘計被動收入49200+10200X12
上面的6厘是指將股票全部轉去買778的標準,事實上我退休很可能會咁做,而且仲會連樓都轉埋過去,2013年的被動收入折合17萬或14300每月(現金流只有7700),事實上這是味皇前幾年的月薪,一般玩投資的人總愛說,本金上的復利會令你發達,而味皇就會說,收入上的復利一樣可以發達
近10年不斷的收買,現家味皇訓係度都有一個牛荷包養我冚家,算是修成正果
一格廁紙大法的時期已經過了,味皇現在都用10格的
訂閱：
文章 (Atom)