2019年1月30日 星期三

僑城坊(多圖慎入)

繼上次睇完126後,今次去睇160,160係深圳有兩個大型項目,全資的漢國中心同20%的僑城坊


 漢國中心雖然名義上元旦就開放左,但除左經紀外都唔似比閒人出入,大堂應該裝修好,但商場?仲係地盤
僑城城超過10棟疑似寫字樓,兩棟特別高,其他比較矮
矮樓樓底未圍封係咁樣,將來會做大堂定商舖不得而知,用途未定

圍起左就咁,標準寫字樓
中間圍起黎的廣場係商場,最近先開張,仲係招商前期


兩舊糕係3層高的商場

地下都係商場,可能包括車位,幾層則未知
正面
佢係升高地台黎扮地底,咁起碼負兩層的機會比較高,地台是空心的,地下商場面積大概可以想像到

左右兩邊的地標寫字樓

懶文創咁
周邊

交通完全是鳥不生蛋,路爛,冇巴士冇地鐵,周圍都是地盤,可以理解為開新地圖

僑城坊旁邊的"智慧廣場"地盤,唔關160事
旁邊再旁邊的僑城1號,唔知同3366有冇關

總體來說,漢國中心值80的的話,僑城坊也不會少過50億,可惜160持份少,僑城坊現在就好似機場人工島咁亳無價值,佢需要周邊都發展起黎,打通地鐵,開巴士路線,咁先有用,產值0,潛力100的類型,用三國GAME黎形容,空城壽春咁上下啦

係深圳,順便去睇下126的佳寧娜廣場
黃金地段,結果係死場,死氣沉沉連50%水平都發揮唔到,有必要重新招商,如果不能就係賣散左業權作怪
一樓入面烏燈黑火好似廿年前街市咁,特別係廁所,2樓玉器古董,就好似電腦城咁空框框,3樓做左劏房做共享辦公室,4樓係有歷史感外觀的佳寧娜酒樓同卡啦OK
126新賣的係番禺的地盤,地址說是雙涌路X石興大道的東北角,味皇站位在韋海路X石興大道往東南方向望,地址是這個冇錯....
126公告買的是13層樓的地盤,金額2億幾,實際地址出現的物體唔止13層,而且絕對超過2億,咁一係資料不實,一係126買左地盤之後要自己出錢起高佢,再睇返公告內容,126係買左13樓至地面9200平方米的樓面,即係買左一忽啫,但呢度地積比冇可能出現得13層的樓,因此一直泵水的可能性不低
由於126每年會係碧佳園度R到好多錢,因此再加碼呢棟野相當有可能
之後查過,個地盤叫萬科世博匯
周圍都係地盤,又係新開地圖,雖然地斑位置重要,但番禺整體配套都唔夠,估計起好都冇人行,肯定及唔上僑城坊,商業唔得辦公都仲可以嘅,空城上庸咁啦

2019年1月28日 星期一

老屎忽講下價值投資BLOG的歷史

味皇也成了老人了,當年開始寫BLOG的時候還是初心者,現家已經變成魔導士(物理)了,過多3年變大魔導士添,離甘道夫之路不遠,十幾年歷史了,寫投資BLOG的人應該不少,自己只自價值投資方面的,技術分析方面的BLOG味皇冇睇唔清楚,但估計技術分析的BLOG肯定是曇花一現的,技術分析能贏得一時,唔贏得一世,這類BLOG一定短命,味皇自認算是價值投資方面二代的BLOG
初代的BLOG,味皇認為有--市場先生,鄧小閑,YC,火燎森,會計仔,hiking
初代算係味皇開始寫BLOG之前,已經寫左好幾年的,世紀未開始寫的,07年YAHOO執左之後開始唔寫,痕跡基本要到考古的的級數的,反正你已經大多找不到其文章,非常可惜,佢地開始寫的時候已經叔叔地了,十幾年後現家應該唔少白頭髮,同90後蛋蛋後無緣的世代,其中鄧小閑同YC,味皇覺得佢地非常有sense,就是有個人風格,要形容就是用弓箭手同法師近戰痛毆別人又能取勝,反常識開創新世界的感覺,現家已經冇呢類BLOG,味皇稍為寫一下個人感覺等現家的人知道下
市場先生,開始寫的時候年紀應該有咁上下的高收入人士,現家應該已經左上岸仔大女大,對金融類股份相當著迷,標準的香港人感覺,佢主要會買佢覺得好的出名的大型股,學佢的風格唔會偏離港人的價值觀,人類會容易接受,初代BLOG中最長壽的,雖然現家已經冇點寫
鄧小閑,令你懷疑人生的孖展養股,主要方式係用孖展貸款渣長倉,賺取孖展同股息之間的息差,得唔得,你接唔接受到一件事,佢係獨自一套的戰法,能用的人自然能用,不能的人一定用唔到,實際上佢運用的原理係利用孖展低息,還息唔還本,無限期,這三個特性,用貸款買入收息股套息,例如孖展月息500,套息月收入1000,每月債務比率會下降500,只要唔斬倉,時間越長越安全,股價上升或派息上升,會有額外收益,股價下跌,只要唔斬倉拖時間債務最終也會消除,咁股價大跌會唔會斬倉啊?會,咁貸款加息會唔會冇錢賺呀?會,咁股息減會唔會蝕錢啊?會,只有在不斬倉,有水位的情況下,這方法先可以持續,用法師去劈友一定會伴隨著不尋常的風險,人們總會想到比人反擊,比人夾殺...不陷入這種狀態就好了,非常簡單的答案,會陷入這種狀態是你冇本事,有辦法的人就自然可以解避免這種狀況,例如玩FPS射擊GAME,最怕比人篤背脊,比人埋伏,大部分人的對應方法都是步步為營,但味皇自已的對應方法是沖,你和後面的人用同樣速度前進,就永遠不會比人篤背脊,你沖得快受到埋伏,你在意料之中的前提下對埋伏位的人更快開槍就得,猜中埋伏位置50%機率,大多能先殺,猜不中50%機率,你反應夠快人地夠唔準,可以低概率回馬槍反殺,總合起黎味皇搞得掂的慨率絕對在60%以上,沖得快的傻仔比人更快正面交鋒,但係你小心地遇敵,同迅速地遇敵,你死佢死也是一樣概率,味皇打法令遇敵機會高人地好幾倍所以經驗豐富,基本能比人更快開槍兼又打得中的味皇覺得沖是一個有效的解決手法,反正打機輸左又唔會冇忽肉,雖然實際真人快打就會變怕死,回到鄧小閑的戰法,味皇能HOLD得住嗎?我覺得可以,地球也有其他人可以,反正最終都是選對股就得,好了,新世界已經隨YAHOO陸沉,你已找不到文章
YC,食左政府肥雞餐,用隻雞買樓放租,加按再買樓,一開二,二開四,開到十幾間,間間都正現金流,已經上岸好很耐,這樣做的人也許很多,至少後來很多,但YC是把這東西寫出黎的第一人,現家應該係深圳享福,已經冇寫
火燎森,老老實實,味皇是受佢啟蒙而開始寫BLOG的,買股票出文記低佢係增加經驗值的,買股票出文記低佢係可以出書的,買股票出文記低佢係可以搵食的,初期佢開口埋口都寫老巴的道理,自然也算是價值投資向的BLOG,但後來佢發左開始寫自己,開始教人,開始商業化,發現佢本質相對於普世價值,更接近於香港人的核心價值(搵食啫,犯法呀?),內容也變成價值(佣金)投資BLOG,香港人唔會嫌棄神童輝,只會嫌棄冇錢的,味皇完全不認同佢,直頭話反對佢都得,但認同火燎森在BLOG界的貢獻的確很大,佢已經冇寫--免費的
會計仔,味皇知道佢的BLOG,但冇睇,因為同味皇的風格差很遠,而且內容看起來很復雜難明
hiking,相對比較少人睇,作為投資BLOG,也許是行山BLOG更為人所知,主要是投資風格同味皇一致所以有睇開,基本上買大眾不知名的折讓股,已經冇寫

二代的BLOG-湯財,止凡,隨笈,味皇,藍兵,財叔,偉哥,其他
二代算是在YAHOO執之前幾年加入BLOG,煩過YAHOO執粒的人,現家介於想寫同唔寫之間,如果由寫BLOG時起步,在這十幾年間上岸同接近上岸的故事,有人開班有人寫書,反正味皇最霉,也只有味皇不是香港人,當時還有唔少其他BLOG加入,算是BLOG界的光輝歲月好了,但普遍都短命
湯財,唔知佢童年有乜陰影,係咁追住老千股黎殺,如果有邊個對老千股的認識認第二,佢絕對可以應第一(如果有人認第二,正是在下),佢冇好有系統咁寫股票分析,主要是一心二用時,好難全面兼顧兩種內容,佢心力唔係集中係寫股票投資,所以算是對老千專用武器,老千股背後的人脈,之後準備做乜都應該知道,現家佢有其他實業野搞,網上已冇點寫
止凡,非常長壽同活躍的BLOG,雖然味皇冇睇開,但對佢也相當專重,活躍很容易,長壽很難,佢的內容大概就是普通人都能看能學能模仿的心靈雞湯風格,學佢的東西唔一定會變很總明,但一定不會變蠢,內容大眾化誰也可以看得懂,而且還要有用,人已經商業化了,但仲肯寫有內容的免費BLOG
隨笈,味皇冇睇,知佢寫左好耐,現家應該冇寫
味奸,06年開始投資15年上岸,高峰時曾經離出書同上節目非常接近,不過已經推曬,現在就是個沒有影響力沒人記得塊面馬賽克的魔法師,BLOG內容比較精華的部份大概在08比福建股陷害-16退休上岸之間,最近已經富奸化,冇梗了,味皇選股風格同性格反人類,正常人模仿唔到,買埋曬D冇成交的股票,看起來就像只買垃圾債的白痴一樣,佢唔安全的時候主要用格拉罕的選債券方法用黎選股,後來有D基礎時加入現金流投資,有餘力時再加入趣味性的選股,比福建股陰左一次之後,現家大概可以知道邊一隻股係老千底,打算用乜野方式黎昆水,邊一隻未上市的新股上市後要停牌除牌抽水,班功能組別係服務於邊個幫派,都是些賺不到錢就冇人想知的防禦技術,進攻技術嘛,資產配置,同埋能夠稍為準確的予測哪些股票準備增加派息,唔係我話法,在味奸寫BLOG之前,收息方向的投資BLOG從來都不是主流,味奸上岸後收息流的才開始多起來,至於味皇的投資組合,點解一隻金融股都冇咁反人類,是咁的,味皇以前也有買呢類股賺到錢,但08年看過中信銀行的年報後,覺得內容完全不足採信,所以從此就不再沾手金融股,現家年紀大左腦退化,冇以前咁有梗,錯字又多,標點同分段又求其,人格又反社會少回應,現家已經冇乜人睇
藍兵,看起來只寫業績報告,業績報告的內部很有用,但很少寫風格性技巧性的東西,現在冇寫,藍冰不知是不是同一人
財叔,好似仲有一個BLOG唔記得叫乜,都係買樓,劏,加按再買咁重復之類,窮爸爸富爸爸方法的實際運用成功例子
偉哥,佢早期的投資風格同味皇是相當類似的,味皇睇佢學到野,後來有段時間冇寫,復出之後變左個人咁風格完全唔同,現家成日炒私有化同套戥,現家冇睇

三代的BLOG,未煩過YAHOO執粒直接入GOOGLE的當係3代好了,巴黎,鍾記,其他(味皇這時段已少留意其他BLOG,冇睇過過唔到落去,得巴黎有睇,其他不是內容不夠充實,就是不夠長命)
巴黎,有睇過佢的BLOG,知道折讓股的利用價值,有內容,算平白易懂,寫作風格似止凡,現家都有寫
鍾記,冇睇過唔清楚,都有成10年歷史

其他冇睇過冇記憶味皇也介紹不了,能夠生存多年的BLOG,點都會有其過人之處,寫BLOG睇BLOG對投資是有幫助的,投資成功率50%的話,你能夠再提升10%你就已經是大師了,BLOG是很有利用價值的手段,寫比自己睇寫比人睇,那怕只是提高少少經驗值,減少那怕少少重復的教訓,都可以令你早上岸幾年,不過現家多數人都改去雪球寫了

2019年1月22日 星期二

家匯生活廣場(多圖慎入)

今日0.87再買左20000股佳寧娜,由於味皇手頭的現金有限,因此只能買很少,美蘭同建業同時都想買,冇錢也沒有辦法
建業的漢國中心1月1日開張,佳寧娜的家匯生活廣場12月21日開張,美蘭呢幾年年年都有野開張,今次味王繼上年10月之後再去左家匯生活廣場睇,漢國中心同美蘭機場擇日再去
10月舊文https://realblog.zkiz.com/lgaim/268415
B站其他人開張時拍的片,唔轉載所以自己GOOGLE"家匯生活廣場"的影片
首先講番上次已經開左張但冇人行的果兩棟---基本同上次一D改變都冇,係多左幾個人係入面坐按摩椅,招商率估計在60%以內
呢個係右面果棟的,由於有CAM影住,只能味皇只能在CAM的死角影了,名義上係商場,名牌上的更似公司的辦公室,比起做生意更似用黎註冊公司地址,而且仲塞未滿
這兩棟味王認為都唔似做生意的,會蝕死,大陸的生意模式味王就不評論了,反正只有幾年租約
現家去睇上次未開的部分
出現共享單車,上次一部都冇


上次以為用黎開NIKE的地方,現家左左做室內藍球場,暫時有兩個場,有人打波

出面有兩棟利用剩餘地積比起的物體,一間做緊銷售處,後面有間好潮的貨櫃屋,係潛建物,另一間仲未有做生意,門口貼左張紙,似乎準備做酒吧
佳寧娜持有50%,另外50%唔知係金譽,定係賣散左比散客


今日主要睇商用的呢邊,一樓係金拱門,頂樓係戲院,共7層
時間係下午3點,入面人數如相片所見
有一定長度,前後都有扶梯,有兩個天井


原圖放出,一樓
廣場主入口係上面圈圈的點,由於不是封閉空間,所以不占地積比
天井位同扶梯位仲未擺太多冬菇亭,店也未開滿,人也不算多,唔計冬菇亭啦,租滿舖位叫100%的話,一樓現家60%
二樓
舖位數量很多,但店名數不及舖位數,上層會更明顯,二樓50%,頭兩層零售為主
三樓是歡樂天地,30%,另外用公仔機,租PS4之類的夾硬充填多20%
4樓係食用層,25%,好多都仲準備緊,估計新年後可以去到50%
另外原來有路走出去外面



這算在走火通道,不計入實用面積,但這闊度大把利用價值,雖然現家仲用唔著

5樓,用左3/4地方,但得50%,本體的佳寧娜25%,戲院25%,私人會所沒有經濟價值,另外戲院用左2個樓層
6樓未開放,味王算是潛入的,這層是健身美容這些騙錢東西,而且未開業,唔係會所同戲院就5%






7樓,原來係天台,泳池,跑道,溜冰場,幾個網球場,廣場舞,草地,呢邊幾OK的,但唔知會唔會對非住戶開放,另一邊係周圍非常剎風景的溫室
另外正中間紅星美凱龍用緊果棟的天台是獨立唔連通的





地面層,上面羊肉串+野飲16,下面炒飯38,焦糖忌廉係贈品
網吧似乎未開張就比公安冚左,門口張紙話離民居不足200米
高度超過3層樓的扶梯有好幾條,第時D人可以直上3樓的走火通道,咁走火通道也變街舖
之後就到地底

之後戲玉,同樣係B1層


地鐵上蓋
不過按時間表要到2024年先建成通車,即係其他兩棟的建材舖完約之後
根據時間表,珠三角的地鐵會咁:東莞地鐵1號線連通廣州同深圳地鐵,東莞地鐵經番禺連通佛山地鐵,廣州地鐵18號線連通中山地鐵,中山地鐵經大橋連通深圳地鐵,中山地鐵連通珠海地鐵,珠海地鐵由拱北經橫琴連到珠海機場,仲有其他,但實際到時有幾多成真就係另一回事,基本上佢地全部都係同時規劃,全部都2024年限期咁

物業範圍內有5-6個地鐵出口,3個有電梯
暫時感覺,佢係冇地鐵之前,會招唔滿商,因為規模太大了,而且客也不多
當日味王估佢有300人左右,中間同右邊人數是2,左邊298咁,但300人也不能叫多,你可以想像曼谷的MBK得300人會係點,雖然話開張多D人也會多D嘅
不過佳寧娜的盈利也不多,如果有多幾千萬收入,就好大影響了,出新一期的業績後想買就可能貴了,人地做唔成生意,租金也要照比,雖然咁會冇營業額分成
不過揸到2024之後也不是人人能做到
佢附近仲有兩個商業點

好環保的倉庫,你可以當佢係大潤發,幾好生意
華南喵,人也唔可以話少,但不足以養起個場,味皇看來,這商場的規模係威尼斯的好幾倍,就算有幾千個客,都唔夠養佢
比如說1個空肚的食客進入一個有300個食肆的地方,咁佢有有興致行的時間只有頭半個鐘,之後就散水,300菜刀手會互相下毒,死大半後,再冇新的菜刀手敢進來競爭有限的人肉
凡事不是一味大就好的
WIKI:
華南MALL位於廣東省東莞市,是世界最大的購物中心世界上最大的超級市場(按總可出租面積為基礎排列),總面積排在第二位,僅次於阿聯的杜拜購物中心。 
值得注意的是,自從在2005年開業以來,其空置率一直較高,商鋪空置率一直保持在90%左右。
直至2013年,華南MALL調整了經營定位,重新裝修對外招租。其中天和百貨進駐A1區,二十多家餐飲企業進駐A2區。將於2014年1月中旬正式對外營業。

其他
唔關況天佑事,留意的是後面
非洲農業不發達,所以要有金坷拉