換入置富

以1.14賣清廣南,6.94換入置富,個市跌左成升點,廣南不跌反升,而置富有所下跌,於是換馬,順便把近日的派息都用了,本來可以換跌更多的貿易通的,不過到想買時又回升就算數,換春泉?上次除淨冇扣股價覺得神奇,等真係收到息先再決定
股市跌左成千點,跌吉好似有人要生要死,味皇自己只是今年的盈利少1/4而已
無人問津放極都放唔出的樓C最後以高市價租出,租客疑是泰國人,另外味皇在淘寶買了部泰國產手機,性能同紅米差不多,葡幣1000左右
講開手機,澳門批左4G牌,於是乎--CTM的死期近了
CTM的優勢是固網,因此無線網可以取代固網的話,CTM就連屁都不是了,於是CTM要自救,就必須向政府施壓,將4G出台有咁遲拖咁遲,最低限度都要嚴防澳門出現4G無限PLAN,或者暗中進行信號妨礙,令電波定期斷開而令人繼續用固網

日本買樓攻略(14)

同樣使用之前個網的數字,今次結合YAHOO地圖做了個勞作
之前的攻略是以交通來選擇分區的,現在使用地價來選擇分區

地價可以反映出該區的商業活動密集中程度,如果地價極高,代表該城市吸引客流的力量強,商品豐富,不但消費者多,打工的人也多,發展機會大,作為包租公,在地價貴的地方的出租樓會更易租出

由於日本樓的特殊性,無論在那個地方,如果租金一樣的話,樓價也差不多,即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000,在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000,那麼售價皆是300萬左右,於是買入位於高地價的樓會更著數,味皇當時買樓時,有三間樓比我揀,一間位於香椎23平方的25年樓,另一間是位於天神的18平方35年樓,租金一樣而且都是賣310萬,味皇選了天神的舊樓,因為離日本人打工的地點更近,最近搵到呢個網先知道,兩間所處的地價相差4倍以上

對於買入高地價的樓,對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響,但如果層樓老舊重建或賣地,多少也有著數,甚至極端地因地震倒塌而變回爛地,高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失,另一方面,高地價的樓門口放置幾部汽水機,營業額可以支付不少管理費

經紀向我推介的第一間樓,即是上面的第三間,是位於今泉30年的21平方,由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成,賣320萬只收租30000沒有肉食,所以當時沒有考慮,後來才知道該處地價近百萬,暗嘆走寶





天神商業街每平方米地價578萬円,博多站232萬,能買在附近當然最好,如果人口增長商圈擴大,價值就會水漲船高
其他地價數十萬的,就代表有街舖,為商住兩用的地域,買在那兒也是好事,至於地價只是十萬的,就是純淨的住宅區,在住宅區買入一間收租樓,也能租得出,但卻沒有任何賣點

以交通路線分析,香椎和箱崎也是好選擇,但以地價角度來說,天神核心的地價是這裡的70倍,繁榮程度有天壤之別,至少土地用途很多都不具商用成份而且地積比低,,香椎是郊區,箱崎是工業區,皆不是商業用途為主,地價都不高,因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的,客源有保證,收租的角度是無問題,但以地價的角度就不適當,所以買返市中心冇咁煩,反過來說,這區域很適合買地起木屋收租,如果考慮的是將來而非即期,這區較有投機價值,特別是香椎會建新市鎮,而本身交通配套不錯,有充足的想像空間去炒慨念

另外,有少部分樓是建在租地上的,樓價會更低,如果是租地就不需要考慮地價,直接以租金作取向就好

實際上地價反映的是商業價值,比起樓宇,買商舖的話本篇的內容相信幫助會更大

其他城市中最貴的地皮記錄,大阪740,名古屋560,橫濱530,京都321,神戶296,川崎250,札幌237,仙台210,埼玉209,廣島192,千葉162,鹿兒島102,長崎96,松山76,那霸72,而最高記錄是東京的銀座--2700

味皇層日本樓D相

味皇唔係呢層,不過上網搵左同大廈同型單位D相比各位大鄉里睇,我自己間嘅就唔放相了
呢棟野樓齡已經35年(邊忽似?),每月管理費同維修費800,租3000上下,味皇24萬買番黎,另有雜費萬幾兩萬
面積約200呎,可能相當於香港的420呎,因為共用空間同騎樓皆不計入面積

疑似寫書

早排有出版商主動找味皇寫書,而且不用味皇出錢,反正成本是零,回報率就是無限大,於是有興趣寫下
講被動收入的書很多時會用版稅來作其中一個例子,正常我們是和版稅,專利這些東西沒有交集的,突然發現,原本那麼遠,又這麼近
於是把打機械人大戰的時間放了些在作文上

政府要賭場10月開始加強禁煙,除貴賓廳外,中場都禁煙,於是我公司正進行將中場改造為貴賓廳的工程,不過貴賓可以是指任何一種那著銀紙的生物,實際上賭場正在取消中場以令賭仔可以照舊食煙

樓C賣不出,低市價放售成個月,依然無人問津,有價冇市,於是味皇改為放租,2個鐘就租左出去

*個租客又反口不租了
今日以6.32買入6000股美蘭,美蘭大跌原因除了三亞增建新機場外,主要估計是台風吹爛浸爛唔知乜野掛

美蘭機場業績同收購相關

上次舊文是2011年的,今次業績同收購一次過講

3年前佢現金過多,令資產閒置而盈利少,所以估值很平,去到今日,美蘭由9億幾淨現金變為欠銀行18億加8億債券,現金得果2.4億,已超出預期的範圍,這當中可能帶有些政治色彩
利息保障比率3倍幾,由於盈利幾乎肯定會增加,因此安全性不成問題,不過在此負擔下,要佢派高息勉為其難,況且佢仲未肯收手,還打算繼續燒錢

                   10           13          14上半
營業額     4.9          7.6             4.6
盈利         2.4          3.4             1.7
現金流     3.9          5.0               ?
固定資產 9.1         11+11      11+11    (後面是投資)

以2010年的水平計,營業額/固定資產54%,盈利26%,現金流43%,當時美蘭(357)是純正的公用股,後來加入大量其他成份,那麼按這水平,11億固定資產,13年營業額等應為5.9億,2.9億,4.7億,因此收購回來的11億投資的功效奇低
不過這部分是鳳凰機場的股權,而收入只計鳳凰機場的派息,因此營業額增加的部分並不是來自投資項目,而是本身固定資產的功效提升,由於鳳凰機場也不是省油的燈,果11億如果能有美蘭2010年8成的效率,營業額等應為4.8億,2.3億,3.8億,孫猴子看起來像巴利,但每一條毛也能變成一個巴利的話,實際上老孫是一堆巴利抱在一起的肉團,賣比皇馬可以再貴好多,外表是看不出的,而要達成入帳的會計要求,美蘭最少要再收購多1倍的股權,要錢又唔借銀行,因此A股上市是必要條件,反過來說,A股一上市,美蘭之後的"盈利數字"會多50%以上,如以盈利2.3計算,PE10都要23億,比當初的要價11億升價不少,以10蚊發行2.3億A股,會攤薄30%(以今日5.4億股計),現價發行就40%,因此H股股東點都有著數,不過由於是會計上的轉變,因此派息不會同步增加

最近發行6600萬股新股比母公司,代價3.8億,用意估計是抵抗將來的攤薄,以保持一定的投票權,發行價同淨值相近,表面上是公平,但價值上依然有所攤薄
左手收左老母3.8億,右手又交返出去,3.8億收購水魚價收購母公司資產,即時損害了盈利,實際上發新股先係呢個交易的主要目的
12.7億再向老母收購其他資產,暫時賒注數,交易完成的話,美蘭現金水平會再低近9億,並產生每年數千萬的利息支出,而回報暫時卻未有
3.8億收購的"武漢臨空",股本3億,收購溢價也不算非常嚴重,但那是地產公司,而且有虧損中,作為同美蘭沒交集的業務,估計母公司將來也會找籍口要回去,到時又發新股,由於A股上市的價格未定,因此這部分可能是用來應付低價上市時攤薄過多,就要美蘭再做多次水魚而留下的一手
12.7億的"海島商業",股本2.5億,收購溢價極高,只有點微利,海島商業有49%免稅店發展權,收購可以令現在開左的免稅店少個香爐,亦令將來再開的免稅店分少隻鬼,由於將來免稅店面積還會增加1倍以上,而且完全起好之後會慢慢有租加,因此呢個收購長遠又衰唔曬,係現家好唔掂啫,假設有10000平方米賺1億,每平方1萬,即月租800幾,有點超現實,20000平方米賺1億就有D可能,由現在5000平方擴展4倍並招滿租,也許需要2年以上

加埋上年投資19億的"站前綜合體",那個比利息比窮,有排未起好果個商場,同今次的免稅店有聯動的效果,戰略上來說,海南島地方就有了,但人口不多,遊客量同消費力也不比不上澳門,因此應該沒有甚麼大到氹一聲的綜合商場,我想吉之島規模的超市也不會很多,因此,美蘭的做法是造"景點",等於威記之於澳門,既然已聚集了免稅店的各式土豪名牌,那麼對面街的商場聚一些山寨名牌同食店也想必也不是難事,機場有吸引力就可以吸走一些鳳凰機場的客,不過有三個重大問題,1.美蘭機場位於鳥不生蛋的郊外,這樣的地方如何吸引人在旅程中特登坐食人的士黎買野?去到郊外,員工返工都麻煩,唔通開埋宿舍咩?2.由於機場是必定到的地方,但僅限於到達同離去時,正常冇人會特登去機場而又唔係搭飛機的,而無論到達同離去,遊客一定是大包細包的,味皇不認為帶住成身東西仲適合去購物,而去左酒店放低行李後(除非機場酒店),就唔會特登在回程以外再去多次,所以要成功就必須讓旅客可以穿上拖鞋,3.三亞也有人搞緊呢套,規模更大而且沒有上面果兩個問題,美蘭9成鬥佢唔過
政治正確的做法,戰略上亦冇錯,又得到中央支持,但最終效果成疑,你知大陸修橋舖路唔係超慢就係快過頭架啦

下一期業績,將反映美蘭最困難的時刻,比今期仲慘--周身債,利息比足但冇收入,而且硬食近12%攤薄
但由於本身業績也有些增長,可以抵銷一部分,但總不會冒出20%增長吧,盈利下降的其餘部分就要用生命值硬接了

廈門港同中遠太平洋業績

廈門港盈利持續向好,如果折讓順利逆轉,也許會出現換馬的需要,換到招商局當然最好,但現時估值來看,中遠太平洋同天津港的機會會現實一點

中遠固定資產同合營公司增加3億,現金少3億,負債同上年相近,負債比率比較低,利息保障比率也有幾倍,貸款利息1.8%(半年,下同),本業盈利1億同42億固定資產對比,回報率2.3%,同原理,合營公司回報率5.9%,聯營公司回報率3.6%
純利1.6億保留6成盈利為1億,可增加200-600萬的盈利,因此不計自然成長同借貸,佢每年可增長的空間甚低,9億現金如果可動用作投資的部分是4億,可一次過增加1000-2400萬的盈利,公司淨值44億,如借貸比率去到招商局的水平,可借4-5億,扣除利息可增加200-1800萬盈利,因此通過投資增長的極限是8-25%
本業營業額上升,但毛利少左,盈利冇跌的原因是利息支出少左
碼頭分部增長19%,貨櫃分部持平但賺少左,按營業額計,今年分部佔15:10,而上年是12:10,因為碼頭分部增長中,而佢佔的比例增加令公司整體前景貌似好轉
由2012年開始,公司比人以股代息,而公司算當時非常缺水可以理解,而現在已好返好多,繼續以股代息可以認為是大股東暗中增持的手段,等於新創建咁
核心盈利1.6億,多上年少少,每股盈5美仙,由於出售了部分業務,全年的盈利未必及得上以往,如果得1毫的話PE將達14,派4成的話3厘息都冇,每股淨值12,比現價11有些少折讓,但唔算好平,總體而言,公司的盈利能力對唔住其資產量,效率低下,有很大的改善空間,實際中遠情況是,子公司中集佔有大量資產,折舊量高,但盈利卻非常低迷
用PE12計,當賺0.9股價10.8,PB1.2,淨值12.1股價14.4,兩者差好遠,代表盈利能力低於資產的比例,要去到資產有效運用的水平,盈利要提升到1.2先得

廈門港盈利增4成,主因是大量子公司投入運作,多年來閒置的現金終於發揮了功效
現金少左4億幾,欠債多左5億,前後差唔多10億,當年的淨現金現在成為負現金,因為閒置大量資產而效率低下的賣點已經消失無蹤,廈門港估值低呢點都冇埋的話,就同其他同業毫無差別了
廈門港相信再沒有可調動的現金,因此呢一波的增長會直達廈門港的潛力上限,可能仲有可觀的自然增長,但收購增長就冇了,而3億保留6成的話是1.8億,用於投資可可增加千幾萬盈利,相對比例己很少
固定資產60億,合營公司11億,回報率分別是5.6%同-1%,如果合營公司能盈利並達到5%貢獻的話可賺5500萬,本業的效率已足夠高,提升稍難,合聯公司提高容易,如達到目標效率,總盈利大概可達到2.6億,欠債24億,利息支出6000萬為2.5厘
核心盈利2.6億的話是9仙,X2是18仙,即港幣23仙,,派4成為5.6厘,PE12是2.8,要達到這效果需一兩年時間比子公司成熟,看來轉換成其他公司短期內不太可能
炒泥沙分部營業額增加7成,盈利反而下跌,存貨只增3成,由於自已採掘的數量少左,因此總算是清理了一些舊貨,不過此業務做的太大可能會影響現金流
碼頭同上落貨成長唔錯,主要是多了新的子公司,陸續仲有一些子公司開業,錢是之前比的,呢批完左之後就冇
用PE12計,23仙股價2.76,PB1.2,淨值2.13股價2.56,兩者差不多,代表盈利能力乎合資產的比例,平均數2.66

如果兩者都是正常狀態,廈門港同中遠的兌換比率大致為5兌1,先不論前景甚麼的加成,現在5股廈門港=8.2而1股中遠=11.02,因此完全沒有轉換余地

順便的天津港,PB1.2,淨值1.866股價2.24,用PE12折換得0.19,而佢盈利0.15都未有,因此天津港效率也是相當低水準的
順便的招商局,PB1.2,淨值19.23股價23.1,用PE12折換得1.92,賺1.67招商局同樣未達標,也是中集拖後腿
順便的大連港 ,PB1.2,淨值3.89股價4.67,用PE12折換得0.39,賺0.2都冇同樣未達標
順便的秦皇島港 ,PB1.2,淨值3.03股價3.63,用PE12折換得0.3,而佢盈利多過0.5,超向左左向右走曬標,咁新上市嘅佢,盈利數字就相當有可疑了

今季英超

呢篇同投資無關
如果想把足球同投資拉上關係,你需要一定的價投功力,球員轉會遵守價值投資的原理,而技術分析卻不適用於人口販賣,因此FM才是真正的投資GAME

熱刺
味皇對新教練認識不深,適合與否暫未能作定論,不過佢點都啱用過保亞斯10萬8000倍
也許早幾年熱刺兩翼世界級的防反速度令人以為熱刺是防反流,其實傳統的熱刺是用控傳流的,列納未黎之前一直都是,所以話保亞斯唔啱熱刺,據說波叔打算用返控傳流
同教練理念唔同唔可以話人點點點,這只是味皇個人的看法,近期的轉會,賣士東,哥魯卡同辛度,仲有買丹比利是最硬膠的,這直接令球隊的智能同氣氛變壞
近年買入-禾姆,賓戴,迪爾,法斯奧,葉德林,史譚暴力,蘇達度,拉美拿,賀比,登普西,丹比利,華湯匙,雞脷切絲,保連奴,艾歷臣,大狙,查迪利,卡保爾       賣出-當臣,辛度,大狙,賀比,哥爾卡,利佛摩,迪福,雲達華,巴利,摩迪,士東,哥魯卡,卡蘭,登普西,柏加,白花油
哥爾卡雖然好有用,但佢搞大老闆個女仲話佢係雞,冇可能留,迪福,登普西,柏加,白花油年紀大冇升值潛力,更重要是人工高,清好正常,雲達華離婚,大狙唔識用,唔阻人發達都比走,巴利,摩迪心不在就賣,利佛摩價好,賀比本來就是投資用的,呢批走味皇都唔反對,但辛度,士東,哥魯卡,卡蘭積卡就冇必要走,佢地人工不高,又有一技之長,更重要的是接替他們上陣的人都是智力低下的類型,當臣亦不應該走,人工低又忠心又肯替補,低調有品,只要拉後防線同有個京治一類的抹屁股型的跟住,一樣能好好用,不過以純投資角度考慮,法斯奧同當臣一類型,比佢強一點點,人工相近,但後生幾年,可用更耐,而且有升值潛力,因此呢單可以有
買入的禾姆可有可無,基雲同雅斯之類老妖完全可以免費,大狙換賓戴3方都有利,左後衛最初味皇以大狙為換泰萊的,換了更後生更有升值能力的賓戴,而迪爾,葉德林,史譚暴力,賀比,切絲,完全是價值投資項目,甚少虧損可能,升值可賣,買貴了的蘇達度年紀大,作為投資應該要去買波贊或艾斯柏斯,人工更低價錢亦平,水平也接近,買貴了的拉美拿也不是不能買,但當時是可以用呢個價買到比皇馬趕的迪馬利亞,肯唔肯黎一件事,干查奧肯定會唔黎,因為嫌熱刺公司細,艾歷臣是阿積士屈多蒙特失敗後撿的熱煎堆,要得過,買查迪利唔係最好的選擇,車仔唔要的馬連,黑猫的AJ,現家華西的韋亞拿會更好,保連奴予佢最少都能原價賣出所以可買,丹比利是毒瘤當初就唔應該買,佢風格不合熱剌,去曼聯或西咸就啱
按足總的規定,球隊註冊的25人中,要有4個本隊青訓,8個英格蘭青訓,年紀21歲以下可以唔註冊都踢得,因此果8人最好都是超21歲,當時熱刺超21歲的青訓有士東,連儂,京治,巴利,哥爾卡,英格蘭青訓有基利兄第,當臣同大狙,完全夠人的,現在走了士東,京治,巴利,哥爾卡,當臣同大狙,少左3個青訓同兩個英人名額,因此羅斯,唐僧,連儂,利佛摩,卡奴爾,史密夫點都要留幾個,將未夠21歲的新契仔同青年門將阿查等註冊入去都得,但因為呢條規定,令賣硬膠仔變得困難,硬膠仔特別係羅斯留下來又佔位置,冇得踢又發惡,實際上熱刺只要回購史密夫,史提芬基利,就會有2個有用的青訓位,到時加埋連儂同新契仔就夠數了,硬膠仔都賣得,加埋迪爾,基利兄弟同當臣就夠8個英人,當臣走左只能在青年隊再抽一個名上黎
味皇建議熱剌買(價錢是味皇自己判斷的,前面是價錢,後面是人工):
Huddlestone-800W-5W
Biglia-700W-4.5W
Corluka-700W-5W
Howedes-2400W-8.5W
Rodwell-1000W-7.5W
B.Davies-1000W-5W
D.Santon-1200W-6W
Aspas-1000W-5W
Bojan-500W-5W
A.Johnson-700W-5W
J.Viera-1100W-6W
Cardozo-400W-6W
A.Smith-150W-1.5W
-------------------------------
-116.5M-70W  熱剌球場細,得3萬幾坐,收入低,只能承受9萬人工,人選不能選大胃口的
賣:
Kaboul+300W+4.5W
Caulker+900W+3.5W
Defoe+500W+6.5W
Rose+800W+3W
Walker+1800W+6.5W
Naughton+300W+2.5W
Paulinho+1600W+8.5W
Townsend+1000W+3W
Dembele+1500W+7W
Adebayor+0+8.5W
Soldado+1700W+8.5W
Sigurosson+800W+8W
Livermore+600W+3W
Fryers+300W+2W
Falque+200W+1.5W
Gomes+0+5W
------------------------------
+123M+81.5W

其他球隊冇咁熟,求其講下,價錢同樣是估的
曼聯(以今日陣容計)
Young+0+13W
Fletche+600+7W
Valencia+900+7W
Anderson+600+6W
Cleverley+800W+6W
Fellaini+2000W+12W
Carrick+200W+9W
Evans+800W+6W
Rooney+0+30W
Nani+1200W+9WHernández+900W+7W
-----------------------
+80M+112W      楊格同朗尼的人工,要白送甚至貼錢先有人要,好似曼城之前的多哥王子.聖誕老人,布大朗等先例一樣,曼聯同阿仙奴球場大,有6萬幾坐位,可以支持18萬的人工,出到30萬完全是傻的嗎
Shawcross-1200W-7W
Godin-2200W-10W
Coentrao-3500W-13W
Dembele-1500W-7W
Paulinho-1600W-10W
Banega-400W-8W
Piatt-1200W-8W
Mandzukic-2400W-15W
-------------------------------------
-140M-78W   不過曼聯咁有錢,人地未必會開呢D合理價

阿仙奴
Cazorla+700W+9W
Wilshere+1200W+8W
Diaby+0+6W
Arteta+200W+8W
Podolski+1400W+10W
Campbell+800W+0.5W
宮市亮+200W+2W
Walcott+1800W+9W
Giroud+1000W+8W
--------------------------------
+73M+60.5W

Bony-2000W-9W
P.Cissé-1400W-9W
Marin-700W-7W
Song-1500W-9W
Ramires-1800W-10W
Boyata-500W-3W
Coleman-600-5W
Gaitán-1600W-8W
Alaba-1200W-5W
-----------------------------
-113M-65W

REIT業績

808泓富產業信託
單位分派增9.5%,現價2.57派0.0815,乘2就是6.4厘
物業標價96億,租金2億,2.1厘都冇,只計毛利果1.6億只有1.6厘(半年,下同)
28億貸款,利息支出3000萬,利息1厘多D
如果市價租值是2.4厘,808的物業高估左12億,物業得84億的話,負債比率就超過35%,如果可借多10%,808都係剩返10億8億貸款額可作收購
假設租金升5-10%,下年租金為2.1-2.2億,毛利1.7-1.8億
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加1400萬
如果加租不加息,下年可以收7厘,如果加租又加息,就得個桔

2778冠君產業信託
單位分派增4.4%,但下半年自稱會跌,當全年冇升跌,現價3.54,派5.9厘
物業標價612億,租金12億,2厘都冇,只計毛利果9億只有1.5厘
145億貸款,利息支出1.6億,利息1厘1多D
同樣標準,2778的物業高估左107億,物業得505億的話,負債比率29%,如果可借多16%,可以有80億貸款額可作收購,佢現時回報率低,因此有動機去收購改善
假設租金升5-10%,下年租金為12-13億,毛利10億,但由於朗豪坊加租情況理想,應該有得加多
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加7000萬
如果加租不加息,下年可以收6厘半,如果加租又加息,就得個金桔

778置富產業信託
單位分派增16%,現價7.33派0.2088,乘2就是5.7厘
物業標價309億,租金8億,2.6厘,只計毛利果6億亦有1.9厘
98億貸款,利息支出1.3億,利息1厘3多D
778的物業看不出有那裡高估,負債比率32%,如果可借多13%,可以有40億貸款額可作收購,實際上佢可以再估高佢以借更多
假設租金升10-20%,下年租金為8.8-9.6億,毛利6.6-7.2億.如果賣左百佳就可以狂加租
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加5000萬
無論下年加唔加息,778的派息都會增加,如果增派15%,就有6.6厘

405越秀房產信託
單位分派增15.5%,現價4.01派0.1464,乘2就是7.3厘
物業標價230億,租金7.5億,3.3厘,只計毛利果4.6億只有2厘
77億貸款,利息支出2.2億,利息2.9厘
405的物業估值算合理,負債比率33%,但利息高回報低,借果77億黎買蝕0.9厘的資產,正常唔會再收購
77億蝕0.9%即是每年蝕6900萬,因此這收購非常硬膠,要達至收支平衡,回報率由2%升到2.9%需要租金升45%至10.8億,如果利息下降,要求就可以低D
今期母公司貼6600萬
由於母公司收購左廖創興,不但多個好租客,亦有個好債主,預期405的租金上升,利息支出下降
假設租金升8-15%,下年租金為8.1-8.6億,毛利4.9-5.3億
假設貸款利息降0.3厘,利息支出減2300萬
毛利果4.6億,派3.2億,補貼0.7億,補貼仲剩億幾,下年估計毛利4.9-5.3億加2300萬,當5.3億,派3.7億,貼4600萬
去到2016年,佢應該唔再貼,就算租金升左,派息也不會增加,因此2016年估計派3.7億,因此這下年8.4厘,下下年冇補貼派8.4厘,之後東塔落成,開始冇運行
IFC出租率上升,但那是自己打自己,佢把旗下其他寫字樓的客吸過去而已,等於抽屁股的肥油去隆胸一樣,嗨,你的胸部腫麼長得像屁股一樣?
如果租金升幅比預期高,就會多過8.4厘,但下年之後停係度呢點唔會變

1426春泉產業信託
單位分派增???%,現價3.67派0.139,乘2就是7.6厘
物業標價13.7億,租金4000萬,2.9厘,只計毛利果3000萬有2.2厘
4.6億貸款,利息支出1900萬,利息4.1厘
1426的物業估值算合理,負債比率34%,如果可借多11%,得返有1.5億貸款額可作收購,由於棟野第3座未劃入春泉,因此可能逐層買
租金肯定勁升的,貸款利率唔會增加,但不一定會減,利息支出佔盈利極大比例,利率變化對1426有重大影響
最近人行好像想減息
早前已講過,1426加租加得快,但有個既定上限,也許能提早一年到頂,下年估計超9厘

87001匯賢產業信託
單位分派增5.7%,現價3.45(人民幣)派0.1271,乘2就是7.4厘
物業標價372億,租金13.8億,3.7厘,只計毛利果9.4億有2.5厘
39億貸款,利息支出4800萬,利息1.2厘
物業估值低得不太尋常,相信同經營年限有關,負債比率可以當沒有,要借100億並不難,利息另計
有5.6億租金來自商場,5億來自寫字樓,酒店等3.1億,由於商業部分加租而酒店部分衰退,因此現時酒店佔的比例比上年低得多
假設酒店進一衰退20%,租金跌6000萬,而商業部分加租10%,租金增1.1億,總體租金也會上升,反過來,酒店就算反底升20%,現時的貢獻也不大
酒店入住率奇低,估值不會高,商業部分租10.7億,以1426同405的平均值3.1厘計,商場同寫字樓值345億,酒店只賣剩下的28億
利率影響不大,因為借得少
派息多數會持續增加,下年估計7.8-8.2厘

1275開元餐飲信託
由於收購了一酒店,房租收入今年大於餐飲收入於是改名為開元產業信託...
單位分派增???%,現價3.41,派0.1455,乘2就是8.5厘,但不計大股東放棄的部分,只派0.12,即得7厘
物業標價42億,租金1.2億,2.9厘,雖說是建築成本以下,但租金提升酒店先會升返值
12億貸款,利息支出4400萬,利息3.7厘
借貸比率29%,但比起再借黎收購,叫佢還錢的回報仲高
近年的收入會以合約打底的形式計算,因此衰退都唔關佢事,成長暫時應該冇
入住率是令人絕望的50%,投機的話請多利用酒店同業發布業績的時間差

1270朗廷
單位分派增???%,現價3.65派0.146,乘2就是8厘,但不計大股東放棄的部分,只派0.135,即得7.4厘
物業標價167億,租金3.7億,2.2厘
67億貸款,利息支出6500萬,利息1厘
如果市價租值是2.4厘,1270的物業高估左14億,物業得153億的話,負債比率就44%,無力收購
租金升10%是3700萬,但加息0.5厘就唔見3300萬,實際上加租未必有咁易
如果加租不加息,下年可以收8.1厘,如果加租又加息,就得個桔
自由行有D炆水

1881富豪
單位分派增10.4%,現價2.24派0.74,乘2就是6.6厘,而以上期的0.83計,乘2是7.4厘,平均7厘左右
物業標價227億,租金4.7億,2.1厘
65億貸款,利息支出1億,利息1厘半
如果市價租值是2.4厘,1881的物業高估左31億,物業得196億的話,負債比率就33%,可借12%就是24億,最多買多間細酒店
租金升10%是4700萬,但加息0.5厘就唔見3200萬,加租未必有咁易但利息的影響相對細D
如果加租不加息,下年可以收7.7厘,如果加租又加息,就得個桔
今年租金多到咁多,冇比飯民害死,味皇覺得相當意外

總結:
778>808>2778
1426>405=87001
1275規格外
1270=1881