飲食股有點派息而市值細的冇幾多隻,而且兼有埋大折讓的只有佳寧娜
息就不高,但市值先19億,淨值成37億,表面看好很抵,但抵係邊?資產有幾實心?
佢收入有4部分:收租,收息,賣樓,酒店同茶樓
收租8000萬,以5厘計算,收租樓值16億
持有華南城1.4億股,股息收入2000萬,而現價3.87等於5.4億
賣樓營業額4.4億,等於迫貴猿的0.7%,,奧猿的8%,沿海家猿的15%,如果市值(今日計)都相應,這部門的市值亂估為5.1億,3.1億,1.7億,平均3.3億,營業額當中包括最少85000平方米的樓面面積,而今年可賣的存貨只有55000平方米,因此呢方面的盈利會大跌
酒店同茶樓營業額4.9億,等於偷香的11%,少男國的35%,唐公公的54%,如果市值都相應,這部門的市值亂估為5.2億,4.8億,3.3億,平均4.4億
4個部門合計29億,另外資產淨值37億,皆遠高於市值,資產實心程度也不錯,特別是收租部分已值回票價
財政部分,現金4.4億而欠債9.1億,極之麻麻,有呢個前提,佢就冇可能派高息,但重點是,佢連續2年減債,雖然減債的來源是賣資產,但肯減也是好事,而且有近億的被動收入,而利息支出只是5000萬,夠比息唔會比人追,借錢利息5厘5,亦比一般的內房低
常規派息6000幾萬,可以理解為剩下的租金加埋一半茶樓盈利,要佢派賣樓盈利並不現實,但賣華南城派特別息就頗有可能,這部分金額為4毫
分拆概念,佢打算分拆地產出黎或茶樓是但一項出黎,如果學之前永利控股咁介紹上市,成功率基本是100%,但IPO就會兼埋抽水,成功率會低好多
無論如何,舊股不涉及抽水,因此不會成為炒作主力,介紹上市的話,新股亦未必會升,兩隻股最多只會出現短暫的價值重估,而IPO的話,則新股部分會以水魚價上市,貌似成長的地產分部相信會作為分拆部分,舊股會出現短暫的價值重估,而新股抽完就好快潛水,另外佢可能會用賣華南城的賬目黎調整新股的上市盈利,另外佢華東城的項目會吹得就吹,事實上IPO集資相信都是為華東城所用
介紹上市的情況,佢會1股舊股派1股新股,以29億計,兩隻股合計價值上限為2.3,以37億計為2.9,兩隻都可以留,但最好換馬
IPO的情況,佢會比你優先認購,但千其唔好抽,又或者佢會1派1,但另外再增發,如果你有,就上市立即清左新股佢,換成舊股或其他,地產項目同收租樓合計19.3億,加埋華南城24.7億,新股上市價最少1.5甚至1.95以上,不過以總市值為準,舊股會跌到0.34再加招股價的25%現金(公眾持股量),大致為0.34+1.5X25%=0.72及0.34+1.95X25%=0.83
反正不準的,看看就算
佳寧娜經營貴價潮州菜酒樓,呢度冇乜前途,佳寧娜在2線城市經營地產,今時今日又係冇乜前途,佳寧娜的優點只是折讓大,有D課外活動
倒是佳寧娜在香港同大陸經營平價味皇茶餐廳,呢度有D前途,可當成贈品
平價味皇是贈品...
2014年7月29日 星期二
自已菊花自己插
昨日1.52買入70000股佳寧娜,這個佳寧娜,在香港和中國經營"味皇"品牌的茶餐廳...
在本人不知道的情況下菊花被人收買,菊花豈能假手於人?於是味皇咬牙贖回屁股,味皇當成用本月出雙糧的肉金入自己股就是了
以前出過文,CALL唐宮PUT小南國,CALL廈門港PUT天津港,現家果然爬曬頭,當然這總有一個限度,當股價反超足夠的程度時,味皇就有可能把手上的唐宮同廈門港轉換
唐宮的優點得個平字,係人都知味精拉面係神股,咁買得起先得架,買股不能脫離估值,食店的話總有一天會食到曱甴,估值一有變化就有機會換到
廈門港的優點都係得個平字,兼且財政質量更高,A股直通車後,可以買到更多機場同港口股,但相信很長的時間也不會找到比廈門港更具優勢的替代品
金仔成日試射愛美神飛彈,那麼日本就乘機祭出阿姆斯特朗旋風噴射阿姆斯特朗砲,大陸不甘寂寞開發超化學電磁炮,一般而言,豎立外敵的時候一般本國的經濟都不好,或者說因為本國的經濟不好,冇好事發生,傳媒成日找渣,就用外敵來轉移話題,那麼這個導彈橫飛的年代,經濟一定差到政客都忍不住,有飯開先有和平,有雞蛋冇飛彈,有炸雞冇示威,乜話?雞蛋同炸雞都係流野?經濟唔好你買唔起衫可以學馬賽,買唔起樓可以學長毛,坐唔起車可以學渣打,但食野唔到你唔食,遲早美心嘉頓大家食會貪平轉曬用百佳假蛋,遲早M記上尉改用橡皮雞,已經用緊?食個澳牛就知,甚麼叫一邊鬧一邊食,口裡說不,身體卻很誠實,臭又要奶,食野是不關乎經濟情況的,因此味皇呢期都買飲食而非零售
在本人不知道的情況下菊花被人收買,菊花豈能假手於人?於是味皇咬牙贖回屁股,味皇當成用本月出雙糧的肉金入自己股就是了
以前出過文,CALL唐宮PUT小南國,CALL廈門港PUT天津港,現家果然爬曬頭,當然這總有一個限度,當股價反超足夠的程度時,味皇就有可能把手上的唐宮同廈門港轉換
唐宮的優點得個平字,係人都知味精拉面係神股,咁買得起先得架,買股不能脫離估值,食店的話總有一天會食到曱甴,估值一有變化就有機會換到
廈門港的優點都係得個平字,兼且財政質量更高,A股直通車後,可以買到更多機場同港口股,但相信很長的時間也不會找到比廈門港更具優勢的替代品
金仔成日試射愛美神飛彈,那麼日本就乘機祭出阿姆斯特朗旋風噴射阿姆斯特朗砲,大陸不甘寂寞開發超化學電磁炮,一般而言,豎立外敵的時候一般本國的經濟都不好,或者說因為本國的經濟不好,冇好事發生,傳媒成日找渣,就用外敵來轉移話題,那麼這個導彈橫飛的年代,經濟一定差到政客都忍不住,有飯開先有和平,有雞蛋冇飛彈,有炸雞冇示威,乜話?雞蛋同炸雞都係流野?經濟唔好你買唔起衫可以學馬賽,買唔起樓可以學長毛,坐唔起車可以學渣打,但食野唔到你唔食,遲早美心嘉頓大家食會貪平轉曬用百佳假蛋,遲早M記上尉改用橡皮雞,已經用緊?食個澳牛就知,甚麼叫一邊鬧一邊食,口裡說不,身體卻很誠實,臭又要奶,食野是不關乎經濟情況的,因此味皇呢期都買飲食而非零售
2014年7月25日 星期五
增持春泉
尋日東方報話東九寫字樓租金睇跌,因為今日沽出70000股泓富,換成同金額的春泉,不換匯賢同開元的原因是,匯賢用人仔計價唔方便計算,息率亦不見得比春泉優勢,開元則未有前景,未駛急住買
本來想買佳華同另一隻有分拆概念的飲食股,不過味皇對於動用賣樓而來的老本來買投機成份較大的股非常猶疑,因此仲未買
之前提到的荀盤接唔到,於是樓C改為先化妝,再慢慢售
我覺得呢班人相當有嫌疑
福建諾奇老闆姓丁,福建安踏老闆姓丁,福建特步老闆姓丁,福建361度老闆姓丁,福建美克老闆姓丁,話唔係親戚都冇人信
福建股容易出事的主要原因是,福建人好鍾意賭錢,又賭得大,,澳門有專門做福建人的賭廳集團,除賭錢外,仲提供好多售後服務,顧客至上丫嘛
全中國,最鍾意落黎賭錢的人以福建人最多賭得亦最大,其次係浙江人
本來想買佳華同另一隻有分拆概念的飲食股,不過味皇對於動用賣樓而來的老本來買投機成份較大的股非常猶疑,因此仲未買
之前提到的荀盤接唔到,於是樓C改為先化妝,再慢慢售
我覺得呢班人相當有嫌疑
福建諾奇老闆姓丁,福建安踏老闆姓丁,福建特步老闆姓丁,福建361度老闆姓丁,福建美克老闆姓丁,話唔係親戚都冇人信
福建股容易出事的主要原因是,福建人好鍾意賭錢,又賭得大,,澳門有專門做福建人的賭廳集團,除賭錢外,仲提供好多售後服務,顧客至上丫嘛
全中國,最鍾意落黎賭錢的人以福建人最多賭得亦最大,其次係浙江人
2014年7月22日 星期二
602佳華百貨
這是07年上市的舊新股,由上市時個4直插到現家3毫半,冇水花,這個故事教訓我們,炒新股定股炒你
就好似果D手機GAME網頁GAME,你無非係想求開心,正式玩的時候乜都要商城,GAME公司無非係想求財,吸左你水之後你一係比左錢不能自拔,一係遊戲性低一排就唔玩,新時代GAME的壽命只是由幾年縮到一兩個月而已,茅坑三日香好正常,講開又講,買新股咁似玩果D遊棄咁,用完即戲
講返佳華,用大福保薦,律師關胡李羅,兩樣都算是中性,但核數師用非BIG4的德豪立信就是死罪,條數信唔過
但是水已抽,3分已袋,隻野係垃圾桶底度摷返出黎,即使條數信唔過,但有冇回收價值呢?
做疑似假波的話,是需要球証配合的,有些球隊長期有球証配合,但是並不代表該球隊場場都踢假波,踢假波是需要動機的,比如已經在榜首位置領先10分,冇危險,就沒有需要過數,又比如已排中遊,冇野好爭,亦沒有需要過數,所以如果沒有需求,就沒有必要冒險造假
股票的話,公司如果沒有必要集資,或者想集都集唔到,就算有齊準備動作,都唔會叫功能組別行動,因為沒有動機
現在的佳華可以辟除假數嫌疑,有兩個因素,1-市值先得3.6億,同殼價差唔多,而且仲大折讓,如果有心再骨水,市值起碼多3倍先收到效益,而現時的報表比較樣衰,不能作為炒高套現的用途,2-佢有派息,除左2010年外年年有派,按今年淨值6.4億計,派3000萬即派4.7厘,派息比率並不算低息,如果有心向下炒的話冇必要年年派高息
因此佳華雖非BIG4,但可以洗底,但如果叫我買,我不會買多
報表方面,2012年現金4.2億,債1.5億,淨現金2.7億,2013年現金4億,債1億,淨現金3億,而當中仲有派3000萬息的,以前我講龍翔同肛蛋的內容唔知大家仲有冇印象,減債是很好的經營行為,通常說明了一個明確的買點,期限由開始還債至還完果段時間,可能會有幾年,股價相當底迷,但有限期,還債過程只慳到息沒有發展,但一還完冇野好搞就逼住要發展或者增加派息,或者中途有好項目突然改為發展,比如龍翔,肛蛋仲有再早期的粵海,佳華每年能還3000萬,債是1億,還債期限大約在3年之內
佳華業務主要是深圳的十數個商場,市值3.6億即係當每個商場值3000萬,10倍PE就是每個商場賺一年300萬,同一D茶餐廳相比有種相當低估的感覺
存貨同往年咁上下,經營沒有惡化,而且仲有少量改進
現金流平均每年有1億,夠派息同還債,雖然出左盈警,但派息有不減的可能,當然可能性D野得個講字
己繳稅額千幾二千萬,用15-25%稅率推算,盈利為1.1-0.7億之間
2012年前的折舊奇高,成幾十%,重挫盈利,強烈顯示為洗底行徑,2007-2011年,剛好洗左5年,所以說君子嘗新,5年未晚
公司冇乜前景,但公司同股票是兩樣野
睇主席幅相,感覺是老X蟲,但不是非常邪惡
就好似果D手機GAME網頁GAME,你無非係想求開心,正式玩的時候乜都要商城,GAME公司無非係想求財,吸左你水之後你一係比左錢不能自拔,一係遊戲性低一排就唔玩,新時代GAME的壽命只是由幾年縮到一兩個月而已,茅坑三日香好正常,講開又講,買新股咁似玩果D遊棄咁,用完即戲
講返佳華,用大福保薦,律師關胡李羅,兩樣都算是中性,但核數師用非BIG4的德豪立信就是死罪,條數信唔過
但是水已抽,3分已袋,隻野係垃圾桶底度摷返出黎,即使條數信唔過,但有冇回收價值呢?
做疑似假波的話,是需要球証配合的,有些球隊長期有球証配合,但是並不代表該球隊場場都踢假波,踢假波是需要動機的,比如已經在榜首位置領先10分,冇危險,就沒有需要過數,又比如已排中遊,冇野好爭,亦沒有需要過數,所以如果沒有需求,就沒有必要冒險造假
股票的話,公司如果沒有必要集資,或者想集都集唔到,就算有齊準備動作,都唔會叫功能組別行動,因為沒有動機
現在的佳華可以辟除假數嫌疑,有兩個因素,1-市值先得3.6億,同殼價差唔多,而且仲大折讓,如果有心再骨水,市值起碼多3倍先收到效益,而現時的報表比較樣衰,不能作為炒高套現的用途,2-佢有派息,除左2010年外年年有派,按今年淨值6.4億計,派3000萬即派4.7厘,派息比率並不算低息,如果有心向下炒的話冇必要年年派高息
因此佳華雖非BIG4,但可以洗底,但如果叫我買,我不會買多
報表方面,2012年現金4.2億,債1.5億,淨現金2.7億,2013年現金4億,債1億,淨現金3億,而當中仲有派3000萬息的,以前我講龍翔同肛蛋的內容唔知大家仲有冇印象,減債是很好的經營行為,通常說明了一個明確的買點,期限由開始還債至還完果段時間,可能會有幾年,股價相當底迷,但有限期,還債過程只慳到息沒有發展,但一還完冇野好搞就逼住要發展或者增加派息,或者中途有好項目突然改為發展,比如龍翔,肛蛋仲有再早期的粵海,佳華每年能還3000萬,債是1億,還債期限大約在3年之內
佳華業務主要是深圳的十數個商場,市值3.6億即係當每個商場值3000萬,10倍PE就是每個商場賺一年300萬,同一D茶餐廳相比有種相當低估的感覺
存貨同往年咁上下,經營沒有惡化,而且仲有少量改進
現金流平均每年有1億,夠派息同還債,雖然出左盈警,但派息有不減的可能,當然可能性D野得個講字
己繳稅額千幾二千萬,用15-25%稅率推算,盈利為1.1-0.7億之間
2012年前的折舊奇高,成幾十%,重挫盈利,強烈顯示為洗底行徑,2007-2011年,剛好洗左5年,所以說君子嘗新,5年未晚
公司冇乜前景,但公司同股票是兩樣野
睇主席幅相,感覺是老X蟲,但不是非常邪惡
2014年7月17日 星期四
壞電腦
上星期0.32再增持140000股川河
上半年味皇的回報率近15%,下半年先1個月,因為一D盈喜同REITS的上升於是再多10%,但是因為一半年加左兩百幾萬資金,因此1成的金額都比以往任何年份的總額多,於是出現問題了,味皇非常不習慣大賺的感覺,成日想找更平的換馬,但是又搵唔到,如果作為退休人士,這種思考方式會相當危險,正式的話要少做少錯,直到誘因大到值得行動先啱,味皇有必要冷靜一下頭腦同適應現時的銀碼
奧普同唐宮盈喜,唐宮主要係之前盈利基數較低,5月尾味皇去泰國旅行,係曼谷見到成堆胡椒同爸爸,而唐宮有呢兩個牌子的地區營運權,由於大陸人去旅行來來去去都係泰國馬拉,因此知名度上可以可以黐金糠扮來佬,呢部份比較睇好,本業中餐的前景就差D,不過唐宮搞緊類似灣仔碼頭之類的返叮餐,呢度前景又OK,至於奧普原因不明的盈喜,唔通終於捨得將子公司同副業入帳?今期派息增加的機會較大,但是派息比率可能下降,因為奧普100%派息是源自"用訂金作營運資金"的特性,如果副業不具有同樣特性的話,就要預留自有資金作營運了
但是最近味皇有可能會賣走一些REIT籌錢,原因屋企人的樓C租約完左諗住換樓,咁啱市面有個荀盤,比樓C新,比樓C大,比樓C平,比樓C靘,仲比樓C租得貴,係冇電梯啫,於是打算先買後賣,不過唔知過程會唔會順利
不過呢度就唔順利了,近日電腦燒左救唔返,要換過部,最主要係HD死左,乜野都冇曬,味皇噴血3升,虹彩乍現,神魂分體,突破天元,群鴉亂舞,傻瓜傻瓜
上半年味皇的回報率近15%,下半年先1個月,因為一D盈喜同REITS的上升於是再多10%,但是因為一半年加左兩百幾萬資金,因此1成的金額都比以往任何年份的總額多,於是出現問題了,味皇非常不習慣大賺的感覺,成日想找更平的換馬,但是又搵唔到,如果作為退休人士,這種思考方式會相當危險,正式的話要少做少錯,直到誘因大到值得行動先啱,味皇有必要冷靜一下頭腦同適應現時的銀碼
奧普同唐宮盈喜,唐宮主要係之前盈利基數較低,5月尾味皇去泰國旅行,係曼谷見到成堆胡椒同爸爸,而唐宮有呢兩個牌子的地區營運權,由於大陸人去旅行來來去去都係泰國馬拉,因此知名度上可以可以黐金糠扮來佬,呢部份比較睇好,本業中餐的前景就差D,不過唐宮搞緊類似灣仔碼頭之類的返叮餐,呢度前景又OK,至於奧普原因不明的盈喜,唔通終於捨得將子公司同副業入帳?今期派息增加的機會較大,但是派息比率可能下降,因為奧普100%派息是源自"用訂金作營運資金"的特性,如果副業不具有同樣特性的話,就要預留自有資金作營運了
但是最近味皇有可能會賣走一些REIT籌錢,原因屋企人的樓C租約完左諗住換樓,咁啱市面有個荀盤,比樓C新,比樓C大,比樓C平,比樓C靘,仲比樓C租得貴,係冇電梯啫,於是打算先買後賣,不過唔知過程會唔會順利
不過呢度就唔順利了,近日電腦燒左救唔返,要換過部,最主要係HD死左,乜野都冇曬,味皇噴血3升,虹彩乍現,神魂分體,突破天元,群鴉亂舞,傻瓜傻瓜
2014年7月10日 星期四
日本買樓攻略(12)
特別聲明,今日得知有人借我個網R客,有間叫"東日 TY-Property"的物體在未有知會我的情況下偷步EMAIL比各位,雖然大家最終用邊間經紀是各位的自由,但間公司的誠信同手法相信也是比較重要的考慮因素,因此,味皇特此聲明,呢間"東日 TY-Property"的物體與我無任何關係,出現了這情況,味皇相信呢度可能已經有好幾個唔同公司的經紀偷偷地扮我黎R客,個人算是開了眼界,事實上味皇與任何公司都無關,同A和B兩經紀亦只限口頭的外快協議
資料出自這裡http://toushi.homes.co.jp/owner/
唔知係唔係個網有BUG,D圖只可以用Chrome先睇到
房屋空置率超高,因為日本死亡率比出生率高,獨居老人死左,層樓就空左係度,搵唔到業主同唔知繼承人又唔拆得,因此空置率高,空出黎的主要是木屋,另外木屋好興間開好多間住好多人,因此更多空置,如果公寓同木屋的比例是一半一半的話,公寓公置率10%時,木屋的空置率就是30%了,係上面的空置率越高,就代表果度越鄉下,木屋比例更高,日本郊外有好多爛屋,入面冇仙人同忍者,就咁荒廢係度,物業登記又未取消,所以就咁,本來木屋就好蝦人買的
最近日本修改左軍隊定義,咁會唔會打仗呢,其實不用擔心,日本打唔起白兵戰,日本人口1.3億,當一半係男人,有6500萬,適合當服兵役年齡的當有2000萬,唔會全部當兵掛?先唔理果2000萬人係唔係毒男,果班人係最性慾強的人,如果當中死3萬兵役年齡的男人,咁就會令3萬少女變老姑婆,能出生的BB就會少一兩萬,班女人可能會外嫁,AV亦會加價,少6萬以上的人口,不但令房屋空置率增加,消費亦會減少,少左的人可是勞工人口哦,冇人交稅點算,佢地D房貸邊過還?每個打工仔要養的老人比例增大,工時加長,自殺率上升,變態率上升,即係話,一打起白兵戰,日本的未來就完了,正如南韓同北韓打南韓實羸,但羸左之後要接收北韓的平民,養多幾千萬窮拎,南韓就玩完,所以一打仗,戰後的問題實會令政客落台,打口水仗就叻,真係打邊打得起
講返正題,作為對比,這是烏取市的資料
看見這個,你絕對不會開胃,鳥取的人口大半都是鳥不起的大叔級同不見鳥的正太級人馬,勞動人口本來就不多,另外超過6成以上有自置物業,冇人租樓,買呢度的樓收租就是找C,鳥不拉C到你真係連C都冇得食
這是福岡的博多,盲人連睇國家機密都睇到,你唔係盲應該更加睇到區別
租戶比例超過7成的地方,全世界應該唔會太多,相反自住率7成以上的倒是很多
其他唔上圖了,福岡的地區的租戶比例
博多區73% 中央區69% 東區58% 南區60% 西區47% 城南區64% 早良區57%
之前味皇用交通作結論,選中博多區,中央區同東區,原來除左西區外,都比想像中好租
人口分布
博多區20-35 中央區20-35 東區20-30 南區25-30 西區30-40 城南區20 早良區20-55
博多區中央區是奴動人口,東區南區城南區是學生人口,西區是大叔人口,早良區是一家大細
其實我想說齋睇出租率已經足夠說明問題
其他城市詳細就自己睇啦,現在只簡單地列出其他有利用價值的地方
北九州小倉北60% 沖繩那霸60% 廣島中65% 神戶中63% 大阪浪速84% 大阪東淀川/西成71% 大阪中/住吉/平野64-65% 川崎多摩62% 名古屋千種/東/北/中/名東/中村/天白57-62% 仙台宮城野65%
資料出自這裡http://toushi.homes.co.jp/owner/
唔知係唔係個網有BUG,D圖只可以用Chrome先睇到
房屋空置率超高,因為日本死亡率比出生率高,獨居老人死左,層樓就空左係度,搵唔到業主同唔知繼承人又唔拆得,因此空置率高,空出黎的主要是木屋,另外木屋好興間開好多間住好多人,因此更多空置,如果公寓同木屋的比例是一半一半的話,公寓公置率10%時,木屋的空置率就是30%了,係上面的空置率越高,就代表果度越鄉下,木屋比例更高,日本郊外有好多爛屋,入面冇仙人同忍者,就咁荒廢係度,物業登記又未取消,所以就咁,本來木屋就好蝦人買的
最近日本修改左軍隊定義,咁會唔會打仗呢,其實不用擔心,日本打唔起白兵戰,日本人口1.3億,當一半係男人,有6500萬,適合當服兵役年齡的當有2000萬,唔會全部當兵掛?先唔理果2000萬人係唔係毒男,果班人係最性慾強的人,如果當中死3萬兵役年齡的男人,咁就會令3萬少女變老姑婆,能出生的BB就會少一兩萬,班女人可能會外嫁,AV亦會加價,少6萬以上的人口,不但令房屋空置率增加,消費亦會減少,少左的人可是勞工人口哦,冇人交稅點算,佢地D房貸邊過還?每個打工仔要養的老人比例增大,工時加長,自殺率上升,變態率上升,即係話,一打起白兵戰,日本的未來就完了,正如南韓同北韓打南韓實羸,但羸左之後要接收北韓的平民,養多幾千萬窮拎,南韓就玩完,所以一打仗,戰後的問題實會令政客落台,打口水仗就叻,真係打邊打得起
講返正題,作為對比,這是烏取市的資料
看見這個,你絕對不會開胃,鳥取的人口大半都是鳥不起的大叔級同不見鳥的正太級人馬,勞動人口本來就不多,另外超過6成以上有自置物業,冇人租樓,買呢度的樓收租就是找C,鳥不拉C到你真係連C都冇得食
這是福岡的博多,盲人連睇國家機密都睇到,你唔係盲應該更加睇到區別
租戶比例超過7成的地方,全世界應該唔會太多,相反自住率7成以上的倒是很多
其他唔上圖了,福岡的地區的租戶比例
博多區73% 中央區69% 東區58% 南區60% 西區47% 城南區64% 早良區57%
之前味皇用交通作結論,選中博多區,中央區同東區,原來除左西區外,都比想像中好租
人口分布
博多區20-35 中央區20-35 東區20-30 南區25-30 西區30-40 城南區20 早良區20-55
博多區中央區是奴動人口,東區南區城南區是學生人口,西區是大叔人口,早良區是一家大細
其實我想說齋睇出租率已經足夠說明問題
其他城市詳細就自己睇啦,現在只簡單地列出其他有利用價值的地方
北九州小倉北60% 沖繩那霸60% 廣島中65% 神戶中63% 大阪浪速84% 大阪東淀川/西成71% 大阪中/住吉/平野64-65% 川崎多摩62% 名古屋千種/東/北/中/名東/中村/天白57-62% 仙台宮城野65%
2014年7月8日 星期二
手上果4隻REITS
舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/95117
現時味皇持有405,808,778,1426,而早一年前味皇是傾向持有1881同1270的,今年的我打倒上年的我,原因是上年的我已經過左有效期
世界每刻急速旋轉,將思想天天的轉,就要將啦支掟到千百年遙遠
香港的酒店股前景差過上年,一來自由行見頂,更主要的是飯民搞9自由行,酒店實冇運行,雖然我們以長渣的心態買REITS,但我們亦要與時並進及時處理,我們長渣的不是某一隻指定的REIT,而是REIT這個分類本身
味皇選擇這4隻REITS,原因舊文有寫,咁講下其他
405今年租金預計上升不少,因此派息同股價都有大慨率上升,IFC出租率上升原因是405飢不擇食低租金引入好多蚊型企業自降身價,好似開到190蚊一平方都照租,務求塞滿,反正有錢賺,如果沒有打算持有兩年以上這兩年我們不用管他,至少我打算東塔起好前就放,當405因價升令息率不及其他REIT就可以換馬了,如果打算持有兩年以上,就要留意,IFC正在搶自己其他商廈的租客,比如城建大廈果D,加上東塔落成,寫字樓有排都冇機會加租,冇得加啫,未至於會減,商場部份的增長仲有,順便一提,如果當初405可以唔注入IFC的話,現時的股價就不是3.7而是5.7了
778增長一定走唔甩,因為商場的租約更新就加好多,而佢D租客唔係全部都係金舖同藥房,有排都未到水尾,可惜百佳賣盤賣唔出,唔係D轉租比惠康就可以KAI子開大口,現時778有百佳,豐澤同屈人寺頂住,即牙膏式加租,相當穩定,而且新買的嘉湖今年會全年入帳
808增長率較少,但因為新收購左一棟野,額外會多一個補正,息率上應該不會差過今年的富豪太多,而前景卻更明確
1426就呢篇舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/95737
現時味皇持有405,808,778,1426,而早一年前味皇是傾向持有1881同1270的,今年的我打倒上年的我,原因是上年的我已經過左有效期
世界每刻急速旋轉,將思想天天的轉,就要將啦支掟到千百年遙遠
香港的酒店股前景差過上年,一來自由行見頂,更主要的是飯民搞9自由行,酒店實冇運行,雖然我們以長渣的心態買REITS,但我們亦要與時並進及時處理,我們長渣的不是某一隻指定的REIT,而是REIT這個分類本身
味皇選擇這4隻REITS,原因舊文有寫,咁講下其他
405今年租金預計上升不少,因此派息同股價都有大慨率上升,IFC出租率上升原因是405飢不擇食低租金引入好多蚊型企業自降身價,好似開到190蚊一平方都照租,務求塞滿,反正有錢賺,如果沒有打算持有兩年以上這兩年我們不用管他,至少我打算東塔起好前就放,當405因價升令息率不及其他REIT就可以換馬了,如果打算持有兩年以上,就要留意,IFC正在搶自己其他商廈的租客,比如城建大廈果D,加上東塔落成,寫字樓有排都冇機會加租,冇得加啫,未至於會減,商場部份的增長仲有,順便一提,如果當初405可以唔注入IFC的話,現時的股價就不是3.7而是5.7了
778增長一定走唔甩,因為商場的租約更新就加好多,而佢D租客唔係全部都係金舖同藥房,有排都未到水尾,可惜百佳賣盤賣唔出,唔係D轉租比惠康就可以KAI子開大口,現時778有百佳,豐澤同屈人寺頂住,即牙膏式加租,相當穩定,而且新買的嘉湖今年會全年入帳
808增長率較少,但因為新收購左一棟野,額外會多一個補正,息率上應該不會差過今年的富豪太多,而前景卻更明確
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2014年7月4日 星期五
真.價值投資-惠記(610)&川河(281)
價值投資的真祖不是吸血鬼,單純是補魔愛好者而已,當地上有空瓶撿時,搖下佢博有幾滴汁水剩,反正唔駛錢,祖師爺爺自然會感嘆人們何不補MP
惠記(610)同川河(281)有好多共通點,平,乾,鬼祟,輸出高,贈品多,而且兩間都係老母
平成點?
惠記市值17億,少少淨現金,但佢手上有4成路勁(1098)股權,按股市市值為21億,按資產淨值為50億,另有半間利基(240),值兩億,一間營業額三四億的水泥廠,而某相同營業額的OT水泥股市億6億幾,當一半,一個營業額8000萬的石礦場,當1億算,另外仲有1億幾的REIT收緊美金,計計埋埋惠記值30-60億左右,喲,市值17億,折讓大冇問題,反正現時派息7厘左右,佢主要都是股息同租金收入,派返呢D出黎啫,具有一定穩定性,比祖師爺的要求更平質量更高
川河市值約8億,現金都成8億,冇欠債,手上有湯臣(258)12%的股權,按股市市值為3.5億,按資產淨值為13億,上海有個停車場,年租600萬,按5厘計值1.2億,從37%地產子公司分到2.8億盈利,有D商場同寫字樓收租,咁子公司值幾億至十幾億,計計埋埋川河值20-40億左右,喲,市值8億,折讓大冇問題,反正現時派息6厘左右,佢唔少租金收入,派返呢D出黎啫,具有一定穩定性,比祖師爺的要求更平質量更高
另外惠記真係比祖師爺爺買到的話,會有好得意的財技玩法:
祖師爺爺大量買入惠記,持股量具一定程度,買入價假設為2.5,祖師爺爺要求開特別股東大會--A.向惠記股東實物派發路勁股票,每2000股惠記派800股路勁,價假設路勁股價為7,一手惠記5000蚊成本,分到5600蚊的路勁,除淨後一手惠記唔會變負600蚊掛,B,逼宮惠記出售路勁同派特別息,假設有人出價12買路勁,一手惠記5000蚊成本,派9600蚊的特別息,除淨後一手惠記唔會變負4600蚊掛,C,在股東大會上高調建議郁路勁,第日惠記勁升,就放鬼曬佢
(修正:冇注意惠記同路勁股數唔同呢點,應該用百分比計才對,當買入10%惠記成本只需1.7億,咁派實物可派到2.1億路勁,而拆骨則可換錢高達3.5億)
惠記有路勁4成股份,而路勁一年派息3億幾,惠記齋呢度已佔成1.4億,股息D野留住冇用,本業又唔係冇錢賺,而惠記派息不足1億,因此--A.財政極速改善,B.加派息,C,揮霍
唔恨佢D租金啦,剩係叫佢轉派返曬路勁D股息,每股已派成2亳了,10厘在望,而且路勁仲唔一定冇增長添
川河冇分開收租同賣樓的數字,所以穩定收入佔幾多就唔多知了,但佢呢幾年投資項目同現金每年增加兩三億,而且仲有D賣樓收益等入帳,減派息的動機不足,可能會增派,唔增派都會有其他消費項目
但湯臣財政不算極好,手頭上有大量地產項目,因此川河很可能向湯臣買野,變相注資,從而淘空手上的現金,呢點算係隱憂
另外,佢係氹仔卓家村度有大塊地皮,即係澳大隔離果度,值錢非常,齋塊地已經貴過成間公司,問題係塊地將來要發展的話,就需要非常大量的資金,川河比得起,但多數會因此減派息,川河價值極高,但以收息為目標就差D
惠記(610)同川河(281)有好多共通點,平,乾,鬼祟,輸出高,贈品多,而且兩間都係老母
平成點?
惠記市值17億,少少淨現金,但佢手上有4成路勁(1098)股權,按股市市值為21億,按資產淨值為50億,另有半間利基(240),值兩億,一間營業額三四億的水泥廠,而某相同營業額的OT水泥股市億6億幾,當一半,一個營業額8000萬的石礦場,當1億算,另外仲有1億幾的REIT收緊美金,計計埋埋惠記值30-60億左右,喲,市值17億,折讓大冇問題,反正現時派息7厘左右,佢主要都是股息同租金收入,派返呢D出黎啫,具有一定穩定性,比祖師爺的要求更平質量更高
川河市值約8億,現金都成8億,冇欠債,手上有湯臣(258)12%的股權,按股市市值為3.5億,按資產淨值為13億,上海有個停車場,年租600萬,按5厘計值1.2億,從37%地產子公司分到2.8億盈利,有D商場同寫字樓收租,咁子公司值幾億至十幾億,計計埋埋川河值20-40億左右,喲,市值8億,折讓大冇問題,反正現時派息6厘左右,佢唔少租金收入,派返呢D出黎啫,具有一定穩定性,比祖師爺的要求更平質量更高
另外惠記真係比祖師爺爺買到的話,會有好得意的財技玩法:
祖師爺爺大量買入惠記,持股量具一定程度,買入價假設為2.5,祖師爺爺要求開特別股東大會--A.向惠記股東實物派發路勁股票,每2000股惠記派800股路勁,價假設路勁股價為7,一手惠記5000蚊成本,分到5600蚊的路勁,除淨後一手惠記唔會變負600蚊掛,B,逼宮惠記出售路勁同派特別息,假設有人出價12買路勁,一手惠記5000蚊成本,派9600蚊的特別息,除淨後一手惠記唔會變負4600蚊掛,C,在股東大會上高調建議郁路勁,第日惠記勁升,就放鬼曬佢
(修正:冇注意惠記同路勁股數唔同呢點,應該用百分比計才對,當買入10%惠記成本只需1.7億,咁派實物可派到2.1億路勁,而拆骨則可換錢高達3.5億)
惠記有路勁4成股份,而路勁一年派息3億幾,惠記齋呢度已佔成1.4億,股息D野留住冇用,本業又唔係冇錢賺,而惠記派息不足1億,因此--A.財政極速改善,B.加派息,C,揮霍
唔恨佢D租金啦,剩係叫佢轉派返曬路勁D股息,每股已派成2亳了,10厘在望,而且路勁仲唔一定冇增長添
川河冇分開收租同賣樓的數字,所以穩定收入佔幾多就唔多知了,但佢呢幾年投資項目同現金每年增加兩三億,而且仲有D賣樓收益等入帳,減派息的動機不足,可能會增派,唔增派都會有其他消費項目
但湯臣財政不算極好,手頭上有大量地產項目,因此川河很可能向湯臣買野,變相注資,從而淘空手上的現金,呢點算係隱憂
另外,佢係氹仔卓家村度有大塊地皮,即係澳大隔離果度,值錢非常,齋塊地已經貴過成間公司,問題係塊地將來要發展的話,就需要非常大量的資金,川河比得起,但多數會因此減派息,川河價值極高,但以收息為目標就差D
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