續上文，看似很美好，實際同香港比起黎唔算特別嘩例如500入800出的那個，表面上是賺300，但你要支付佣金之類幾十，然後再比30％增值稅90，剩下百幾扣埋入息稅可能得番100多d，兌返港幣只係幾蚊不過出租係唔駛增值稅的，假如租到6萬，而木屋唔駛比管理費，淨收10厘以上，10厘可以代表乜呢？15年按揭2厘計，7.7厘的收入就可以收支平衡，10厘淨袋2.7厘，果2.7厘就是安全邊際，日本打工仔月入在30萬左右，即是只要借銀行1億3千萬，就會變成存戶養債仔，14厘的話借5700萬就得，另一方面，500成本賺100是20％，如果借100成本400賺100是25％（借足500就突破天際帕秋莉go），不過裝修費唔出超技術就一定是比現金即是說無論賣唔賣得出，租得出已經夠和味，純概率論，賣唔出+租唔出25％，賣得出+租唔出25％，賣得出+租得25％，賣唔出+租得出25％，即是只有25％機率食蕉，當然還要加上地震概率而一旦觸發賣得出的效果後，本金就成為120％，進行下一次連續技時就會有20％加成至144％，好運的話一年觸發到兩三次大技就接近翻面了，用技能樹說明 賣出（2）－－轉回1 買入改造（1）－－ 冧樓 轉回2 租出（3）－－轉回3 冧樓回報看起來很是不錯，間中抽資回國政治又正確，當成風險投資的話，可接接受一點點風險，前提就是要有辦法解決所有的法律同管理問題，個地產聲稱佢有辦法如果有方法解決埋借錢問題的話，回報率上升可接受風險度就可以增大，個地產聲稱佢冇辦法，但味皇有超技術辦法不過講呢d也是白搭，既然不是當地人仲買乜鬼，就算係味皇，本身都冇實際去中出過的經驗，技術宅紙上談兵的研究並不代表能真正用於三次元，等吾輩呢d白老鼠去送死先再說，本文不適用於普通人，大家睇完得個知字就是了
話說月頭比出版社嘅人召喚，講關於日本樓嘅野
原來係出版社同日本東京嘅地產有合作，想味皇幫手強推
我本書點呀？本書呢？書呢？書？
由於本書的內容疑似彈東京樓，利益衝突所以出唔到街？咁世界未必咁黑暗嘅
講返主題，味皇對東京樓不感冒，一是回報低，二是味皇根本冇打算短炒所以不考慮接盤難度，三是災害，如果可以解決到呢d問題或做到風險可控且高回報，味皇倒不會反對東京樓，實際上又唔係冇辦法嘅
不過短炒日本樓的疑似蝗蟲行為似乎政治非常正確？日本歡迎這樣明顯是自殘的行為本當大丈夫？看來對面好像也是抖m
舊文提要，真．日本樓的玩法係玩木屋番新，但非當地人玩唔起，而佢地提出的方案可以解決“非當地“呢個問題，就是開有限公司而已，如果規模夠大仲可以騙個居留權，而且可以借到錢，不過又係要好似仿遼參咁招股，味皇幾有興趣的，感覺比買舖位成功率更高，唔知有冇讀者想陪味皇一齊上釣了
另外味皇仲向佢地提供左一個空手套白果財技，效果是回報率x2，匯率風險-50％，中階角色限定，玩法具體之後再出文講（裏番）
剛好味皇要準備退休後的生活，正是青瓜遇上菊花，用來消磨時間也是不錯（臥槽，賺外快是主因吧）
閒錢多到一定程度的人可以關注一下
上星期將春泉換成3.4的匯賢12000股今日用春泉的股息再買多3.41的匯賢6000股3.2沽清ctm，1.94換成40000股貿易通，股息再增加一些，比起上年尾的預期股息24萬，現在應該提高到27萬，大市再chok多幾chok要去到30萬應該唔難樓c樓已收，準備噴血大放出，再去撿其他人的大姨媽，話說上年味皇賣左的樓a已大跌60萬（同期買的股票好似升左80萬兼有高息），所以今次樓c都要減返6-70萬，同樣係換圾垃樓+貸款+reit的策略
好奇怪的名，但保薦人同其他野睇落都冇問題，應該係假數，所以唔會學某環咁停牌新上市的公司盈利唔可信是常識，咁睇下佢邊度有可疑？佢11年營業額10億賺8000萬，12年16億賺1.1億，13年19億賺8000萬，誒？咁神奇唔玩遞增？如果是出術最多都係整高左11年的盈利，對炒高上市價的作用不大，唔通冇打真君 子？另外是14年22億賺8000萬，冇出盈警資產負債表方面，上市前的現金是遞增的，而且冇負債，這樣的公司好難搵到位插，唔...就是說是難得好公司啦如果說有乜暗位，最多就是上市前的存貨，11年3600萬，12年4200萬，13年1.2億，如果按營業額比例分配，應該是4400萬，7000萬同8400萬，而14年的22億營業額對應是9700萬，而現實是1.2億，味皇的計算有2成的誤差，那麼呷哺呷哺14年的確是存貨管理變差....關注點不在那，而是11年同12年存貨管理好的過份，呷哺呷哺有可能係果兩年賒貨賣，令存貨減少盈利增加，13年一次過找數存貨增加盈利減少雖然增加了11同12年的盈利（800萬同2800萬，誤差兩成），但挫13年的盈利對高價上市好像一點好處也沒有，實在意味不明，可能只是味皇小人之心而已雖然盈利率很低，但現金流好高，每年都在2億以上，折舊率同翠華唔同，穩定在2x％，以交稅項很高，11年都2900萬，25％稅率就是1.2億，按稅率計落11年1.2億，12年1.1億，13年1.6億，14年2.6億，皆遠超表面盈利，加上公司現金每年都狂升又冇欠債，呷哺呷哺是好公司沒錯，為乜隱藏就唔知了雖然味皇在克莉斯丁上都睇漏眼的說淨值1.5，pb2是3，盈利0.21，pe15是3.15，派6仙3.3厘計是1.8哎喲我草派好少哦，派1毫就差唔多不計息那個，平均3.1，即33億市值，其中資產淨值16億，剩係計佢每年隱藏1億盈利而令現金攀升果度，話唔賺錢都可以每年增加9仙淨值，pe15是1.4，即是呷哺呷哺有3.1表面價值+1.4隱藏價值而現價5.4，依然係好貴，不過值得長期關注
4/20唐宮業積不算大差，而味精拉面則出了不好的季績，但係咁都冇辦法令兩者拉開差價，似乎希特拉都阻上唔到人食味精了，缺乏實際性幻想的味皇，還是放棄味精拉面算了，續身的利益應該會更高因此2.06-2.07之間沽出52000股唐宮，1.1-1.2換入96000股佳寧娜，對增加派息沒有作用，但增加了淨值其他股好多都邁向解放前，蟹哥請受小味一拜雖然電腦網換ctm差少少而失敗左非常揼春澳門樓市的定價變的兩極化，較優質樓叫價堅挺，而劣質樓好多都開價好低，可能同人賣樓炒股有關？因此味皇打算再次將樓c放售換成劣質荀盤套利4/21再沽多40000股唐宮2.16清倉，1.12-1.13換成佳寧娜，一躍成組合第3大持股另外以後想換多少少87001，算係貪佢有以股代息有機會行使主動式財技（可以返睇08年12月同09年10月的舊文），而在3.68沽出14000股春泉，由於t+2同兌換上限的關係，過兩日先換得
上市保薦人德銀，安永核數，律師的近亦無問題，因此翠華條數冇問題
上市前盈利增長快，主要係冇固定資產，折舊少，舖位全都是租的，甚至餐具廁紙之類的也可能是租的例如10年固定資產2700萬折舊1500萬折舊率56％，11年4500萬折舊2200萬折舊率49％，12年8700萬折舊2200萬折舊率25％，而今年折舊率只有13％，味皇才不會去懷疑別人用折舊去搬將來的盈利數字去上市前甚麼的
比如日之出食堂問味皇借10張餐台，說好先租後買分5年付款，至於每年付多少喎，一切好話
稻香的折舊率20％，味精拉麵11％，現在翠華的13％問題不大，一般來說折舊率低代表自有的舖位較多
翠華10年營業額是存貨的146倍，即係2日半清一次貨，11年86倍即係4日多d，12年82倍即4日半，13年4日半，14年5日，除左第1年有人賒貨多，一般都係4日半入一次貨（食隔4夜飯），現時淨現金5.5億，大有揮攉空間
固定資產5.2億賺1.6億效率為30％，14年比13年多3.7億固定資產而現金流多3000萬，效率得8％，假設平均19％，可投資4.5億現金，最多增加8500萬盈利，理論上是這樣，但翠華買入的固定資產除左中央工廠外，就是本來就有只是屏閉了的東西，將來有沒有投資項目還是比較難講
已交3300萬稅，25％稅率是1.3億，18.5％稅率為1.8億，因此1.6億的盈利冇花假，還增唔增長就唔知
比人當成長股賣到pb3.2，如pb2計只值1.64，pe15計值1.68，派7仙3.3厘計2.1，平均1.8咁上下
