2019年9月27日 星期五

換入公用股

以為個RealBlog個網站會死,發現只係半死,間中連唔入咁,由YAHOO執粒換黎呢度已經6年,現加正在將資料BACKUP去GOOGLE,不過十幾年積落的量,工作量奇大
味皇的組合遇上大打擊,比較重要的一點是,早前先換入一大堆富豪REIT,轉頭就搞反送中,相比之下中美貿易戰只是順帶
這個時候味皇去了日本旅行,機票是反送中前買落的,出發前股市大跌,外幣急升,這時候不必要的消費並不明智,既然買左冇法,順便脫癦,大約400蚊一粒,也是不必要的消費
係日本同最初個經紀聚舊,人地仔都幾歲大味皇仲係青頭佬,聽佢講最近好多香港人買日本樓搞移民,係非常非常多,佢問我回報吸引咩,味皇話他們不是想要日本樓,而是想要日元,因為港幣感覺不到安全感,因此味皇的兩間日本樓現正放售
老實說,冰封三尺,非一日寒,就算今次事情告一段落,香港也看不到未來,香港的功用比周邊地方分而食之,人地做開左就冇回頭客,而且香港的儲備會越來越少,起碼最主要的稅收吒幾年冇著落,而維穩同修復的支出卻比天高,何況香港的錢是技安的錢,技安的錢還是技安的錢,聯繫匯率要維持也增加了成本,就算乜事都冇發生,2047也是一個大限
當年電視播機動警察,皇家雙妹嘜時,警察的主題是打擊罪惡,伸張正義,保護市民,細路會話我大個做警察,現家冇呢支歌仔唱,站在市民的對立面,站在家人的對立面,細路會一世都記住警察係惡黨,播再多警察卡通都冇路用,卡通主題就變成--出現了!惡黨們!懞面超人出黎打擊罪惡,伸張正義,保護市民,天誅
事實就是政府令未來的納稅人留下非常深遠的惡劣印象
回到投資組合,味皇呢段時間沽清富豪REIT,同富豪的母公司世城,徹底同富豪酒店say goodbye,本來這應該是買入的時機?是咁的,當你有閒錢時,就應該迎難而上,人棄我取,這才是價值投資,但是你錢敗不起時,就要反過來做認為安全的決定,市場上有4種人,精明的閒人買入-有閒錢的價值投資者,硬膠的閒人賣出-自稱價值投資者,硬膠的窮鬼買入-越輸唔起的人越想撈底,精明的窮鬼賣出-疑似精明好了的味皇,反正市場上只會見到買入和賣出,疑似精明的味皇和硬膠的閒人行為是相等的,同樣接味皇貨的一係是精明的閒人或硬膠的窮鬼,任何時候天才和白痴做的事其實一樣,不易區分
賣出富豪系,筆錢買入新創建同CTM,此外沽清周黑鴨,味皇損失有點大,能夠玩玩下的空間變小的,周黑鴨這類不太成功的飛標投資也玩唔起了,賣出資金投入新創建同CTM
這種時勢,能夠保持不敗的股不多,新創建應該可以保持核心營利,派息就不保証了,至於逆流而上公司的更少,CTM是其中一隻,例如示威者游行4個月冇開工餐餐食家頓雜餅,但上網費一定會照交,冇網會斷6親,上唔到連登甚至連逃亡路線都保障唔到直接外送差館,即是說上網是比飽飯和味道更為優先的消費項目,至於賭股味皇是不屑為伍的
價錢係周黑鴨賣出3.77,世城賣出0.54,富豪R賣出1.88.,新創建買入13.12,CTM買入2.91,今年已經達唔到預期的收息目標
另外今次旅行發現,味皇這邊的人藍的居多,連平時對惡黨不滿的,也能驗證為泛藍的,味皇還是懂做人的,想不傷和氣,這個時候不要說話,讓話題消失就好
實際上中產,特別係供緊樓的,比起維護世界和平,他們敵視損害自己銀包的人,以為是盟友的人也會漸漸遠離倒打,如果不能在最初就成功,最後就會在洩憤中失敗,用打仗黎解釋,打仗的戰略係為左達成已方比敵方有利為目的,過程點去打贏係戰術,如果變成消耗戰,而敵我雙方不會因為消耗戰而扭轉形勢,咁戰術同戰略上都係無意義的,場仗不是理性黎打,而已用感情黎打

2019年7月18日 星期四

味皇X春麗

開門!送外賣~
有叫外賣咩?來了
砰!(破門而入)
你就是湯財吧,現家老娘以涉嫌管有淫褻物的罪名拘捕你...
我不是湯財,我是...
想抵賴?看老娘一記北斗百烈腿將你制服!
(噗)這,這是替身攻擊!?
哼哼哼,老娘已經按住你的秘孔,你的生命只剩3秒
請不要用腳趾塞住我的鼻孔...這也好像不錯?
嘁,以為只是個變態,原來還是個特殊的變態 (縮腳)
委任証呢?
(快速)SIP,皇家密探,高級刑警,罪案剋星,老娘已經布下天羅地網,幾分鐘之內你就會聲到嗶布嗶布
什麼東西?
警車聲,等陣將你一網打盡
都說我不是湯財了,我是味皇
Madum做野唔駛你教...你係味皇? (拿起手繪相片看)
喂喂喂,這畫的不是山治嗎?你們的作畫水平好唔掂喎,警方的畫師都是怪物嗎?
...你真係味皇?
魚柳包換
哼~咁自稱味皇的傢伙,據說你有幫人做財務策劃,免費的,對嗎?免費的
免費這個嘛,唔,(上下打量)..算了,姑且免費
咁比D意見我OK?
絲襪不透的較好
(噗)你找死嗎?
不要老瞄著鼻孔踢,鼻毛會痛的...總之我問乜,你老實答,財務策劃首先要有足夠的情報
老娘過多排會收到肥雞餐,你同我度掂佢
你幾多...
三圍唔準問
都冇話要問三圍,問你幾多歲邊年出世
51歲1968年
51歲1968年三圍幾多51歲誒誒誒(噗)
話左三圍唔準問
說不要問反而變得想問不對誒誒誒~51歲!?這個樣子51歲!?
設定是這樣沒辦法,設定,人物設定,不要讓老娘講第二次
咁結左婚未有?
...
哦,51歲未婚老Gu...

...
所謂肥雞餐即係退休金啦
老娘服務左皇家香港警隊30年,冇功勞都有苦勞,次次唔係人地變豬頭就係我變豬頭,退休金要多D應該的,係唔係
咁具體金額有幾多呢?
唔知
姑爺奶奶,你咁樣我好難做的
唔知,唔好要老娘再講第二次
...咁我隨機金額咁講啦
求其啦
你將來退休後有乜活動,有乜財政目標?
以後老娘仲要參加幾百場幾百萬場格鬥比賽,睇怕Capcom仲要老娘打多幾十年,以後的湯藥費同添衣費要有個著落
比賽嬴了不是有獎金嗎?
唉,用老娘的player好多都係廢物,輸多嬴少,豬頭都變到怕了,絲襪都換唔少,透的會比較平,以前仲有得開公數...難道以後光腳嗎,唉
其實賣二手絲襪是可以賺錢的
真的!?
你不說沒有人知道是五十路的噗!
講返正題
唔唔唔,既然金額不明就講大方向好了,對於"最後的本金",例如退休金,保險金,主要勞力的遺產之類的,態度都係一樣,原則係量入為出
具體點?
例如你有一筆存款,你係你壽命完之前就住黎搣,到死之前有搣剩又唔怕捱肚餓就得,如果你壽命設定係無限,你只咬利息唔搣本金又唔怕捱肚餓的原則
你係建議我存定期?
只係舉例,你一係走搣本金的方向,一係走咬利息的方向咁解
通漲會蠶食本金呀
你唔會搬去通縮的地方嗎笨噗!   唔唔唔...總之你要麼帶本金去沒有通漲的環境,要麼在通漲的環境換收息資產 (咒你變大鼻子,大鼻咒大鼻咒)
同老娘再講多D
我建議收息資產的走線最好,因為通漲的環境會比通縮的環境常見,以精神保健來說,睇住本金每月變少同每個月有零用錢收,後者更有求生的動機,年金同逆按都值得用,如果你想維持求生意志的話,最好留半年份量的現金,剩下的買6厘回報的收息資產,夠你買絲襪掛
唔夠醫藥費呀喂!
咁你去搵份工作幫補下
馬死落地行呀,如果唔足夠梗係要搵野填資金缺口,一係你縮減支出,需要改變生活模式,等價交換不作犧牲邊得飽飯食
...
不過30年公務員的退休金又點會少,何況你又未結...
...

總之原則上就係被動收入大過支出,你就冇必要搵工,在此之前你需要主動收入,開工之餘想辦法令現金流正數,增加被動收入同減低支出,每個人都一樣,係起點在平衡線之上定平衡線之下咁解,你好彩,肥雞餐通常夠你食過世,還有
有樣野特別要留意的,忽然有一筆錢時,你可能會加大消費浪費,消費係可以的,浪都隨得你,但千其唔好整到金額降到平衡線以下,你消費浪費可能需要一段過程同時間,你的勞動能力會隨時間減少的,玩多幾年你可能出返黎都冇工開需注意
喂,好似同由頭開始儲錢的情況冇乜大分別?
係架啦,肥雞餐只係跳過左儲錢的一部分或者全部過程,但執行的方法並沒有改變,不過本金大覆利起上黎會比較早達到目標金額,唔好浪就得
咁買乜野好?
都係例牌野,公用股,收租股之類收下息,或者買樓收下租,唔係你買地皮賣太陽能,甚至搵工具人養你都得...又好似唔得噗...方法好多,自己留意下睇下書就會架啦
如果老娘買馬標中左發達又點?
咁就有D分別,做法就係...(嗶布嗶布),喂,聽到聲了
叮咚
   先生,請問SIP係唔係度?(一班精壯男子湧入)
你地睇下係唔係呢個阿蟬?事先聲明,我唔係湯財,我冇淫褻物架
   冇錯了,夾佢返去
老娘係SIP,皇家密探,高級刑警,罪案剋星,呀~雅蠛蝶,湯湯快D救花花哦~
吓?(青山病院)
   醫生,駛唔駛夾埋呢條茂利走?
   認住佢,下次先
...

2019年6月16日 星期日

2019新股

同上年一樣用返雞立,暫時有63隻股
上年認為中信已從良,現時不計入OT,而VMS鼎珮味皇第一次見,可能是來自洋文譯音的公司,因不了解所以保守地暫列作OT
63隻只有25隻不合格,合格率高達6成,味皇認為近期的新股評審已相當相當高質

好了,味皇創先河的已寫了2019年上半年,2018,17,16,14,13,12,11,10,09,涵蓋了10年的新股,應該具有足夠的統計學上的義意
              合格率
2019年   60%
2018      30% 
2017      19%
2016      22%(後來加埋財務數字分析更降至6%)
2015      40%
2014      46%
2013      37%
2012      69%
2011       59%
2010       57%
2009       32%
現家有曬資料,可以有各種玩法,例如:
不合格公司出現除牌的概率是多少,合格公司除牌率是多少
不合格公司出現停牌的概率是多少,合格公司的停牌率是多少
不合格公司出現供股的概率是多少,合格公司的供股率是多少
不合格公司出現發新股的概率是多少,合格公司發新股率是多少
不合格公司有派息的概率是多少,合格公司的有派息率是多少
不合格公司出現換非BIG4會計師的概率是多少,合格公司非BIG4率是多少
某保薦人保薦的公司出現除牌,停牌,供股,發新股,派息,非BIG4的概率是多少
諸如此類

味皇對老千股的定義和坊間不同,出面的老千股是指股價跌令自己蝕錢的叫老千股,而味皇定義的老千股是指管理層賺錢的標的不是來消費者,而是來自公眾股東,例如皇家馬嗲里咁
所以股價不在味皇的評論範圍

2019年6月5日 星期三

亞呀丫丫 丫呀亞

因為年青而犯下錯誤,這樣的人很普遍,好多所謂歌手唱到走音都冇問題,反而唱得好聽也可以成為黑歷史
正如阻塞老千股就是妨礙GDP增長,阻礙人民發大財,是反動分子,性質同自爆的花瓜沒有分別,雖然花瓜都自稱是+2的朋友
但是說回來,走去自爆的花瓜基本都不事生產,他們是如何生活的呢,花瓜自稱是+2的朋友,不和他們一齊自爆的就是邪惡,但是很諷刺的一點,花瓜完成自爆的所需資源,都是從當地的邪惡人士身上徵收的,要麼就是從遠方的極惡之地的邪惡人士自覺的獻上,即是說,+2要戰勝邪惡,就要靠邪惡的補給,於是邪惡就是必要之惡,唏!說到尾還不是邪惡VS邪惡,黑食黑?
自爆是一秒的事,但邪惡就算鬼鬼祟祟左搖右擺,只要一直存活落去,就可以一直睇人自爆,話之佢兩邊全清,簡單的話,如果你是支持放煙花的,你就有咁惡毒得咁惡毒,閃的軟軟的,丟補給包過去就最有效率,自爆的不是自己就好
之後講下另一件事,是咁的,孫中山係澳門開醫館,係鏡湖做醫生,為澳門帶來西方醫療技術,不過,開醫館的錢很多不是他的,贊助有來自日本的,有來自夏威夷的,海外勢力何其惡毒!居然想暗中支配澳門的醫療產業!所以味皇現在有能力時,是不是要反擊呢?又咁的,味皇有D打算去日本整下上次考車時撞崩的棚牙,順便脫癦,如果有人都想整,味皇可以介紹,日本醫療轉介方面味皇有門路,脫毛,植髮,把脫的毛用黎植髮,之類各種不可描述的,味皇也有門路可提供
天朝歌舞昇平,撿紙皮的少了,連空氣都清新左,大歇味皇係呢半年,係股市大賺4%
如果話有乜野不是太安樂的,算是財富通同餘額寶了,上年侵侵咀完一輪後,利息由4.2%變3.4%,早兩個月又咀一輪變2.4%,味皇係微信度存左3萬幾,每日1盒加多寶變成每日1盒深暉,我有大學同學斗膽存廿幾萬的,味皇不安的不是利息,而是財富通同餘額寶的基金公司,基本上玩金融的公司不太可能和美國佬完全獨立,有少少痴到美國佬的話隨時可以比對面凍結戶口之類的,如果基金公司只買大陸國債就話啫...?感覺好似威化餅咁,味皇有,你地也可能有,所以最好重新分配一下比較好
還有就是,我想想...路勁影響不大,但公路股流量大減的應該不少,有D醫藥股可能返生,因為少左天堂鬼國藥只能選用另一個鬼國的藥,然後就是同上的基金類保險類的資金可能動不了,德昌裕元聯想利豐呢D離藍籌更遠,反而第一太平會近少少,以前味皇買過的龍翔今次會死直,因為唯一的客戶9成會搬走,直不知佢點解仲有7毫的,要取得比較可靠的盈利,酒店業可以考慮下,比較投機性的可以考慮下資源股,礦產好多時是沒有產地的,去第度融左佢或者溝一溝就可以變更產地,而且現在時勢各國屯資源是比較正確的戰略
最後一件事,當年YAHOO個BLOG執粒果時,搬竇煩到HIHI咁,唔見左一D文,冇曬D圖,現家又要煩多次了,再咁的,湯財也到了咁上下年紀,老大不小了,佢要寫書男要嫁人,人呢,年青時總會犯下一些錯誤,就好似甄X咁,亞呀丫丫 丫呀亞是不可以存在的,不曾存在過的,湯財也係時候同湯財切割咁上下
結論來說,似乎呢度都要執,味皇又要搵地方搬

2019年5月4日 星期六

[樓]日本買樓攻略改(10)

實際選起來的示範
個人由於予算有限關係,會偏向便宜的小房子,但小面積也有壞處,因為租客行李少而且社會負擔少,會更容易遷出,加租雖易但反過來雜費多管理煩,相反大屋因為以家庭形式入住,行李多搬屋會有惰性而不易遷出,一住隨時住上三五七年,管理上會簡易得多,讀者未必如筆者一般貧乏,因此高單價大面積的也應列入考慮範圍
我們買入日本樓,目的不離兩種形式:
1.定期收入  2.低買高賣
1a.打算長期收租的,價錢升了也繼續收租
1b.打算長期收租的,價錢升了轉賣走
1c.打算長期收租的,價錢跌了也繼續收租
2a.打算低買高賣的,價錢跌升了賣走
2b.打算低買高賣的,價錢跌了變成收租
可以看出,選擇收租路線時,所有結果都是預算之中,可由自己決定,而選擇炒賣路線時,會有機會出現身不由己被逼接受另一形式的情況,確定性的投入叫投資,概率性的投入是投機,希望讀者在買入前先選定其中一種,兩者並行亦未嘗不可,但最好先明確心態
這以福岡為例子,為方便讀者判斷租值,筆者把租金和面積弄成表格以便對比
租值

這裡以例出“亮瞎狗眼”,“差點上釣”,“不入法眼”三種例子的形式說明





前兩個是同一屋苑不同單位,這3個參數上相對接近,同樣位於偏僻地區,430那個與另外相比,缺點是戶數太少,而且四周是小路,住在大屋及住在偏僻地區,必須考慮住客有車,因此有車位及向馬路的會好得多
460和470相比,表面上管理費不同,其實是細項拆了出來,在備註中會發現煤氣管和下水道的租金,加起來就和470的一樣了,香港的地產資料未必會列明,因此我們要特別注意,其次是470那個連租約而且租金不算低,460是空屋招租需要時間和佣金,實際支出會高於470,而且貴10萬將來賣時也會交少一些增值稅,因此如果不能用空室這點重重的還價,買貴的470會比460好
這房子40平方,西區租金市值6萬,現租5.7萬,扣除佔兩成多的雜費1.3萬,也有4.4萬剩,只是面積大地方僻清潔費等會貴些,固報依舊極高,而且在這屋子中生活命也長10年,大家可以在google搜“ヴォルフスガルテン伊都乃国”看看youtube影片甚麼才是人住的地方
*youtube已刪片



上 

850戶數是44那個,面積29平方,折合於18平方的70戶,算是合格,不過這面積的行情是5萬多,是市價盤,並沒有低估,這樓宇最大的缺點是新,在10年免費保養的期間,現時6年,即5年後過了增值稅後,你會發現管理費等多了6000,樓價下跌為750萬
850戶數112那個,戶數完全沒有問題,管理費等基本也不會加,只是維修費少得出奇,估計是維修費計入租金中,6.3萬租金是比市價高一點點,我們可以理解為6萬租加3000維修費,費用估租金比例2成以下,這樓宇沒有問題面積也大,只是是市價盤沒有增值空間
900那個面積大,折合的戶數就不算少,而且因為非常老舊,維修費用已經到頂,費用佔租金的兩成半而且不會再增加,你不嫌舊就可以了,如果是地震帶這就是缺點應該買850那種,要因地制且,這舊樓最大的優點是面積大,這位置這面積的租金行情隨便也有7.5萬以上,因此有加租空間,本身租金回報不算太低而且可以稍為升值



上 

380戶數40那個,很易看出問題-面積少戶數少,管理費不便宜維修基金不足,地皮是奀地位置也不好
370那個,戶數多,面積合理,管理費貴了些,但和維修基金一樣,多數不會上升,3.8萬市值租金時,費用佔兩成半多些,一切都很合理,問題是-這是空屋,經紀設定3.8萬的上限租金來設定樓價,雖沒有詐騙成份,但行為偏向賣家,它可能租到3.8萬,也可能租不到這數目,即使真的以3.8萬租出樓價也不會上升,萬一租不到就有機會貶值,以而且以3.8萬招租未必會立即找到租客,你有必要狠狠的還價至例如320的水平
390那個,參數和370那個基本相同,也能租3.8萬,你有4000的加租空間,相當於升值60多萬,而且管理費更便宜,樓也新一些,費用佔兩成半以內



補充一下,目標非常接近時的情況,380和395,面積差不多租金也是4萬附近,395那個會低一點,差距也就是三數千,不過費用佔的比例不同,假設380的租4.1萬,395的租3.8萬,分別加租6千及4千,此時380的費用佔租金的3成剩2.9萬,395只佔2成剩3萬,將來退租大家都要支附例如12萬的佣金及清潔費時,380需支付相當於125日的淨租金,而395只需118日,因為380面積大些清潔費可能還要貴一點點,於是395會比380好些少,當然你可以因應情況還價,讓380變的比395更具性價比
講價幅度要合理,通常一成以內是沒有問題的,而沒有合理理由大幅壓價會視為混吉,例如空屋那些就算合理理由

 下

中  

原則上筆者是不建議買這樣低價的樓的,因為費用佔租金大,退租一次隨時要你半年青春,而且樓宇買賣手續費隨時達到樓價的兩成,以120%買入,80%賣出,以低買高賣的形式來說下價樓不具備賺錢條件長期收租不是大問題,但將來有點規模時想整合成一棟時蝕讓會肉痛
還有一點,例如大陸一房限購為例,你有大屋小屋也算一間,當你只有小房子時政治限制的成本是不成比例的,而日本樓買了後非常難賣出,持有貴屋會比持有細屋的各種管理成本低,比如每間屋收租過戶要600銀行手續貴,6萬租出600會比3萬出600相差一倍
但下價樓一般就是附著些不能解除的詛咒才會這樣的便宜,例如サブリース,如果我們理解這一點,下價樓也是有點用處的
170戶數少那個,最大問題就是戶數少,位置也非常之差,而且費用超自然地便宜,這面積的房子最起碼也租到2.8萬,現在才2.2萬,即是說有6000費用是隱藏在租金中了,如果只租2.6萬也有4000費用,以最少4000計算,8000的費用佔2.6萬的3成有多,不但買賣手續費多,而且收租不賺錢,難怪網上賣了整年也賣不出
180那個,位置不算太好也叫近火車站,面積有點小,可是租金1.4萬實在奇低,費用是隱藏在租金中,維修基金數目正常,而這面積正常管理費5000左右,即正確租金是1.9萬,這樓宇附帶了サブリース,以67-75%計算,住客支付的租金在2.5-2.8之間,雖有些少加租空間例如3000,但是租金由二房東管理公司說了算,加租空間小二房東加租的積極性會較低而寧願續約,能否加租只能守株待兔,費用佔比也大,不過卻由於基本租金奇低令地產收的管費費減少而得以中和,而這樣的樓很多也有レジデンシャルサポートサービス執屋保險可選用,加上サブリース,樓宇就成了不間斷的自動吐錢機,回報著實是不多就是
200那個和180的原理一樣,不過好處是面積大一些,這面積正常管理費6000左右,即正確租金是2.1萬,這樓宇也附帶了サブリース,以67-75%計算,住客支付的租金在2.8-3.1之間,加租空間更大一些例如6000,這樣二房東加租轉交我們的概率會變大,於是這一間比180優勝
選這些下價樓的目的不是著眼回報,而是著眼於中和費用,當我們買了第一層日本樓時,就有機會面對退租,交稅,報稅手續費等支出,特別是空租時沒有收入只有支出,總不能每次也由本地匯錢過去,因此買入一些專門用於維持系統自給自足的當地東西,這屬於戰術行為
本書由開始到現在,完全沒有提到日本樓市的前景甚麼的,因為本書關注的是樓宇本身,如何用不錯的價格拿下好房子,這方針無論在好市壞市也是通用的

[樓]日本買樓攻略改(9)

如之前提到的,業主能以各種不同的形式簽訂租約,其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費,因此我們選樓時所看到的資料數字,可能和實際不乎,有些樓宇的固定費用奇低,我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常,如果本身費用奇低,那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌,必須避免

影嚮管理費

影嚮基金


那麼怎樣的管理費和維修基金才合適呢?
我們可以用平均法,筆者取樣各5間40戶以下,40-80戶,80戶以上的福岡市舊一房單位每平方米費用,取其平均值
40戶以下
例子1:4500管理費/3500基金/19.5米/38戶   231管理費/米  179基金/米
例子2:3500管理費/4000基金/19.5米/38戶   179管理費/米  205基金/米
例子3:4000管理費/3000基金/17.3米/38戶   231管理費/米  173基金/米
例子4:4700管理費/6110基金/22.9米/40戶   205管理費/米  267基金/米
例子5:4000管理費/2800基金/16.2米/34戶   246管理費/米  173基金/米
平均218管理費/米  199基金/米

60-80戶
例子1:5800管理費/4400基金/19米/60戶     305管理費/米  231基金/米
例子2:6400管理費/5400基金/22.4米/56戶   286管理費/米  241基金/米
例子3:5800管理費/5000基金/15.8米/48戶   367管理費/米  316基金/米
例子4:6000管理費/3500基金/19.8米/60戶   303管理費/米  177基金/米
例子5:4200管理費/6840基金/16.5米/51戶   254管理費/米  414基金/米
平均303管理費/米  276基金/米

80戶以上
例子1:5000管理費/2940基金/19.5米/81戶   256管理費/米  151基金/米
例子2:4000管理費/2970基金/16.8米/86戶   238管理費/米  177基金/米
例子3:5000管理費/2700基金/16.2米/97戶   308管理費/米  167基金/米
例子4:5000管理費/2980基金/16.2米/91戶   308管理費/米  184基金/米
例子5:2800管理費/3120基金/16.8米/122戶 167管理費/米  186基金/米
平均255管理費/米  173基金/米
可以看出,60戶左右的部分費用最高,可以理解為豪宅化,而戶數低於40戶的在偏辟地方,超過80戶的住戶太平民化,費用也低,由於筆者傾向建議買戶數多的,以18平方米為例,管理費一般為5000水平,基金為3000水平,只要達到這數目的,加價機率會較低,如遇上顯示數字為0的樓,我們也能大約估計到租金中已包含多少費用


用回這個例子,租金奇低,這樓宇估計管理費為5000水平,因此租金為2.4萬,這是簽了租金保証的樓,那麼租金原價為3-3.4萬之間,仍低於市價,200萬買來有利可圖
計算公式是這樣的,以一房為例,管理費5000,維維基金3000,市值租金3.2萬,如果只租28000誰也知到便宜,而例如租金22000,租客承擔管理費,這樣不會記載管理費數字,你需要自行評估或直接問地產,知道是5000了,即是租客的支出是27000,安全起見扣除1個月禮金,即2年租為總額的23/24或95.8%,27000/95.8%=28200,即有接近4000的加租空間,同一層樓如果是租17000,也是租客承擔5000管理費,不過帶租金保證,安全起見假設租金保證的損耗剩75%,就是22000/75%=29300,再加上禮金29300/95.8%=30600,這樣就不算便宜貨了
不過有利可圖是沒有錯,但是簽了租金保證合約時,有很多時是沒有解約方法的,如果沒有辦法收回重新租或包租公司主動加租,這潛在利潤就會一直實現不了

如果有賣走的打算,就不要選超過40年的樓,如果在地震帶更不要買1982年前的樓,地鐵站因為商業成份所以近任何一個地鐵站也可以,但火車站沒有商業成份所以效果差很多,再偏辟的地鐵站也會建地下街,但偏辟的火車站除了車站就甚麼都沒有,福岡市範圍的火南站的竹下,井尻以南,舞松原,柚須以東,唐原以北,下山門以西,這些範圍就不要碰

樓宇的固定支出不要超過租金的一半,如果租金包括費用,請用google調查同一大廈的單位的費用金額,保險甚麼的完全不要期待,必須限制投入金額,買樓時寧願細小一點也最少買兩間而不要一間大,年收入195萬內稅率較低,以6厘計算是3250萬,因此超過這金額的投入不乎合成本效益
表面回報率15%的日本樓,除去固定支出後回報可能還少於一半,即是說能夠達成“如何不用交費”的任務,買日本樓就可以立即發達,其實是有方法的,日本的木屋不用每月交管理費和維修費,只需在業主覺得必要時,才進行維修,基本上維修清潔都是業主親身上陣,就等同打一份工,日本房東懂投資的都是用貸款買木屋,立即多了現金流,自已不工作少交稅,每兩年多買一間這樣的,公寓是我們才會買

北斗神拳般強悍的雜費
這部分是倒米的,其他日本樓的書不可能有這種內容,請認真了解
日本樓的淨回報其實沒有想像中高,除因為有很多固定支出外,還有很多意想不到的隱藏開支
舉個例子,某樓連租約4萬,固定支出1萬,樓價是400萬,假設連雜費總價450萬買入,回報率為8%,以下開始數其他支出了
月租4萬,地產一般收取5%即2000管理費,但是4萬租是有消費稅的,以10%消費稅計算,即租客實際要交4.4萬的現金給地產,5%管理費實際是2200,而且還再交多次消費稅,即實收2420
由日本把租金匯到香港,一般匯款手續費3500-6000一次,假如一年兩次,即月支出600-1000,這裡假設稅後為800
差餉等支出每年假設5萬,約每月4200
淨租金3萬,餘下30000-2420-800-4200=22580,回報率剩5%,如用稅理士報稅,還要每年支出數萬
原來還有
日本銀行轉賬原來要收手續費的,神奇吧,每次600,租金每月非現金存入地產戶口時,每月就少收600
而且難保將來還會加價


例如上面是一些並不常見的收費,此外租地要交地租,郊外要交水管費等固定支出
年內租客搬走,樓空了出來,要找人清潔,找人翻新,再招租到入住可能需時一個月,期間雖不用交地產的管理費及匯款手續費,但損失一個月租金,同時因要支出一次性開支,20平方米可能要6-10萬,這裡超過兩個月淨租金,此外重新招租在日本需收取一個月佣金即4萬,稅後近5萬,由於淨租金只有3萬,因此相當於50日租金,租客退租會留下約一個月的裝修費可用於抵銷部分費用,可是新租客入住時要業主原來要支付換鎖費1.5-2萬,於是丟空一次,你等於損失2個月,由於租約是兩年的,即平均每年損失1個月,於是收租淨回報率其實不會比香港高,因此全世買為何只有日本的租金回報率特別高,其實日本真正的租金只是市場價而已
續約的話,日本不同於港澳,續約時地產也要收取續約費,有些地產會收取高達一個月租金的續約費,收費少的也要1萬,如果沒有大幅加租的空間,續約比較省事,如果有心賣樓,打高租金的陰謀請在數年前就要策劃好
使用サブリース租金保證合約會收取約20%手續費,但就不會斷租,不用重覆給地產佣金,因此以實際回報率來說損失不算多,存心收租的話還是有利用價值的
另外有一點不能忽視,就是固定支出的比例
舉例說,同樣實收3萬賣400萬的樓,例子1租4萬固定開支1萬,開支佔25%,例子2租6萬固定開支3萬,開支佔50%
例子1招租一次,其他開支同消費稅先不說,只說支付4萬佣金,相當於40日歲月
例子2招租一次,支付6萬佣金,相當於80日
即是說同樣樓價同樣固報,開支比例高的樓,實際回報率低得多,很單純的數學問題,例如東京比其他城市的回報率都低甚至低一半,可是其他城市的租金較低而令開支比例高,所以實際回報率相差未有太大
話說開支比例高的樓,通常會具有這些特征:戶數少,有電梯,露台大,地積比低
我想寫日本樓的其他作者及其讀者,手中恐怕已持有這類樓
買日本樓?你已經死了
別人笑我太瘋癲,我笑他人褲窿穿,此時筆者會低調地去買第二間
難度還要做冤大頭嗎?其實第二間起回報才會高,原因很簡單,佔開支比例大的報稅和匯款支出不用重覆支付,真正有效的是老二,第一間的回報率可能4%也沒有,但第二間開始6%是可以達到的
順帶一提,第一層不要買太便宜的,例如樓價200萬,扣除固定支出後收租17000,還有雜費,一年下來可能只剩12-13萬,一旦碰上退租,支付清理費裝修費佣金後隨時會變赤字,這並非收租的本意,為求當地能成為完全自給的系統,請務必把淨租金提升至每月3萬以上,這相當於投入600萬的水平,還有就是買賣費用的問題,便宜的樓一次費用可能超過10%,一買一賣就是20%了,由5年內於50%增值稅的關係,樓價升30%賣出才能打平,大價樓佣金佔比小只需升15%就可以打平了,所市“炒市”的人應該買大價樓,會搞小動作的人才好買下價樓

サブリース相關
租金保證合約會收取約20%租金的手續費,而很多雜費就變成地產支付,地產願意承接租金保證,必然是有利可圖的前提下,這前提包括樓宇要足夠地優質不愁租,你的要是垃圾樓地產是不做的,包括管理成本要比20%低得多,如果是普通管理方式已有5%進帳,兩年租約即收15%x2=30%的額外手續費,設兩年招一次租,招租的一個佣及空租期如果比得上那30%,地產就不會樂意做少賺的方案,包括離地產距離近方便管理,有些優質樓在郊區,地產太不可能跨區管理,必須由樓所在的當地地產代管,這時往往是以租金保證的形式進行,一般租金保證合約是可以隨意取消的,但跨區管理就不易取消,另外有些管理公司控制大部分業權,也是不能換,“管理公司”一項中標示“自主管理”的就是可更換的,對於不能解除租金保証的樓,因為淨租金少,所以樓價會相應地便宜,也算是追求方便的選擇
這是按總租金計算的,依然假設淨租3萬賣400萬的樓,我們試計算不同開支出例的サブリース成本差別
例子1開支比例25%,租4萬開支1萬
例子2開支比例50%,租6萬開支3萬
例子3開支比例67%,租9萬開支6萬
例子1:設兩年招租一次租並空租1個月,地產サブリース收取8000手續費,23個月共收18.4萬,而正常招租佣金4萬,空租1個月成本3.2萬+1萬(支付3.2萬租及交1萬開支),普通管理5%手續費23個月收4.6萬,4+3.2+1+4.6=12.8萬,姑且不計其他支出,地產額外利潤5.6萬
例子2:地產サブリース收取1.2萬手續費,23個月共收27.6萬,而正常招租佣金6萬,空租1個月成本4.8萬+3萬,普通管理5%手續費23個月收6.9萬,6+4.8+3+6.9=20.7萬,姑且不計其他支出,地產額外利潤6.9萬
例子3:地產サブリース收取1.8萬手續費,23個月共收41.4萬,而正常招租佣金9萬,空租1個月成本7.2萬+6萬,普通管理5%手續費23個月收10.4萬,9+7.2+6+10.4=32.6萬,姑且不計其他支出,地產多賺8.8萬
不過サブリース有一條隱藏收費是可以沒收禮金,地產為求利益最大化必然會設定禮金,但一次過扣起兩個月禮金似乎太露骨,所以正常設定為一個月,例子1設定禮金後租金降為3.7萬,サブリース收取7400手續費,23個月共收17萬再加上3.7萬禮金,共20.7萬,比沒有禮金賺多2.3萬,合計額外利潤7.9萬,例子3收取16600手續費,23個月共收38.2萬再加上8.3萬禮金,共46.5萬,比沒有禮金賺多5.1萬,合計額外利潤13.9萬
淨租3萬的樓23個月收到69萬租金,真正收到的有36.4萬,用了サブリース後只剩22.5-27.6萬,サブリース差不多就是和別人對分,採用與否視乎個人需要
サブリース各地產的條件可能不同,收費可能低些或更高,但原理還是一樣,保險是消費行為而非投資行為,付出代價買個安心而已
而サブリース有兩種,一種是你買入樓房,然後委托地產保証其租金,屬於個人的財務安排,這是可以自由取消的,因此和樓宇的租金潛力無關,不會影响樓價,而另一種是發展商等公司強制托管,純一由此管理公司進行サブリース管理,形或類似國內的酒店式及商場劏場的返租機制,一個半個業主反對也不能取消的,這類樓宇由於強制力令到手的租金減少,所以樓價會大幅下降,市面上很多低價的樓房就是這類,不過勝在省事,購買前問一句地產“サブリース完結後是自動續約還是可以到期解除”就行了
一些偏遠地方的樓或像得寶一樣的全棟都是租盤的大廈,採取サブリース的比例會較高,因禮金的關係,該處的整體租金數字會比正常情況低,並不是行情,留意不要被誤導了
由於完全託管形式的サブリース會極大的減損樓價,減幅可高達4成,你往往可以出奇地便宜的買到好房子,代價是喪失自主權,剔除這一點,回報也算不錯的,如果你能控制到業主立案法團以解除合約的話回報更可觀,不過有收樓價值的一般也是市中心,日本不缺地皮,比起統一業權去賺那4成差價還不如直接買地建新樓,由於這種樓價格太低買賣雜費比例太高,並不適合作為試刀的第一層,只適合作為第二層及以後的補充選擇,此外採用這一方式的樓宇通常都只能是純住宅用途
不過這樣的機會也不是完全不存在的,即使很稀少萬中無一,例如這例子:

這一樓宇正在商談解約、現時淨租17000,如果解除サブリース,淨租金可達24000以上,樓價就會升至近300萬,接近40%,當然,忽然解約的東西多少也會有些風險,請自行評估
管理公司有些會有提供一些手尾服務,稱為レジデンシャルサポートサービス,實際上這是一項保險,每月支付數千保險公司就包了換鎖費,清潔費,裝修費,不會再向你咨詢全自動處理,賺錢原理也是一樣,如採用了這樣的服務,樓就等於變成傻瓜式的全自動吐錢機,當然,吐出來的不會很多


2019年4月30日 星期二

換馬

上星期再去左去深圳,返左黎幾日,早兩日去左韶關,但日日都落雨,就係返黎果幾日同出發前都曬都福佳,但出門落狗屎,正是,廢人出門招風雨也
去深圳時又去睇160租成點,應該可以確定160進入收成期了,漢國中心招左租陸續有人入去,僑城坊上次10棟樓都仲起緊,現定已經有3棟有人返工,至於126就要下方修正,上次招左租的例如佐丹奴呢D,先開張幾個月就執左,出租率比上次去仲低,1樓冇乜問題,2樓以上冇生意,收成冇預想咁多
根據上次的REIT分析,於是1.8沽出部分開元,再沽出8000股匯賢3.34,這剛好是派息的金額,換入40000股富豪REIT,然後根據今次出游的所見,1.8沽埋剩下的開元,4.12換入30000股漢國
為甚麼是買入漢國而不是買入更平的建業?原因有兩個,建業就算炒高,都依然係好平,折讓極高,價值投資者買入這類股就好難有動機賣出,而漢國同樣炒高時,PB會比建業高,甚至有可能超過淨值,間單講,一樣賺咁多,但一個可以賣,一個不捨得賣,一個生錢一個死錢,到時160可以選擇換216或其他,兩樣都有時靈活性會大D,另一個原因係子公司派息更高,610同1098正是一例,160可以輕易超過10厘甚至去到15厘,而216則不易過5厘,味皇用REIT換過去的,派息少了就不化算
有人話1881試過跌5成所以冇防守性,凡是都是有原因的,酒店REIT上市時大都有財技,大股東一時唔收就以為派息多?只要大股東收返錢派息就會跌,股價也會跌,那反過來說,大股東已經收開時,難不成佢會忽然大方唔收?所以底是固定的,之前係上面的才不正常,另一方面香港的所有酒店不是入住率從某年開始就得返8成?現家都未滿返,酒店REIT的底租是不多變的,只有高出的部分是浮動的,生意差時收固定的金額,生意好時先有上面的部分,總合來說,1881大股東既收緊息,1881同時又收緊底租,兩方面都係底線,於是可以反問返,1881除左果年暴跌之外,佢之後咁多年的派息有偏離過底線?
不過也代表1881之後也是係地下躝下躝典下典下的,要起身不是咁易,你能接受佢現在正在趴街的回報率的前提下,佢突個龜頭仔出黎你就會好開心了,何況佢面色看起來已谷到咁上下
忽然有人提一提日本樓,味皇才想起篇攻略爛尾,近期會POST埋剩底的,雖然己過期N年,反正也冇人看,還有現在的味皇並不想介紹AA
湯財也退休了,在此恭喜一下,湯財的財產現在估計還是少於味皇的,但一年半內應該可以反超味皇

2019年4月18日 星期四

換入首創,順便同越秀比較下

今日3.11沽出匯賢8000股,並以3.04接受以股代息,套返兩套船票錢
之後以1.79沽出所有越秀,4.44換入首創
                          越秀      首創
息率(%)             5.14       5.68
成長性             肯定有   多數有
成長率             不太低   不確定
新貸款利率           高         低
貸款利率           高         高
財政                    較好     更好
PB                      更低       低
理財方針            買地   舊債換新
市值                   221        133
固定資產+投資   370        260
存貨                   551        655
現金                   208        210
債                      477         364
總體就各有千秋啦,表面睇首創的財政比越秀好(未睇永續債之類),最近銀行比首創的利息更優惠,固定資產+投資+存貨,越秀921首創915,大致同水平,味皇認為越秀同首創係水平相近的兩隻股,現時首創可能較平?首創比越秀折讓低,味皇判斷佢經過重新估值的物業部分比越秀少,如果首創存貨變成成品保留收租,應該會重估成比較大舊的固定資產
                        13      14      15     16       17
越秀每股淨值   3.1    2.9     2.9     2.8     3.1
越秀自稱盈利  0.37    0.29   0.1    0.14   0.22
越秀派息         0.08    0.08  0.05   0.07   0.09 
首創每股淨值   5.5    5.6     5.3     5.1     6.0
首創自稱盈利   0.96  1.04   1.13   0.74   0.84
首創派息          0.28  0.32   0.24   0.23   0.25
最近的業績越秀成長好高而首創相對較低,但係淨值的方向來看,首創加得仲快,損益表越秀好睇,但味皇覺得資產負債表首創更好睇,派息方面,越秀自然增長帶動未來的增長,首創自然增長未必比越秀好,但佢多左還債呢一招,綜合來說首創未來一年的派息加埋的增長率不一定比越秀低,而今日首創的派息仲高過越秀一成添
如果之後股價變動首創又比越秀貴(股息低),味皇可能又會換返轉頭
首創派息比率相對較低,可能因為收租樓冇咁多,首創提高派息比率的可能性還是不少的,例如還債後D錢冇地方去咁,如果首創同越秀規模為同水平,咁越秀係1.8時,首創應該都值7蚊,因此首創值博率更高

2019年4月16日 星期二

巴黎聖母院火燭

味皇睇緊直播,1:40左右開始燒,2:00左右鐘塔倒了,2:20開始開喉救火,現家已經係大三巴了,史詩級有心的話隨時都可見到,著火的史詩級可能一世人只得呢刻
覺得好可借,食煙必須死
政府一定唔捨得出錢重建,估計要教會籌錢,雕一隻石像鬼可能要一個熟手工匠的幾個月,人生有幾多個幾個月,除非全部3D打印出黎,唔係幾十年都起唔返
相對味皇3.34賣出7000股匯賢,3.25收以股代息就是微不足道的事

2019年4月15日 星期一

reits業績

778
固定資產上升,負債下降,固定資產升到420億,債得返不足90億,營業額19億,用固定資產計係4.5厘,佢負債比率不足30%,如果多借10%可以借多45十億,大慨係現在資產的1成上下,隻設佢借貸成本2厘半,可以套2厘,營業額19億,派近10億,當係一半啦,咁佢增派潛力係10%X(2%/4.5%)X19/2=0.4億,佢上年自然增長4%,10億的4%是0.4億,因此下年佢派10.4-10.8億左右,介於0.54-0.56
佢上年自然增長4%味皇覺得係少左,係隱藏左,因為佢還了債,兼增加了固定資產,固定資產先唔理,可能估值師亂估一通,但至少還債是真金白銀的,錢從何來?還債的錢也就是各種理由從派息減出來的,佢居然還左20億,唯一解釋就是賣左樓,筆錢還債,然後固定資產叫估值師開大數,上年佢固定資產380億營業額收19億租,收5厘租,即係今年+X叫值師將比上年規模少的物業估成比上年更大咁樣,舉例說,你有10個老婆,今年有個派綠帽剩9個,你叫9人著多兩件衫,你同人講養左9個肥婆,所以炫耀性能力比上年強咁上下
我看778今年自然增長部分不會只有4%,應該有6%,派息近上限的概率比近下限高,現家5.1厘

808
固定資產升丁屎咁多多,債不變,營業額不變,派息同上年咁上下,因此下年都未必有甚麼增長,現家PB0.6,管理費5000幾萬收股,攤薄2000萬,固定資產雖然升5億,但收到的租頂多同攤薄打個和,因此結論也是,下年派息同上年咁上下,可能仲低少少
固定資產110億收4.5億租,4.1厘,上年是4.3厘,估高5%,同樣香港地,778的由5厘變4.5厘估高1成,估值師有D問題
同樣負債比率不足30%,如果多借10%可以借多十鯪億,多派1仙左右
下年派0.18-0.19,派息近下限的概率比近上限高,現家5.4厘

435
固定資產增加1成,債多左少少,營業額增加DD咁多多,因此代表佢收購左冇租收的物業拖低效率,反過來說,效率恢復就會加租1成,固定資產187億租8.2億4.4厘,上年4.6厘,因此只要改善效率租金至少能升到8.6億
財務比率也是同上面差唔多,可以借多1成,但435估值師比上面都保守,因此潛在借貸能力會比778同808都高,借盡能增派2仙
PB比808高少少攤薄低D
效率好的話下年派0.275-0.3之間,現家4.7厘

2778
固定資產增半成,債不變,營業額增少少,算正比例,固定資產收緊3厘6租,估值好高,負債比率20%頭,但如果銀行估唔足例如4.2厘咁,負債比率去到26%,也就是借一成多,另一方面2778會唔會拉下面皮買4.2厘的非甲級寫字樓?如果佢只限買超甲,收購回報反而不高
PB0.57,但上面已講,資產其實冇咁值錢,攤薄也是市場水平
自然增長可以比攤薄高少少,剩下要靠借錢先得
下年派0.26-0.28之間,派息近下限的概率比近上限高,現下派不足4厘叫佢過主
同435比,佢邊忽值得比人貴?

823
固定資產增超過1成,債仲少左,現家租5厘,上年5厘3,高左少少,778的商場不見得比823好,估4.5厘是有問題的
以佢的負債比率借2成半甚至3成都不成問題,因為固定資產估得比其他人低
PB高所以冇攤薄
物業租金高,而且利息支出少,所以自然成長都高,佢冇包袱,唔似2778,可以任意買高厘數的垃圾物業
假如自然增長10%,下年派2.75,同時借錢上限可增加0.75,即2.75-3.5之間,借咁多可能性不大,但再借少少是大概率的
現家2.7厘,下年3厘,但上限也不就足3.8厘,要追上其他REIT的派息要好幾年,你買823無非是博本金升值,這具賭博成份,名義係買REIT,實際上同買其他地產股博大霧的行為冇分別

405
參考舊文
因為債重,只有自然增長,沒有收購增長
下年派0.34,現家6厘

87001
固定資產縮水較多,債還左些少,營業額不變,佢資產負債長多左項"其他資產",金額同縮水部份差唔多,因此算固定資產不變好了,共400億,營業額32億收8厘租,而405是6厘,因此多出的2厘相當於有效年限的補償,因此,當405派6厘時,87001派不超過8厘就未必化算
欠債比較多,靠收購增長不現實,下年增派減派概率相近,增不會增太多,減也不智減太多
下年派0.263-0.275,現家8厘
今日87001股價3.34,而換股價3.25,差價9仙,假設收10000蚊息可換3077股,差價277蚊,以今次為例按8厘折算的話,計埋套戥相當於8.2厘

1426
固定資產下降,營業額上升,收緊5.9厘,原因是冇買新固定資產,齋折舊,租就照加
債務比率上升到近6成,相當不妙,其實債務總額是少左的,而固定資產下降,但樓面面積應該冇減少
派息由0.211下降到0.192,因為,還債的錢不是錢嗎?
營業額8400萬,但只派不足3成,上面果堆,再霉都派一半以上,上年派1/3,實際上1426就是賺多左,但派少左,負債不想辦法降下來,咁1426派息比率會相當隨機,首先,佢6成負債比率,銀行會唔會急住CALL LOAN先?如果回復派1/3,派0.223
佢租金升幅不低,下年希望性觀測下應該都會加
現家派5.3厘,比佢派0.223,也不過6.1厘,大陸REIT中並不吸引

1275
固定資產不變,營業額下降,債務增加,債務嘛,味皇係銀行就日日電話催債了,現時佢的情況同REIT的名稱相距甚遠
收緊5.5厘租,應該用乜野黎比較呢?2006錦江酒店,味皇看看...看來不是很好的參照系,一時間找不到合適的參照系添
經營情況不好,已減左好幾次派息,大陸的酒店行業已經差左好長一段時間,現家味皇經常住到百幾蚊酒店,選擇多,曾幾何時味皇冇選擇逼住住多星的
死唔去既,也許要賣一兩間酒店還債,又或者係度磨,唔係佢唔努力,係環境唔許可,臣妾做不到啊.JPG
唔好當佢REIT

1881
固定資產增加些少,營業額增加些少,債務都增加些少,正比例
加左些少派息,今年做得到下年都做得到
債有點多,不會再收購了,收緊3.7厘,就算收購都冇賺頭
今年收3.7厘,上年也是,但前年是4.4厘,幾年來樓面面積是增加的,佢是效率差左
最終是睇佢有冇辦法恢復效率,呢點嚴重影響派息,如果有以前效率,派到0.18,就超過7厘了
下年保守估派0.155好了
派息佔營業額1半,派緊6厘,

1270
同1881一樣,連債都差唔多
但只收3厘租,上年都3厘,就算前年也不過是3.9厘,因此,佢估值師估高過1881好多
因此佢固定資產冇咁值錢,債務比率就超標好多了
如果有以前效率,派到0.25
1270向來有財技,派息唔健康,就算齋睇佢派息佔營業額2/3,就已經知到佢冇1881咁易維持
同樣派6厘,1270及不上1881

呢批股,778>1881>405=87001=435>808>1426>1270>2778, 823同1275性質差太遠就不加入比較了
778同405維持可月供的評價,而1881可以入D旁身

*PS,上年味皇舊文估的派息,幾乎隻隻都派少過味皇予測,所以,有些東西看看就好