2012年5月29日 星期二

重槌出撃

今日提早動用賣樓所得(含按揭),買入25000股越秀3.7,18000股CTM1.32,20000股電腦網2.91,史上最大手筆(人生另一階段?),仲有60%預算剩,由於目的是套息,因此買入目標以保證派息優先,預算餘額打算買朗豪坊,富豪信託,公路股之類,同每月投入的目標差別對待
越秀都跌幾多,不過是追回停牌跌的點數而已,CTM盈利增加股價下跌,而電腦網現價我接受得到
預期月收益1200,而月供款800,有幾百蚊正數,如全部一次到位,預期月收益2600,而月供款1700,換完樓後,新樓A租4500,總供款6200,剛好正數,下年加租至約6000,由之前貼2000變正千幾,好過加薪,同時屋企人多一間供起碼等於租的樓C(如果層樓都落味皇名,味皇就是四居郎了),方案效果比較滿意,順便一提,新樓A按P-2.875,樓C按P-2.55
換樓負作用也不是完全沒有的,樓C樓上有1/10機會是兇宅
早幾日寄信比奧普,已經一星期了,應該不會回應了,有少少變味,增持一事就算了

越秀割肉救母


前文提要,405的能力上限是132億,包括52億的新股同80億借貸,而今次收購作價134億,54.5億新股,24億無息換股優先股,55.5億貸款,金額同預測基本相信(味皇沒有內幕消息的),IFC估值150億,估足有突,5成首期,借5成上樓,作價是老母"親切"地按405的能力上限精確調整的,務求賣得清脆,吸得乾淨,收購完成後405可以去刮沙了
對現有股東來說,收購是沖擊性的,個人評價是"即時見鬼,往後升天",收購的副作用即時見效,派息減少,管理費增加,股東疑神疑鬼,現時派息為0.22,公司預告收購後派息將減少0.018,即8%,按此跌幅推算,IFC收緊約7厘租
24億無息換股優先股將在未來不知何時(2016年後?)轉換成股票,到時隨時會再額外攤薄2成
收購的益處則是製造了增長點,LV99,JOB50的一轉職業升級為LV1,JOB1的二轉職業(RO術語),實力下降比較明顯,但卻令己封頂的級數可以再次提升的空間,即是以降低實力為代價換取潛力提升的辦法
作為老母的123可以立即得到實益,而405卻看似成了ATM,但如果按不同的角度看,不同心態的股東得到的價值並不一樣
如果是已買等賣出的股東,收購損害了股價,是壞事
如果是已買等收息的股東,收購損害了股息,是壞事
如果是已買不賣出的股東,收購改善了物業組合的質量,是好事
如果是想買等賣出的股東,收購損害確定性,是壞事
如果是想買入收息的股東,收購降低了股價,是好事
因為大部分股東都是以將來賣出為最終目的的,而存心收息的股東亦因股息即時減少,所以評價負面,由於味皇剛好要進行為期25年的套息行動,因此成為有入冇出的特例而覺得冇問題,所以要留意今次味皇的立場不能代表大部分,人,卻同基金管理人及大股東的立場相近
越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上,405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈,在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事,如果越秀打算收購一些物業來提升盈利,很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈,而這很容易在股東會通過,那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?同樣是收購,如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以,反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行,道理上說不通,只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已
IFC在市場上具有獨特不可替代性,出租率低原因是佢剛剛入伙,隨著時間增加,IFC可以吸走其他商廈的租戶,而且單位數目多吸好耐都未必得滿,想升級有排升,反過來說,在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈,味皇一定投票反對
小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄,同時沒有供股的資格,肥水只落別人田不公平,但我們要留意REIT的定位,REIT的設計目的主要是派息比人開飯的,例如賣比老人家,例如賣比雷曼苦主,作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭,所以味皇先敢話配股的可能性大於供股,今次越秀的做法清楚表明自己作為REIT的定位,收開息的繼續有息收,唔駛倒貼,但即使表明心志都好,今次處理方法也有不妥,就是不公平了,原股東最起碼也應該有優先認股權,現在被排除在宴會之外,只益保險公司,實在是國企所為

2012年5月26日 星期六

澳門樓的買賣流程

趁仲記得爽手寫埋
買:
1.搵樓
2.臨約比細訂,幾萬,簽3次名
3.上律師樓比大訂,通常為樓價一成同一星期之內,好似簽3次名,比佣
4.上律師樓比印花稅,由簽臨約起30日內交,否則重罰,200萬以下1%,200萬以上部分1.5%
5.搞按揭,入去銀行指住職員高呼"舉手,按揭!"就得,要準備:在職証明,6個月糧簿同糧單,查屋紙,身份證,地址,資產/欠債月結單(如有)
6.批出按揭,由銀行聯絡律師樓找數安排,去銀行總行簽名,之後去仁慈堂驗筆跡10蚊
7.上仁慈堂旁邊的唐樓律師樓找尾數同收樓,2個月之內,比佣,律師費3萬幾(因為政府公證員在仁慈堂辨工,官老爺唔會在太陽底下曬超過30秒,因此律師樓選址皆在此)
找尾數時公證員會以紅色3倍速讀完一份葡文犒,現場有賣方同買方的按揭銀行人員在場,最多3人在場,之後簽一次名就得,禁售期兩年

賣:
1.放盤
2.簽臨約收細訂
3.上律師樓收大訂,比佣,
4.搞銷號取消按揭(好似要3000手續費),同銀行講買家借邊間,等兩間銀行商量
5.律師樓要你找清水電雜費稅款
5.上仁慈堂旁邊的唐樓律師樓收尾數同交樓,比佣,律師費2萬幾
賣家唔駛比印花稅

澳門沒有按揭成數限制唔比出租,話之你0首期
澳門沒有信貸資料庫,味皇只要借不同的銀行又唔主動自首,買10層都可以(但中銀同大豐例外)
大西洋銀行有問米收費,問下都要錢,兼永久罰息期,不建議使用
國際銀行酌情權最大,20年舊樓都有機會借到30年
借8-9成都有機會批,但樓價一般估唔足,首期冇50萬唔好諗
現時租值普遍在3.3厘左右
經屋的管理費一般0.3-.05/呎,價錢同伙數成反比,冇會所私樓一般0.5/呎,有會所港式豪宅介於0.8-2.5/呎兼發水40%以上

選樓要注意有冇漏水,由於好多人出租,唔易叫左右上下屋整,可以的話睇平面圖
上面例子的G,R,T單位廳同人地廁所相連,有隣居同樓上漏水可能,裝修時就得唔好齋批灰,U單位只有廚房相連,有磁磚不怕

上面例子的N單位,冇同任何廁所相連,天生不死身,M單位,只有佢漏人冇人漏佢,O單位,寧天下人漏我,莫我漏天下人

2012年5月25日 星期五

博富豪

尋日以0.96賣清動向,2.97賣清四環,以3.12換入富豪,博佢收購通過,兩個月兩成
前日有人問我點睇富豪單野,我先知有件咁嘅事,佢咁問:"有無留意78回購股份,但系有機會以最高價1蚊收購1881尼單新聞,究竟講咩啊,對1881有咩影響?",我咁答:"百利保有心收購78,但持股量觸發1881的全購,佢冇心收購1881,所以出不能成功的價錢,出1仙都得",成功率我想超過50%的,收購金額1.5億,可能已經暗中買緊,由22日起計成交金總金額達1.5億的時候應該可以賣掛
*個人買賣行為,不代表任何買賣建議
永亨下個月開始加收費,最低佣金由75加到85,收息由每次20蚊加到30蚊,味皇早兩個月重新申請返個專櫃理財,唔駛排隊,下個月換樓做按揭,我想我會用永亨,商業同大西洋是但一間做

2012年5月23日 星期三

此貼必火


繼滿天星紙業之後好少可食得咁應棍,機會難得,就乘機自吹自擂一番先,鼻子伸到去火星了

2012年5月21日 星期一

給奧普的信

剛SEND左封E喵比奧普,反正不是第一次,其實在買了那個無油炸鍋之後就想寫了,最後到今日先寫
上年3月,味皇也寄了一封
"另外仲有一d建議比奧普,不過內容我就不公開了,無謂比競爭者知",當時有一段產品建議我隱藏了,由於一年間奧普確實有按味皇的意見調整策略,因此己成事實的那部分就不是秘密了,現家順便補返呢部份比大家睇
時間是2011年3月30日
1.奧普的幾個產品種類都是以前沒有的,專注發明全新的產品種類我並不反對,但不用抗拒傳統產品類型
2.未實行不公開
3.未實行不公開
4.現在的浴霸同吊頂有一個很大的設計缺陷--它們是需要師傅上門安裝的,同時壽命很長,因此安裝過一次之後很長時間都不會再換新,而換新亦需求師傅上門,即是說收入是一次性的,設計缺陷就是難裝拆,而且耐用,只要改變此缺陷令它們容易安裝,而且像時髦品般不斷更新設計,就可以增加在損壞前更換的機會,銷量就能增加,就好似電燈一樣,只需師傅將底坐安裝好,用戶就可以隨時更換燈泡一樣,如果燈泡難裝拆,就不會由鎢絲發展到LED了,只要設計成能徒手裝拆就可以了,接口設計還能申請專利,具體方案用磁石吸附應該可行   (奧普上年果真調整左策略,返叮舊客,同時改善了吊頂的安裝方法同難度)
 
現在是今日寫的內容,等緊回覆:
你好,本人味皇是香港的博客,亦是奧普的長期股東,已經不是第一次寫信查詢了,現在有些問題想向奧普請教一下,由於問答內容將會公開,因此不用回答內幕信息,請在奧普可能的範圍內詳細回覆:
1.關於祟州的工業園,奧普所屬的真正規模同投資額有多大?網上發現數個版本,面積各不相同
2.已經投進去多少資金,未來還需多少?
3.博朗尼那邊的方勝康先生本身有沒有足夠的財力支持博朗尼的發展?最終還是要用來自上市公司的資金?是不是每次加大博朗尼投資前都要套現奧普的股票?
4.奧普近年會有多少資本支出?需要減少派息水平嗎?
5.今年業績比以往好還是差?博朗尼營運狀況如何?
6.可否每季出公告公布一次營業額提高透明度?雖然對公司沒有甚麼好處,但也沒有甚麼害處,並不會產生多大的支出
7.自營店同代理銷售的比例如何?代理商在調控下的經營環境如何?要注意代理商在惡劣的生存環境下可能會做出損害奧普利益的事
8.本人的朋友在澳門的房子近期要裝修,要從甚麼途徑才能用上奧普的產品?澳門現在越來越流行開房式廚房,洗浴間亦有推廣的潛力,不要浪費這塊市場
9.剛好澳門同珠海的跨境工業區招不到商空置了,大可以利用,另外在橫琴搞廠也可以,國策支持
10.把"澳普"奧寶"杜普"艾普"愛寶"歐寶"嘔泡"諸如此類名稱都注冊,以免日後麻煩
下面的是產品建議,暫不會公開

2012年5月20日 星期日

543太平洋網絡

味皇由2001年起已經上太平洋電腦網了,當時是毒龍用鉛筆超頻到的年代(味皇將Duron600超到800,後來換機XP1700+長期超到2400+,搵到工做換後成巴頓2500+超到4800+,上年換成I3降電壓用),味皇還在妓男大學讀屎片,電腦網2005年之前味皇仲每日都上幾次,現家返來澳門上少左,味皇算是老用戶了,電腦的程式幾乎都是在太平洋下載的,現在在澳門生活,但味皇買電腦還是特登上廣州太平洋電腦城買,比澳門平起碼2成,選擇亦多
太平洋電腦城是兩棟3層高的商場,旁邊有兩間叫新概念同叫南方電腦城的電腦商場,對面街有棟賽格電子城,當時電腦城的規模已經是亞洲第二定第一大的,近年再開左間天河電腦城同間不知名,仲有開通地鐵站添,大致而言是集散地,同高登黃金一樣,在廣州,味皇所知的集散地只有三處,白馬大廈,太平洋電腦城,一得路果間玩具城
在太陸有唔少電腦網,但只有中關村同太平洋有實體商場配對,太平洋電腦網即是類似於巴司公司自己開的巴士廣告公司,收入有保證,唔到外人插手,而且商戶不得不幫襯,對於競爭超激烈的行業,無論是電腦,賣衫,玩具,最賺錢永遠的都是中間抽水部分而不是終端,如果將電腦城包裝成REIT,是可以達到領匯的水準的
講返太平洋電網絡,以前的收入主要來自太平洋電腦網的廣告,其廣告收入來自太平洋電腦城的商戶同品牌生產商,電腦評測應該都會有錢收,由於佢長期養左數量不少的記者同編輯,所以應該有一定水平的盈利能力,只是想不到有成億咁多,但電腦廣告收入有一個先天限制--賣價限制,10年前買一板底板要500蚊,10年後依然賣500蚊,摩爾定律令電子產品不能起價,依附在產品的廣告收入,自然冇可能提高,10年前500蚊中有50蚊是廣告費,我們不可能唔現實地認為10年後500蚊中有250蚊是廣告費,因此收入雖有保證,卻存在一個極限,要增加收入不能從廣告收費入手,要從增加廣告數量入手
味皇早幾年上網時,只有太平洋電腦網,後來增加了遊戲網,多一個網可以增加收入,太平洋電腦網可以說是全中國最好的電腦網,因為有實體店配合,遊戲網由於同電腦網的消費者重疊,所以也較有競爭力,但老實說遊戲網的話游俠網比佢做得好,近年增加的汽車網,裝修網等,由於沒有實體店配合,太平洋有的優勢只有技術同名氣較大,如果同慧聰網比較也不一定佔優,不過基於先入為主的情況,已經做大了的網頁要衰退也不容易,由於其他新開的網頁相關的產品大價之餘,還可以隨通漲加價,因此相關的廣告費的收費限制可以消除
增加網頁消耗的主要是人手,而不是資金,所以發展不受資本限制,營運資金需求低可派高息,而所需的人手技術需求不嚴格,可取代性較高,並不存在不可或缺請唔到人(特別是大陸),算是大環境養肥了公司,不是公司經營高明,董事人工幾百萬,自覺不坑爹
太平洋網絡保薦人百富勤是相當劣績,律師李偉斌似乎專做創業階段的大陸民企,只有核數師羅兵咸則比較優質,總合印象比較麻麻,呢類的特點一般是上市價物非所值,可能發較多的認股認,少派息,會發最少一次盈警,市場競爭力可能會落下鋒,但不是假數,是實業
2007年上市,派息比率長期60%以上,一上市就成功出盈警,沒有債務,曾以較高回報率回購股票,上市5年,可以認為足以洗底消除疑慮
收入組成:
             07         08          09          10          11
電腦網    1.6       2.0          2.1        2.3         2.6
汽車網    0.7       1.1          1.5        2.4         2.9
仲有其他收入較少,可忽略不計,汽車網收入有幾億,雖然同其他網比較唔知算多算少,但應該已具有規模,至於電腦網則是保證收入
太平洋網絡現金流同盈利數量匹配,交稅亦合乎常識數量,連續3年現金維持在4億幾,似乎保留的營運資金4億是管理層認為的最佳水平,派息金額在現金超過4億時應可以不容氣地派發,現時派息比率為70%,推測有一定機會會提高至90%以上(包括回購)
PE約12倍唔算高也唔算低,但派息多且確定性高,PB3.75但廣告公司的收入同資產無關,當盈利0.26,估值PE18為4.7,如派息0.22,計4厘估值為5.5,平均5.1

2012年5月18日 星期五

7位數字

賣樓完成,薄仔第一次出現7位數字,今日起味皇就是百萬褲窿,可以移民去瓦魯亞圖
當然這筆錢不會維持太耐,好快要比下家,現家搞按揭想借多D,剩到錢正好在秋官光環照射下買7厘的REIT
秋官光環似乎是範圍詛咒技能?大市跌回年初水平,味皇真實組合同年初相比還是正數,唔算好傷,相對的本年的高位只是跌左5萬
近日半夜返工,下午搵樓去銀行,影響味皇作息,精神不太好,文也不好更新

2012年5月14日 星期一

下年熱刺

曼城奪冠,啪啪啪,好少可有咁經典的過程,啪啪啪
可惜另一邊西布朗門將派膠,愛隊最終得梗頸4,又要仰人鼻息
誤判年年有,今年特別多,現在仲記住城篤史果場黑哨也冇用,無論拜仁贏唔贏到,熱刺都好大機會星散
重建球隊,也需要量入為出,以熱刺同阿仙奴為例,白鹿巷坐數36310個,票價53鎊,酋長球賽60361個,票價94鎊(全地球最貴,唔知係唔係宇宙最貴),一年假如有30場主場,熱刺收入為5800萬鎊,分比18名球員每人額度320萬,稅率50%,每人年薪160萬或周薪3.1萬,阿仙奴收入為1.7億鎊,每人額度為18萬周薪,客場收入,轉播收入,聯賽排名獎金,商業利潤等用作日常營運用還債,或然的杯賽收益一半作營運資金一半作特別獎金
將球會的門票收入為穩定固定收益,發薪金額不超過的話可以長治久安,等於股票的常規派息一樣,而杯賽收益為非經常收益,只能作獎金,即等於股票的特別息,如果一間公司長期有非經常收益而將之當成常規盈利的話,一旦有一期斷左,股息率就會大跌,放在球會上就是冇糧出星散,好似當年華倫西亞咁,對於47405坐的MC,41829坐的車仔,其不合理的薪金結構,如不經常注水,只要冇左一次踢歐聯的幾千萬鎊,好快就會欠薪
熱刺平均周薪在4萬左右,比較合理,人工分三個檔次:
京治8 摩迪8 巴爾8 加拉8 多哥8 派拿7.5 柏加7
迪福6 巴桑5 費度5 卡蘭4.5 賓利4.5 雲達華4.5 連儂4.5 哥魯卡4 當臣4 JJ4 沙夏4 牛油4
士東3 辛度3 山度士3 獲加3 卡保3 古迪仙尼3 阿蘇2  李佛魔1 尼爾遜1 羅斯1
(其餘收入是出場獎金成績獎金等,比如低薪的阿蘇因為經常出場,真正收入應該同當臣差不多)
熱刺採用低人工高獎金的方式,等於同時派常規息同特別息,因為底薪低(底薪低獎金高),轉會時不用減底薪,多數有得加(隨時底薪高獎金低),所以下一家客易接手,對轉會是很親切的設定,像曼城行的福利政策,多哥佬底薪17萬,出邊個都養唔起,布大郎底薪9萬,唔返工日日打高爾夫,所以轉會時存在買得起同時又要養得起的問題,而且唔可以有人人工特別高,否則人人都喊加,亦有人眼紅
味皇作為球迷,個人認為下年熱刺星散後要執的人選(個人認為仲要乎合熱刺軟軟同歡樂的風格,球員要盡量要高富帥,有品同有個人特色,所以味皇唔鍾意迪福,獲加同加拉):
OUT:
摩迪+4000萬 人工慳8萬
巴爾+3500萬 人工慳8萬
山度士+500萬 人工慳3萬
巴桑-(一年約)500萬 人工慳5萬
迪福-(一年約)800萬 人工慳5萬
派拿+300萬 人工慳7.5萬
古馬奴+150萬 人工慳0.5萬
高美斯-自由轉會 人工慳3萬
真拿斯-自由轉會 人工慳4萬
賓利-自由轉會 人工慳4.5萬
沙夏-自由轉會 人工慳4萬
加拉-自由轉會 人工慳8萬
多哥-不買 人工慳8萬
哈利列納-500萬  人工慳4.5萬
合計9250萬  人工慳65萬

IN:
簡拿利斯-1800萬 人工7萬(皇馬中場)/比真歷-1600萬 人工7萬(羅馬中場)
維漢頓-800萬 人工7萬(阿績士中堅)
荷韋迪斯-1000萬 人工5萬(史浩克中堅)
阿當莊臣-1300萬 人工8萬(曼城左翼)
馬田柏度夫-免費 人工3.5萬(保頓左翼)
艾費利-700萬 人工6萬(巴塞右翼)/柏度利昂-900萬 人工6萬(加泰右翼)/艾伯頓-900萬 人工4.5萬(AV右翼)
高拿洛夫-1200萬 人工7萬(曼城左閘)/艾華奴彭利拿-800萬 人工3萬(波圖左閘)
麥斯彭利拿-700萬 人工4萬(賓菲加右閘)
迪斯高-租借 人工8萬(曼城前鋒)/多哥-續租 人工8萬(曼城前鋒)
當路雲-800萬  人工6萬(銀河前鋒)
鍾斯-600萬 人工4萬(史篤城前鋒)/施古臣600  人工4萬(賀芬咸前鋒)
富拿-免費 人工2.5萬(史篤城前鋒)/魯爾-免費 人工6萬(史浩克前鋒)
阿美尼亞-300萬 人工4萬(AC門將)/希迪布蘭-免費 人工1.5萬(士砵亭門將)
蘇拿-400萬 人工4萬(拉素主教練)/馬田祖爾-400萬 人工4.5萬(富咸主教練)
合計8700-9800萬  人工用69-80萬

2012年5月11日 星期五

割肉餵蚊,越秀定越瘦

越秀系停牌,據說123要將廣州IFC注入405,由於味皇持有405兼將來打算買更多,所以只講405
405的市值42億,123持股35.5%,兩間公司都是窮光蛋冇現金,因此交易只能通過換股完成,因為公眾持股量25%的限制,可以得出:
42/33.5%=新市值/75%
新市值=94億
新股市值=94-42=52億
如果發行價是4蚊,405將會發行13.2億股,攤薄56%
假設廣州IFC價錢為150億港幣,52億只能收購部分資產,若要全購將有98億資金缺口
當405打算盡力餵飽老母時,需借銀行大筆,現時405資產負債比率為31%,離法定上限45%有些差距,若估值師簽個名同佢升值1成,用盡限額可借12億港幣,廣州IFC價錢為150港幣,45%按揭68億,合共80億
總計405的能力範圍在132億,不可能全購除非再公開發新股集資幾十億
由於405是REIT,因此不用擔心佢唔派息,這也是REIT的特殊戰略意義,派息多少視乎IFC是否非有所值同比幾多銀行利息
現在405息率6厘幾,如果收購的IFC沒有6厘,派息就會減少,借貸80億,以美蘭的5.8厘水平計,利息支出4.6億,如150億收6厘租,減利息得4.4億(稅前),現在405的營業額為6.4億,攤薄後每股分派下降25%,收5厘租,減利息得2.9億,攤薄後每股分派下降35%,起碼要8厘先打平
同時由於405是REIT,其存在意義是向股東淨輸出,原則上冇理由問舊股東攞返轉頭,因此佢配售的可能性大於供股的可能,不過都係轉會期足球員成日講果句,一切都有可能
總結評價是--轉職,一轉職業變二轉職業,將來可以升級,代之是現在實力下降

2012年5月7日 星期一

樓已買

約180萬買了間1房,租緊4500,冇睇樓,由低市價賣樓果日開始到上個星期呢半個月,樓價好唔比面咁升左1成幾,目標皆升了十數萬,好似上星期睇左個泰豐新村,兩日後就比人搶左盤,問左個威翠比人反兩次價,約左地產去睇廣華,第二日比人放飛機,兩星期前180萬左右的目標是很多的,一星期後果個已經泰豐新村算係碩果僅存的200萬以下盤了,連新城市的2房都敢賣200萬仲成世界?運順135之前好多的盤,現在150都冇得賣,威龍東華120的盤,一加加到140,突然好有壓力-持幣待購的人尊享的壓力,雖然味皇不是淡淡,於是較倉促地買了現在呢個,而呢間1房在4月中仲係賣緊168的,加價加得快到賣樓的尾數仲未收得切,連個經紀自己都揸左好多層樓係手,又回到歲月風雲的年代
             換樓前         換樓後
樓價          225            180
面積          750            460
現租         4000          4500
租最大化   5200          5500
管理費        310           160?
淨收現金        0              35
樓齡            23              19
供款         6200          4500? 

今日以4.95買入3000股爛尾機場,本來仲想買埋創52週新低的太平洋電腦網,不過大訂筆錢唔想亂郁住,搞好曬先打算