換馬

上星期再去左去深圳,返左黎幾日,早兩日去左韶關,但日日都落雨,就係返黎果幾日同出發前都曬都福佳,但出門落狗屎,正是,廢人出門招風雨也

去深圳時又去睇160租成點,應該可以確定160進入收成期了,漢國中心招左租陸續有人入去,僑城坊上次10棟樓都仲起緊,現定已經有3棟有人返工,至於126就要下方修正,上次招左租的例如佐丹奴呢D,先開張幾個月就執左,出租率比上次去仲低,1樓冇乜問題,2樓以上冇生意,收成冇預想咁多

根據上次的REIT分析,於是1.8沽出部分開元,再沽出8000股匯賢3.34,這剛好是派息的金額,換入40000股富豪REIT,然後根據今次出游的所見,1.8沽埋剩下的開元,4.12換入30000股漢國

為甚麼是買入漢國而不是買入更平的建業?原因有兩個,建業就算炒高,都依然係好平,折讓極高,價值投資者買入這類股就好難有動機賣出,而漢國同樣炒高時,PB會比建業高,甚至有可能超過淨值,間單講,一樣賺咁多,但一個可以賣,一個不捨得賣,一個生錢一個死錢,到時160可以選擇換216或其他,兩樣都有時靈活性會大D,另一個原因係子公司派息更高,610同1098正是一例,160可以輕易超過10厘甚至去到15厘,而216則不易過5厘,味皇用REIT換過去的,派息少了就不化算

有人話1881試過跌5成所以冇防守性,凡是都是有原因的,酒店REIT上市時大都有財技,大股東一時唔收就以為派息多?只要大股東收返錢派息就會跌,股價也會跌,那反過來說,大股東已經收開時,難不成佢會忽然大方唔收?所以底是固定的,之前係上面的才不正常,另一方面香港的所有酒店不是入住率從某年開始就得返8成?現家都未滿返,酒店REIT的底租是不多變的,只有高出的部分是浮動的,生意差時收固定的金額,生意好時先有上面的部分,總合來說,1881大股東既收緊息,1881同時又收緊底租,兩方面都係底線,於是可以反問返,1881除左果年暴跌之外,佢之後咁多年的派息有偏離過底線?

不過也代表1881之後也是係地下躝下躝典下典下的,要起身不是咁易,你能接受佢現在正在趴街的回報率的前提下,佢突個龜頭仔出黎你就會好開心了,何況佢面色看起來已谷到咁上下

忽然有人提一提日本樓,味皇才想起篇攻略爛尾,近期會POST埋剩底的,雖然己過期N年,反正也冇人看,還有現在的味皇並不想介紹AA

湯財也退休了,在此恭喜一下,湯財的財產現在估計還是少於味皇的,但一年半內應該可以反超味皇

換入首創,順便同越秀比較下

今日3.11沽出匯賢8000股,並以3.04接受以股代息,套返兩套船票錢

之後以1.79沽出所有越秀,4.44換入首創

                          越秀      首創

息率(%)             5.14       5.68

成長性             肯定有   多數有

成長率             不太低   不確定

新貸款利率           高         低

舊貸款利率           高         高

財政                    較好     更好

PB                      更低       低

理財方針            買地   舊債換新

市值                   221        133

固定資產+投資   370        260

存貨                   551        655

現金                   208        210

債                      477         364

總體就各有千秋啦,表面睇首創的財政比越秀好(未睇永續債之類),最近銀行比首創的利息更優惠,固定資產+投資+存貨,越秀921首創915,大致同水平,味皇認為越秀同首創係水平相近的兩隻股,現時首創可能較平?首創比越秀折讓低,味皇判斷佢經過重新估值的物業部分比越秀少,如果首創存貨變成成品保留收租,應該會重估成比較大舊的固定資產

                        13      14      15     16       17

越秀每股淨值   3.1    2.9     2.9     2.8     3.1

越秀自稱盈利  0.37    0.29   0.1    0.14   0.22

越秀派息         0.08    0.08  0.05   0.07   0.09 

首創每股淨值   5.5    5.6     5.3     5.1     6.0

首創自稱盈利   0.96  1.04   1.13   0.74   0.84

首創派息          0.28  0.32   0.24   0.23   0.25

最近的業績越秀成長好高而首創相對較低,但係淨值的方向來看,首創加得仲快,損益表越秀好睇,但味皇覺得資產負債表首創更好睇,派息方面,越秀自然增長帶動未來的增長,首創自然增長未必比越秀好,但佢多左還債呢一招,綜合來說首創未來一年的派息加埋的增長率不一定比越秀低,而今日首創的派息仲高過越秀一成添

如果之後股價變動首創又比越秀貴(股息低),味皇可能又會換返轉頭

首創派息比率相對較低,可能因為收租樓冇咁多,首創提高派息比率的可能性還是不少的,例如還債後D錢冇地方去咁,如果首創同越秀規模為同水平,咁越秀係1.8時,首創應該都值7蚊,因此首創值博率更高

巴黎聖母院火燭

味皇睇緊直播,1:40左右開始燒,2:00左右鐘塔倒了,2:20開始開喉救火,現家已經係大三巴了,史詩級有心的話隨時都可見到,著火的史詩級可能一世人只得呢刻

覺得好可借,食煙必須死

政府一定唔捨得出錢重建,估計要教會籌錢,雕一隻石像鬼可能要一個熟手工匠的幾個月,人生有幾多個幾個月,除非全部3D打印出黎,唔係幾十年都起唔返

相對味皇3.34賣出7000股匯賢,3.25收以股代息就是微不足道的事

reits業績

778

固定資產上升,負債下降,固定資產升到420億,債得返不足90億,營業額19億,用固定資產計係4.5厘,佢負債比率不足30%,如果多借10%可以借多45十億,大慨係現在資產的1成上下,隻設佢借貸成本2厘半,可以套2厘,營業額19億,派近10億,當係一半啦,咁佢增派潛力係10%X(2%/4.5%)X19/2=0.4億,佢上年自然增長4%,10億的4%是0.4億,因此下年佢派10.4-10.8億左右,介於0.54-0.56

佢上年自然增長4%味皇覺得係少左,係隱藏左,因為佢還了債,兼增加了固定資產,固定資產先唔理,可能估值師亂估一通,但至少還債是真金白銀的,錢從何來?還債的錢也就是各種理由從派息減出來的,佢居然還左20億,唯一解釋就是賣左樓,筆錢還債,然後固定資產叫估值師開大數,上年佢固定資產380億營業額收19億租,收5厘租,即係今年+X叫值師將比上年規模少的物業估成比上年更大咁樣,舉例說,你有10個老婆,今年有個派綠帽剩9個,你叫9人著多兩件衫,你同人講養左9個肥婆,所以炫耀性能力比上年強咁上下

我看778今年自然增長部分不會只有4%,應該有6%,派息近上限的概率比近下限高,現家5.1厘

808

固定資產升丁屎咁多多,債不變,營業額不變,派息同上年咁上下,因此下年都未必有甚麼增長,現家PB0.6,管理費5000幾萬收股,攤薄2000萬,固定資產雖然升5億,但收到的租頂多同攤薄打個和,因此結論也是,下年派息同上年咁上下,可能仲低少少

固定資產110億收4.5億租,4.1厘,上年是4.3厘,估高5%,同樣香港地,778的由5厘變4.5厘估高1成,估值師有D問題

同樣負債比率不足30%,如果多借10%可以借多十鯪億,多派1仙左右

下年派0.18-0.19,派息近下限的概率比近上限高,現家5.4厘

435

固定資產增加1成,債多左少少,營業額增加DD咁多多,因此代表佢收購左冇租收的物業拖低效率,反過來說,效率恢復就會加租1成,固定資產187億租8.2億4.4厘,上年4.6厘,因此只要改善效率租金至少能升到8.6億

財務比率也是同上面差唔多,可以借多1成,但435估值師比上面都保守,因此潛在借貸能力會比778同808都高,借盡能增派2仙

PB比808高少少攤薄低D

效率好的話下年派0.275-0.3之間,現家4.7厘

2778

固定資產增半成,債不變,營業額增少少,算正比例,固定資產收緊3厘6租,估值好高,負債比率20%頭,但如果銀行估唔足例如4.2厘咁,負債比率去到26%,也就是借一成多,另一方面2778會唔會拉下面皮買4.2厘的非甲級寫字樓?如果佢只限買超甲,收購回報反而不高

PB0.57,但上面已講,資產其實冇咁值錢,攤薄也是市場水平

自然增長可以比攤薄高少少,剩下要靠借錢先得

下年派0.26-0.28之間,派息近下限的概率比近上限高,現下派不足4厘叫佢過主

同435比,佢邊忽值得比人貴?

823

固定資產增超過1成,債仲少左,現家租5厘,上年5厘3,高左少少,778的商場不見得比823好,估4.5厘是有問題的

以佢的負債比率借2成半甚至3成都不成問題,因為固定資產估得比其他人低

PB高所以冇攤薄

物業租金高,而且利息支出少,所以自然成長都高,佢冇包袱,唔似2778,可以任意買高厘數的垃圾物業

假如自然增長10%,下年派2.75,同時借錢上限可增加0.75,即2.75-3.5之間,借咁多可能性不大,但再借少少是大概率的

現家2.7厘,下年3厘,但上限也不就足3.8厘,要追上其他REIT的派息要好幾年,你買823無非是博本金升值,這具賭博成份,名義係買REIT,實際上同買其他地產股博大霧的行為冇分別

405

參考舊文

因為債重,只有自然增長,沒有收購增長

下年派0.34,現家6厘

87001

固定資產縮水較多,債還左些少,營業額不變,佢資產負債長多左項"其他資產",金額同縮水部份差唔多,因此算固定資產不變好了,共400億,營業額32億收8厘租,而405是6厘,因此多出的2厘相當於有效年限的補償,因此,當405派6厘時,87001派不超過8厘就未必化算

欠債比較多,靠收購增長不現實,下年增派減派概率相近,增不會增太多,減也不智減太多

下年派0.263-0.275,現家8厘

今日87001股價3.34,而換股價3.25,差價9仙,假設收10000蚊息可換3077股,差價277蚊,以今次為例按8厘折算的話,計埋套戥相當於8.2厘

1426

固定資產下降,營業額上升,收緊5.9厘,原因是冇買新固定資產,齋折舊,租就照加

債務比率上升到近6成,相當不妙,其實債務總額是少左的,而固定資產下降,但樓面面積應該冇減少

派息由0.211下降到0.192,因為,還債的錢不是錢嗎?

營業額8400萬,但只派不足3成,上面果堆,再霉都派一半以上,上年派1/3,實際上1426就是賺多左,但派少左,負債不想辦法降下來,咁1426派息比率會相當隨機,首先,佢6成負債比率,銀行會唔會急住CALL LOAN先?如果回復派1/3,派0.223

佢租金升幅不低,下年希望性觀測下應該都會加

現家派5.3厘,比佢派0.223,也不過6.1厘,大陸REIT中並不吸引

1275

固定資產不變,營業額下降,債務增加,債務嘛,味皇係銀行就日日電話催債了,現時佢的情況同REIT的名稱相距甚遠

收緊5.5厘租,應該用乜野黎比較呢?2006錦江酒店,味皇看看...看來不是很好的參照系,一時間找不到合適的參照系添

經營情況不好,已減左好幾次派息,大陸的酒店行業已經差左好長一段時間,現家味皇經常住到百幾蚊酒店,選擇多,曾幾何時味皇冇選擇逼住住多星的

死唔去既,也許要賣一兩間酒店還債,又或者係度磨,唔係佢唔努力,係環境唔許可,臣妾做不到啊.JPG

唔好當佢REIT

1881

固定資產增加些少,營業額增加些少,債務都增加些少,正比例

加左些少派息,今年做得到下年都做得到

債有點多,不會再收購了,收緊3.7厘,就算收購都冇賺頭

今年收3.7厘,上年也是,但前年是4.4厘,幾年來樓面面積是增加的,佢是效率差左

最終是睇佢有冇辦法恢復效率,呢點嚴重影響派息,如果有以前效率,派到0.18,就超過7厘了

下年保守估派0.155好了

派息佔營業額1半,派緊6厘,

1270

同1881一樣,連債都差唔多

但只收3厘租,上年都3厘,就算前年也不過是3.9厘,因此,佢估值師估高過1881好多

因此佢固定資產冇咁值錢,債務比率就超標好多了

如果有以前效率,派到0.25

1270向來有財技,派息唔健康,就算齋睇佢派息佔營業額2/3,就已經知到佢冇1881咁易維持

同樣派6厘,1270及不上1881

呢批股,778>1881>405=87001=435>808>1426>1270>2778, 823同1275性質差太遠就不加入比較了

778同405維持可月供的評價,而1881可以入D旁身

*PS,上年味皇舊文估的派息,幾乎隻隻都派少過味皇予測,所以,有些東西看看就好

沽出SOHO

SOHO出業績第二日,3.01沽清SOHO,1.12換入大悅城80000股,剩下些現金予留作首創供股或其他實際用途

沽出SOHO的原因是,管理層的隨意性太大,想派就派唔派就收返,雖然係佢自由,但如果味皇坐在佢個位應該唔會咁做,價值投資追求的是可予測性,好似侵侵咁變黎變去係下下之選

當然SOHO如果忽然宣佈賣樓而大升,味皇不會意外,最多吐血3升咁啫,如果SOHO賣樓,大概會賣200-300億的規模,還債之後也不會剩太多了,還債恢復2亳的派息的話,是現價的7厘左右,如果換成另一隻股的話,這水準回報是可實現的,當面對決擇時,留守定換馬,互相比較就是了,並不需要邊度跌低邊度起身,要的是最後起到身,起身的地點並不重要,能用另一種方式追回損失的話,何必執著於原地復活,味皇承認買SOHO損左手就是了,今年味皇係嘉士利同長安都手損

馬會系的王搞緊司法覆核,似乎好唔想做台灣人咁,功能組別左右做人難了,一方面唔想比僱主塞哥爾夫球,另一方面又要執行裡王密令,利益冲突下,食鬼謙呢D人頭要如何決擇呢?到底要命定係要命好呢?不過老實商人現家都惡唔出樣,要命好了,味皇本來是想食花生的,藍方心中反對但要服從指示卻會背叛僱主,綠方心中反對但不想秋後算帳成台灣人還不如投降,柯P說:藍綠除左立場唔同外,其他都冇分別,好了,需要指出,他說的是台灣而不是指呢度 :) ,9咬9特別好睇但現家補血劍斬到入黎,味皇也難保有日唔成劍下塵埃

香港澳門同大陸會互相交人,就算今次唔通過,總有一次會通過,拖時間也就拖到2046,老屎忽唔介意拖,因為冇咁長命,但公文袋中年輕的部分,壽命到2046未死的,可能會係今次跪低,有錢才俊個個都愛糠港,邊個會想做歹丸人...如果通過左,台灣要人呢邊會交,反過來呢邊要人台灣釆你有味,應該是單向的

如果說有乜野益處的話,老千股數量會腰斬咁啦,至少馬會系同福建股失去生存的土壤

味皇咁買港股大6股都唔係辦法,補血劍亂揮,一D安全感都冇

太古業績

太古地產

負債比率下降由13.6%下降到10.6%,債務下降主要來自出售太古城的錢,佢打算將賺港幣資產換成賺人民幣資產咁上下,佢派息比率係經驗性收入的一半,同其他大陸REIT相比,佢有明確的發展計劃,而且有資金可用,租金向上的概率會比向下大,而且冇可惡的管理人折讓收股黎攤薄你的權益,問題就只有佢派幾多厘上了

現家股東權益47.74,派0.84,約1.76%,佢分派率係一半,即係資產運用效率是3.52%,也不算特別高,同時槓桿也不高就是了

然後,如果能夠以6.7折買入時,派息2.6%,變相回報率5.2%,4折買入時,唔計贈品4.4%同8.8%,3.2折買入時唔計贈品就是5.5%同11%了,理論上買3.2折的果款,可以得到超過REIT的息率

不過4折果款派3%,3.2折果款派3.7%,折損有點高,贈品似乎負作用,假設佢資產淨值升15%咁,47.74變54.9,咁6.7折為36.8,現價32.2,回報14%,派息1蚊,而4折款,佔有淨值由2286變2622,維持係4折係1049,現價913(總市值計算),回報15%,反而比較高,而且派46,至於3.2折同4折本質上是同一隻股,所以一樣比例,結果點計都係平的著數,1972賣點似乎是升幅?但平的不但派更多,更可能鬼鬼祟祟升幅比佢仲高

國泰

股東權益16.3.派0.3,得1.8厘有夠低的,不過佢盈利也不過0.596,如果用股東權益黎計,61272變63939(693.4億),增加4%,咁佢派1.8%都叫派左一半嘅,不過不失啦

不過佢負債少左,雖然固定資產+投資不是變動很多,但佢負債少左,現金少左一點,總括而言佢負債少左

現金流近180億交稅15億,10%都冇,相信早幾年名義上蝕錢慳左稅

之後盈利到底上升定下降,概率並不明確,但是味皇以前計算過,飛機租賃的折舊前回報率是9%,如果國泰連9%都賺不到,倒不如把飛機租比其他人,何必自己飛?雖然航空公司係周期性行業,但平均值在9%之上應該是相對常見的,期望性假設佢回報率7%好了,63939的7%是4476,派一半是2238

最近收購航空公司,等於壟斷日本航線,有收購價值的東西至少也是正回報掛?

以現價來說,派4.1%,單純是股價偏低而已,當然,也談不上很吸引,但歷史上正常的國泰股價在淨值之上倒是常態

如果佢好似現家咁派1.8%,派11.5億,某公司可分到5.2億,相當於每股0.57,佔現時派息1.8的32%,由於國泰上年冇派,所以佢自然唔見1/3,所以現家派返後股息增加4成,假如國泰派7%的一半,派22.4億,某公司可分到10.1億,相當於每股1.1,佔現時派息的62%,到時某公司會派每股1.8變2.33,現價的3.8厘左右,不算高,如果是打折再打折的某公司,會變4.75厘,作為贈品,這是個不錯的加成

港機

除左牌就冇得講,不過有一點,將來3跑起好都係益左佢,因為獨市

廈門工廠的盈利增加得較多,可能將較多飛機泊去廈門維修,廈門都香港航程在A320的能力內,國泰收購香港快運,咁快運的飛機可能會飛去廈門而不在香港保養,港機香港的營業額下降而廈門上升,大陸維修因為人工低機庫平,毛利率應該更好,因此國泰收購快運對自己直接幫助不大,但對母公司更有益

有港珠澳大橋,珠三角人的會更多改去搭香港機,對港機對國泰都有好處

可口可樂

今年盈利增加得太多,反而令人覺得"維唔維持到?"由於總代理的合約好似係上年完約續簽的,會唔會有類似加租減租的效果?因此心態少少的樂觀好了

駁船

蝕到媽媽聲,當然當中有一次性的成分,但香港的碼頭正在走下坡,拖船駁船會越來越少工開,除非去其他港口,油井的工程船太古調高左折舊率1/5所以蝕多左

股票本身除汽水同船仔前景不明外,其他都比較向好,以B股為例,現時派息3.7厘,國泰如果再稍為恢復一下,太古的派息可以推高到近5厘,同樣地太古地產給力些少的話可以去到6厘,反過來說,短期上限也就如此,如果再有貨交,要靠駁船度唔蝕錢先得,歷史上國泰未炒燶油時,太古B派0.78,相當於5厘,當時公司結構同現家也不是相差很多,因此再現的概率不低.不過市場平時也不見得比太古很高估值,即使太古取回輝煌,股價水位可能得3-4成,味皇認為太古B合理價21,咁太古A就係105,因此現在100蚊的太古A冇收集價值