2022半年結*

由於可能要關7日,所以索性提早少少寫半年結,具體數字後補,總體而言,組合暫時比恆指跌少5%

今年主要錯失左3個機會:

1.齊魯換成都,兌換比率2:3,最終離設定目標差左2%,之後機會一去不返

2.首機換美蘭,兌換比率3:1,最終離設定目標差左3%,之後機會一去不返

3.四環除淨前有短暫時間比國銀低,考慮左一陣想換馬,而這短暫時間比這一陣短

如果味皇能夠觸發呢三樣,今年就可以正數

回到組合,原先用ticker統計的,但現家ticker廢左,既不能查詢又不能修改,管理麻煩左,現家姑且改用連登仔IT狗寫的stocker代替,味皇自己也是讀呢科的IT狗寫卻完全寫不出來

按市值排,現在持有:

1883 1576 1606 1098 460 90 1812 694 6198 1668 160 207 2230 6117 829 87001 1181 216 2682 602

CTM本來可以認為係有無敵星的,但今年開始會出問題,因為澳門的人口同法人數量大幅減少,成個餅細左,就算食曬都比之前份量少

高速公路因為大6周圍封,流量一定下降,機場又未解封,商場都唔掂,例如美蘭機場外面的商場直頭執埋

國銀出租的項目,例如地鐵,路橋之類,好多目標係地方政府,地方政府驗核酸驗到冇錢,其他命令外的支付優先度會變低

同理,地方政府冇錢發窮惡,可以單方面把所有商業合約變成歷史文件,普星呢D電廠共同富裕完一次隨時也可以共同多幾次

四環本來應該賺幾多的,事實也幾多,但人人變窮又唔出街的話,易容術也變得無用,賺得冇佢吹咁多,另外佢子公司上市也唔知吸到幾多水,例如新完冇幾耐的北交所已一潭死水

漢國今年因為數據中心入數有能力加派息,但現在的市況唔一定加

港口算較穩定

羚邦唔清楚會唔會同B站一齊被打拳,但羚邦本身基數低公司又係幕後,應該問題不大

神冠的化妝品,3月同6月相比,淘寶唔見有多賣,似乎不太成功

珍寶沉大海,拖佢出去的就係潤利,想不到味皇咁都可以食到人血饅頭,珍寶的最後一滴血,不過潤利的拖船應該都係近岸船出唔到遠洋,如果出到遠洋就不會是只做香港的本地小公司,大陸架水深200米,點樣把珍寶拖出大陸架再係遠洋將珍寶丟去1000米深?既然都冇記錄,咁一係拖出公海係大陸架隨意丟在200米深再自稱1000米,一係出到咁上下換其他不明公司的拖船

一般情況下,一隻股唔掂可以換另一隻掂的,隻股經營的行業唔掂,就換另一個行業,隻股經營的國家唔掂,就換另一個國家,隻股的財政唔掂,就換另一個財政好的,但是現家隻股經營的行業唔掂,其他行業一樣唔掂,隻股經營的國家唔掂,其他國家一樣唔掂,隻股的財政唔掂,其他財政一樣唔掂,唔止咁,俗語說狡兔三窟,現家的大環境不準你掘其他窟,狡兔變押上砧板成肉兔,而且兔死後走狗也要變肉狗,味皇股齡咁多年,未曾試過咁悲觀咁挷手挷腳,甚至味皇的收租樓都有租霸危機

疫病唔可怕,可怕的是成龍這樣的大學博士知識分子係上面指指點點

暫時收左12萬息,但係味皇對將來收息的數量也是比較悲觀,2020年大面積減派停派時,30萬息跌到19萬,味皇當時全力換馬救派息最終保住27萬,下年還創新高,但今次味皇覺得神仙都難救,無論點換都不見得成功有多高的概率

味皇今次難得會想留多少少現金而不是多買,但如果再買今次會比較想買地勤,澳門市面可以執的大多都執曬,本來澳門的貨車公司都想買,現家就不了

生意淡薄不如賭博,邊度賭博最盛就代表邊度最多逃避現實的人,如果周圍都賭博,咁正行一定有問題,如果全世界都熱衷賭博,咁即係全世界的正行都撈唔掂...賭博雖然好似爆左,但賭博本質係零和,不增不減只有流動,但如果一堆人跳一堆人躺屍而減少人口,咁長遠也是問題

外面打仗也是預想外的事,估計對當時人來說100日而不是100小時也是預想外,香港澳門物價比其他國家高比較有賺頭,因此人地冇飯食都會優先把東西賣黎港澳,例如和坤同紀曉嵐講,扣起振災糧高賣,用錢買三倍的谷殼派比災民咁,港澳至少不會缺物資

問題係政府赤字太高了,將來一定變問題,到時同埋養老金一齊爆,政府可以指任一境外政府

如果地方政府冇錢,主要係冇錢比核酸,咁學豹子頭咁,做完唔比錢就可以了,打完齋把和尚煮成齋就可以唔駛比了,但是紅眼起也可以黎煮埋其他人,法人如果是公私合資的,如果公方是地方政府,可能照會煮,如果公方是上級政府就可以免於食慾的眼光

* 30號以0.219加價買入23萬股地勤1737,之前看中時只有0.2以下,市值2億的小公司難得見有些貨放出來就全要了,香港機場已經死無可死了,機場地勤應該唔會比現在再差得幾多,將來要屯門租貨倉的潛在租金應該也比疫情前平

如果學味皇2月時就講,直接放棄正統皇道意大利薄餅,改為食邪道夏威夷薄餅,咁至少唔會冇飯氣落肚,白粉報現家先黎講不如改食夏威夷薄餅,之前捱餓的人面子放邊度

最終組合市值661萬,加埋提走的5萬生活費,比之前685萬跌3%左右,只比恆指跌少4%

日本樓係點跌法

咁講清楚少少,日本樓有幾個前提:

1.市價估值方式同債券一樣,用孳息率計算,市場評級高D溢價高D

2.同一份租約,租不能加,期限無限,租客不能趕,味皇兩個租客都5年以上仲未走

3.一定夾錢要維修,每10年修一次

4.折舊年限47年,每年銀行同稅局估值下降

5.日本基本冇通漲

假設一間新大廈,租金4萬,管理費5000,維修基金0,淨租35000,可能賣700萬,點解維修基金0,是因為頭10年是發展商包保養,即是樓齡0-10年時樓價700萬

第11年,發展商過左保養期,維修基金加到5000,電梯仲算新唔駛點保養管理費仲係5000,淨租30000,可能賣600萬,即是樓齡11-20年時樓價600萬

第21年,電梯要經常檢查,維修項目比上次多,管理費加到7500-10000,維修基金可能維持或加7500,淨租25000,可能賣500萬,即是樓齡21-30年時樓價500萬

第31年,大廈維修外牆,維修榨到盡,將來就算再舊維修項目都算到頂,管理費同維修基金可能加可能唔加,一般都唔加,如果戶數少要另外夾錢,戶數多則有盈餘,好似單棟同美孚的分別,淨租不變樓價維持500萬

因此31年以上的樓中伏可能性就低好多,能否賺錢睇你:1.可否低過500萬好多拿下,前業主樓價跌足30年洗禮下心灰蝕讓的其實不少,2.維修完外牆後剛好換租客可以租貴D,如果20-30年中間殘殘地時換過租客,租金會比市價低,樓價也低,維修完丟空的可以放貴租

大廈新樓-20年樓伏必大,21-30年也可能伏,舊樓可見性最高

如果係新木屋,租6萬,淨租60000,可能賣900萬,如果當中地皮200萬,另一間20年舊木屋淨租60000,但是如果地皮200萬,新木屋係樓700萬+200萬=900萬,舊木屋銀行估係700X27/47+200萬=602萬,如果是一間50年舊木屋同一150年舊木屋,兩間固定資產都折到0,估值就是200萬,塊地要點值200萬呢,空地租出去做車位可以收到1萬咪200萬囉,好多山卡啦租唔到個價就有水份

20年舊木屋可能賣返900萬,也可能賣得600萬甚至更低,但新樓一定是900買返黎,結果木屋也是新樓必伏,起碼銀行估值上係,木屋要搵就搵蓉蓉爛爛幾十百年的同地價差唔多甚至更低的,唔一定十分安全,但安全邊際更高

日本樓唔係炒作同市場會升,而係尋找錯價,搵市場先生笨

之後講下大城市同山卡啦的分別,同樣實用300呎,大城市同山卡啦的裝修成本基本一樣,磚同木頭同最低工資唔會差太遠,大城市租4萬,山卡啦租3萬,管理費同維修基金都是1萬,大家都加5000時,淨租(即係樓價)跌的差別是17%同25%,因此大城市的溢價高少少,應該說是基本租金較高單價較高的比較抗跌(都係跌)

賣日本樓

最近日本經紀打長途黎話有人想買味皇層日本樓,姑且叫樓A先,之前2020年時也有人想買A,但買家要味皇登場,當時既無飛機,亦不能出入境所以最後冇賣成,上次賣樓B時是全遠程的,似乎是買家的個人要求,而今次就冇咁要求

樓B係185買的,淨收11厘,200萬賣,當時福岡還算無法可依,外國人賣樓是非常珍奇的,研究左一輪味皇被抽左10%稅,200萬的10%,結果即是蝕賣,不過如果味皇可以過去報稅的話,是可以退回的,不過去唔到咁就過左幾年了,樓B總計就只賺左5年11厘租(未計手續費),算是個經驗啦,咁蝕水都賣的結果是,這筆錢拿回來後買左股票,係疫情期間依然賺到超過1倍,除笨有精

雖然日圓極低,但股票更低,所以今次都會買,而且樓A是81年的樓,比味皇更老

樓A係310萬買的,淨收8厘半,現家賣500萬,20年時的出價也是500萬,事實上唔係樓價升,而係買後一年換租客加左租,當時估值就由310萬變500萬了,類似買股不買市,股升市不升,之後咁多年租金不變於是到現家依然是500萬,今次一樣要抽10%稅,姑且還叫賺,同樣未必能去到日本退稅回水,病情不知還要持續幾耐,應該是話心病不知還要持續幾耐,A.T.field防禦力極高,不過一捅穿就冇乜野

實際上在福岡市中心的中心的樓當中,味皇的樓A已是相當不錯的了,就是舊點,價錢也是較合理--平市價,上網比較一下500萬低的伏都幾多下,即使如此,樓A放售多年,平市價的出價只有兩次,日本樓的成交就是這麼隨緣

下一步味皇會買返股,福岡能滿足味皇要求的荀盤不多,如果找鄰近城市的盤,味皇可以不貼錢把租金增長1倍,同時將賣樓的價錢增加50%,規模細時要做到不難,問題是買返黎容易,地產無辦法去管理其他城市,即是說有200萬港紙收8厘即係16萬租而味皇住係日本的話,當6年一輪,換3輪低市價盤而唔中伏的話,基本邊個都可以18年財務自由,但是現在恐怕不是好時候,不是日本樓問題,而是政治問題,邪惡的中國人去到外邊唔受歡迎,嘛,就算係自己地方都唔受歡迎,你出位少少外國吏部會牛咁眼𥄫實你,本國吏部會舉著拳頭3倍牛咁眼𥄫實你,少做少錯方為生存之道,即是前朝推行的韜光養晦悶聲發大財,不過前朝歸前朝當朝歸當朝,前朝韜光養晦你去發大財,當朝發大財時你應韜光養晦

外國資產可以作為人生的保險,少的話作用不太,但也方便切割,半桶水留著還不如掃乾淨,如果真係要進行就要本格的大手去做走得郁先有意義,外國證券也不是萬無一失,就算人地尊重私產,但不代表私產能順利送到你手中,送過來可能被山賊搶,怕益山賊索性唔送過黎之類的,這樣人生的保險只能靠金了,說起來可用品種還真的夠少