今期講下日本樓的風險，有個心理準備，最好睇完就打退堂鼓，應對方法姑且都會講下
日本樓會貶值！
重要的事重覆３次
這是法律規定，日本有法例規定：“新建樓宇會在10年內大幅貶值”
條文當然不會如此露骨的這樣寫，其正式的內容是“新樓有十年售後服務，頭十年由承建商出錢保養”
反過來說，十年後就要業主出錢保養，類似於50年不變，但到51年你就等死
看這間樓，淨收97萬5千，新樓回報率只有4.3％
請留意，全年由業主交的維修基金只佔樓價的0.2％不到，只佔租金的3％，以下是另一個例子
450萬東京舊樓，面積差不多，但全年交的維修基金卻佔樓價近3％，
十年後，層樓還算新，需要保養的部分不算多，但業主亦開始要出錢保養電梯，如維修基金加5000，淨租金降至91.5萬，如保持4.3％，樓價將跌至2170萬，淨回報下跌時，投資產品的價值就會下跌，在香港這種情況也許不一定順利發生，但至少在日本就會發生，另因為折舊而變成接近舊樓的回報率例如6％的話，就會跌至1520萬，二十年後，消防，渠管，滲漏等各方面也需要保養，工作量增加，維修基金進一步加增5000，淨租金降至86.5萬，用舊樓的7％計算，樓價將跌至1230萬，只有原來新樓的不足6成
而這全是法律規定
任何令淨租金減少的情況出現，最終都會反映在樓價下跌上
因此日本人不愛買（新）樓，買自住樓和租樓一樣，在日本是“消費行為”，這和香港不一樣
看過日劇半澤直樹嗎？看過就知道日本人流行調職文化，老闆要你今年去大阪，明年回東京，下年上仙台，你屁也不能放半個，還有以轉校生為題材的動畫，電視也播了不少，居無定所，於是日本人更不想買樓
新樓新完後，各方面都維修過，維修基金沒有再提高的理由，淨租金相對固定，樓價就會進入橫行階段，因此只要避免選擇新樓，就能回避大部分的政策風險
除了這條法例以外，日本賣樓賺錢還要交增價稅，5年內賣出，賺到的部分交30％，超過5年後的要15％，直接消除炒賣樓宇的動力
明顯倒米的法例，何以一直不作改變呢？
樓價跌經濟差，日本人不好受，但死亡的樓市才能拯救日本
大家都知道，日本是戰敗國，沒有正式軍隊，亦沒有出兵的大義名份，不能在全世界眼底下主動挑起戰爭（想法引人先攻，再反撃就可以），而日本人口老化，勞動人口減少，體質也下降，能服兵役的人不多，讓年青人充軍，就沒有人工作交稅，老人就沒有人養，不徵兵又打不勝仗，而且勞動力死了就難以補充，少一個年輕男丁，就會少一對夫婦，子嗣肯定不會有，未婚的女子還可能會嫁出國，因此人口可能會以損兵數量的3倍比例減少，而老人又不減少，這對日本來說是致命的
同時日本缺乏資源，對進口能源非常依賴，能源進口已經令日本產生很嚴重的赤字，沒有多餘資金再進口糧食，因此糧食自給是最重大的問題
而地產和資本主義是可以把最善良的人變成最邪惡的魔鬼的，一旦地產昌旺，大量的農地，林地，水域就會強制轉變成地產項目，而且無法重新變回農林地，農民漁民上樓後亦不可能重操故業，而且人人熱衷於炒賣無心生產，產量和技能水平就會下降，由於日本無法通過軍事佔領的手段增加領土，因此本土的自然面積不可逆的減少就會令日本糧食產量不足，能出口的產品亦會變少，最終國家因為國民的貪念而滅亡
最終日本人選擇了自斷雙手雙腳，也要保全子孫根的做法，於是“子孫根法”就一直保留到現在
反正我的意思就是說，買新樓你必死無疑，信AA你實死無生
也許是這論點令本書出唔到
日本樓供3代 －－東方之珠，四小龍這些名詞，現在還有沒有人提呢？還是像董伯伯說，沒提到就是不存在？
雖然已沒有人再提，但印象還一直殘留在人們心中，香港人對著外地人時，優越感還會時不時顯露出來，外國人提到香港時通常還會用東方之珠形容
這個供3代的印象也是這麼一回事，90年代初，日本人的人工同現在差不了多少，就上面2250萬的樓，當時可能是要賣7500萬的
容我稍為轉一轉地點－－早兩年的澳門
假設一對派牌夫婦月收入35000，以50％的壓力測試，二人可供樓的額度是17500，實用500呎的25年兩房，賣500萬借8成3厘息，20年月供22183，銀行不會批，25年月供18968，銀行也做不成生意，因此銀行必須放寬年限至30年，月供16864才能通過壓力測試
當人工不變，而這層樓賣700萬又如何？借8成560萬3厘息，30年月供23610，這已不是銀行減1厘半厘能解決的問題，當全部人都供不起的時候，銀行就會沒有生意，經紀吃谷種，經濟立即就會轉壞，因此銀行為放款不擇手段，經紀亦會蠱惑銀行放貸，這可是能拍成半澤直樹的劇本，此時銀行為了做成按揭的生意，必須將貸款年限放寬至60年!最後供款16780才能過關
如果不想令銀行冒險貸款，一是樓跌回500萬以下，二是讓夫婦加人工，由於日本人加不了人工，所以唯有樓價跌
實際上，日本經濟一直好不起來，大量銀行破產，就是源自當時無節操的放款
有60年按揭的話，我也可以只借十萬八萬再去買車位，然後扮成很慘的跟朋友說供3代，供3代並不是指樓價有多高，而是銀行的尺度有多鬆，樓價持續貴就會出現供3代，但反過來則不成立，供款期60年而業主供了10年後樓價跌大半的話，樓價不貴，但業主依然要繼續供50年，這樣業主會在往後的50年中不繼訴苦發放負能量，於是周圍的人都會產生供3代是負擔的印象
例如，現在我們在GOOGLE
PLAY那麼搜尋“按揭計算器”，分別下載一個中文版的和日文版的計算器，可以看到中文版的很多貸款上限頂盡是40年，而日文版的則起碼50年，這不代表樓價，說明黑歷史曾經發生過，等於千年蟲問題未顯現前，電腦的年份標示是兩位數，問題顯現後才出現四位數一樣，用官話來說一般會稱之為“歷史遺留下來的問題”
在這裡給大家看看圖表，這是東京豐島區和新宿區近30年的地價
在最高峰的時侯，豐島區的地價達到每平方米900萬，而且當時的匯率更高，而現在只跌剩100萬，下跌了近9成，即是說，現在1000萬的二手樓，當年新樓時可能要賣1億以上的，就算當時做100年按揭也要破產，也許還有人不賢明地繼續還款到現在還未清，而別人現在卻用1000萬買樓，於是就出現了供3代的人和買便宜樓的人同時存在了
買樓會死人，我們可以利用日本老人這種心態買到平樓，同時亦因為這種心態，我們不可能找到老人接火捧
未死過的年輕人就可以接我們的火棒了，但日本年輕人本來不多，兼且日本女人不視被社會作勞動力，因此我們必須找年輕人多的市場
挷死資金－－由於有增值稅的關係，雖然樓宇貶值而不產生實際影響，但其心理影響會令你傾向自挷5年，應對方法一是自願被挷，二是限制金額，三是只用閒錢，對於本身現金不多，買不起本土樓而把唯一的資金鎖在日本樓，實在本末倒置，筆者是非常不建議，最初錢很少的時候還是先想本地的方案吧
賣出即蝕大量手續費及增值稅－－手續費就必定要蝕的，可以的話就選好一點的樓，令自已缺乏賣出的動機，要麼你要找出較好的退出時機，一是樓價升值後，以受稅款損失的前提下用生命值硬接，增值稅只會令你賺少而不會令你倒蝕，如果使用特殊手段令物業的賣出價短期內大幅上升，交稅後依然有利可圖，這一般適用於木屋及商舖，但不適用於公寓，二是雖然不升，但匯率還是變動的，如果日圓上升得多，你原價甚至更低賣出也會賺錢，而且不用交稅
匯率風險－－把收租樓賣給外國人，對日本來說是自殺行為，產生長期的赤字只會令匯率更加積弱，不過匯率變化誰也說不準，我只是說一個因素而已，要規避匯率風險，借當地貨幣是最好的，反正日本長期赤字也不可能加息，但我們只能在買入大價樓時銀行才願借，當地銀行不太樂意借外國人，要令銀行借出，有兩個較有效的方法，一是成立日本公司，用公司名義借，二是自一筆過買入一些收租樓產生固定收入，買第二間時就有機會能利用收入証明來借錢，理論是這樣，實際上成功率不要太期待，由於買入大價樓時銀行願借，索性轉買舖位是不錯的選擇，最後,匯率風險是不能完全避免的，比如我們每日對兌人民幣已經是一個風險了，但不能避免不代表不能限制，如果投入的資金有限的話，匯率跌的損失也是有限錢，如果怎樣也想避免匯率風險，也可以在一筆過買入日本樓後，沽空同金額的日元，例如fxcm就有類似的服務，理論上可以用匯價對沖樓宇價值，不過這不是好方法，因為樓宇價值變化並非現金，而沽空的匯率變化是現金，較好的做法也是沽租金金額的日元，再用收租的日元現金進行平倉，這樣可以鎖定租金的港元價值，至於樓價當成浮雲好了，賣樓要等5年，進行5年的長期對沖執行上相當困難，話說回來，日元兌美元是貶了值不錯，但兌紐元或澳元之類的並不見得貶值多少，即是說港人不買日本樓而買了澳洲樓，匯損也是相近的，但澳州人買日本樓，匯價上損失卻不多，作為不同國家的業主，自然要作出相應的心理準備
自然災害－－慨率的東西，0.01％和0.0001％的分別人也不會感覺得到，災害的話就算香港也不見得好很多，反正自然災害少的地方人禍就多，但天災很多都有保險而人禍卻沒有，日本地震的應對方法也就是不買地震帶，買些82年以後建的，買些樓價低而土地價值高的，最重要是提高心理承受能力，理論上有很多東西可以買保險，但不應期待，例如你害怕鹹蛋超人把房子拆了而買保險，結果真的強拆了保險公司也會硬說那是皮蛋超人，就算保險願賠，如果破壞面廣泛到一定程度的話，那保險公司也將不復存在，你最終只能認命，不要試著和天鬥和鹹蛋鬥，你能做的是逃到沒有鹹蛋的地方，以及控制投入的金額，例如大亞灣出事要賠幾萬億的話，保險公司不是傻子，寧可結業改名也不會理賠，小事靠保險大事靠政府是常識，至於地震保險本身，真的要買的話保費大約是樓價的千分之一，好像己包括了火險
貶值－－新樓肯定會貶值，半新樓也會貶值，那麼選擇20年以後的舊樓就就不怕了，樓宇的內部情況各不相同，一樣條件的樓租金也有差別，資本化後的樓價就會有差距了，而且和香港的市場不同，日本人很多獨孤老人，不用留錢給後人，賣房子自己有錢食飯就算，日本人交稅多而賣樓蝕錢可以扣稅，賤賣的部份等於問政府拿回，於是有很多因素在日本容易買到低市價很多的樓，這等於價值投資的煙蒂法，買入低水的舊樓，由於翻新而加租的方法存在，因此資本化後會升值
租不出－－日本整體的空置率13%以上，只計收租樓甚至達19%，可是如果不計木屋，不計鄉村，只計市中心的公寓，基本都租滿的，空置率不會超過10%，租出並不難，最大問題反而是每次招租前，必須找清潔公司清理，找師傅重舖牆紙地板這些行規，地產可不會事先向你說的，這樣會產生較長的空租期，因此必須找有利可圖具有充足的安全邊際的樓，用更大的利益去抵銷成本，不能為買而買去降低要求，有些情況下，你只要不是買垃圾樓，地產認為它不愁租，有些地產會主動提出包租你的樓，甚至願意簽包租數十年的合約，你是大房東，地產是二房東，你能收取無風險租金，代之為利益大減，視乎你的選擇
在此筆者建議各位採用一種思考方式，姑且叫做“預算法”好了，把手頭上的閒錢，撥出一筆稱作“預算”的東西，利用該“預算”進行投資，由於“預算”在事前已限定用途，限定金額，於是會產生一種“一切都在予料之中”的錯覺，雖然不能改變外在的利益影响，但卻能有效地降低內在的心理影响
