市面有售的reits橫向評測

823領匯房產基金
主要物業:
樂富廣場27.3億-租3.6%
頌富商場15.8億-租7%
慈雲山中心15億-租6.8%
黃大仙中心13.2億-租6.6%
啟田商場13.1億-租6.9%
龍翔廣場12.6億-租6.3%
尚德商場12.5億-租6.5%
厚德商場12.3億-租6.6%
秀茂坪商場12.2億-租7.2%
長發商場11.2億-租7%
太和商場9.9億-租6.9%
蝴蝶商場9.8億-租7.4%
良景商場9.2億-租5.5%
彩明商場9億-租7.2%
天澤商場8.7億-租6.6%
禾輋商場8.7億-租6.9%
鯉魚門廣場8.5億-租7.7%
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合計537.8億-租9.3%,淨收6.1%(上面都是淨收數字)
負債108.7億-利率5.4%
好似冇另收管理費
半年派息49.02仙

物業相當老舊,因此租金回報較高,現時股票價格實質上是以新樓價格買舊樓
租金率咁高,一係租超貴,一係估價估唔足,分母同分子的關係是也
如果係後者,領匯的資產淨值應該比現在顯示的高
租金有成長空間,但穩定性低,受景氣影響應該幾大
財政效率較低,比如利率等,有改善的餘地
物業管理幾乎全部都判比新昌
股票冇攤薄呢點幾好

405越秀房產信託
主要物業:
白馬大廈-32.7億-佔56.7%-租9.3%
財富廣場+城建大廈-11.5億-佔19.9%-租10.3%
越秀新都會-7.4億-佔12.8%-租8.4%
維多利亞廣場-6.2億-佔10.7%-租7.8%
合計57.7億-租9.2%-淨收5.2%
負債20.7億-利率3.2%
管理費比現金,每年冇攤薄,管理費佔現金流11.7%
半年派息13.43仙
租戶-零售

壓倒性的揀客能力,如果要在華南成衣行業中混,必須在白馬大廈租間舖
高租金也不是太出奇,一來大陸稅率高,二來舊樓租金回報似乎比新樓高
平均租9.2厘,稅率25%,即稅後6.9厘,同股票的息率對比就知股價是否合理
最高的租金穩定性,租金增長一般,但收人民幣

2778冠君產業信託
主要物業:
花旗銀行廣場-292.6億-66%-租4.5%
朗豪坊-149.8億-佔34%-租4.8%
*(朗豪坊商場-89.8億-租5%)
*(朗豪坊寫字樓-56.4億-租4.8%)
合計442.4億-租4.6%-淨收3.9%
負債148.8億-利率5.1%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔現金流15.8%
半年派息13.13仙
租戶-銀行,基金總部,律師樓,零售

超強勢的業主,超強的租金穩定性,對租戶來說,只有人揀佢,冇佢楝人
超昂貴的管理費,董事人工在各reits之中應該是最頂尖的
負債都是數年期的銀行貸款同換股債券,有鷹君包底,安全性毋庸置疑,但融資手法未免太高章

778置富產業信託
主要物業:
沙田第1城-38.8億-佔31.2%-租金5%
馬鞍山廣場-21.7億-佔17.5%-租金5.9%
都會駅-16.7億-佔13.4%-租金4.3%
都會商場-14.9億-佔12%-租金4.2%
合計-124.2億-租金4.3%-淨收3.4%
按揭-31億-利率4.4%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔盈利8-9.4%
半年派息12.27仙
租戶-超市,銀行,補習社,食肆,地產代理

租金增長力強,但穩定性不足,因為租戶中的地產代理行業周期性大

435陽光房地產基金
主要物業:
皇后大道東248-26.5億-佔28.3%-租金3.4%-淨收2.7%
都一城-21.8億-佔23.2%-租金3.7%-淨收3.6%
光華廣場-17.4億-佔18.6%-租金3.7%-淨收3.7%
實恆商業中心-5億-佔5.3%-租金3.4%-淨收3.1%
御皇台-4.2億-佔4.5%-租金4.7%-淨收4.2%
合計-93.6億-租金3.7%-淨收2.9%
按揭-39.4億-利率4.6%
管理費每年攤薄約1.5%,管理費佔現金流12.6%
半年派息6.88仙
租戶-超市,銀行,政府,食肆

租戶實力強,反之四縮的地位龜縮?租戶的議價力強,出租率又較低,物業不太優質
相反,因為一向冇效率,所以有成長潛力?放屁乎?
管理費相當高,財政也不是太好,租金率還追不上貸款利率,到底上市的目的是什麼?

808泓富產業信託
主要物業:
都會大廈-19.3億-佔36.7%-租金4.6%-淨收3.5%
千禧廣場-11.2億-佔21.3%-租金4.5%-淨收3.3%
海名軒-3.2億-佔6.1%-租金5.9%-淨收5.2%
泓富廣場-6.7億-佔12.7%-租金5.7%-淨收4.4%
潮流工貿中心-5.6億-佔10.6%-租金5.8%-淨收4.8%
創富中心-4.8億-租金9.1%-淨收4%
新寶中心-1.8億-租金3.4%-淨收4.7%
合計-52.6億-租金5%-淨收3.2%
負債-19億-利率4.3%
管理費每年攤薄約2%,管理費佔現金流13%
半年派息5.44仙
租戶-大半是科技公司

租戶的收入同行業不穩定,財力不是很強,安全性不足
恆基的管理層是天下第一肥缺,內耗奇高,如此的行政費教育大家一山還有一山高的道理
出租率普遍95%以上,物業品質不錯,但物業的租金回報不算太高,尤甚樓齡不是非常新的情況下,理由一係本身租唔貴,一係估值師將市值高估 
 

625睿富房地產基金
由於私有化,同埋核數師又有意見,就費事講了

1881富豪產業信託
主要物業:
富豪機場酒店-35.2億-出租率57%-最低租金>5%-自稱預期8%
富豪香港酒店-31.6億-出租率81%-最低租金>1.9%-自稱預期6%
富豪九龍酒店-34.7億-出租率80%-最低租金>1.9%-自稱預期5.7%
富豪東方酒店-12.8億-出租率85%-最低租金>2.3%-自稱預期6%
麗豪酒店-23.8億-出租率83%-最低租金>2.9%-自稱預期6.5%
富豪薈大廈-4.8億-出租率55%-自稱預期5%
合計142.9億-租5.3%-淨收4%
負債-46億-利率3.8%
管理費每年攤薄約0.8%,管理費佔現金流12%
半年派息8.5仙

同上面的不同,1881非常特殊,租金收入是浮動的,不過有最低收入保証,每年最少都有4億打底,由於利息同管理費是2.5億左右,因此1881最低限度都能派每年2.5仙
出租率不是特別好,即使如此,租金收益也有不錯的預期,而現在的出租率離早幾年高位仲有不少的空間
固定支出是應該不會隨出租率同步上升,可以說增加的租金是淨賺的
同期香港香格里拉的出租率是64%,半島酒店是57%
利率較低,信用應該不錯

睿富就不講了,類型不同的富豪也先不說,現在將reits分成兩批,租金特別高的同租金特別低的,第一組是領匯,越秀,冠君,第二組置富,陽光,泓富

首先說明評估原理,香港沒有垃圾樓,美孚也是天價,只要肯平租,肯定租得出,因些有一些空置率時,只會說明租得唔夠平,相反就是租得唔夠貴,正常來說,新樓會比舊樓租得高,而相同租金條件相同的樓宇,舊樓的市值較低,因此老舊的一方租金回報率較高,所以當實際情況有違原理時,必然有不自然的因素

第一組:

領匯-合計537.8億-租9.3%-出租率95%-

越秀-合計57.7億-租9.2%-出租率100%

冠君-合計442.4億-租4.6%-出租率100%

領匯租金達9.3%,原因是領匯的物業相當老舊,即使番新,銀行的估價亦唔updata,因此租金率極高的理由是物業價值被低估,現時即使我們買二手車位也很難找到6%以上的,因此以6%推斷,領匯的物業起碼低估55%,所以領匯的真正資產淨值是很高的

越秀租金達9.2%,原因一是出租率爆滿,,原因二是大陸利息同稅率都比香港高,租金不高就無利可圖,大陸存款利息3%計,租金9%應較為合理,所以越秀的物業估值應較為公平

冠君只能租4.6%,唯一原因是物業機乎全新,市值必然較高,以新樓來說,租4厘幾應算是合理,所以冠君的物業估值應較為公平

第二租

置富-合計-124.2億-租金4.3%-出租率95%+

泓富-合計-52.6億-租金5%-出租率95%+

陽光-合計-93.6億-租金3.7%-出租率95%-

置富只能租4.3%,主要物業是沙田第一城,應該是優質物業,即使優質,也是較舊,出租率也不滿,估值絕對會低於朗豪坊,因此置富何得何能比冠君有更高的租金比?所以比起冠君來說,置富的物業市值有若干高估

泓富只能租5%,主要物業都是租4.6%左右,同置富出現一樣的問題,但泓富的物業質量應不如第一城,無論規模定出租率,樓齡也不見得新

陽光的問題也是估值上,大家可以想像黃大仙中心同海港城,如果設定兩者的市值一樣是否有問題,陽光的物業在如此低微的租金下一樣有租唔出,就算有幾優質也比不上朗豪坊,假設陽光的物業同朗豪坊同級,用4.6%計,陽光的物業比冠君高估20%

如果假設香港的舊舊地商場租金有5%為合理,置富高估14%,泓富差唔多,陽光高估26%

這裡帶出一個問題-估值師

第一組領匯同冠君的估值師是萊坊,越秀是威格斯,而第二組3間都是第一太平戴維斯,所以第一太平戴維斯有極高的概率會高估市值而使賣方有利,以後但凡是用戴維斯估值搞收購的所有上市公司,作為買方的大家小心d好,另一方面,用萊坊估值的就可能較為優質

reits的合理價值我也說不準,這完全視乎大家滿足於何種回報率,比如領匯,物業分明是舊樓,大家就咁買時正常應該是市值低租金高,現在領匯將物業證券化,而股票無樓齡之分,作為有5%甚至更低股息的股票也大把人滿足,股票是就咁買,但產權是用新樓的價錢買舊樓,變成市值高租金低,這教育大家證券化的妙用,背後是有點矛盾,但作為"股票",領匯確實能提供合理的回報,所以買賣時,一係當佢係股票,一係當佢係樓黎評估價值

說回正題,相信採用第一太平戴維斯做估值的3間做收購時成為水魚的概率會比另外3間高,如果真是很介意大股東會上下其手的,只買第一組就可以,讀者時常問的收購風險,在第一組應該不構成問題

有讀者修正說估值師會輪換,因此前文的內容可能不太正確,關於估值師方面,只要是在集資這時點上使用戴維師,注意就是了,不用見鬼咁,估值師的作業只會影響估值,對價值並無影響,就好似層樓點縮水都好,地板面積是不變的,用家也只會關注實際的地方

"reits只能賺些小錢,不會點升值"陳述是正確的,但前提是用合理價計算,正如你用合理價買樓,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?又如你用合理價內銀股,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?"XXX只能賺些小錢,不會點升值"的陳述基本可套用在任何事物上,托詞而已,如果個個齋收息唔買賣,班金融才俊食谷種咩

對於投資回報,關鍵是掌握價格,投資品種只是影響回報的其中一點而已,如果能夠低買reits,幾倍回報絕不失禮,當你08年8月22000點3蚊買越秀10000股,派息再買回越秀,至今成為12326股左右,現值47000,恆指先21500,股市唔升都有錢賺仲想點,當你08年尾14000點1.4買10000股,派息再買回越秀,至今成為11472股左右,現值43000左右,賺3倍應該滿意掛?

買reits絕對不是為了賺小錢咁簡單,更重要的是其戰略義意,一隻成長股,一隻高息股,一隻reits或公用股,在大牛市時,成長股同高息股賺升值,在牛皮市時高息股同reits賺息,熊市時高息股同reits賺息,成長股福佳,大股災時,往往連高息股都停止派息,唯有reits同公用股可提供現金流,由於大股災時股票市值可低至1折,此時reits派息的購買力相當於正常時的10倍,所以買reits的戰略義意體現在其反撃能力上

現在大股災而過,不用特意擺背水陣,但僅是賺"小錢"這一點上,買reits並無不可

說回之前幾隻同質reits,物業品質來說,冠君>領匯>越秀>置富>泓富>陽光,在派息相同淨值一樣的情況下,前列線優先,有一些reits有相當的發水縮水成分,但時限一過就自然收水,到時就可公平的比較了

以股票本身來說,領匯出租率低租值高,出租率低是裝修之過,因此領匯在景氣上升時,可在兩方得益,現價股息最低,皆因股價早己反映了未來的優點,結果成了冇優點

越秀租率高租值高,廣州人口上升交通改善,又收人民幣,優勢是長遠的,現值雖升左,但收6厘幾,價值仍在

冠君租率高租值低,估值高,優勢體現在作為抵押品新樓利息較低上,今期業績下降可謂估佢唔到,但下降了都還有5厘幾,新樓租5厘幾已是不錯,要留意借貸較多,利息可能浮動

置富新上市,可以遲下先買,暫時所見可收6厘幾,物業品質算是較好,其負債較低,在未來加息對佢影響很細,以股票本身而非物業本身來說,投資價值應該比冠君更好

泓富的出租率高租值低,冇裝修的打算,單純等景氣上升獲益是可以的,但負債多的關係,佢在景氣上升時又要承受加息的壓力,話說回來,大股東特意注入咁多負債,本身有沒有誠意做好呢間公司都成問題,收息6厘幾,但缺點多,倒不如轉買第一城

陽光是泓富的物業弱化版,兼負債強化版,這樣的公司上市本身已是笑話,表面上負債對比總資產並不算多,但留意其物業估值是否過份高估?若把窗台全部撤去,負債比率恐怕就超過規定吧,收息6厘幾,應該不會再跌太多掛?總之不會優先買陽光,除比非其他的有好幾厘息差,優點也不是全無的,出租率低租值低,景氣上升時反應會較好,另外大股東如此精明,也不排除某日會有私有化的機會

富豪我或許會另外出文,這裡就不說了