8月31日

今日出糧,以1.39買入1手奧普,股數達成8000的倍數,算了左件心事

持股以陸續除淨,月中就可收到,租客就快入伙,到時可以收到租金同按金,吹水派的6000蚊仲未收到,應該係月中左右,不過等到頸長的現金都好過不存在的燈膽券

比較煩惱的是應用買甚麼,業績出曬,撞啱近排2,3線股大跌,可以睇定黎食,現金有限,只能擇肥而噬,食一口成不了肥仔,不過業績出左大勢也能預料,就可以進行優劣評估,將手上的持股換馬,暫時考慮緊有冇需要將震雄或部分集優換成聯亞,將新昌換成味丹等,不過工作關係,下週先有交易日

最近美國發生了甚麼事嗎,咁多基金續回嘅?通常基金套現會由2,3線股開始

青頭咁都唔死得,一早成佛就最好,市場由無視風險變成風險過敏,說明市場學精左,另外逼到洪良肯回水,說明證監有骨氣左,仲有最近的垃圾新股都少左用垃圾保薦人,說明把關嚴格左,從來良好的管理都是大棒加羅白,祭支浪牙捧出黎,別人睇見都薩隆巴斯,如果港府又肯祭支浪牙捧出黎,立法會上有人舉標語就告佢扇動,有人掟蕉就告佢反革命,講粗口就告佢涉露國家機密,世界就會變得更清淨更美好吧

1881富豪產業信託

富豪的負債非常恐怖,而且幾乎冇現金,因此味皇一直將其視作糟糕物,加上誤會了佢是澳門的富豪酒店,由於澳門富豪酒店涉賭,因此味皇肯定不會染指,不過早排做reits的研究時,發現它原本是香港的富豪酒店而非澳門,觀感一下子好起來,今次金融海嘯過後,佢咁離譜的財政狀況居然唔駛死,當中一定有甚麼秘技,本文的課題主要集中探討在其財技上

富豪07年上市,保薦人是美林高佬等,核數師安永,估值師是戴維斯,條數應該是冇問題的,只是物業估值可能過高,估值算法好似採用現金流折現,由於之後金融海嘯,現金流低下,物業估值跌2成幾,但期間的地價應該冇跌咁多

折舊政策是100年,姑且比半島酒店的150年好,由於富豪是reits,盈利數字多少並無所謂,實際派息的數額只會跟蹤現金流

富豪的酒店只有幾間,位置一流,對母公司來說,富豪注入的酒店是母公司最重要的資產,情況同鷹君之於冠君一樣,這一點在選股時可以特別留意,舉例,比如澳博想搞兩個reits,各注入一間價值相近的酒店並轉移負債,甲注入君怡酒店同100億欠債,乙注入葡京酒店同150億欠債,甲乙那一個安全性更高呢?答案是乙,雖然甲的財政好似較好,但君怡對澳博來說不是特別重要,經營也不會太落力,由佢自生自滅,如果欠咁多債,索性比債主沒收算數,而甲的財政好似較差,但葡京對澳博來說不但是一間酒店,更是公司的象徵,無論如何也不能落入他人之手,因此母公司只要在能力範圍內都會對其負債包底,營運同保養做足,這一點可以體現在冠君同富豪上,而陽光置富等則無效

由於富豪的負債有母公司擔保,因此其安全性不會低於母公司,所以金融海嘯中0現金也能完好無缺

話說回來,其實富豪的負債都是母公司注入的,留意其發售內容(招股書p55):

公開發售29.4億

母公司認購75.6億

向母公司借錢43.5億

向母公司買酒店148.4億

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即是母公司先借比富豪75.6+43.5=119.1億,再抽走返佢148.4億,留下43.5的的欠單,72.8億現金轉到母公司戶口,在此交易中,母公司增加現金同減債,而富豪就乾塘兼欠母公司錢,只是同系間的資金轉移,確切的說,富豪說不上負債,同系的財政其實好左,擔保人的信用提高,富豪其實好安全,當然注入負債是擺明搵苯的

母公司立即就向富豪提出盈利保証,由於酒店現金流會浮動,盈利保証也是有必要的,不過羊毛出在羊身上,盈利保証由上市至今年完,金額是4.8億,7億,7.5億,7.8億,4年合共支出27.1億,母公司可以用集資所得資金支付

簡單地說,母公司可以隨意作出任意金額的盈利保證,如果盈利保證能增加集資額的話,少少甜頭又有何難?這也算雞同蛋的問題吧

盈利保証今年到期,需要重續,由今年至2015年,最低可低至4億,由於最近幾年酒店的入住率不高,而佢又用現金流折現估值,酒店的估值估低了,母公司也不會比貴租吧,因此重續的數額估計會比上市時低得多,富豪在上市時說用遞增的派息政策而同母公司做遞增的盈利保證,如果佢地講話算數的話,盈利保證可以高,這一切完全取決於母公司的意願,個人認為母公司應該不會記得以前說過的話,盈利保証向下限居多,呢幾年酒店的收入大約7億左右,接近但低於盈利保証,09年酒店收入5億,09年應該是最差的一年,今年唔會比佢差,因此重續時盈利保証應該多於5億

固定支出大約2億多d,如果取下限4億,固定派息會跌至現在的4成,即3厘幾,5億則是6成,即5厘,姑且有向上浮動的部分,但今年的入住率亦是低,收入低於盈利保証,仲要忍一兩年,入住率回復分派就會增加

現時每股淨值2.6,股價2.03,有不少折讓,由於用現金流折現估值的酒店可能估低,因此有雙重低估的可能,通常酒店同業的營運現金流都在固定資產的1成左右,投機又好投資又好,段估效果都唔會太差

奧普中期業績2010

營業額2.5億,毛利1半,純利3900萬全派息,之前擔心收水的事似乎是多慮了

奧普的業務具強烈季節性,根據以往的比例,上下半年的營業額比例為37/63(波士登亦大致如此),如無意外下半年的營業額估計在4.2億左右,純利7000萬,派8仙,段估冇辛苦而已

現水平的營業額已重新超越07年的2.3億,純利亦高於當時的3700萬,其毛利率居然不受金融海嘯,同當時不同的是新廠早己投產,奧普現在絕好調

資產負債表一如以往,冇欠債,非常健康,存貨增加,應該是秋天前囤貨,比上年多的部分應是產品種類增加

定期存款下降,是四川的投資案影響

現金流大幅下降,原因一是新增存貨佔用1400萬,原因二上年早入數,上年賺9000萬,而現金流1.9億,因此今年現金流是0並不出奇

子公司博朗尼的註冊資本3000萬,不算大公司,新成立也不會有儲備,假設運作良好,股東權益回報率達40%,可以賺1200萬,只是小本生意,將來有前途,但現階段不用太過期待,滾大左先起作用

子公司成都地皮王,類似澳門的新福利地產,搞園區唔會起高樓,低低地好快起好有得賣,應該好快回本,到時多數以派特別息收場,股本5000萬,賺到20%就是1000萬,如無管理費,收入一次性居多,到時的賣法應該不是直接賣樓,而是比人收購成間子公司

各地的營業額皆有增長,其實只是回到以往水平,大陸的增長應是自然增長,唔會話太快,反而出口多左,出口呢方面市場應是空白,值得期待

今期佢冇減派息,味皇對此結果非常滿足,至於派紅股則是預想外的,由於冇得選收錢定收股的自由,因此同拆細無異,不能玩套戥,拆細的原因無非係想股價炒高,好似卓悅咁,管理層最終係想減持定係想改善名聲就不知道了

一定會有人不滿足於奧普的成長率,但各位要留意,奧普並無保留盈利,在冇1分錢新資金投入的情況下自發性的自我膨漲,同保留大半盈利唔派,死谷爛谷的成長是不同的,後者一冇水就停,而奧普則可以任得佢自己發酵

派紅股比例是2派1,由於每手以4000股為單位,因此持股不是8000的倍數就會收到2000碎股,因此有心揸的人,最好將手頭持股變成8000的倍數比如40000股,72000股咁,唔啱數的補多4000股或沽出4000股就得,而我就要補貨了

奧普今年又有網絡路演http://roadshow2008.p5w.net/2010/apkg/index.htm,湯兄也有發問,不過我就要返工...節錄如下:

"我们提供的浴霸产品，浴顶产品，也就是俗称的集成吊顶，都是提供给消费者把取暖、照明、换气甚至一些附加的，像MP3的功能组织起来装在浴室里"

"我们上半年开发了两个全新的产品，就是我们获得唯一绿色认证的纯平浴霸和绿色纯平浴霸"

"其中有一个香港投资者说，我买了奥普的股票是因为我做过调查，香港有1000多家上市公司，从公司开始到现在没有借过外债。他说我就买你们公司，你们一直是比较稳健的公司，为什么要做跟浴霸不相关的产业。我想说我们公司是一个保守的公司，我研究过，所有的公司发展历史，我发现所有的公司都是胀死不是饿死，所以我们一直小心谨慎。我们在四川投得不大，只投了30％，而且在财务报纸上只是财务投资，我们公司董事会和经营层都清楚地认识到我们应该注重，但是我们从上市到现在，我们一直只保留了3.5亿的现金，但是这3.5亿的现金，我们的现金又非常丰富的情况下，除了我们加强分红之外，这笔钱要有效地管理起来。我们知道，3.5个亿的钱如果每年有20％的回报，也就差不多六、七千万样子的回报，那是很可观的，如果这方面我们没有作为，我们对投资者是没有交代的。经过三四年的历练，我们也培养了一些人才，所以我们就想到了投资四川的项目，我向大家保证这是一个财务性的投资，我不会对这个项目本身，我们整个经营团队是保守的团队，我们投资任何一个生意不是考虑到我能赚多少钱，而是考虑到我不能亏。因为我们这个项目本身拿来有巨大的盈利空间，我们想利用这个项目的空间自己生出新的空间来，我们不会想这个想那个，更加不会增加投资，我相信这个项目也会给大家带来很好的收益。关于3.5亿的现金，我觉得我们现在已经有相对比较熟悉，比较能够掌控的投资团队和投资人员。比如说最近市政府，浙江省留学生企业协会，他们来找我，他们认为我们的品牌比较响，另外在管理企业方面比较完善，他们想成立基金，由政府配套，能够把我们浙江所有的留学生的高薪企业，比较好的企业的项目都能够拿下，这种投资比较好，并且投资金额也不大，我相信我们做了一个小的尝试，所以我想对于市场项目这一块是一个财务性的投资。我们不会对它进行追加投资，并且我向你们保证，我是一个保守型的人，这些东西首先保证是不会亏钱的"

"保持高派息率是我们公司自豪的，上市公司之前，我们就承诺说，我们每期的派息率都保持35％，我们做到派息上市一共募集了2.5个亿，但是我们派出去的有3个多亿，并且一直承诺是这样的，跟国内的很多企业，大家都知道，赚了很多钱，但是从来不派息，但是我们每年保持很好的派息"

"我们的现金流来自于我们的管理，我们75％的客人是用现金的，只有25％的人有支付周期，在25天到28天左右，所以我们每年的利润都是以现金的方法体现的"

"我们的应收帐款是浴霸的行业，也创造了一大群的供应商群体，这个产业是奥普带动起来的，所以在这方面我们有说话的权利"

"中国的二三线城市的发展和城镇化，是我们未来奥普发展的希望，也就是我们要增加投资的原意，这块东西够我们吃50年"

"像国美，百安居这些市场，这些我们确实占领了50％，但是大量的其他渠道没有统计，这里面的量是非常巨大的，因为一般的公司是没有办法进入KA市场，大家如果注意到的话，现在KA市场上的浴霸跟集成吊顶的品牌，每个商场里面都不会超过3—4家，也只有3—4家能承受大型商场的售后服务"

"我们第一步拿下了638亩的土地，用于开展低密度的住宅，而用这些土地赚的钱去开发不同的东西。它只是一个产品投资，我们投资的额度在这里，我向大家保证我们不会追加资金，这里的利润空间是很大的"

"我们75％是款到发货，25％是有付款周期。这个家电行业当中是没有的"

"交易量太少，所以我们机构投资者希望我们把股数增加"

"你家里的卫生间不是厕所，是卫生间，它应该是温暖的，是应该有清新空气，因为人的精神面貌好了，工作才会有精神"

"我想秉承我一贯的作风，有钱大家分享。我是这样想的，如果我们把你们的钱拨在我这里，赚得没你们多，那还不如你们去赚"

"很自豪地说，我目前没有看到过精装房用其他品牌的浴霸和集成吊顶产品，大多数都是选择我们做品牌的提供商"

"今年我们正在跟有关的公司合作，对公司的网站进行全面地更新，我相信过不了多久，公司网站马上会更新，而且我们是聘请专业的公司做这个事情"

"们现在企业的问题是太多的人想自由，因为分红好，他们都不想抛掉，但是从我们企业来说，我们希望他们交手多一点，这样对我们公司才会有好处"

"洗澡同时必然伴随着热水器，如何从系统的角度把热水器融合进去"

層樓已租出

層爛鬼樓已經租出,租值遠高於"正常合理"水平,事實上隔離屋能否租到我間6成也成問題,雖然裝修差好遠

用途一如所料--炮房

租金是月供的1.5倍即是兩個月租金夠供3期,租5厘3上下,如果計權益回報率,9厘3左右,用左匯豐同越秀作為交換條件,也苯唔曬

"租客食了金坷拉,廁所能租一千八",味皇在這裡批評租客缺乏理財常識似乎顯得不識感恩,想必他們身上一定揹住一堆保險同iphone吧,為了現在的自由,他們消耗了未來,而味皇則為了未來,而消耗了現在,誰對誰錯,關鍵在於壽命長度,如果有心做短命種的話,味皇可以收貴租,保險公司則蝕賠死,如果想長命享福的話,味皇難收貴租,保險公司則賺大筆保費,看來味皇即使成為業主,還是同保險公司站立在對立面上

味皇從不買保險,被迫買的另計,味皇從不買保險股,這是個人意志

港交所改一改規定,突然一下了咁多公司同時出業積,搞到等業績的樂趣冇曬,樂趣嘅野,有次序有閒情先得,太急反而唔好,港交所有心搞的話,搞季度報告仲好

味皇今日睇左下幾間有留意的公司,感想大致如下:

香格里拉香港的出租率69%,香港半島酒店67%,因此富豪酒店也不會好太多,1881的租金保証今年到期,重訂的時機相當不好,極可能被壓價,具體的以後有機會出文講,話雖如此,1881味皇在最近入手的機會幾高,香格里拉大陸60%,上海半島酒店58%,因此錦江今年的業績還是相當不好,另一方面酒店樓下商場出租率100%,仲加價,比起營商環境,營商前景似乎超前了不少,看來GPD會更上一層樓,差不多又到一放就亂的時候了

中外運的營業額大增,由於中外運的河運同陸運成份大,証明大陸的工業內需多,因為關係消費市場的快遞的業務增長不大,上面運輸的物資看來多是原材料而非消費品,工業內需增加,但也不能排除有人進行浪費資源的事

佐丹奴大陸的分店增加,同店銷售下降,說明量擴張力度大於質,由於同店毛利上升,說明佐丹奴在搶灘式的擴展地盤,前景不好是不會作如此策略的,同店毛利上升16.8%,IT當然不會差太多,持有的bossini也不會落後,大陸業務成份多的零售股到收成期,香港業務方面,佐丹奴分店減少,但同店銷售及毛利皆升,因此香港成份多的零售股亦有收獲,兩邊佔各半的IT自然有飛天的理由,是否值高於思捷的估值就見仁見智了,至於同IT同樣的其他公司,起碼不缺投機價值,另外佐丹奴澳洲非常慘淡,旭日的業績咁唔見得人似乎不是個別情況

第一天然打算以1000萬賣盤,連欠債實際代價為4億幾,很難想像一個殼點樣賣到市價幾倍咁貴,買家一定盤算點樣收回4億幾的成本,可以預見將來概念的吸水規模,復牌後味皇應可以收回些少碎銀,不過市場又多一部抽水機,咁我寧願佢直接除牌了

新昌業績

盈利跌到唔似樣,主要是員工數目由4728人增至5444人,另外時薪可能由20蚊張變成24蚊張,如果變成33蚊張一定會見紅,行業應該會出現整合,增加的員工多數是大陸人,說明大陸業務非常向好,大陸人人工較平,反過來說明香港的員工成本相當嚴峻

員工成本增加的即時的,而管理合約是幾年前簽的,收費調整一定要等到約滿續簽時先得,因此收入追不上支出,正如保險公司的負保單一樣

以管理公司來說,勞動密集型公司的生意規模是同員工數成正比例的,有新合約先會請再員工,因此味皇對新昌的成長力非常放心,支出正常來說是穩定的,政策性的東西就冇得講,現在加一次薪,應該唔會立即就再加

加薪的影響是永久性的,新昌要等時間把合約更新先可以轉嫁增加的成本,低迷的盈利會持續頗長時間,未來的盈利會在現水平漸進式恢復,萬一通過落實了33蚊,未來的盈利會在見紅的水平漸進式恢復囉,新合約必然能轉嫁增加的成本:"唔簽丫苯",如果人人都蝕錢就冇人做了,因此新約必然會有足夠的盈利保證行業的生存,至於能否加過龍就難講了

早排有周刊爆領匯打算收返d保安清潔自己做,自組物業公司,但又冇管理牌照,現在領匯已經收返新昌的生意自己做,是否無牌經營就未知了,現時可能幾層停車場先得1個管理員吧,領匯股東有福了,領匯之前幾乎全部物業都交由新昌管,合約有3份,管理116個停車場,現在中止了兩份,仲會繼續中止埋最後果份

營業額增加5.7%,新增的部分可以有足夠的毛利率,但舊有的則變得無利可圖,新昌90%營業額來自香港,最低工資的影響會漸漸消失,但會痛幾耐下

派息1.5仙,比率雖高,但金額牙罅都唔夠塞,最低工資的影響估到有,但估唔到咁嚴重,可幸的是,影響是全行業的,小型物管公司消失,反而會助長新昌坐大

短期來說,新昌的回報同價值下降不少,因此股價可能大挫,但由於新昌的長期價值基本不變(比如3年後),因此股價大挫可以製造低吸的機會,能有多大回報就睇佢可以跌幾多了

之前買左新昌的,比如味皇,唯有忍耐下了,不過有一年半載的低吸機會也是不錯

講開2340就不得不講404,兩間野都係渾身是金,財政相當健全,以前404都是承建香港工程,現在在北京市區也有工開,估計完工後交由2340管理的機會較大,亦證明新昌已打入大陸市場,仲有一定的競爭力,新昌就夠出名,最大原因是承建威尼斯人同金沙,新昌唔感激歐司長都唔得

集優業績

營業額微增27%,在工業復甦時還是嫌低

毛利由2.2億升至2.8億,本來是幾多的,但不明來歷的管理費吸收了全部增幅,唯有等佢出年報先知乜事

應付應收賬增幅明顯,說明生意擴大,增幅3成幾,超過上半營業額增加的27%,說明下半年的營業額會比上半年高

資產負債變化不大,現金多,既安全而又浪費

現在的盈利咁計,10倍pe上下,未至於會支持到立即大升,決戰時刻還是要再等等,用淨資產計,集優年賺淨資產6厘,南車1成,人地40pe佢10pe,同人唔同命,願景比實際更重要的意思

分類業績顯示,軸承營業額增長44%,原因是收購了上電的子公司,再者,南車交出了好業績,供稱商唔賺錢就說不過去,盈利由500萬增至2400萬,數額達到高峰時的水平,但利潤率只有7%,離之前的14%還差得遠,現在是重量不重質

葉片營業額同利潤皆倒退,原因應該是搬廠進行中,利潤率減少至12%,高毛利率的新產品仲未能大量生產,盈利4800萬,離高峰的7000幾萬還有很大距離,搬廠快快趣趣搞掂,咁就可以期待

刀具營業額增54%,盈利增62%,數額同利潤率皆達高峰時的水平,已經不是恢復性增長咁簡單,之後應該可以繼續維持自然增長

五金營業額增42%,但盈利反而由2200萬跌至400萬,失禮死人,相信那些不明來歷的管理費就是出自這部門,由於期內出口功能喪失,營業額應該來自內銷居多,累積到具規模的內銷訂單是好事,但不賺錢就無義意,希望年報會交帶發生乜事

員工少左,但人工支出多兩成,長三角都難請人矣

到放狗屁時間了,今次集優的業績報告,官話連篇,空洞無物,傳統的報喜不報憂,但凡任何"下跌"的數字一概不提,而"上升"的數字就加一堆形容詞說明,由此証明集優政治成分好,絕對可靠,補貼都收多d...嗎?關鍵的搬廠情況並無說明,相信即使在股東大會質詢也只會得到官式回覆,空降而來的主席鄭同志,似乎會圍繞國家的指導,帶來國內的優秀傳統,行之有效的先進管理,積極進步的方針,應對挑戰,排除萬難,爭取勝利,實現目標,力求成為國企的模範標竿...乎?

睇直播

剛以輕鬆的心情看完愛隊打的英超揭幕戰,觀乎整場賽事,就是風暴般的進攻同不斷的指尖,間直同打機一樣,對方門將拿10分,如果味皇打機時出現咁既情況,相信會在扑電腦之前使出SL大法

偉大的金手指萬歲

主隊完全有能力拿下比賽,連倒掛都唔入,唔知應該說腳太臭定手太香,有能力贏,應該贏,但最後贏唔到,咁既事成日都有,意料之外的事避不了,受得起就得,我係講味丹

味丹的污染罰款第二波千幾萬美元,唔係賠比政府,係賠比居民,作為政府,肯作出如此有骨氣的處理的確抵讚,幾時到大陸肯咁樣處罰紫金,中華民族就有救了

姑且處罰的對象是味皇的公司,實在不是興奮的適當時候,味丹半年可賺1千萬計,罰一罰就見紅了,股息也咪駛旨意,公司連續在這些時候被抽走資金,對長期競爭力難免會有不良影響,但瘦死的駱駝比馬大,味丹的行業地位還是較強的,其強大的現金流成5-6千萬,夠罰有突,實際上佢9成9會唔派息,所以今次的淨流出500萬而已,可能事先預料會罰一鑊金,味丹得別留有4000萬現金,多於以往水平,因此安全性無虞

罰8000萬,市值就跌1億幾,未免反應過度,事實上除左罰款外味丹無任何經營問題,產能亦恢復了,股價因意外下跌,股東當然可視之為風險,金融海嘯時,味皇就是被這些非系統風險嚇怕了,所以現在組合才咁分散,萬一真係出現個別問題,味皇自問受得起,何況現在不是問題

味丹是好股,即使最近踎兜,但有賺錢能力的話,長期功效自然會在錢包上反映出黎,就好似球隊季初脫腳,但最終排名都會回到能反映大致能力的水平

難得今次澳門台拿到3年的轉播權,味皇以後大把機會睇免費波,唔駛學你地受K寶氣,黎妬忌我啦

8月12日

返工前僅有的幾分鐘以1.95賣出中外運換回3.19的中外航,搞到差d搭唔到公司車,但白賺500股還是令人歡喜,中外運有空運概念,可能會有炒作,今次換馬味皇都唔知算唔算精明,不過在同樣估值的情況下,味皇較鍾意中外航的特性

今日返工,全日比班香港師奶兵團磨,日日黎賭錢的她們,無限資金到底來自何方?如果她們有工作,她們就不會日日不事生產黎賭錢,況且打工的錢也不是無限,由此推斷,拥有無限金錢同無限時間的她們,一係綜援戶,一係包租婆,一係食軟飯,無論是那一種,都是辛苦別人舒服自己的狀態

姑且味皇都是以這種狀態為目標的,不過可以排除成為綜援戶

師奶咁有米,証明市道好轉?至少証明別人的收入穩定了,唔怕朝不保夕,港府成日話錢少,如果發現d錢流曬入澳門,不知作何感想

直到味皇收工,師奶兵團多次全滅,但最後總是使出超根性,在銀包拿出個全回復,味皇相當無奈

市面有售的reits橫向評測

823領匯房產基金
主要物業:
樂富廣場27.3億-租3.6%
頌富商場15.8億-租7%
慈雲山中心15億-租6.8%
黃大仙中心13.2億-租6.6%
啟田商場13.1億-租6.9%
龍翔廣場12.6億-租6.3%
尚德商場12.5億-租6.5%
厚德商場12.3億-租6.6%
秀茂坪商場12.2億-租7.2%
長發商場11.2億-租7%
太和商場9.9億-租6.9%
蝴蝶商場9.8億-租7.4%
良景商場9.2億-租5.5%
彩明商場9億-租7.2%
天澤商場8.7億-租6.6%
禾輋商場8.7億-租6.9%
鯉魚門廣場8.5億-租7.7%
                 *
                 *
合計537.8億-租9.3%,淨收6.1%(上面都是淨收數字)
負債108.7億-利率5.4%
好似冇另收管理費
半年派息49.02仙

物業相當老舊,因此租金回報較高,現時股票價格實質上是以新樓價格買舊樓
租金率咁高,一係租超貴,一係估價估唔足,分母同分子的關係是也
如果係後者,領匯的資產淨值應該比現在顯示的高
租金有成長空間,但穩定性低,受景氣影響應該幾大
財政效率較低,比如利率等,有改善的餘地
物業管理幾乎全部都判比新昌
股票冇攤薄呢點幾好

405越秀房產信託
主要物業:
白馬大廈-32.7億-佔56.7%-租9.3%
財富廣場+城建大廈-11.5億-佔19.9%-租10.3%
越秀新都會-7.4億-佔12.8%-租8.4%
維多利亞廣場-6.2億-佔10.7%-租7.8%
合計57.7億-租9.2%-淨收5.2%
負債20.7億-利率3.2%
管理費比現金,每年冇攤薄,管理費佔現金流11.7%
半年派息13.43仙
租戶-零售

壓倒性的揀客能力,如果要在華南成衣行業中混,必須在白馬大廈租間舖
高租金也不是太出奇,一來大陸稅率高,二來舊樓租金回報似乎比新樓高
平均租9.2厘,稅率25%,即稅後6.9厘,同股票的息率對比就知股價是否合理
最高的租金穩定性,租金增長一般,但收人民幣

2778冠君產業信託
主要物業:
花旗銀行廣場-292.6億-66%-租4.5%
朗豪坊-149.8億-佔34%-租4.8%
*(朗豪坊商場-89.8億-租5%)
*(朗豪坊寫字樓-56.4億-租4.8%)
合計442.4億-租4.6%-淨收3.9%
負債148.8億-利率5.1%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔現金流15.8%
半年派息13.13仙
租戶-銀行,基金總部,律師樓,零售

超強勢的業主,超強的租金穩定性,對租戶來說,只有人揀佢,冇佢楝人
超昂貴的管理費,董事人工在各reits之中應該是最頂尖的
負債都是數年期的銀行貸款同換股債券,有鷹君包底,安全性毋庸置疑,但融資手法未免太高章

778置富產業信託
主要物業:
沙田第1城-38.8億-佔31.2%-租金5%
馬鞍山廣場-21.7億-佔17.5%-租金5.9%
都會駅-16.7億-佔13.4%-租金4.3%
都會商場-14.9億-佔12%-租金4.2%
合計-124.2億-租金4.3%-淨收3.4%
按揭-31億-利率4.4%
管理費每年攤薄約3%,管理費佔盈利8-9.4%
半年派息12.27仙
租戶-超市,銀行,補習社,食肆,地產代理

租金增長力強,但穩定性不足,因為租戶中的地產代理行業周期性大

435陽光房地產基金
主要物業:
皇后大道東248-26.5億-佔28.3%-租金3.4%-淨收2.7%
都一城-21.8億-佔23.2%-租金3.7%-淨收3.6%
光華廣場-17.4億-佔18.6%-租金3.7%-淨收3.7%
實恆商業中心-5億-佔5.3%-租金3.4%-淨收3.1%
御皇台-4.2億-佔4.5%-租金4.7%-淨收4.2%
合計-93.6億-租金3.7%-淨收2.9%
按揭-39.4億-利率4.6%
管理費每年攤薄約1.5%,管理費佔現金流12.6%
半年派息6.88仙
租戶-超市,銀行,政府,食肆

租戶實力強,反之四縮的地位龜縮?租戶的議價力強,出租率又較低,物業不太優質
相反,因為一向冇效率,所以有成長潛力?放屁乎?
管理費相當高,財政也不是太好,租金率還追不上貸款利率,到底上市的目的是什麼?

808泓富產業信託
主要物業:
都會大廈-19.3億-佔36.7%-租金4.6%-淨收3.5%
千禧廣場-11.2億-佔21.3%-租金4.5%-淨收3.3%
海名軒-3.2億-佔6.1%-租金5.9%-淨收5.2%
泓富廣場-6.7億-佔12.7%-租金5.7%-淨收4.4%
潮流工貿中心-5.6億-佔10.6%-租金5.8%-淨收4.8%
創富中心-4.8億-租金9.1%-淨收4%
新寶中心-1.8億-租金3.4%-淨收4.7%
合計-52.6億-租金5%-淨收3.2%
負債-19億-利率4.3%
管理費每年攤薄約2%,管理費佔現金流13%
半年派息5.44仙
租戶-大半是科技公司

租戶的收入同行業不穩定,財力不是很強,安全性不足
恆基的管理層是天下第一肥缺,內耗奇高,如此的行政費教育大家一山還有一山高的道理
出租率普遍95%以上,物業品質不錯,但物業的租金回報不算太高,尤甚樓齡不是非常新的情況下,理由一係本身租唔貴,一係估值師將市值高估 
 

625睿富房地產基金
由於私有化,同埋核數師又有意見,就費事講了

1881富豪產業信託
主要物業:
富豪機場酒店-35.2億-出租率57%-最低租金>5%-自稱預期8%
富豪香港酒店-31.6億-出租率81%-最低租金>1.9%-自稱預期6%
富豪九龍酒店-34.7億-出租率80%-最低租金>1.9%-自稱預期5.7%
富豪東方酒店-12.8億-出租率85%-最低租金>2.3%-自稱預期6%
麗豪酒店-23.8億-出租率83%-最低租金>2.9%-自稱預期6.5%
富豪薈大廈-4.8億-出租率55%-自稱預期5%
合計142.9億-租5.3%-淨收4%
負債-46億-利率3.8%
管理費每年攤薄約0.8%,管理費佔現金流12%
半年派息8.5仙

同上面的不同,1881非常特殊,租金收入是浮動的,不過有最低收入保証,每年最少都有4億打底,由於利息同管理費是2.5億左右,因此1881最低限度都能派每年2.5仙
出租率不是特別好,即使如此,租金收益也有不錯的預期,而現在的出租率離早幾年高位仲有不少的空間
固定支出是應該不會隨出租率同步上升,可以說增加的租金是淨賺的
同期香港香格里拉的出租率是64%,半島酒店是57%
利率較低,信用應該不錯

睿富就不講了,類型不同的富豪也先不說,現在將reits分成兩批,租金特別高的同租金特別低的,第一組是領匯,越秀,冠君,第二組置富,陽光,泓富

首先說明評估原理,香港沒有垃圾樓,美孚也是天價,只要肯平租,肯定租得出,因些有一些空置率時,只會說明租得唔夠平,相反就是租得唔夠貴,正常來說,新樓會比舊樓租得高,而相同租金條件相同的樓宇,舊樓的市值較低,因此老舊的一方租金回報率較高,所以當實際情況有違原理時,必然有不自然的因素

第一組:

領匯-合計537.8億-租9.3%-出租率95%-

越秀-合計57.7億-租9.2%-出租率100%

冠君-合計442.4億-租4.6%-出租率100%

領匯租金達9.3%,原因是領匯的物業相當老舊,即使番新,銀行的估價亦唔updata,因此租金率極高的理由是物業價值被低估,現時即使我們買二手車位也很難找到6%以上的,因此以6%推斷,領匯的物業起碼低估55%,所以領匯的真正資產淨值是很高的

越秀租金達9.2%,原因一是出租率爆滿,,原因二是大陸利息同稅率都比香港高,租金不高就無利可圖,大陸存款利息3%計,租金9%應較為合理,所以越秀的物業估值應較為公平

冠君只能租4.6%,唯一原因是物業機乎全新,市值必然較高,以新樓來說,租4厘幾應算是合理,所以冠君的物業估值應較為公平

第二租

置富-合計-124.2億-租金4.3%-出租率95%+

泓富-合計-52.6億-租金5%-出租率95%+

陽光-合計-93.6億-租金3.7%-出租率95%-

置富只能租4.3%,主要物業是沙田第一城,應該是優質物業,即使優質,也是較舊,出租率也不滿,估值絕對會低於朗豪坊,因此置富何得何能比冠君有更高的租金比?所以比起冠君來說,置富的物業市值有若干高估

泓富只能租5%,主要物業都是租4.6%左右,同置富出現一樣的問題,但泓富的物業質量應不如第一城,無論規模定出租率,樓齡也不見得新

陽光的問題也是估值上,大家可以想像黃大仙中心同海港城,如果設定兩者的市值一樣是否有問題,陽光的物業在如此低微的租金下一樣有租唔出,就算有幾優質也比不上朗豪坊,假設陽光的物業同朗豪坊同級,用4.6%計,陽光的物業比冠君高估20%

如果假設香港的舊舊地商場租金有5%為合理,置富高估14%,泓富差唔多,陽光高估26%

這裡帶出一個問題-估值師

第一組領匯同冠君的估值師是萊坊,越秀是威格斯,而第二組3間都是第一太平戴維斯,所以第一太平戴維斯有極高的概率會高估市值而使賣方有利,以後但凡是用戴維斯估值搞收購的所有上市公司,作為買方的大家小心d好,另一方面,用萊坊估值的就可能較為優質

reits的合理價值我也說不準,這完全視乎大家滿足於何種回報率,比如領匯,物業分明是舊樓,大家就咁買時正常應該是市值低租金高,現在領匯將物業證券化,而股票無樓齡之分,作為有5%甚至更低股息的股票也大把人滿足,股票是就咁買,但產權是用新樓的價錢買舊樓,變成市值高租金低,這教育大家證券化的妙用,背後是有點矛盾,但作為"股票",領匯確實能提供合理的回報,所以買賣時,一係當佢係股票,一係當佢係樓黎評估價值

說回正題,相信採用第一太平戴維斯做估值的3間做收購時成為水魚的概率會比另外3間高,如果真是很介意大股東會上下其手的,只買第一組就可以,讀者時常問的收購風險,在第一組應該不構成問題

有讀者修正說估值師會輪換,因此前文的內容可能不太正確,關於估值師方面,只要是在集資這時點上使用戴維師,注意就是了,不用見鬼咁,估值師的作業只會影響估值,對價值並無影響,就好似層樓點縮水都好,地板面積是不變的,用家也只會關注實際的地方

"reits只能賺些小錢,不會點升值"陳述是正確的,但前提是用合理價計算,正如你用合理價買樓,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?又如你用合理價內銀股,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?"XXX只能賺些小錢,不會點升值"的陳述基本可套用在任何事物上,托詞而已,如果個個齋收息唔買賣,班金融才俊食谷種咩

對於投資回報,關鍵是掌握價格,投資品種只是影響回報的其中一點而已,如果能夠低買reits,幾倍回報絕不失禮,當你08年8月22000點3蚊買越秀10000股,派息再買回越秀,至今成為12326股左右,現值47000,恆指先21500,股市唔升都有錢賺仲想點,當你08年尾14000點1.4買10000股,派息再買回越秀,至今成為11472股左右,現值43000左右,賺3倍應該滿意掛?

買reits絕對不是為了賺小錢咁簡單,更重要的是其戰略義意,一隻成長股,一隻高息股,一隻reits或公用股,在大牛市時,成長股同高息股賺升值,在牛皮市時高息股同reits賺息,熊市時高息股同reits賺息,成長股福佳,大股災時,往往連高息股都停止派息,唯有reits同公用股可提供現金流,由於大股災時股票市值可低至1折,此時reits派息的購買力相當於正常時的10倍,所以買reits的戰略義意體現在其反撃能力上

現在大股災而過,不用特意擺背水陣,但僅是賺"小錢"這一點上,買reits並無不可

說回之前幾隻同質reits,物業品質來說,冠君>領匯>越秀>置富>泓富>陽光,在派息相同淨值一樣的情況下,前列線優先,有一些reits有相當的發水縮水成分,但時限一過就自然收水,到時就可公平的比較了

以股票本身來說,領匯出租率低租值高,出租率低是裝修之過,因此領匯在景氣上升時,可在兩方得益,現價股息最低,皆因股價早己反映了未來的優點,結果成了冇優點

越秀租率高租值高,廣州人口上升交通改善,又收人民幣,優勢是長遠的,現值雖升左,但收6厘幾,價值仍在

冠君租率高租值低,估值高,優勢體現在作為抵押品新樓利息較低上,今期業績下降可謂估佢唔到,但下降了都還有5厘幾,新樓租5厘幾已是不錯,要留意借貸較多,利息可能浮動

置富新上市,可以遲下先買,暫時所見可收6厘幾,物業品質算是較好,其負債較低,在未來加息對佢影響很細,以股票本身而非物業本身來說,投資價值應該比冠君更好

泓富的出租率高租值低,冇裝修的打算,單純等景氣上升獲益是可以的,但負債多的關係,佢在景氣上升時又要承受加息的壓力,話說回來,大股東特意注入咁多負債,本身有沒有誠意做好呢間公司都成問題,收息6厘幾,但缺點多,倒不如轉買第一城

陽光是泓富的物業弱化版,兼負債強化版,這樣的公司上市本身已是笑話,表面上負債對比總資產並不算多,但留意其物業估值是否過份高估?若把窗台全部撤去,負債比率恐怕就超過規定吧,收息6厘幾,應該不會再跌太多掛?總之不會優先買陽光,除比非其他的有好幾厘息差,優點也不是全無的,出租率低租值低,景氣上升時反應會較好,另外大股東如此精明,也不排除某日會有私有化的機會

富豪我或許會另外出文,這裡就不說了

收樓

今日味皇收樓,乜水都過曬賣家,現家褲穿窿,收完樓後出大陸,點知回鄉証過期,於是灰溜溜的溜回來,此為題外話

由於是在網上搵的樓,味皇冇咁硬膠比人人肉搜查,因此經驗在分享之前經過特殊處理

話說味皇當日找樓,最初是打算換樓的,暫稱目標乙,因為找到目標乙就直接去找經紀,所以變成未賣先買,由於舊樓甲供緊樓,而甲的租金入阿媽戶口不能計入收入,因此按銀行的收入45%規定,味皇的收入其實相當緊湊,離45%上限的供樓限額只有2千幾,即是說以2.5%為例,20年的最多限供50萬,這一點味皇之前沒有留意到,因此做按揭時幾乎流產,由於準備的首期資金不多,比左的訂金至到最後成交的過程期間都相當驚險

準備的首期資金雖說不多,但也要味皇不食不喝不孝做足年半先有,以味皇的存錢能力,首期需奮鬥起碼3年先有,李+X也要喊咁口,同是80後的讀者唔好成日老屈政府了

供樓限額這一點大意左,但壓縮供款倒是味皇搵樓的最大條件之一,利息不是味皇能控制的,因此供款年期最大化就是唯一能控制的地方,為了盡量拖到20年以上,味皇只能選一些樓齡20年以下的,今次買的樓在東亞最多可做24年,這是唯一肯批比味皇的按揭(比大訂當日先批出),其他銀行因為45%規定而全部駁回,而且間間銀行都估唔足,可以話頂帽差d苙唔落個頭,經紀為促成交易,其銀行朋友在比大訂時前幾秒打電話黎話批出,條件剛好全面比東亞好少少,可能味皇平時殺得賭鬼多,上天比個好報我

交收的速度亦比正常快得多,經紀向律師行施壓異常落力,再加埋按揭的嘴頭,今次的佣金味皇比得心服口服

這間樓乙同樓甲比,乙的收租回報率是甲的一倍,而乙的價錢是甲的一半,因此由一層甲換成兩層乙可增加一倍租金,乙的回報率是5厘左右,現時樓甲要每個月貼3千,而樓乙每個月收1千,換馬成功最多可由月貼3千變成月收2千,不過乙仲未租,要補返d電器先租

呢類野就是套戥,好似有同事自住300萬的舊樓,叫佢賣左換兩間150萬收10000租再攞返7000出黎租海X天自住一樣的意思

乙的樓底同面積都十足十"香港樓",係香港人先接受得到,這間樓同香港的新樓差唔多,但在澳門只是舊唐樓一間,但收租回報率高,味皇只看回報率不看值唔值,事關真係用黎住人的地方根本唔值咁既勞動代價

租金可以咁貴其實有三個秘密,第一個秘密係裝修年輕化,租客目標針對唔識理財的年輕人,在澳門,除左公墓員,就只有年輕人先搵得多,當搵14000一個人住做炮房,租金只佔收入的1/4,應該租得起,裝修係上一手整的,第二個秘密係地點在市中心,在地圖坐標上連接3條主要幹道同時又是寧靜的內街,銀行,學校,街市都在地圖坐標拉直線80米範圍以內,第三個秘密係有電單車泊位,雖然話係公眾地方,但地點相當秘密,基本只有住戶使用,每月食少半張牛肉乾已是幾百

同樣回報水平甚至更好的樓仲找到3間,但是屬商住兩用,唔知做唔做到契,等賣左甲先再研究

算是味皇孤陋寡聞,以為只有香港先有租多過供,原來澳門要找也會找到,不過今次買樓的經驗還是有相當的偶然性

講返股票,大口銀行半年賺5百幾億,開始發揮本來的實力,但味皇屁股已賣,用黎比首期,屁股回升有得睇冇得食,股票方面收到集優1400蚊息,也會用黎買高息股,最近非常高息的股越來越少,因此reits的存在越來越有價值,最近沙田第一城出左業績,同朗豪坊的質量相近,7厘左右,都是好選擇,不過味皇暫時還是認為新昌同越秀較好,但越秀也叫老母賣左用黎比首期,味皇屁股已賣,屁股回升有得睇冇得食,其實味皇不是黃金戰士,樓甲的首期有一半是屋企出的,而今次樓乙的首期就大半是自己出的,完全自力的話,一係要做85按,一係儲多年半,今次的首期換轉係香港,已經可以買350萬的毫宅,由於銀行閂水喉,最後味皇也一樣要靠屋企人支持先可以置業,要噓就隨便噓

關於reits之間的比較,以後得閒味皇會再分享

避稅教室-樓宇印花稅

最近味皇忙於買樓,同一時間發現一批回報不錯的目標,可惜苦無資金,因此味皇買不到也建議朋友買,益到人之餘,味皇也有個機會將來出手回購

關於回購一事,雖然很遙遠同不切實際,但作為財技課題也值得研究一下,樓宇買賣,最主要的支出是佣金,律師費同印花稅,律師費慳唔到幾多,就算自助一站式也要比公証費,朋友間買賣可以免佣,印花稅兩方共交2%,既然是朋友,買賣方法可以控制,印花稅也有慳返的可能性

今日味皇想出來的方案,因為印花稅是從價的,只要成交價低,稅就可以交得少,比如用100蚊成交,只需各1蚊印花稅,很常見的方法,官員成日都咁做

但是用100蚊成交,朋友唔會放過我,因此味皇要向朋友私下支付金錢,比如100萬,可是用愧贈的名義支付其實不是太好,這會引致個人利得稅或財產來歷不明等問題,因此前提必須要以合法的交易名義支付完稅的代價

假設代價為100萬,必須完稅,方案如下:

朋友用100蚊將單位賣比味皇,雙方印花稅2蚊,收稅的是澳門政府

由於不能用現金直接支付,否則就成為樓價的事實了,於是採用間接的方法,味皇用100蚊將市值100萬的股票賣比朋友,雙方印花稅1仙,就算是市價轉名,印花稅亦不過2000蚊,收稅的是香港政府

兩方都是完稅收入,冇來歷不明的問題,朋友賣單位比味皇蝕100萬,同時在股票上賺味皇100萬,合計冇賺蝕,冇個人利得稅同贈與稅等問題

如果用正常100萬成交,雙方共要交20000蚊印花稅比澳門政府

至於私人轉名的方法,或可能更實用,但味皇唔知政府部門收費如何,在此不作討論

更新版:由於讀者補充了一些關於稅務相關的問題,因此味皇修改了方法

比如樓價是110萬的,印花稅是1.1萬,現在同業主商議,開兩張單,一張100萬買層樓,一張10萬買電器,買電器是不用交印花稅的,成交價少10萬,每人慳1000,稅局又唔會查