續上文,看似很美好,實際同香港比起黎唔算特別嘩例如500入800出的那個,表面上是賺300,但你要支付佣金之類幾十,然後再比30%增值稅90,剩下百幾扣埋入息稅可能得番100多d,兌返港幣只係幾蚊不過出租係唔駛增值稅的,假如租到6萬,而木屋唔駛比管理費,淨收10厘以上,10厘可以代表乜呢?15年按揭2厘計,7.7厘的收入就可以收支平衡,10厘淨袋2.7厘,果2.7厘就是安全邊際,日本打工仔月入在30萬左右,即是只要借銀行1億3千萬,就會變成存戶養債仔,14厘的話借5700萬就得,另一方面,500成本賺100是20%,如果借100成本400賺100是25%(借足500就突破天際帕秋莉go),不過裝修費唔出超技術就一定是比現金即是說無論賣唔賣得出,租得出已經夠和味,純概率論,賣唔出+租唔出25%,賣得出+租唔出25%,賣得出+租得25%,賣唔出+租得出25%,即是只有25%機率食蕉,當然還要加上地震概率而一旦觸發賣得出的效果後,本金就成為120%,進行下一次連續技時就會有20%加成至144%,好運的話一年觸發到兩三次大技就接近翻面了,用技能樹說明 賣出(2)--轉回1 買入改造(1)-- 冧樓 轉回2 租出(3)--轉回3 冧樓回報看起來很是不錯,間中抽資回國政治又正確,當成風險投資的話,可接接受一點點風險,前提就是要有辦法解決所有的法律同管理問題,個地產聲稱佢有辦法如果有方法解決埋借錢問題的話,回報率上升可接受風險度就可以增大,個地產聲稱佢冇辦法,但味皇有超技術辦法不過講呢d也是白搭,既然不是當地人仲買乜鬼,就算係味皇,本身都冇實際去中出過的經驗,技術宅紙上談兵的研究並不代表能真正用於三次元,等吾輩呢d白老鼠去送死先再說,本文不適用於普通人,大家睇完得個知字就是了
話說月頭比出版社嘅人召喚,講關於日本樓嘅野
原來係出版社同日本東京嘅地產有合作,想味皇幫手強推
我本書點呀?本書呢?書呢?書?
由於本書的內容疑似彈東京樓,利益衝突所以出唔到街?咁世界未必咁黑暗嘅
講返主題,味皇對東京樓不感冒,一是回報低,二是味皇根本冇打算短炒所以不考慮接盤難度,三是災害,如果可以解決到呢d問題或做到風險可控且高回報,味皇倒不會反對東京樓,實際上又唔係冇辦法嘅
不過短炒日本樓的疑似蝗蟲行為似乎政治非常正確?日本歡迎這樣明顯是自殘的行為本當大丈夫?看來對面好像也是抖m
舊文提要,真.日本樓的玩法係玩木屋番新,但非當地人玩唔起,而佢地提出的方案可以解決“非當地“呢個問題,就是開有限公司而已,如果規模夠大仲可以騙個居留權,而且可以借到錢,不過又係要好似仿遼參咁招股,味皇幾有興趣的,感覺比買舖位成功率更高,唔知有冇讀者想陪味皇一齊上釣了
另外味皇仲向佢地提供左一個空手套白果財技,效果是回報率x2,匯率風險-50%,中階角色限定,玩法具體之後再出文講(裏番)
剛好味皇要準備退休後的生活,正是青瓜遇上菊花,用來消磨時間也是不錯(臥槽,賺外快是主因吧)
閒錢多到一定程度的人可以關注一下
上星期將春泉換成3.4的匯賢12000股今日用春泉的股息再買多3.41的匯賢6000股3.2沽清ctm,1.94換成40000股貿易通,股息再增加一些,比起上年尾的預期股息24萬,現在應該提高到27萬,大市再chok多幾chok要去到30萬應該唔難樓c樓已收,準備噴血大放出,再去撿其他人的大姨媽,話說上年味皇賣左的樓a已大跌60萬(同期買的股票好似升左80萬兼有高息),所以今次樓c都要減返6-70萬,同樣係換圾垃樓+貸款+reit的策略
好奇怪的名,但保薦人同其他野睇落都冇問題,應該係假數,所以唔會學某環咁停牌新上市的公司盈利唔可信是常識,咁睇下佢邊度有可疑?佢11年營業額10億賺8000萬,12年16億賺1.1億,13年19億賺8000萬,誒?咁神奇唔玩遞增?如果是出術最多都係整高左11年的盈利,對炒高上市價的作用不大,唔通冇打真君 子?另外是14年22億賺8000萬,冇出盈警資產負債表方面,上市前的現金是遞增的,而且冇負債,這樣的公司好難搵到位插,唔...就是說是難得好公司啦如果說有乜暗位,最多就是上市前的存貨,11年3600萬,12年4200萬,13年1.2億,如果按營業額比例分配,應該是4400萬,7000萬同8400萬,而14年的22億營業額對應是9700萬,而現實是1.2億,味皇的計算有2成的誤差,那麼呷哺呷哺14年的確是存貨管理變差....關注點不在那,而是11年同12年存貨管理好的過份,呷哺呷哺有可能係果兩年賒貨賣,令存貨減少盈利增加,13年一次過找數存貨增加盈利減少雖然增加了11同12年的盈利(800萬同2800萬,誤差兩成),但挫13年的盈利對高價上市好像一點好處也沒有,實在意味不明,可能只是味皇小人之心而已雖然盈利率很低,但現金流好高,每年都在2億以上,折舊率同翠華唔同,穩定在2x%,以交稅項很高,11年都2900萬,25%稅率就是1.2億,按稅率計落11年1.2億,12年1.1億,13年1.6億,14年2.6億,皆遠超表面盈利,加上公司現金每年都狂升又冇欠債,呷哺呷哺是好公司沒錯,為乜隱藏就唔知了雖然味皇在克莉斯丁上都睇漏眼的說淨值1.5,pb2是3,盈利0.21,pe15是3.15,派6仙3.3厘計是1.8哎喲我草派好少哦,派1毫就差唔多不計息那個,平均3.1,即33億市值,其中資產淨值16億,剩係計佢每年隱藏1億盈利而令現金攀升果度,話唔賺錢都可以每年增加9仙淨值,pe15是1.4,即是呷哺呷哺有3.1表面價值+1.4隱藏價值而現價5.4,依然係好貴,不過值得長期關注
4/20唐宮業積不算大差,而味精拉面則出了不好的季績,但係咁都冇辦法令兩者拉開差價,似乎希特拉都阻上唔到人食味精了,缺乏實際性幻想的味皇,還是放棄味精拉面算了,續身的利益應該會更高因此2.06-2.07之間沽出52000股唐宮,1.1-1.2換入96000股佳寧娜,對增加派息沒有作用,但增加了淨值其他股好多都邁向解放前,蟹哥請受小味一拜雖然電腦網換ctm差少少而失敗左非常揼春澳門樓市的定價變的兩極化,較優質樓叫價堅挺,而劣質樓好多都開價好低,可能同人賣樓炒股有關?因此味皇打算再次將樓c放售換成劣質荀盤套利4/21再沽多40000股唐宮2.16清倉,1.12-1.13換成佳寧娜,一躍成組合第3大持股另外以後想換多少少87001,算係貪佢有以股代息有機會行使主動式財技(可以返睇08年12月同09年10月的舊文),而在3.68沽出14000股春泉,由於t+2同兌換上限的關係,過兩日先換得
上市保薦人德銀,安永核數,律師的近亦無問題,因此翠華條數冇問題
上市前盈利增長快,主要係冇固定資產,折舊少,舖位全都是租的,甚至餐具廁紙之類的也可能是租的例如10年固定資產2700萬折舊1500萬折舊率56%,11年4500萬折舊2200萬折舊率49%,12年8700萬折舊2200萬折舊率25%,而今年折舊率只有13%,味皇才不會去懷疑別人用折舊去搬將來的盈利數字去上市前甚麼的
比如日之出食堂問味皇借10張餐台,說好先租後買分5年付款,至於每年付多少喎,一切好話
稻香的折舊率20%,味精拉麵11%,現在翠華的13%問題不大,一般來說折舊率低代表自有的舖位較多
翠華10年營業額是存貨的146倍,即係2日半清一次貨,11年86倍即係4日多d,12年82倍即4日半,13年4日半,14年5日,除左第1年有人賒貨多,一般都係4日半入一次貨(食隔4夜飯),現時淨現金5.5億,大有揮攉空間
固定資產5.2億賺1.6億效率為30%,14年比13年多3.7億固定資產而現金流多3000萬,效率得8%,假設平均19%,可投資4.5億現金,最多增加8500萬盈利,理論上是這樣,但翠華買入的固定資產除左中央工廠外,就是本來就有只是屏閉了的東西,將來有沒有投資項目還是比較難講
已交3300萬稅,25%稅率是1.3億,18.5%稅率為1.8億,因此1.6億的盈利冇花假,還增唔增長就唔知
比人當成長股賣到pb3.2,如pb2計只值1.64,pe15計值1.68,派7仙3.3厘計2.1,平均1.8咁上下