2018年5月28日 星期一

換入SOHO

剛剛5.5賣出10000股已除淨的越秀REIT,轉為買入SOHO,價錢3.96/15000
SOHO冇宣派上年的末期息,佢理由聲稱係12月先派完特別息,費事咁快又派過
於是上年係咁爆升的時候先發現佢話買佢收息冇死的唱到天上有地下無,買佢冇死錯人,係佢大跌之後就轉口話佢唔掂,收乜7息咁
咁當初點解要買佢呢,因為息高?定係因為佢爆升呢?如果真係係想息高,唔係應該爆跌時先買?
SOHO派高息的原因係佢唔等錢駛,幾年前淨現金公司時狂派,賣左樓又成身現金時再派,派過幾次之後,今日佢現金比負債少,仲派唔派就不得而知
如果話派錢需要一個動機的話,唔派亦都需要一個動機,佢係包租公,能構成唔派息的動機,1係留返有用,1係用黎還債
如果話留返用,SOHO最近冇大項目要錢,倒不如說根本冇發展項目,佢搞工廈寫字樓劏房,唔會用幾多成本,佢每年收租十幾億,用唔到幾多
如果話還債,呢兩年佢用低息債換走高息債,現家SOHO的貸款利率偏低,如果還債,唔會慳到幾多息,動機不高,除非佢有借高息債,唔係就冇必要急住還,佢冇發展項目,所以又冇必要借貴利
因此在佢冇忽然發展大項目之前,佢留錢的動機不是很高,因此很可能派息
假設佢每年有3毫淨收入,可以派18仙咁,每個月就可以派1.5仙,半年就9仙,佢上年11月尾除淨派左特別息,離結算日12月31日相差1個月,累績獎金多1.5仙,於是今期中期息如果會派,金多寶會係10.5仙,會顯得比將來的末期息更高,每個月累積獎金2仙的話,就派到14仙,當然這是單純的假設,但燈神味皇覺得出現的機率並不低
如果中期派14仙人仔的話,X2就係28仙,用6厘計算,股價為港幣5.5,到時因為爆升買入爆跌買出的收息人,比較大機會以當時的同樣理由9沖返入去,到公布末期息比中期息少時,又賣返出去,如果只派10.5仙,派息都叫尚算唔錯,不過X2用6厘計算就得4.1,而現價3.96
現價3.96係冇派息的SOHO現在的市場價值,如果因為派10.5仙反而下跌的機會應該不會太高,忽略不計好了,50%機會不派息而維持現價,25%機會派息而爆升,25%機會派息而唔升,博唔博好呢,反正我博了
上次除淨係11月尾,但公告派特別息的時間係9月尾,因此會唔會累積多兩個月金多寶呢:)
由於味皇係用6厘的越秀換過去的,向上可以得到一個投機機會,但SOHO全年派唔到24仙港幣就會蝕水,而燈神味皇推算SOHO正常全年起碼可以派到24仙人仔,向下應該可以保底

2018年5月24日 星期四

遊記就不寫了,下(超多圖注意流量)

2018年4月去半個月,沒有留意剛好係日本假期,難搵酒店,訓左3日網吧
另外今次的次要目的係投資環境考察
行程係大阪機場-->堺-->廣島-->福岡收租-->神戶-->鳥取-->天橋立-->大阪-->明石-->高松-->高松機場









岸和田





和歌山







岸和田市的春木站,行程考察的第一間,狀態還OK,清洗下就好,周圍都有人住,甚少空屋,有單車就方便,C+車就難入少少,有接道路可以魔改造
https://www.athome.co.jp/kodate/1040910133/?DOWN=2&BKLISTID=002LPC&sref=list_simple


大阪








橋本



高野山







(時間為夜晚7點幾,落雨,相片比較光猛,實際外面未至於伸手不見5指,都差唔多,聯邦的手機是怪物嗎?)




廣島
























小倉



小倉的網吧,叫快活CLUB,環境幾好,但機種好垃圾
味皇訓過岡山同台中的膠囊旅館,同網吧對比下,膠囊就係辣雞
不過網吧都有缺點,係腳臭,冇關燈,全程播住靈異BGM,克服到就OK,同膠囊相比,冇咁多嘰格,自在少少,任飲,包早餐,叫飯送上門,可以訓到黃朝白晏,兼仲平過膠囊1/3






福岡







味皇名下物業,買左咁耐第一次見實物


下關
呢棟野早幾個月放950萬円,就係下關斜站對面,不過下關係死城













呢間唔知賣緊幾錢











最上面的一塊是味皇放的


約200米高,由下關站行過海上黎,7公里左右,再行到門司港11公里





考察的第2間樓,200萬円,以為係黑色,應該係後邊白色果間毛啱
https://www.athome.co.jp/kodate/6964768081/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple
缺點比較明顯,樓梯級入唔到單車,冇接馬路,唔可以重建,裝修用苦力的成本或者較高,難賣出,優點係可能相對較易租出,有日照有海景,地勢高地皮大,可以賣電







長門




起一棟樓只需3個月

















拜毛利元就的神社





城池的逃生出口





鳥取

由岩美站向北沿海行,到網代港南折到大岩站,12公里






































2016年黎到呢度,當時因太夜兼落雨而折回





















好似日之出食堂外觀的中華料理,位於伯耆大山

境港












三原

想坐火車遠觀軍艦島(契島),當日落大雨冇能見度,而且火車路線轉入山望唔到海
似乎公路自駕先可以睇到


神戶

落狗屎,兼冇酒店,再次網吧

西宮



野生捕獲車厘子,咬落味道就係車厘子同李之間,不過有D少少苦定甘咁,其正體係櫻花果,車厘子的異種,車厘子學名叫櫻桃
之後試下熟到發紫的,即時中伏,苦到冇朋友,吐都吐唔切,雖然都係車厘子味















補充西宮,2016年我都黎過,係有主題的,上次太夜失敗左,而今次成功
























































間野似乎因為出左名加租搬左舖
有目的有顯材咁旅行其實幾有尋寶氣氛

神戶
周遊所見,暫時所見買藥最平的位置係神戶三宮,第二平的係道頓堀
至於超市物價最平的,係明石的舞子站
二三線城市物價會比大城市貴3成,物價似乎受運費影響大於租金影響








上面個飯1069円,加埋住半日先3435円


明石

日本長假期,人山人海,仲開埋祭典



全國學界捧球總決賽



呢間係fate/extra間屋




江原
由於城市冇空房,所以去山卡啦住,大城市坐地起價而佢冇加,酒店只需大城市的1/4價錢以下,住左兩日,江原位於天橋立同神戶中間的位置,當日神戶的SUPER酒店10000-18000円,佢3300円,單人房

站入面都係燕子同屎









天橋立






兩種白炸

戰艦春日的副炮?阿姆斯特朗炮廠生產






試食海葡萄,好腥






















久美濱頭盔山,高200米














相機咁嘅亮度我話己經7點幾都唔會有人信,反正天已經近全黑


城崎溫泉







大阪







考察的第3間,似乎呢幾日賣左,記得好似80萬円政府地
因為賣左,條LINK冇左



條路窄,唔可以重建,外觀殘,但唔爛,位置相當好租,位置係大阪天下茶屋站定係放出站果區,翻新下外觀租出去後,應可以280萬的價錢賣出,不過整要幾多錢味皇未能評估,得一層浪費曬D地積比,第一張睇到闊度,第3張圖睇到長度

明石




另外睇左間舞子站6分鐘的,似乎呢幾日賣左,已冇LINK
呢間問題係地址可能係假的,又或者照片是假的,味皇在指定的地址看到的是一間不同的屋

間酒店居然有電話可借出,住左兩日,成個行程最豪華的酒店,但只收5000円,借左把酒店摭,係明石大橋果邊比暴風雨吹爛,但唔駛賠



赤穗

有摭可借






















明石
早兩日祭典完左,一件垃圾都見唔到,格式化左咁



第5件,明石中八目站
https://www.athome.co.jp/kodate/6960900809/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple




外觀相當完整,網頁說明話有心理瑕疵,即係兇宅之類啦
環境,位置,樓的狀態是可以接受的,就是...

附近另一間出售中
https://www.athome.co.jp/kodate/6965281846/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple





整體相當唔錯,用洗車器噴乾淨就可以升值
不過附近一區其他樓都比較殘,似乎果區冇錢老人居多,唔理外觀住得就算

而且旁邊係度種田的地方,能否叫做繁榮?有點微妙

附近係華南城規模的吉之島,冇誇張,有深圳華南城一半的規模,至於做唔做到生意又另一件事




第7間,位於神戶的東須磨
https://www.athome.co.jp/kodate/6957135846/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple





位置好好,但門口條路太窄,不能重建,租倒是冇問題,棟樓狀況還算良好


第8間,神戶鷹取站果頭,150萬円
https://www.athome.co.jp/kodate/1087710028/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple




缺點係門口條巷仔窄到單車D大都入唔到,但位置好好,租唔難,但地皮因為唔接道路而無太大獨立價值,四面比人包圍,賣唔出,除非連附近接道路地皮一同收購合併
樓就睇完啦,結論係日本的木屋,網頁張相睇落唔殘,就實物都多數唔殘,至於物業的地址同相片資料,有1/8機會會不盡不實

箕面市,特登去食肯德基任食
係茨木站坐巴士去小野原度落




神戶







高松




丸龜







高松














現家味皇用緊聯想的ZUK Z2PRO,有光學防抖,處理速度快感光度高,基本上冇殘影,HDR可以長開,仲128G,除左冇遠近外,手機終於贏到老爺單反