2015年10月24日 星期六

愛瞞系

周星星話假設下冇犯法嘅,所以本故事只係假設同推理,如有雷同都實屬巧合
如果話一有邊果邊個就係老千股,似乎會令交通意外的慨率增加,所以今次反過來假設,你由0開始冇父幹,如何才能成為老千股庄家
首先你要知道,藍星的老千股有兩大派系,愛瞞系同走獸系,走獸系的靈魂人物,係腥港的地下皇帝一個叫"KING"使用南斗聖拳的男人,由於最近佢比鄰國通緝地位一落千丈,走獸系幾近瓦解,因此你應該加入的係愛瞞系,況且KING都係愛瞞系出身
搞老千股你手頭一定要有公司,你手上冇公司魔法少女都幫唔到你,於是你就要得到公司,你可以開公司,但太花時間,重要的你手上冇錢,所以你要劫持公司,於是先要劫持持有公司的水魚
水魚有個共同的生活習性,就係爛賭爛滾,而藍星最大的罪惡之城就係愛瞞,因此你就要親自黎到愛瞞,你唔係愛瞞魔法少女都幫唔到你
決定左之後你就游水偷渡黎愛瞞,放心,你做壞事都冇飛鼠俠的,黎到愛瞞後你就首要任務是要接近水魚,持有公司的水魚,而水魚密度最高的係賭坊同妓寨,由於你唔係賣屎忽,因此你要加入賭坊做R爛腳同疊碼仔
你已經順利接近到水魚並且已經坐左係佢隔離,於是你要溫柔咁問佢,兄台你相貌堂堂,必是大富之相,不如賣股予..."過主啦",結果你比水魚發卡,這是因為你有求於人地位比人低,你要成功必須反轉立場,要人有求於你,好彩賭坊大把呢D機會,水魚只要一賭就會輸到周身冇蚊,因此你成為貴利佬就可以反轉立場
決定左做貴利佬,就要有錢同要有武裝隊伍,雖然可以拜託差收數,但差係公務員以上,就不可能積極工作,因此你需要的是私兵,於是你勤練武功,習得北斗神拳,化名拳王,然後毆打看似很強的MK仔,卷走其財產同用恐懼支配佢收為契弟,然後契弟又會毆打比佢更弱的MK仔,卷走其財產部分上繳同收為契弟,原理同傳銷一樣,這樣一代一代咁毆打落去,你就有一隊拳王軍同好多錢,有時你可以賣藥散增加收入
雖然身為拳王的你已經好有錢,但你的任務欄仲有野,接左的"成為老千"任務仲未完成,所以你開間財務公司返到賭坊,借錢比水魚,要佢畫押用公司抵數,等佢輸錢,你就成功騎劫左佢公司
"好契弟,冇錢還唔要緊,拳王哥哥幫你上市",雖然想咁講,但你手上冇証劵行,於是係虎軀一振,大喝一聲"契弟安在",一班MK仔就會黎到,你說,要有証劵行,就有了証劵行
手上有財政公司,開間証劵行自然水到渠成,況且証劵行同財仔有巨大的協同效應,你冇証劵行同財仔就唔可收自稱頂天立地的老千,你有公司上市,核數師同律師為左接客自然會仆倒而來,跪舔拳王你,反正就核數師同律師係自動取得,不過呢班都係膽小怕事之輩,雖然間中有敢做大事的人,但成就大業你還是自已開設拳王專用紅色有角3倍核數師同律師,方便你發揮創意
創意會砸爛好多人的飯碗,腥港衙門同狗仔隊不會坐視不理,這就是你在愛瞞發展的原因,可以避開狗仔隊的耳目,就算有個別狗仔潛入亦能安排拳王軍消滅,腥港衙門亦不會來愛瞞考查,但上市行動要完全在腥港衙門的視線之內,因此你需要掩蓋官老爺的眼睛,你用手指篤佢眼就太唐突了,最好就請官老爺自己掩面
剛好你手上有証劵行,有1個功能組別名額,加上核數師同律師就有3個組別名額,審批上市的團體會由業界擔任,因此你已經控制左批團,由於推老千股要用報紙電視台,係你比錢報社而唔係股民比錢報社電視台,加埋平時贊助,你係大客,於是加埋傳媒就佔4組別名額,你亦係大存戶,只要將錢存入指定銀行,你就再多1個名額去到5個,尊貴的拳王大人,你已經控制了衙門的牛耳
雖然你手下班MK仔只能R到同鄉的爤賭的水魚,地域性嚴重,但都叫絡繹不絕,你將一間間的公司粉飾上市,任務欄已經清空,此時你已經係一個頂天立地的大老千了
打開狀態欄:
名字:拳王
職業:廳主
哈哈哈的同時,要留意唔好得罪基地的愛瞞府衙,唔係你的拳王軍就會土崩瓦解

2015年10月17日 星期六

樓C已租

樓C以6200租低市價出,比上年平左15%左右,租客光速換鎖,結果呢幾日睇唔到樓冇得賣了,雖然有樓睇都唔見賣得出
層樓估計比上年跌左25%左右,味皇評估由360跌到275,樓B近日亦會收返,評估由300跌到245跌2成,而租值跌15%左右
果D跌4成的係之前高水的,例如已賣的樓A由420跌到290就有3成,之前香港炒樓團熱炒的東華就由460跌到310都係3成
高水低水要計其實好簡單,味皇係咁計的,樓又好車位又好,合理租值3-4%,回報率除返租金就係樓價,除法非常唔好用所以味皇都將除法轉化為乘法黎計,租金乘3咁,例如年租70000,三七二十一210萬,樓價合理值就係210萬,乘3相當於回報率3.33%,非常求其的計法,當然人地認唔認同就一件事,至少1年前會比人當放屁(順帶一提日本樓的匯價味皇用乘7計,300萬円約等於21萬),味皇買樓A的時侯回報率4.3%,賣時2.1%,舊樓B買時5.5%,賣時3.3%,樓C買4.6%賣(唔出)2.4-2.8%,1年前樓C租7200賣360,現家6500賣275,新樓B買時4.1%,之後打算試賣2.9%,所有都買賣都係以3.3%為標準,低買高賣再即日低買,因為舊樓唐樓租貴而豪宅新樓租平,所以在味皇眼中舊經屋價值不比新樓低,話計出黎新樓的樓價只值5折自然冇人會聽,盲點又好點都好,反正味皇就係咁計,另外650呎的兩房同520呎兩房的租金相近價值就差唔多,因此味皇話要賣大兩房換細兩房就可以套返筆,當然亦無人聽
市場開價好多時人地點賣其他人又跟住點賣,毫無章法可言,但味皇自己自有一套評估標準,唔受外界影響,買股票也是同樣原理
例如以2.5%賣出再換入3.3%物體,雖然只提高區區0.8%,但用比例計0.8是2.5的32%,換樓可提升32%價值,就算將來只反映到一半都有16%,就算跌起黎亦比較抗跌,以2成首期計,換一次樓就等於白增1個首期的價值,而家講緊1個首期可以係你兩三年的青春,某意味上叫提早退休年齡兩三年,換得幾次就爽YY,例如味皇換左3次咁,好似18年舊樓B同28年新樓B,兩年前同是賣165萬,但最高升到260同320,趺到而家為210同245,主要因為更舊的新樓B大D且租更貴些,當你發現一層1房的300呎垃圾唐樓例如180萬租4500,只有3%,但你有本事用5萬改到兩房租5500,咁就變成3.6%,用5萬改完可賣200萬,因此看似高水實際是低水,市場上好多未開光的垃圾樓,唔需要外圍炒高,炒樓個人認為係邪道,你能一眼睇穿其潛在能力就通過扭毛巾賺到錢,比你幾百萬買樓收租並不能發達,隨時會令你更窮,但換樓收租卻可以

2015年10月8日 星期四

1884EPRINT集團

唔知乜叉以為係思捷的公司,原來係印卡片的,早兩年上市,保薦人叫信達證券的物體,未聽過,照計就即刻打為老千股先,不過見到律師係李偉斌會唔會冤枉左佢?現家同N年前做保薦人研究的時候已經相當的世界變,好多老千同潛在客戶黎唔到澳門已經廢左9成功力,馬會果邊又避緊風頭福臨門都少去左,殘存的老千保薦人數量同搵食密度己經少左,所以最近爆出黎的保薦人就唔一定可以即時落定論,當然,照舊咁話"你就係兇手"絕對係安全的做法
貌似可以平反的著眼點唔係李偉斌,呢D最多只係篤屎入面的一粒豆,不用拿來品嚐細咀嚼,真正有用的要係睇佢有冇花標左出黎,味皇指的是派息多唔多
佢未上市時的盈利聲稱為11年2300萬,12年4000萬,13年4200萬,而11年有4400萬淨債,12年少1400萬,13年少左3200萬,假設11年高估盈利總額4400萬,12年高估盈利總額為3000萬,13年就再冇高估仲低估左200萬,由於欠債冇上升,因此在盈上總額上冇做假,只係將三年的盈利調左去之前的年份,上市後發盈警咁賺少一半,但係資產負債表度分佢唔到,咁味皇買呢隻新股就有機會中伏
集資1億,扣除後欠債量同之前一樣,冇加冇減,咁呢年的盈利冇高估冇低估,係佢講的2100萬,之後果年欠債量亦同之前一樣,盈利係佢講的3200萬冇錯
固定資產1億左右,現金流5-6000萬,折舊千幾萬,盈利數字100%派息,而淨現金冇多到,即係折舊係實際扣錢的維修費
5年間現金流2.7億,己繳稅2700萬,稅率10%偏低,用盈利數字計5年間盈利1.6億,稅率17%就合理,現金流最終得6成可用,因此佢的派息唔會超過現金流6成
11年6100萬債務利息260萬利率4.3%,12年3.9%,今年4%,佢冇增加固定資產,有錢剩係用黎還債,即係話佢現家冇賺超過4%的有效駛錢途徑,100%派息只係佢冇其他用途而且唔差錢
但係佢營業額增長左,係唔投入財力的情況下取得增長,即係奴役員工發揮作用,咁佢的前景就預測唔到了,因為勞力冇得量化,類似保險AA開到幾多張單好大程度關乎運氣
PB近3,以1億固定資產賺到3000萬的公司來說也不算特別貴,但前提係佢的經營模式可持續先得,PE16,對於想通過投資賺多過4%都難的公司的估值似乎又高左,不過6厘息又有成長好似好吸引,黎到呢度為止唔係老千股先,總體而言呢隻股好難正確評價,因為唔係種豆得豆的類型,點講呢,呢隻業務貌似工業股,但財務特徵完全是服務業股,唔係屁股就係神股
BUT,最近折讓配股比人,而呢間公司又冇資金需要,人頭機會大增,因此業務唔老千但性格已經係OT,人要變心可以好似F1咁快的,雖然派息高,但難保以後會唔會配完又配,何況冇用途下集資,之後應該會用一D途徑整走筆錢,如果接貨的人係有人借錢比佢買的話,好快就會有還錢的動作,買入的股票相信是以賣出為前提的
只是味皇多心也不出奇,如果要買觀察多幾年會較好,寧願錯過神股都好過踩中OT股

2015年10月5日 星期一

特別息

SOHO賣左個地盤比復星換成現金,筆錢用左黎還7厘的4億美元債,盤冇租金產生,而還債慳息就即時見效,2億左右,即大約5仙,財政改善最起碼可以出現增加派息的動機,不過SOHO手上仲有筆近6厘的6億美元債,佢會優先派息定優先還債就話唔埋,收購就不會了,還債回報率更高,筆債2017年到期,就到期費事理都有可能,現家SOHO係財政極佳現金流強的公司,同銀行續借的利息會低好多,就算借人仔都低過呢個6厘,於是SOHO租金增加同利息減少兩方并行
SOHO市值180億,賣一個地盤就收成百億,佢話會派特別息,但味皇覺得佢反口用曬黎還果6億美元的可能性唔低,話曬收租收唔到6厘

上個星期以1.91入手奧普4000股,3.13匯賢4000股,10.18新創建1000股

樓C出奇地有人出價話買,以為行運又可以玩數量一開二或然者面積一開二(唔貼錢),點知比訂時個買家縮沙,咁大隻蛤毑就咁跳左