2011年10月20日 星期四

換樓方案

過幾日味皇就出發去南韓,到時有成10日唔會更新,雖然現家更新都好慢
發覺RealBlog冇草稿箱,如果寫文中途出錯,成篇會冇左
旅行完左之後就開始換樓計劃,味皇手頭上有市值220租4000的樓A同市值不明租3800的樓B,分別供6200同2400,樓B出左D問題,打算下年年中賣,由於樓A的市值租金少於2厘4還比不上利率,因此今次換樓計劃的是樓A計劃
雖然婉惜樓A超強的居住性,味皇還是向老媽提出3個換樓方案:
1.用220換入一間150或180有裝修的樓,租金同供款保持在現時水平,套現幾十萬現金備用,換成人民幣及按揭存款計劃,而按揭存款計劃仲可以將租客的按金充分利用,150級的為1房,租金估計3400-3800左右,實用400幾呎,具體目標為威翠,運順,宏建,逸麗,利達,八達,180級的為2房,租金估計4000-4500左右,實用500幾呎,具體目標為新城市,濠江,威苑,澳門大廈,粵發,翡翠廣場
2.為方案1的變種,套現的現金用於還債,令現金流成為正數
3.用220換成兩間120或150+120的樓,提升租金水平至6-7000,資金缺口用借款解決,拖長供款年期令供款保持在現時水平,120級的為1房,租金估計3200-3600左右,實用300幾呎,具體目標為威龍,平民大廈,彩虹苑
選樓集中在關閘台山是因為性價比最高,有些地區味皇認為是選樓黑點,佑漢供應多有比較唔馨香,而且治安也不好,廣福安區因為臭味(同香港一棣,邊區冇臭味就唔叫豪宅區),供應量亦大,新口岸南灣治安不是一般的差,沙梨頭,下環,新橋會水浸,因此選收租樓只集中在筷子基,青州,關閘,台山,馬交石,高士德,雅廉訪,美副將,二龍喉,荷蘭園
選樓集中在經屋的原因是管理完善,唔會有幾十百個管理處,電梯壞左即刻政府派人整,管理又平,居住性最高,唔會有大窗台又冇地方曬衫,有會所又要收入場費,有大堂但輪椅入唔到
選樓不選唐樓的原因是因為樓B的經典案例,因為樓宇數戶被賓賓同馬拉佔據,垃圾婆收垃圾費時拒不付錢,而且破壞樓梯燈制,收唔足錢令垃圾婆化為數碼港,結果冇人清潔同比樓梯燈電費,賓賓因為人工低,N多人住一間屋仔,所以唔肯比好正常,而馬拉進口來澳門是做賭場高層管中國人,因此看不起中國人,此為職業病,外國人黎澳門工作冇歸屬感,自然唔會珍惜公共設施同鄰里關係,基於此等社會因素,容易被佢地佔據的唐樓,不是特別好住,不過唔介意唐樓的話現在也能找到一些4厘幾的荀盤
大換細的原因除了提高租金外,仲可以增加防守性,租3500細樓,合理值應在120萬左右,而租4500的大樓,合理值應在155左右,所以樓A的220太高了(或者說澳門的樓現家根本唔值咁多錢),新城市同威龍啱數好多,另外1房同2房相差100呎實用,差價最少40萬,頭120萬租3500有3厘幾,之後果40萬租1000有3厘,但再超過的金額基本0回報
上年味皇認為澳門樓價唔升租金會巴巴升,現時是應驗的,原因是當時樓價相對租金太貴,有電梯的樓往往2厘都冇,即係PE高,由於澳門人特別是年青人人工高,往往會有15000,因此3000蚊的租單人比也不成負擔,只要人人有工開,租金一路升也比得起,因為比得起,所以租會加,來到今年,有電梯的樓租金回報有3厘,樓價雖不變,但實心好多,樓唔升但租升仲會維持一排,我想1房租金升到5000蚊的話單挑會比較吃力,因此1房升到4500左右應該會停
不要問邊我D樓會升,要買升跌唔該搵股票,樓係用黎住的,地產商起起埋D香港樓唔係比人住的,買樓的買左用黎炒用黎丟空的,咁邪惡我仲會咒佢地死快D

2011年10月16日 星期日

遷冊

唔係講匯豐,係講YAHOO度果BLOG"被更新",唔接受就唔比寫甚至消滅,味皇唔鍾意比人硬上弓,因此索性將本體轉移到RealBlog
成晚係度將回應貼黎呢邊,自問自答成個傻仔咁,不過呢邊冇私人回應,因此披露的回應內容更多

2011年10月12日 星期三

10月11日

收到奧普4000蚊及聯亞3000蚊股息,今日以1.1增持10000股集優,雖然其他股也很吸引,但最近就只有集優不升,因此繼續維持撿垃圾本色,紅色三倍速,藍色的不太給力
最近係中國電信度換左部HTC手機,咁樣唔係屋企都可以買股了,但味皇發現唔多識用
早兩日股市大跌,味皇想換D韓圜以備月尾旅行之用,礙於連日天雨關係冇出到街,現在股市升返,換錢冇咁平,心口碎大石中,特別一提,韓圜貶值(台幣都可能貶值),對漢登業績會有不利影響
話咁快又上返18000點,上市公司的回購潮也收歛了,話說要令咁多公司出手回購,正當理由有幾個:
1.以折讓價回購可以提升每股資產淨值
2.以高息回購公司股息,節省的派息比投資債券更好
3.變相的派息,特別適用於抽重股息稅的地方
4.公司本業的回報率低於回購回報率
很容易發現,工業股的本業收益率是比較低的,因此股價大跌時很容易觸發第4點,比如本業純利10%,而股票PE5成20%回報,唔回購就苯,因此每次在市場最落力回購的,通常都是唔好賺又有閒錢的工業公司,所以一般好低調
至於那些回購時話好公司將來的說法都是浮雲,公關手段而已,如果看好公司將來,D錢必然會用於加大本業投資,將來再高價抽水先正路,回購先叫莫明奇妙,因此高調回購而回報率不見得高的,一般都身有屎

2011年10月6日 星期四

負數

國慶節味皇連踩9日,今日先有得休息,賭場依然人山人海,拿綜援黎日日賭的人相對變成小眾了,公司將賭場面積縮小,改建了一些舖位出租,並將之劃出賭場範圍之外,這決定味皇認為非常正確,一黎舖位在賭場範圍內豆釘都入得,二黎中國人犯賤鍾意夾暖,邊度唔人多唔逼夾都唔痴埋去,貪熱鬧喎,旺喎,所以賭場越逼越好,我地乜服務都唔駛,水又唔駛,笑容又唔駛,一樣唔憂做,一樣咁多人黎完又再黎,夠逼就得啦,劉華話:"今時今日咁嘅服務係唔夠嘅",味皇答:"咁你又黎?"
叫完佢地食霸嘛拿之後,又講返錢銀問題,味皇的真實組合終於見紅了,大姨媽黎通常通都是痛苦與快樂並存的,休休褲頭,"大個仔係我",組合要成長,呢種經歷不可少,特別是味皇的投資目標以派息為主,股票長跌不起反而仲著數,本金下跌可以趨向於零,但同時派息卻趨向於無限
話說股市大跌,現在想入貨時,發現甚麼都想買,煩手上錢少,之前股市未咁跌時,味皇可以很容易決定買邊隻優先,現在太難取捨了,自助餐式的煩惱
點樣在牛市中賺錢應該好多人都有心得,點樣在熊市中賺錢是一個希趣的課題,但似乎冇乜人研究,鬼咩,熊市個個都揸現金,邊個仲同你研究
味皇認為,如果熊市是無限延續的話,可行賺錢方法有3種:
1.沽空--大家都知道就不多說了
2.取得派息/私有化套現--當股價下跌時,跌的是股票的變現價格,公司的價值同盈利能力並無影響,如果能將買股視為一種生意,投入本金去獲得公司將來的利益輸出,在有利可圖的回報率下投入(邊有人做生意會想變現價值)
3.低價值轉換為高價值--好像早年外國好興的一隻雞蛋換一部二手車咁,不斷以物易物,桑椹-->洋梅-->草莓-->荔枝-->番荔枝-->菠蘿-->榴槤,在轉換過程中,價錢不變的情況下增加其食用價值
講返今次股災,股價暴跌的原因主要在斬倉潮,睇報紙話有人用地產公司的債券作抵押貸款炒賣,因為債券變垃圾級而價跌,令抵押品唔夠數觸發斬倉潮,如果股價暴跌是基於此原因的話,跌只會一次性的,因為一個人只會被斬一次,債券作抵押亦只有一次,冇人會重複接受該債券抵押,股市大跌亦連帶其他唔關事的人一齊斬倉,因此市場上很多大戶一Q清袋,呢批斬完的人手中冇股,唔會對股市產生負作用,斬乾淨股市就見底,但呢批完左還有冇呢?下一批唔通是銀行債券?銀行債券應該是最後BOSS了,完左就爆機
味皇封塵已久的福建股第一天然可能會復牌,具體情況唔係大睇得明,大致係有人用每股0.5622的價錢入主,即是說復牌後升的可能性存在,味皇有望在熊市中收回一些寶貴的現金,比較矛盾的是味皇認為老千股應該要除牌唔好再返出黎害人,但同時味皇仍很慶幸可以收返些本錢,大淩的小股東唔知有冇呢種心態呢?

10厘股(2)

對上一篇10厘股幾時寫的,我也唔記得了,最好隔一兩年又有得寫過就最好
味皇曾經成倉也是10厘股,最多時有成6隻,因此鼻子的長度應該不會短過烏索普(騙人布)
有3種找10厘股的方法,1是找已派10厘的同時確保將來不會減派息的股票,2是找現時未夠但將來會增至10厘的股票,3是找原是10厘股卻因某些原因而減少派息而將來可以恢復派息的股票
味皇買中兼收過10厘息的第1類有奧普,第2類有富豪,第3類有堡獅龍,漢登,聯亞,鴻興,差少少震雄都,有至於失敗的第1類有新昌,第2類有動向,晨鳴,第3類仲有思捷
對上一次寫10厘股時,多數公司都是盈利下降而減少派息,而將來又能夠恢復,因此方案3是選擇最多,而現在公司盈利不算太差,派息不一定會大跌,只是比核突死光射中股價跌得多令息率升至10厘而已,因此方案1比較適合現在的市況,至於方案2同3的選擇有但不是特別多,現在仲想盈利大幅增長唔算實際
懶人功夫,根據南商上年的息率數字,標示超過10厘的公司有:
1200美聯
3900綠城
2868首創
1881富豪
0278華廈置業
1036南聯地產
2777富力地產
2208金風科技
3399南粵物流
0025其士國際
0517中遠國際
1222宏安
0604深圳控股
0385建聯
3378廈門港務
0316東方海外
0477奧普
0328愛高
0464建福
0912信佳
2028映美
2788精熙
0725恆都
1991大洋
1888積層板
0675堅寶
0710精電
0684亞倫
1106中國海景
3888金山軟件
0299中訊軟件
1075首都信息
0074長城科技
0771自動系統
0595先思行
0500天地數碼
0138CCT Telecom
0927富士高
0275錦興
2000晨訊
0536貿易通
1225隆成
0033十友
0450鴻興
1196昌明投資
2288承達
1812晨鳴
1126德林
0387力豐
0057震雄
0114興利
0255龍記
3828明輝
1201僑威
0599怡邦行
0658高速傳動
2320合豐
0841木薯
0018東方報
1000北青傳媒
1046寰宇國際
0426萬華媒體
0423經濟日報
3993洛陽鉬業
0505興業銅業
1048新源控股
0665海通國際
0575勵晶太平洋
0717英皇證券
1889武夷藥業
2327積華生物
1093中國製藥
3398華鼎
1218永義
2678天虹
2368鷹美
2698魏橋
3322永嘉
0539冠華
0333黛麗斯
0528金達
3818動向
3998波司登
0870恆豐金
1161奧思
0592堡獅龍
1123中港照相
0130慕詩
0811文軒
1387人和
0330思捷
名單長到得人怕,我們只要在名單中找到一些可以維持派息的公司就可以了,或者說我們只要排除在名單中不可能維持派息的公司,排除比選美容易得多了,例如我們設定一些排除項目,例如核數師不是BIG4的,例如律師有個不字或有個聰字的,例如保薦人是華資或法資澳資的,例如欠債多的,例如現金流比利息支出多不是很多的,例如現金少於存貨的,例如不是長期派息的,例如業務不太穩定的,例如"其他"項見巨額的,例如現金流同盈利差太遠的,例如股本越來越多的等等,能夠過曬咁多關的,只佔很小數,但起碼十二件聖衣應該都唔夠分,建立一個組合應該唔難