2017年6月30日 星期五

路勁的分拆

路勁最近會分拆隻REIT出黎,唔知佢有冇自稱REIT,但佢寫明派息比率90%,事實上就係REIT,在市場上REIT的息率一般在5-7%之間,即賺10億時派9億,5-7%息率就是市值129-180億,即PE13-18,而現時路勁市盈率不足6
路勁資產每股淨值約為18,即134億,現價PB0.5,而佢分拆的部分淨值不足40億,以62-85億出售,即PB1.5-2.1
路勁股東每17股分到1股認購權,而間接股東惠記就冇,由於惠記持有路勁41%股權,1/17就係2.4%,即惠記就有2.4%的認購權,全部認購成本要1.5-2億,按3.9億盈利計,派90%息率4.1-5.7%,按10億EBITDA計,90%即息率12-16%,前者可能性較高,惠記若干水魚地認購路勁REIT的話,路勁派息減少同REIT派息增加抵銷,意思不大,按折讓來說,回購路勁或惠記而間接獲得的REIT分量會更高
分量大致係咁,7.4億股路勁有73%REIT,即11.3億股,比例為1股路勁含1.5股REIT,路勁1股買10蚊,內含7.5蚊的REIT(5蚊計),另有贈品
路勁每股淨值18,REIT每股淨值3.2,以1.5倍比例,每股路勁內含4.8淨值的REIT,上市集17億,路勁淨值20,REIT每股淨值3.5,每股路勁內含5.3淨值的REIT,路勁打5折,10買蚊路勁含5.3淨值的REIT,另有贈品,而直接10蚊買REIT含7淨值(5蚊計),冇贈品
惠記的話,本身5折,路勁再打5折,即25折,含4成路勁,即3成REIT,隻REIT市值78億時(5蚊計),27億市值的惠記內含23億REIT,另有贈品
計算未必啱,是但
REIT只是流動性不用擔心,實有水魚接
REIT有安排以股代息的話,路勁同惠記必定會要錢唔要股,因為兩公司折讓大交易量低,所以應該唔介意用REIT黎散貨,再用錢回購本身股票
如果冇安排以股代息,唔該搵人上股東大會各向佢地提議
分拆出黎果隻野叫勁投,按高登的規舉,勁=⑨,勁投=⑨頭?

2017年6月14日 星期三

日本買樓攻略(6)

綜合而言,以安全性,城市規模,工作職位數目,文化程度等各方面評價,筆者選擇了博多
博多(福岡),500年前開始,一直是日本最重要的海港城市,當時日本有位於大阪的堺港和位於九州的博多港有對外開放,特別博多港是和明朝,葡萄牙,朝鮮,呂宋交易的專門對外港口,地位相當於於當時的澳門,馬六甲,雅加達,孟買等貿易港口,歷史上一直比較繁榮,對外來文化的接受程度亦較高,有不少來自澳門的葡萄牙傳教士活動,有玩過日本的歷史遊戲的人都知道博多
除東京,關西和名古屋外,福岡是日本最大的商圈之一,人口密度每平方公里超過1000人,由於當地商圈大工作職位多,其他地方的年輕人會山長水遠來到福岡打工,同時九州最大的兩間大學就設在福岡,吸引海內外的學生,結果令城市平均年齡下降,福岡人口的平均年齡只有38.6歲,為日本第二年青,人口不但可以用腳來增長,亦會通過床上活動來增長,租屋需求強勁
據經紀的說法,福岡雖遠比不上東京,但樓價都叫有升,而且租金較高,大阪租金雖高,但樓價還在下跌
AKB48除東京和大阪外,就是去福岡表演,代表搵錢的的地位福岡僅次於兩大都心,這是一個縮影,商業上只要東京和大阪有的,福岡都會有一份
美食不用說,由於福岡是比較新興的城市,交通規劃較為完善,而市中心的面積卻不比澳門大很多,而有幾十萬人每日會在市中心工作,買東西,方便程度高和集中度大,醫療水平亦比其他次級城市優勝,生活水準接近下,物價卻比東京低兩三成
自然災害相對較少,因此買樓不用像東京一樣的特別留意防災能力。這樣選擇不但增加。加上福岡少人注目,收租回報率比東京高,同時因為少很多台灣人搶樓,買到心水樓的機會就大得多
作為對比,這是鳥取市的資料

看見這個情況,你絕對不會開胃,鳥取市的人口大半不是太老就是太嫩,作為退休自住的話這倒是很合適的情況,但收租就不好了,因為缺少勞動人口,另外超過6成以上有自置物業,還有誰租樓?作為投資的目標,鳥取算是鳥不拉屎的地方

這是福岡的博多區,既然連盲人也能看見國家機密,你不是盲人應該更加能看出區別,主要構成是年青的勞動人口,老人和小孩較少,家庭負擔低所以可以高消費,而租屋正是一項消費行為
租戶比例能夠超過7成的地方,全世界應該不會太多,相反自住率7成以上的倒是很多
結論就是,這裡買收租樓的主意不錯
而且香港和福岡之間開通了廉航
如果說福岡有甚麼特別大的風險,除了台風外,相信只有人造人19號的飛彈了


福岡買樓選區篇
由於筆者買入的是福岡樓,因此本書集中講福岡樓
福岡縣包括其他城市,當中本體的福岡市有5個區,交通中心博多區,商業中心中央區,物流及教育中心東區,其他西區南區城南區早良區主要是住宅區,人口超過150萬,其中博多區及中央區為市區

作為對比,把澳門和青衣貼在福岡的市區上,我們可以發覺,福岡的市區,面積其實同澳門半島差不多,住了150萬人耶!可以想像,150萬人當中,只要3成人要到市中心返工,已經等於半個澳門的人口擠在街上,日本人經常返工超過12小時,回家時住得遠根本就是受罪,例如,日本出名的藥品都是痔瘡膏,腸胃藥,安眠藥,提神藥之類的,香港的讀者應該可以用身體了解到原因吧,因此市區有很大租務需求
首先試用交通線路來判斷

博多區同天神區地鐵站星羅棋布,博多區有各式銀行及公司的總部,新幹線同巴士總站亦在此,天神區有地上鐵同地下鐵的交匯點,零售業同服務業都在此,兩處工作職位都很多,亦是塞車最嚴重的區域,而來往這區域的巴士車費是100円,可稱為100円圈

箱崎地區同時有地上鐵同地下鐵,西邊是九州的物流中心,有大量的藍領職位,東面是九州的教育中心,吸引很多留學生
不過要留意箱崎如同以前啟德機場一樣,任何時候都有飛機低空飛過,有噪音問題

香椎地區是三條地上鐵的交匯點,有一定的吸引力,由於周邊都是低密度住宅及沒有商業成份,所以商圈範圈內的公寓有壟斷性,此外香椎站至名島站一帶有新市鎮發展計劃

另外,地下鐵方面,常識想下都知道,地下鐵增若想建分支,工程非常困難,一定要建上下兩層來轉車,但是想延長的話就非常容易,用香椎做例子,地下鐵尾站貝塚,可以輕易延長至香椎,但卻太不可能由箱崎分支,因此以投機功效來說,應盡量順住地鐵尾站方向找機會成功率會較高,例如香港的屯門碼頭及堅尼地城

其他地區的線路以延長線分布,並沒有交叉點,代表它們是人口擴大而後建的,並非有長久歷史文化交匯處及商圈
接著以自有物業率來判斷,博多區如前述,福岡的其他地區的租戶比例
 中央區7成人租屋,勞動人口佔大半,男女比例差距大,代表住戶不是以家庭為單位
南區6成人租屋,男女比例相近,兼小孩多,以家庭為單位,大屋較好租
城南區年齡來看疑似大學生居多,而且是男校,比起買屋出租,還是去開粉紅的店較好?

早良區全年齡層都有,因為不是商業區,而是住宅區
東區以學生居多,整體年齡低
西區老人比例高旌,物業自有率高,出租可能不太好租,作為外來人入住也可能被本地人排擠
用交通作結論,會選中博多區,中央區同東區,加入自有物業率後,發現原來除了西區外,都比想像中好租
博多區中央區是勞動人口,東區南區城南區是學生人口,西區是中年人口,早良區是家庭人口,可以依這點來決定要買多大的樓
接著利用地價來判斷,地價可以反映出該區的商業活動密集中程度,如果地價極高,代表該城市吸引客流的力量強,商品豐富,不但消費者多,打工的人也多,發展機會大,作為包租公,在地價貴的地方的出租樓會更易租出
由於日本樓的特殊性,無論在那個地方,如果租金一樣的話,樓價也差不多,即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000,在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000,那麼售價皆是300萬左右,於是買入位於高地價的樓會更有利,筆者當時買樓時,有三間樓讓我選,一間位於香椎23平方的25年樓,另一間是位於天神的18平方35年樓,租金一樣而且都是賣310萬,筆者選了天神的舊樓,因為離日本人打工的地點更近,最近筆者才知道,兩間所處的地價相差4倍以上

博多地價圖

  天神地價圖

地價圖是味皇兩年前,現在叫三年前手作的,重做太麻煩所以這裡沿用了
對於買入高地價的樓,對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響,但如果層樓老舊重建或賣地,多少也有優勢,甚至極端地因地震倒塌而變回爛地,高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失,另一方面,高地價的樓門口放置幾部汽水機,營業額可以支付不少管理費
經紀A向我推介的第一間樓,即是上面指的第三間,是位於今泉30年的21平方,由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成,賣320萬只收租30000沒有肉食,所以當時沒有考慮,後來才知道該處地價近百萬,暗嘆走寶
天神商業街578萬,博多站232萬,能買在附近當然最好,如果人口增長令商圈擴大,價值就會水漲船高
其他地價數十萬的,就代表有街舖,為商住兩用的地域,買在那兒也是好事,至於地價只是十萬的,就是純淨的住宅區,在住宅區買入一間收租樓,也能租得出,但卻沒有任何賣點
香椎-箱崎地價圖
和白地價圖
以交通路線分析,香椎和箱崎也是好選擇,但以地價角度來說,天神核心的地價是這裡的70倍,繁榮程度有天壤之別,至少土地用途很多都不具商用成份,而且地積比低,香椎是郊區,箱崎是工業區,皆不是商業用途為主,地價都不高,因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的,客源有保證,收租的角度是無問題,但以地價的角度就不適當,反過來說,這區域很適合買地建木屋收租,如果考慮的是將來而非即期,這區較有投機價值,特別是香椎會建新市鎮,而本身交通配套不錯,有充足的想像空間
另外,有少部分樓是建在租地上的,樓價會更低,如果是租地就不需要考慮地價,直接以租金作取向就好
地價差距如此之大,原因在於地積比,可建樓面面積500%土地會比地積比200%的貴2.5倍,而且地積比高的必然是商用地,地積比低的可能只是工業或住宅地
早良地價圖

大橋地價圖
其他地方的小型商圈,西新53,高宮40,唐人街39,平尾39,櫻坂34,姪濱32,六本松31,如果小型商圈外都是低價的住宅區,那麼商圈範圍內的公寓就有壟斷價值
其他城市中最貴的地皮記錄(數字不保證完全正確),大阪740,名古屋666,橫濱530,武藏野411,立川386,京都321,神戶296,川崎250,札幌237,八王子226,町田211,仙台210,埼玉209,廣島192,三鷹189,千葉162,小金井124,府中122,國分寺121,調布105,鹿兒島102,長崎96,國立96,松山76,那霸72,而最高記錄是東京的銀座--2700
實際上地價反映的是商業價值,比起樓宇,如果買的是商舖的話本部分的內容相信會有很大的價值
最後以工作職位來判斷,我們沒有辦法知道某一地方的工作職位數量,但可以用劏房數量來間接判斷工作職位數量,如果只是貪便宜的話租郊外就可以了,劏房的存在主要原因其實是方便租客返工,那些租客的人生基本上只有打工,香港人應該會比筆者更清楚這點,於是只要調查面積最小的開方式單位的供應量就得得知工作職位數量了
中央區開放式密度(同樣沿用三年前的圖,樓不會從石頭中爆出黎,三年增加也是有限,圖舊沒問題)
博多區開放式密度
箱崎一帶開放式密度
香椎一帶開放式密度
早良及姪濱一帶開放式密度
城南區開放式密度
南區開放式密度
開放式代表的是杜蕾斯,代表正露丸,代表胃仙U,代表1234567,收貴租已經是反人類的事,因此更需從反人類的方向選樓,開放式單位最能代表資本主義的邪惡性,開放式最密集的地方就是其他國家特色的社會主義資本家的天堂,資本主義無產階級的地獄
中央區和博多區密度最高,開放式租金4萬以上,其次是南區和早良區的鐵路範圍,租金3.8萬,西區只有姪濱密度高,城南區只有別府密度高,箱崎一帶集中於鐵路交匯處,香椎一帶開集中於鐵路交匯處及大學範圍,這幾處的開方式租金3.5萬以下

日本買樓攻略改(5)

日本樓城市的選擇

日本有地震日本有幅射,這是很多人的第一印象
香港客最難服侍香港人最樞門又最貪小便宜,這是很多澳門人包括筆者的第一印象,比如只有騙徒才是真美國最民主積奇最好色之類的也是這種意義,正確的只有部分但卻被用於整體,偷食的是一隻白狗,但人們卻捉了一群黑狗來烹,因為人們針對的是而非偷食的那隻狗那麼具體
山賊也有好學黑社會也會愛國這類吐糟就不用多說了,第一印象很重要但也不代表全部,黨主席並不會因為是偉人,就會被美化為不去大便就真的不用大便了,人們常說美女不需要便便的,那是為了形象和其他社會行為的需要而不願意或不能說,說出來只是任由理智蒙蔽以迎合社會而已,可以肯定地說,黨主席也經常去大便,黨主席肚內的都是大便
於是乎,日本有地震,日本有幅射,但同時日本也有少地震同少幅射的地方,正如香港少地震,四川多地震,地球有幅射,中國無幅射,只說單方面的人不是另有目的,就是角度偏頗
這是台灣的海底地圖,顏色越藍的地方水越深,深藍的地方是地殼的裂痕,裂痕在海中就叫海溝,裂痕附近的地方會因為地殼運動而地震,越近裂痕震度越大地震越多,因此區區數十公里,你也可以看到花蓮和台中的地震密度有明顯差別,例如澎湖樓也是台灣樓,別人用台灣會地震來批評澎湖樓的話就不太適用了,明白原理的話,無論你買美國樓還是非洲樓,都可以知道如何避開地震帶,那麼在這裡給大家一個家課,報紙經常有人推銷東南亞的地產,請大家在家中自行利用GOOGLE地形圖來判斷那些地方多地震,那些地方少地震
下圖:
日本東面同南面是海溝,而西面是大陸架,因此地震同海嘯向太平洋方向的城市風險極高,而向日本海同向韓國方向的城市風險就低得多,日本47個縣中,以下是各地區2012-16年的地震密度表:
2012地震密度

 2013地震密度
 2014地震密度
  2015地震密度


 地震資料來自這網站http://jisin.jpn.org/ranklist.html

結論就是本州西,四國西北及九州西北是比較安全的地帶,這區大城市有岡山,廣島,松山,高松,福岡,熊本,長崎
除了地震密度,威力也很重要,正常來說,有活火山在附近一天到晚都在噴的地方,發生地震的威力會比睡火山旁少得多,原理和壓力煲一樣,能量定期釋放的話威力就會減低,如果作為一個買了就放到爛的投資,近睡火山反而是缺點
海嘯除了和地震相關外,面向的海洋面積也有很大關係,例如南岸的東京向太平洋,遠在關島甚至夏威夷,如發生大地震這邊也會受影響,洋面廣闊受災的概率就會提高,而北岸的新潟向日本海,則遇上大海嘯的概率就低得多

日本人如果肯變通的話,311那次一早就應該遷都去名古屋
按日本數百年歷史而言,這些縣市是日本地震最少的縣,不過世事無絕對

 2016地震密度

熊本大地震,這區域概率上是比較少有大地震的,這概率估計會略高於平時出街被高空擲物擲死的風險,但天要你死還是會有人瞄準你來跳樓,因此你必須知道買日本樓必然存在風險

至於下圖是福島核電站同一些城市的路面距離,作為對比的是大亞灣核電站
福島核電站--福岡           大亞灣--昆明
福島核電站--大阪           大亞灣--海口
福島核電站--名古屋   大亞灣--廈門

福島核電站--東京           大亞灣--澳門

福島和東京之間不但距離近,而且中間是平原,沒有太多阻擋,原則上不太適合我們收租投資,因為即使幅射量上沒有實質影響,但心理上已足以令人心理上產生避諱,這會降低對外來人口的吸引力,最少對我們這些外國人來說相當有效,當我們理性而大多數人不理性時,我們才是不理性,因此有需要考慮大多數人的心理
日本的季風不是由東南風就是西北風,吹出海不成問題,但吹回來時就不太好,雖然福島西北有高山阻隔,但阻不了雨水,因此西北的新潟及北方的仙台亦不是很好的選擇
這純粹是作為一名外國人的偏見,並無帶有不敬的打算
筆者認為,選山形以北,駿府以西會影響少些
按人口來說,排名是首都圈>關西>名古屋>福岡,但是說人口密度,如圖(早幾年的)


就是說,頭7位的城市會有大量的工作職位,流動人口多,有租務需求
同時流動人口通常不會是行動力低的老人,因此這些城市在教育環境,便利程度,出生率上都有利,特別適合用作宿舍用途
反過來說,古都例如京都,奈良,自住是很好,但一來文物過多,不利重建,建築密度亦低,發展起來會佔相當大面積,交通麻煩,人口密度低亦不易形成聚落,二來能叫做古都,就一定會有大量土生土長的人,當中必然有大量老人,老人死了之後屋就會丟空,又或者子女住進去,總之就不會產生新的住屋需求,人口亦較大機會減少,比如說大阪就是人口減少的地方
所以投資古都,可免則免
北海道也許有人感興趣,但當地氣溫太低,萬一夏天租不出時,整個冬天就沒有人看房子,而且未必有保安和裝修師傅願意開工,地產出差的積極性肯定也不會高,支出同風險難以承受,用旅客的角度看投資很易中招

日本每5年會做一次人口普查,在維基百科的日文版會有圖表,這裡列出數個例子
東京的人口增加,因此空置率會較低,租客間競價的情況出現機率較高,加租難度較低
小童的比例少,20-40歲的人比例忽然高升,代表外來工作的人多,年青人多1房就好租,中年人多就2房好租,因此東京1房同2房都好租
小童=家庭=2房3房 青年=打工=獨身=1房 中年=結婚=1房2房 老人=家庭/獨居=1房2房3房空房
55歲以上的老人多,老人一般有自置居所,正如港人所說,40歲還沒有自住樓無顏見人,因此老人一般有自住樓,而老人死了房子就會給別人,減少市場租務需求,東京老人算多
同日本全國整體相比,東京學生少,年青勞動人口多,男女失衡,買一房最佳
大阪就不得了,人口減少,現在才開給有回升跡象,但出租面臨的競爭一定會較大
小童也不多,老人佔圖表近一半面積,前途不佳的城市,打工的年青人比例高於全國水平,1房還算易租,但2房以上相信有難度,引入賭場可能有幫助,只是效果有多大並不甚明確
同日本全國整體相比,大阪出生率平均數值,但學生少代表在都市外讀書,因此不適合投資多房大屋,年青勞動人口多,年青男女數量相近,買一人或兩人大小居所最佳
總體而言投資大阪比較次

用同樣的原理看,福岡小童比例普通,但老人卻很少,人口一直快速增加,非常有前途

由於九州的大學群都在福岡市內,青少年比例處於極高水平,1房有強勁的需求,正如筆者買的就是1房,勞動人口比例奇高,學生也在平均水平,家庭規模的屋也有足夠的需求
由於女人較多,可以去搵老婆?的確老婆比例遠比老伯多,由於男女組合可以消耗一間大屋,而女女組合只能消耗兩間細屋,因此還是建議買一房

 這是一個反面例子,新潟人口開始減少,而且還是吸收周邊城鎮的勞動人口的情況下人口減少,沒有朝氣等死的城市,雖然人口比例在平均水平,但沒有其他大城市的學生流失情況,代表市內學校等公共設施完備,反過來說明城市的商業性能低,投資收租就不好了


這是適合自用而非出租用的例子

資料來自維基百科日文版




這圖是福岡和新潟的人口年齡層對比,相信讀者心中有數了
其他城市讀者可以自行調查,維基百科輸入城市名,再於左下方選日本語就可以看到詳細圖表
就大城市而言,城市具備收租的大環境,個人會這樣排名
川崎>福岡>東京>仙台>熊本>相模原>名古屋>橫濱>廣島>岡山>神戶,其他的就算了,即是說讀者問我買東京好不好,你不怕幅射地震就隨便,筆者不贊成亦不反對,如果問我買大阪好不好,買旁邊的神戶也許更好
當然這是針對大環境而言,任何城市的市中心也存在好目標

2017年6月3日 星期六

雜談

圖就唔上了,嘉士利的餅乾試食左幾隻味,早餐餅,肉鬆(棉花)薄脆,芝麻薄脆,朱古力薄脆,早餐餅160克左右國產嘉士利同偽進口的黑白餅,嘉頓果D相比同重量平1蚊多D,食落味道OK係牛油曲奇,好脆,但乾到冇朋友,要飲好多水,100克成份:蛋白質7.5克,脂肪15克,碳水化合物74.7克,鹽0.3克,翻譯出黎就係75克面粉,1/10脫脂奶粉+蛋白,1/5肥油+蛋黃,鹽少少,仲有2.5克迷之成份?可能係糖,肉鬆薄脆完全係牛油曲奇,每塊都獨立錫紙包裝,地球的敵人,肉鬆成份標明雞全部都係雞,成份冇寫比例,朱古力薄脆食落係芝麻味,一D朱古力都冇,若干焦炭味?100克成份:蛋白質9.5克,脂肪30.5克,碳水化合物57.8克,鹽0.2克,含蛋同芝麻都比較高,芝麻薄脆食落係更重的芝麻味就咁,總體都OK好食嘅,起碼味皇仲未死
去左珠海的小米之家,小米6有得睇冇得買,定價2499但小米之家都加到賣2899仲冇現貨,因此味皇係京東買左末代聯想ZUK Z2 PRO 6G/128G版,1850蚊,副產品是味皇發現京東可以用微信找數,味皇試用微信錢包時發現微信入面都有類似餘額寶的物體,但餘額寶唔比我地D"外國人"買,而微信卻無限制,因此味皇試下入5000蚊落去試驗佢個所謂4厘活期,由於味皇有人仔租金同匯賢的人仔派息收入,因此高息活期有利用價值
實際上所謂4厘活期係名為貨幣基金的物體,簡單地說,你做個基金,去銀行存365個唔同日子的5厘定期存款,你就可以向客戶山寨呢個4厘活期了,當然風險也不是全無,但這對澳門人來說起碼是具操作性的理財方案
ZUK Z2 PRO以細屏機中算是排在米6同P10之後的第3,係非大陸使用會比米6同電信/移動版的P10好,因為聯想閹曬GOOGLE的組件,但偏偏閹剩GOOGLE服務,因此可以直接用到GPS定位,兼可以選擇性裝GOOGLE的部份組件而非不能剷的全家桶,同時Z2 PRO有3.5MM,有防手震,雙卡,算利用價值高的手機,係全玻璃殼衰化學

331豐盛機電

早前提到,嘉士利以外仲有隻神仙股,呢隻係331,同縮旗下的淨輸出股,基於"同縮出品,不是佳品"的社會經驗,呢隻只能作為分散投資的補充方案
雖然佢的保薦人是那種,但呢隻姑且係純大官人直轄的現金輸出公司,因此當隻隻可以有好了
聽個名似係整電梯,原來只係裝修佬,做水喉電燈冷氣通風,只比馬利奧的水平高少少,公司本身亳無想像空間,而且收入不定,沒有太大穩定性
做裝修賺的錢是一次性的,但保養唔係,佢做工程越多咁佢跟手的保養就越多,現時佢保養營業額9800萬,上年工程營業額26億保養營業額9000萬,做26億多800萬,轉化率千分三,今年33億工程,保養營業額應該去到1.1億,杯水車薪都叫有
但係呢隻的好處在於,上市前已經淨現金無欠債,連續幾年都係,因為2014年固定資產少左而增加了現金,因此呢度同固定資產+現金的總數計,2013年7.8億,2014年9.2億,2015年加埋派息是11.1億,每年增加1億幾兩億,現金累積起黎,同時佢業務上沒有現金需要,因此高概率全派息,當佢每年只派1億,現在市值10億,就是10厘股,而且可持續
將豐盛收入組合的好處是,佢的業績同大陸關連不大,現金儲備都係港幣,可以稍為對沖一下組合大部分股都係賺大陸錢的風險,屬反CHI爆方向的投資
上左市集左資黎到呢步,由於佢只有少量街貨股權集中,味皇推斷佢會用派息,向新地買野,雙管齊下將現金回流返比母公司,之後調整一下業績數字,股價向下,再用佢嘅錢私有化,流程就是分錢-向下炒-私有化?