受賞恆息食息性也: 日本買樓攻略(6)

綜合而言，以安全性，城市規模，工作職位數目，文化程度等各方面評價，筆者選擇了博多

博多（福岡），500年前開始，一直是日本最重要的海港城市，當時日本有位於大阪的堺港和位於九州的博多港有對外開放，特別博多港是和明朝，葡萄牙，朝鮮，呂宋交易的專門對外港口，地位相當於於當時的澳門，馬六甲，雅加達，孟買等貿易港口，歷史上一直比較繁榮，對外來文化的接受程度亦較高，有不少來自澳門的葡萄牙傳教士活動，有玩過日本的歷史遊戲的人都知道博多

除東京，關西和名古屋外，福岡是日本最大的商圈之一，人口密度每平方公里超過1000人，由於當地商圈大工作職位多，其他地方的年輕人會山長水遠來到福岡打工，同時九州最大的兩間大學就設在福岡，吸引海內外的學生，結果令城市平均年齡下降，福岡人口的平均年齡只有38.6歲，為日本第二年青，人口不但可以用腳來增長，亦會通過床上活動來增長，租屋需求強勁

據經紀的說法，福岡雖遠比不上東京，但樓價都叫有升，而且租金較高，大阪租金雖高，但樓價還在下跌

AKB48除東京和大阪外，就是去福岡表演，代表搵錢的的地位福岡僅次於兩大都心，這是一個縮影，商業上只要東京和大阪有的，福岡都會有一份

美食不用說，由於福岡是比較新興的城市，交通規劃較為完善，而市中心的面積卻不比澳門大很多，而有幾十萬人每日會在市中心工作，買東西，方便程度高和集中度大，醫療水平亦比其他次級城市優勝，生活水準接近下，物價卻比東京低兩三成

自然災害相對較少，因此買樓不用像東京一樣的特別留意防災能力。這樣選擇不但增加。加上福岡少人注目，收租回報率比東京高，同時因為少很多台灣人搶樓，買到心水樓的機會就大得多

作為對比，這是鳥取市的資料

看見這個情況，你絕對不會開胃，鳥取市的人口大半不是太老就是太嫩，作為退休自住的話這倒是很合適的情況，但收租就不好了，因為缺少勞動人口，另外超過6成以上有自置物業，還有誰租樓？作為投資的目標，鳥取算是鳥不拉屎的地方

這是福岡的博多區，既然連盲人也能看見國家機密，你不是盲人應該更加能看出區別，主要構成是年青的勞動人口，老人和小孩較少，家庭負擔低所以可以高消費，而租屋正是一項消費行為

租戶比例能夠超過7成的地方，全世界應該不會太多，相反自住率7成以上的倒是很多

結論就是，這裡買收租樓的主意不錯

而且香港和福岡之間開通了廉航

如果說福岡有甚麼特別大的風險，除了台風外，相信只有人造人19號的飛彈了

福岡買樓選區篇

由於筆者買入的是福岡樓，因此本書集中講福岡樓

福岡縣包括其他城市，當中本體的福岡市有5個區，交通中心博多區，商業中心中央區，物流及教育中心東區，其他西區南區城南區早良區主要是住宅區，人口超過150萬，其中博多區及中央區為市區

作為對比，把澳門和青衣貼在福岡的市區上，我們可以發覺，福岡的市區,面積其實同澳門半島差不多，住了150萬人耶！可以想像，150萬人當中，只要3成人要到市中心返工，已經等於半個澳門的人口擠在街上，日本人經常返工超過12小時，回家時住得遠根本就是受罪，例如，日本出名的藥品都是痔瘡膏，腸胃藥，安眠藥，提神藥之類的，香港的讀者應該可以用身體了解到原因吧，因此市區有很大租務需求

首先試用交通線路來判斷

博多區同天神區地鐵站星羅棋布，博多區有各式銀行及公司的總部，新幹線同巴士總站亦在此，天神區有地上鐵同地下鐵的交匯點，零售業同服務業都在此，兩處工作職位都很多，亦是塞車最嚴重的區域，而來往這區域的巴士車費是100円，可稱為“100円圈”

箱崎地區同時有地上鐵同地下鐵，西邊是九州的物流中心，有大量的藍領職位，東面是九州的教育中心，吸引很多留學生

不過要留意箱崎如同以前啟德機場一樣，任何時候都有飛機低空飛過，有噪音問題

香椎地區是三條地上鐵的交匯點，有一定的吸引力，由於周邊都是低密度住宅及沒有商業成份，所以商圈範圈內的公寓有壟斷性，此外香椎站至名島站一帶有新市鎮發展計劃

另外，地下鐵方面，常識想下都知道，地下鐵增若想建分支，工程非常困難，一定要建上下兩層來轉車，但是想延長的話就非常容易，用香椎做例子，地下鐵尾站貝塚，可以輕易延長至香椎，但卻太不可能由箱崎分支，因此以投機功效來說，應盡量順住地鐵尾站方向找機會成功率會較高，例如香港的屯門碼頭及堅尼地城

其他地區的線路以延長線分布，並沒有交叉點，代表它們是人口擴大而後建的，並非有長久歷史文化交匯處及商圈

接著以自有物業率來判斷，博多區如前述，福岡的其他地區的租戶比例

中央區7成人租屋，勞動人口佔大半，男女比例差距大，代表住戶不是以家庭為單位

南區６成人租屋，男女比例相近，兼小孩多，以家庭為單位，大屋較好租

城南區年齡來看疑似大學生居多，而且是男校，比起買屋出租，還是去開粉紅的店較好？

早良區全年齡層都有，因為不是商業區，而是住宅區

東區以學生居多，整體年齡低

西區老人比例高旌，物業自有率高，出租可能不太好租，作為外來人入住也可能被本地人排擠

用交通作結論，會選中博多區，中央區同東區，加入自有物業率後，發現原來除了西區外，都比想像中好租

博多區中央區是勞動人口，東區南區城南區是學生人口，西區是中年人口，早良區是家庭人口，可以依這點來決定要買多大的樓

接著利用地價來判斷，地價可以反映出該區的商業活動密集中程度，如果地價極高，代表該城市吸引客流的力量強，商品豐富，不但消費者多，打工的人也多，發展機會大，作為包租公，在地價貴的地方的出租樓會更易租出

由於日本樓的特殊性，無論在那個地方，如果租金一樣的話，樓價也差不多，即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000，在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000，那麼售價皆是300萬左右，於是買入位於高地價的樓會更有利，筆者當時買樓時，有三間樓讓我選，一間位於香椎23平方的25年樓，另一間是位於天神的18平方35年樓，租金一樣而且都是賣310萬，筆者選了天神的舊樓，因為離日本人打工的地點更近，最近筆者才知道，兩間所處的地價相差4倍以上

博多地價圖

天神地價圖

地價圖是味皇兩年前，現在叫三年前手作的，重做太麻煩所以這裡沿用了

對於買入高地價的樓，對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響，但如果層樓老舊重建或賣地，多少也有優勢，甚至極端地因地震倒塌而變回爛地，高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失，另一方面，高地價的樓門口放置幾部汽水機，營業額可以支付不少管理費

經紀A向我推介的第一間樓，即是上面指的第三間，是位於今泉30年的21平方，由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成，賣320萬只收租30000沒有肉食，所以當時沒有考慮，後來才知道該處地價近百萬，暗嘆走寶

天神商業街578萬，博多站232萬，能買在附近當然最好，如果人口增長令商圈擴大，價值就會水漲船高

其他地價數十萬的，就代表有街舖，為商住兩用的地域，買在那兒也是好事，至於地價只是十萬的，就是純淨的住宅區，在住宅區買入一間收租樓，也能租得出，但卻沒有任何賣點

香椎－箱崎地價圖

和白地價圖

以交通路線分析，香椎和箱崎也是好選擇，但以地價角度來說，天神核心的地價是這裡的70倍，繁榮程度有天壤之別，至少土地用途很多都不具商用成份，而且地積比低，香椎是郊區，箱崎是工業區，皆不是商業用途為主，地價都不高，因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的，客源有保證，收租的角度是無問題，但以地價的角度就不適當，反過來說，這區域很適合買地建木屋收租，如果考慮的是將來而非即期，這區較有投機價值，特別是香椎會建新市鎮，而本身交通配套不錯，有充足的想像空間

另外，有少部分樓是建在租地上的，樓價會更低，如果是租地就不需要考慮地價，直接以租金作取向就好

地價差距如此之大，原因在於地積比，可建樓面面積500%土地會比地積比200%的貴2.5倍，而且地積比高的必然是商用地，地積比低的可能只是工業或住宅地

早良地價圖

大橋地價圖

其他地方的小型商圈，西新53，高宮40，唐人街39，平尾39，櫻坂34，姪濱32，六本松31，如果小型商圈外都是低價的住宅區，那麼商圈範圍內的公寓就有壟斷價值

其他城市中最貴的地皮記錄（數字不保證完全正確），大阪740，名古屋666，橫濱530，武藏野411，立川386，京都321，神戶296，川崎250，札幌237，八王子226，町田211，仙台210，埼玉209，廣島192，三鷹189，千葉162，小金井124，府中122，國分寺121，調布105，鹿兒島102，長崎96，國立96，松山76，那霸72，而最高記錄是東京的銀座－－2700

實際上地價反映的是商業價值，比起樓宇，如果買的是商舖的話本部分的內容相信會有很大的價值

最後以工作職位來判斷，我們沒有辦法知道某一地方的工作職位數量，但可以用劏房數量來間接判斷工作職位數量，如果只是貪便宜的話租郊外就可以了，劏房的存在主要原因其實是方便租客返工，那些租客的人生基本上只有打工，香港人應該會比筆者更清楚這點，於是只要調查面積最小的開方式單位的供應量就得得知工作職位數量了

中央區開放式密度（同樣沿用三年前的圖，樓不會從石頭中爆出黎，三年增加也是有限，圖舊沒問題）