越秀vs匯賢

http://realblog.zkiz.com/lgaim/134395

（越秀（405）現價4.32，匯賢（87001）現價4.45港幣，差3％
今期派息0.153/0.164，差7.2％，即是表面証供上匯賢比越秀好）（3/6）

越秀（405）現價4.4，匯賢（87001）現價4.51港幣，差3％
今期派息0.154/0.171，差11％，表面証供上匯賢比越秀好的結論看來還算妥當

405來自服務式公寓的營業額2.4億，賺得6000幾萬，就算當佢全年有5億，全年都係2億，離淨租金2.7億的打和點還是有點距離

以外的營業額5.5億同上年的5.4億差唔多，而出租率己到頂，當佢全年12億，從這基數上搾取7000萬的淨收入成長似乎有點困難

呢半年用近4000萬補貼填呢個氹，不計補貼405全年派到6億上下，如果405可以有10％成長的話，大致可以抵銷補貼到期的影响，只是成長10％要求也不算太高，特別是利息支出大減，即使東塔起好搶飯食，估計都係坐一年兩年內就可以達到平衡

跟住呢排405的派息會開始停滯，說回來好像已經停滯了？之前半年0.153現在在0.154甚麼的，成長追不上管理費的攤簿，不過租約簽好曬出租率又高，以現在的情況即使未來一年派息下跌，也未至於跌好多，問題只係“忽然派息下降”市場會比乜反應啫

數量半年前己作予測，予測一段時間後的結果真的具有理據的話，並不會在無發生意外的情況下就推翻，技術分析寫的文章可能到明天就已經思覺失調，但基本分析的文章就算經過好幾年也有一定的參考價值，所以就不重覆了

87001的物業租金若干上升，東方廣場淨收9億兼上升中，升5％就有4500萬，相對地酒店得6000萬就算再降一半都無關痛痒，新收購的4個月上貢5000萬，咁6齊個月兼加租的話應該有8000萬

借銀行80幾億，係港元，如加息半厘成本多4000萬倒不是問題，一黎冇咁快，但是如果人仔貶1％，不但轉返租金少左，欠款用午餐肉還的話恐怕仲要還多幾百萬罐，反過來有借人民幣的405就可以還少d，不過鑑於reit的價值通常只在派息而非資產上反映，午餐肉甚麼的基本不會轉為顯性現象

不過老美的尿性，口說加息，但又一點也不想美元升值，如果匯率走向不太明朗的話，這邊的官員不論口裡說乜，身體也會自動只會照跟美國佬，想做大事但又不想出位而揹鑊，明白這種心情的味皇似乎骨子裡也是中國人

前半年匯率問題不大時87001明顯比405優勝些，現在多了個不明朗因素，但在拉開10-15％的差距下，且一個停滯而另一個進步，相信其中的利益差應足夠抵消或然的風險

出清龍翔同置富

上唔到網好唔方便

1.1沽清龍翔，持貨兩年賺3成半，兩年前龍翔在市場上是相對高息的股票，黎到今日弚變成相對低息的股票，所以換馬，實情味皇係擔心龍翔的將來，我們從來不需要擔心寄生蟲的健康，但寄主的情況卻必須留意，近年大陸勁為強大，我指幣值，兌美金以外的外幣升值幾成，加上地方政府去西人化的政策，好很懷疑塞拉尼斯個工廠會係大陸留得幾耐

另外8.18沽清剩下的置富，打算換入匯賢，由於銀行關係，吸納要分批進行

2.55買入1000股543，1.7入8000股536令股數變齊頭，再11.64入3000股659，4.73入10500股410，最後入左9000股3.52的87001，全年股息估計可增加6000

就咁的，6000蚊話多唔多，話少唔少...但係萬里死左，做黨主席條路斷左，咁唯有報風水洞課程，年青人方可發達，聽大c點，唗勁氣啦，in 陳振聰 we trust 

87001每股派息0.1362，每手要2000股，以3.6計一手要7200蚊，因此最低lv1也需52000-54000股才可施行套息大法，而味皇打算進行lv2所以要收夠近104000股先得

樓c現市況睇怕又賣唔成，所以最近味皇想轉換策略，試下趁現家仲有張糧單黎度，利用冇按揭的自住樓黎進行債務重組，睇下可唔可以增加返每個月四五千的現金流

9000蚊仲未收到

人人以為澳門經濟差，要好似希臘咁收皮，實情某賭場入面呢幾個月好似街市咁，同早幾年全盛期時有得比，以賭場內的盜賊數量為例，味皇目測是早幾年的二三十倍，或者可以同廣州火車站匹敵，估計是尼泊爾地震少左批保安又縮骨唔請返的關係，場內d雞就冇點多到，未及沙圈的規模，如果平買收下息的話就未至於會派唔出，如果說問題的話，佢旁邊有唔知乜7大型酒店就起好，會拖低入住率，為左繽牌談判又唔可以停左新場的建設，所以下年的新場養老鼠居多

最近同出版社有關個日本地產交流，發現新大陸，合法地搞民宿也，味皇評定是--有得做，有技巧進行的話成功率不低，不過本金門檻有點高而且政治不正確，睇下味皇遲下有冇閒錢參一腳啦

至於本書，味皇同出版社講完之後，話會係9月出版咁話

珠海地產

今日放假屎忽痕去左南屏實地考察，呀，係行路，由澳門行路去南屏再行路返黎，日行廿里？卅里？當旅行囉，寫呢篇文時腳仲痛緊

算係叫做行曬珠海疑似有利用價值的地方，咁就寫篇結論

如果買住宅，要分清楚你係用黎住定係用黎擺的，用黎住的話，如果你有車，南屏的樓有最高的居住性，沒有之一，綠化範圍大，有萬佳，係冇娛樂啫，如果冇車就前山＞吉大＞灣仔＞拱北，居住性相對低下，但車就多d而且周圍乜設施都有，用黎擺同收租的就唔好理居住性了，基本上住的越唔舒服的地方就越好，所以要細單位多的地區，實際上充斥著大單位的地方肯定唔會興旺，好多人會忽視呢d常識，用黎擺的樓要升的時候乜垃圾都升，即係打風時豬都會飛咁，由於無限有新樓的情況下冇人想買二手樓，因此“有人接貨機會大“的地方會好d，於是夏灣＞前山＞拱北＞其他，如果收租，夏灣＞拱北＞前山，具體來說，博升值就舊前山街市周圍同岭秀城呢類樓易出貨，收租就近海關的或暨大門口的細單位

價價投資來說，有幾個地方有水位，暨大門口有楝約30萬一間的蚊型樓，估計空租期極短或者有5厘，之後就d吉大某楝樓底異常地高的樓可以平價買到自製復式，最後就是萬佳同粵海果邊d等拆唐樓點劏都有人租

留意橫琴樓話就話以後計入澳門，於是用澳門價賣又借澳門錢，但現時橫琴是用“房產証“的，並唔係“屋契“，寫好似70年期限，咁到時又點計？

舖位的話，大陸興集中規劃，即係好大一塊商住地唔係9層屋+1層舖，而是9地皮起屋1地皮地舖，偌大的住宅區中間一個大商場，少甚至冇街舖，簡單說就是杜絕競爭圈養管理，養肥大財團趕絕個體戶，商場掂唔掂視乎居民數量而定，同樣地大單位多的地方即死，咁規劃法仲有個唔好處，馬路闊到差唔多可以12線行車，斑馬線又遠，過馬路的成本極大，等於孤立左街舖，呢點係荒山野岭突然大躍進成發展區的地方特別明顯，南屏同橫琴就是呢類，靚係靚，賣完就算冇持續性，比多10年都唔旺，到收稅時又係政府自已玩死自已，街舖最好是雙線行車，兩邊街舖亂過馬路，咁先會旺，買舖買舊香州＞夏灣＞拱北

寫字樓的話，由於橫琴會有特別的法制，唔清楚橫琴住宅地址可唔可以注冊公司，唔得的話橫琴的商業地址就有特別價值（不是物業本身），寫字樓同舖位的信箱值錢，就好似兩地牌仲費過層樓本身咁，如果係一般寫字樓，舊香州的乙級丙級會好過供應量大的吉大甲級，當中商住兩用就最好，咁嘅野係得電腦城果d同南屏果兩條柱，香州會平d

基本上前山北岭拱北夏灣香州都唔怕中伏，而新香州供應量太大，橫琴太淡，白石同蘭甫定左型重建唔到，幾個都係伏，斗門的話任何方面皆劣於南屏，唐家的話還不如揀中山

念力救死

2100點，歷史性的一日，味皇今日計數的話叫終於見姨媽了

鑑於裝修而冇銀用，只能用換馬黎提高股息，7.49出10000股778換入2.37的10000股543，只是差一日就由big c變bin c了，1.6x時的477都有興趣不過買唔到

阿爺聲稱救市，救救下就屎，就政治上而言，用別人錢買東西沒有甚麼效率的，交差又煩，救市資金入市理論上買乜都得但實際上只會用黎買指數股，救市要看到成效有得交差的話就是拉高指數，其他由得佢死，能保住指數領導班子就可以說“....今次救市.....係偉大的中國....共產黨的英明領導下.....取得勝利......民眾普天同慶....市面回復穩定...“你買其他雜股一黎唔好交待，以後萬一賺到冇人恭喜你只會比人話亂行規，一輸你就是千夫所指黨的罪人，在新中國，標奇立異並非明哲保身之道，一係聽從黨的路線，一係人買乜佢買乜

結果好易估，一線股係人都知會有班唔志在錢的人托，而非一線的股就絕對唔會有人托，於是人人沽x線股再搶一線股，間單說就是“老屈阿爺慨念“，阿爺救市範圍唔包“境外“的港股，於是自然會有人抽水班師回朝了

換句話說今次股糸是 次級股票的買入良機

是這樣說，但經過今次應該會有好多人口失蹤，多左人賣樓，而人地又冇錢買，最起碼會影响消費先，對大陸等賣樓或賣緊樓的股票不利，今次股災受災面積大，因此除地產股同消費股以外仲有好多更好的大跌選擇

半年結

今日d點數又踩返25字頭，姑且都叫升左2000點，但年初有貨到現家仲有幾多人仲賺錢？

3.25增持3000股電腦網，1.92增持12000股建業，以為到自己的回合可以攻擊，結果還是人地回合要生命值硬接，這樣的味皇到現時的回報折半得返12％

裝修去到一半，下個月應該可以正常上返網，找數應該好金，現金缺缺，不過9000蚊就到手，月尾額外又多份糧，唔，最後的人工咁上下，又唔一定即刻走人嘅，不過味皇終於果頭近了，續身之日或是月圓之時？

黎緊出版社有場日本樓（東京）的講坐，賣樓佢地當然有佣抽，味皇都打算八卦下，不過正是出版社吒邊咁積極，反而說明味皇本內容倒米的書唔出得街，如賣書賺的錢還不及佣金下降的數量的話，仲出街就不是理性的商業行為了，本來訂明是3月出版的，現家看來味皇都係自資會好d

* 7/6

啊啊啊！噗嘰！啪

你已經死了

話口未完，現家得返7％，一日唔見30粒

由於reit使用了鐵壁技能，暫時仲未紅血，7.73出10000股778換成2.85電腦網27000股，8008都有考慮過睇下好唔好用357換，暫未有行動