reits業績

778

固定資產上升,負債下降,固定資產升到420億,債得返不足90億,營業額19億,用固定資產計係4.5厘,佢負債比率不足30%,如果多借10%可以借多45十億,大慨係現在資產的1成上下,隻設佢借貸成本2厘半,可以套2厘,營業額19億,派近10億,當係一半啦,咁佢增派潛力係10%X(2%/4.5%)X19/2=0.4億,佢上年自然增長4%,10億的4%是0.4億,因此下年佢派10.4-10.8億左右,介於0.54-0.56

佢上年自然增長4%味皇覺得係少左,係隱藏左,因為佢還了債,兼增加了固定資產,固定資產先唔理,可能估值師亂估一通,但至少還債是真金白銀的,錢從何來?還債的錢也就是各種理由從派息減出來的,佢居然還左20億,唯一解釋就是賣左樓,筆錢還債,然後固定資產叫估值師開大數,上年佢固定資產380億營業額收19億租,收5厘租,即係今年+X叫值師將比上年規模少的物業估成比上年更大咁樣,舉例說,你有10個老婆,今年有個派綠帽剩9個,你叫9人著多兩件衫,你同人講養左9個肥婆,所以炫耀性能力比上年強咁上下

我看778今年自然增長部分不會只有4%,應該有6%,派息近上限的概率比近下限高,現家5.1厘

808

固定資產升丁屎咁多多,債不變,營業額不變,派息同上年咁上下,因此下年都未必有甚麼增長,現家PB0.6,管理費5000幾萬收股,攤薄2000萬,固定資產雖然升5億,但收到的租頂多同攤薄打個和,因此結論也是,下年派息同上年咁上下,可能仲低少少

固定資產110億收4.5億租,4.1厘,上年是4.3厘,估高5%,同樣香港地,778的由5厘變4.5厘估高1成,估值師有D問題

同樣負債比率不足30%,如果多借10%可以借多十鯪億,多派1仙左右

下年派0.18-0.19,派息近下限的概率比近上限高,現家5.4厘

435

固定資產增加1成,債多左少少,營業額增加DD咁多多,因此代表佢收購左冇租收的物業拖低效率,反過來說,效率恢復就會加租1成,固定資產187億租8.2億4.4厘,上年4.6厘,因此只要改善效率租金至少能升到8.6億

財務比率也是同上面差唔多,可以借多1成,但435估值師比上面都保守,因此潛在借貸能力會比778同808都高,借盡能增派2仙

PB比808高少少攤薄低D

效率好的話下年派0.275-0.3之間,現家4.7厘

2778

固定資產增半成,債不變,營業額增少少,算正比例,固定資產收緊3厘6租,估值好高,負債比率20%頭,但如果銀行估唔足例如4.2厘咁,負債比率去到26%,也就是借一成多,另一方面2778會唔會拉下面皮買4.2厘的非甲級寫字樓?如果佢只限買超甲,收購回報反而不高

PB0.57,但上面已講,資產其實冇咁值錢,攤薄也是市場水平

自然增長可以比攤薄高少少,剩下要靠借錢先得

下年派0.26-0.28之間,派息近下限的概率比近上限高,現下派不足4厘叫佢過主

同435比,佢邊忽值得比人貴?

823

固定資產增超過1成,債仲少左,現家租5厘,上年5厘3,高左少少,778的商場不見得比823好,估4.5厘是有問題的

以佢的負債比率借2成半甚至3成都不成問題,因為固定資產估得比其他人低

PB高所以冇攤薄

物業租金高,而且利息支出少,所以自然成長都高,佢冇包袱,唔似2778,可以任意買高厘數的垃圾物業

假如自然增長10%,下年派2.75,同時借錢上限可增加0.75,即2.75-3.5之間,借咁多可能性不大,但再借少少是大概率的

現家2.7厘,下年3厘,但上限也不就足3.8厘,要追上其他REIT的派息要好幾年,你買823無非是博本金升值,這具賭博成份,名義係買REIT,實際上同買其他地產股博大霧的行為冇分別

405

參考舊文

因為債重,只有自然增長,沒有收購增長

下年派0.34,現家6厘

87001

固定資產縮水較多,債還左些少,營業額不變,佢資產負債長多左項"其他資產",金額同縮水部份差唔多,因此算固定資產不變好了,共400億,營業額32億收8厘租,而405是6厘,因此多出的2厘相當於有效年限的補償,因此,當405派6厘時,87001派不超過8厘就未必化算

欠債比較多,靠收購增長不現實,下年增派減派概率相近,增不會增太多,減也不智減太多

下年派0.263-0.275,現家8厘

今日87001股價3.34,而換股價3.25,差價9仙,假設收10000蚊息可換3077股,差價277蚊,以今次為例按8厘折算的話,計埋套戥相當於8.2厘

1426

固定資產下降,營業額上升,收緊5.9厘,原因是冇買新固定資產,齋折舊,租就照加

債務比率上升到近6成,相當不妙,其實債務總額是少左的,而固定資產下降,但樓面面積應該冇減少

派息由0.211下降到0.192,因為,還債的錢不是錢嗎?

營業額8400萬,但只派不足3成,上面果堆,再霉都派一半以上,上年派1/3,實際上1426就是賺多左,但派少左,負債不想辦法降下來,咁1426派息比率會相當隨機,首先,佢6成負債比率,銀行會唔會急住CALL LOAN先?如果回復派1/3,派0.223

佢租金升幅不低,下年希望性觀測下應該都會加

現家派5.3厘,比佢派0.223,也不過6.1厘,大陸REIT中並不吸引

1275

固定資產不變,營業額下降,債務增加,債務嘛,味皇係銀行就日日電話催債了,現時佢的情況同REIT的名稱相距甚遠

收緊5.5厘租,應該用乜野黎比較呢?2006錦江酒店,味皇看看...看來不是很好的參照系,一時間找不到合適的參照系添

經營情況不好,已減左好幾次派息,大陸的酒店行業已經差左好長一段時間,現家味皇經常住到百幾蚊酒店,選擇多,曾幾何時味皇冇選擇逼住住多星的

死唔去既,也許要賣一兩間酒店還債,又或者係度磨,唔係佢唔努力,係環境唔許可,臣妾做不到啊.JPG

唔好當佢REIT

1881

固定資產增加些少,營業額增加些少,債務都增加些少,正比例

加左些少派息,今年做得到下年都做得到

債有點多,不會再收購了,收緊3.7厘,就算收購都冇賺頭

今年收3.7厘,上年也是,但前年是4.4厘,幾年來樓面面積是增加的,佢是效率差左

最終是睇佢有冇辦法恢復效率,呢點嚴重影響派息,如果有以前效率,派到0.18,就超過7厘了

下年保守估派0.155好了

派息佔營業額1半,派緊6厘,

1270

同1881一樣,連債都差唔多

但只收3厘租,上年都3厘,就算前年也不過是3.9厘,因此,佢估值師估高過1881好多

因此佢固定資產冇咁值錢,債務比率就超標好多了

如果有以前效率,派到0.25

1270向來有財技,派息唔健康,就算齋睇佢派息佔營業額2/3,就已經知到佢冇1881咁易維持

同樣派6厘,1270及不上1881

呢批股,778>1881>405=87001=435>808>1426>1270>2778, 823同1275性質差太遠就不加入比較了

778同405維持可月供的評價,而1881可以入D旁身

*PS,上年味皇舊文估的派息,幾乎隻隻都派少過味皇予測,所以,有些東西看看就好

405業績

本來想等其他REIT都出曬業績後再寫橫向對比的,不過有人似乎對405很關心所以就寫先

寫之前咀一下其他野,是咁的,明日大魚填左出黎,假設全賣了,可以賣到6萬億咁,講府將佢全部賣比鬼佬,以後講人要幫鬼佬交租了,然後講府將筆錢比曬外人,一分錢都唔分比講佬,半角半講,直頭汗奸講奸添,好了,講府轉頭用果筆錢買左北澳西澳400萬平方公里的地皮同自治權,仲有大筆錢剩,咁到底講府講奸到乜野程度呢?講奸的有效期可以有幾耐呢?長遠在說係除笨還是有精呢?

講返越秀405,佢派息下降,點解下降呢?因為賣左幾棟省城出租率100%的樓,轉買了外省出租率0的地盤

假如405保留原來省城的樓,咁佢的出租率依然是100%,租金每年會調升幾%,派息升幾%,然後,基金管理人的人工也是升幾%

但買入外省樓,借錢買入外省樓,咁佢的出租率下跌好多%,租金會下降好幾%,派息降幾%,然後,基金管理人的人工立即升好幾%,因為物業規模大左

不過長遠來看,如果外省樓租好租滿,出租率回到100%時,租金會比原來的100%高不少,租得滿的話

省城IFC的面積係46萬平方,外省的是25萬平方,半棟IFC規模,省城IFC佔越秀1/3的租金,咁外省IFC可否估1/6呢?當然不行,面積單價冇咁高,但如果有一半的話都可以有1/12嘅

現家越秀如果能夠取得成長,有兩個來源:1.原來100%出租率的呎租上升,2.外省70%出租率的樓搵到租客,如果是舊時的越秀,則只有1

外卡的部份,還可以用貸款收購物業呢招,但以前405買IFC時已駛突曬,而且要股東付出了很大的代價,至少果段時間味皇會避開405

詳見舊文https://realblog.zkiz.com/lgaim/33352              https://realblog.zkiz.com/lgaim/33900         https://realblog.zkiz.com/lgaim/38195    同場加映https://realblog.zkiz.com/lgaim/38958

現家佢固定資產330億左右,如果安全發債40%上限是132億,佢已經超過安全範圍,簡單講佢唔多會再借錢買樓,另一方面講,基金管理人的人工搾到盡,早兩年IFC穩定落黎負債比率低左,現家又固態復萌

總體來說,原來的呎租上升同外省的出租率上升都是比較高概率的,所以下期派息升返的機率還是較高的

至於匯率變化,不要雙重標準了,人仔貶值你會損失啫,同時你港幣購買力上升,反過來也一樣,匯率是變化,不是匯率損失,睇你用乜立場睇

回到405,405係REIT,同其他股不同的是,佢賣左樓絕對是不會分比你的,佢最終會現場買返棟,匯率貶定升,對換樓客來說是沒有分別的,貴買貴賣,平買平賣,唯一有影響的是外幣貸款,假如有100的外幣貸款,匯率在到期日變成105,佢會賣走5的樓黎補差價嗎?不會,佢會借多5,變成借105,世上是沒有REIT會想到還債的,只會越借越多,最終影響的是利息支出上升,你會受到匯率令利息支出上升同借多了錢的額外利息打擊,但不會少派了5咁多,咁反過來,好幾次匯率令你覺得賺時,有那隻REIT會因此派5比你?有人試過冇?至少之前100年都冇

越秀利息支出4億幾,匯兌賺蝕可以閒閒地好幾億,但支出變化最多也是幾成,越秀淨租金14.7億,可分派8.5億,佔58%,如果租金唔升,利息多50%,可分派6億幾,反過來,利息下降,不好意思,不太可能,有得借時佢一定會借到盡,關鍵看來還是租金提升比較重要

順便一提,上年佢可分派的8.3億佔淨租金的62%

對一D未租滿的樓,用實際的說明,味皇唐樓未出租時,要自己比水電費管理費,自己比雜費,租出去後,水電費管理費就係租客交了,換言之就是出租率提升,業主的費用會減少,資產效率提高,405由62%變58%,除左利息之外,主要分別就是出租率不再是100%

市面上大多REIT都是100%出租率,增長來源就是確定性較高的租金上升,而405將會多了一項迷樣的出租率提升

現家405派6厘,在現時的REITS中,味皇不覺得佢有邊忽會比其他差

大多人類是只看結果,不看原因的,比例大概是8:2吧

405&87001業績

春泉未出業績就唔提了,橫掂唔一定比匯賢相差太遠,拍埋一齊應該匯賢更好些少

越秀由於收購左一棟大廈,因此總營業額增加15.1%,但舊物業營業額只係多6.6%,同樣每單位分派增加11.9%,如只計舊物業,可能只增加6-8%,今期派0.1352,剔除後是0.1272左右,上一期末期0.1282,當中包括3個月入賬,因此加多3個月為0.1321左右,假如全年增長7%的話,下一期會派0.1413,較簡單的計法是,今期派0.1352增長3.5%,下期派0.1399,睇你想信邊個,當然,味皇不太認為越秀會增長到7%,主要是鐵甲萬能的白馬大廈開始威力不再

另外越秀有3500萬是補貼,佔分派額近一成或營業額3.9%,下一期是將最後一期,酒店同服務公寓的營業額2.3億而且比上年仲少左,毛利9900萬,加補貼3500萬,由於唔肯定未來有沒有增長,因此下期完結後越秀的派息或有些減損,理論上要賣就趁下一期最後了

匯賢營業額只增長1.8%,不過佢話淨租金是收多左6.3%的,而每股派多5.6%,同上年相比,由於多左3個月重慶大慶入賬,所以增長唔算太高,3個月份量大約是3000萬淨租金,佔淨租2.7%,即係舊物業只增長3.6%,派0.1439同增長3.6%計,下期派0.1491,用返上面的計法,上一期足本會係0.1373,再增長3.6%為0.1423,由於比現家仲少唔多乎合實際,因此味皇側向佢派0.1491

佢今期同上期都有忽舖位做緊裝修丟空左,而下一期重新有租收,因此有一個增長點,但匯兌損失1.9億,對REIT呢D永遠唔還錢的公司來說就匯兌損失1.9億就是要永久性問借銀行多1.9億,佔匯賢貸款2%,因此利息支出將提高2%,即200幾萬,提高續借金額呢招只適用於自己借貸比率未爆兼銀行都未爆的時候

總體而言,除業權外,匯賢比越秀好,不管你信不信,反正味皇信了,匯賢今期派0.1439,X2=0.2878,7.5厘為3.84,用0.1439+0.1491=0.293,7.5厘為3.9,有1成水位,越秀今期派0.1352,X2=0.2704,7厘為港幣4.71,用0.1352+1413=0.2765,,7厘為港幣4.82,已經到價

如果予計多一年,大家都增長3.6%,匯賢2017年派0.298-0.303,7.5厘為3.97-4.04,越秀派0.255-0.275,7.5厘為港幣4.14-4.47,反正派少左或唔增長都有估值下跌的風險

用返同幣值比較,用港元計,現在匯賢值4.7,而越秀值4.77,現在還沒有換馬必要,一年後變成4.88比4.3,兌換比率1.13,即下年佢地差價只要大於13%,就有換馬的價值,也許不能說是價值?反正下年越秀仲未跌而匯賢又未升,換過去可迴避相當於股價13%的風險,前提是予測正確的話

現價計匯賢呢其派息4.1%,即本身有25000股就可以進行套息活動

REIT業績(大陸)

87001匯賢

營業額上升9%,可分派多8%,每股派息多5%至0.27人仔,資產淨值下降5%,匯賢聲稱用人民幣計價所以貶值冇影響,其實係語言偽術,若計入貶值5.8%,營業額上升3%,可分派多2%,每股派息跌1%,資產淨值下降11%,淨值下降原因是美金債升值,現時負債比率20%

物業本身,北京的商場多租3%,其間有裝修冇租收,今年就有租收,北京寫字樓多租7%,呎租維持上升,出租率高企,扮酒店住宅,出租率由87.8%上升至92.3%,升左4.5%,而租金多8%,看起來呎租冇下跌,酒店前景唔係太好(毒氣?),但酒店佔租金的比例只有6%可以忽視,重慶大廈佔租金的比例4.6%,只有10個月入賬,今年就收齊,總體有94%的物業前景向好

人民幣貶值產生4.5億的債務增加,現時欠債94億,全美債,利率2.1%,因為利率低,借人債取代美債行不通,每加息0.25厘利息支出將增2400萬,而負債比率20%,如果要收購仲有借錢空間

現價3.08,息率8.8%

1426春泉

計入貶值5.8%,營業額下降1%,可分派多9%,每股派息多1%,資產淨值下降1%,淨值下降原因是美金債升值,現時負債比率35%,可分派多9%的原因是前年有債務重組,現家才是正常水平,而匯兌損失2100萬美元,唔計貶值營業額是上升的

物業本身出租率高企,加左少少租,今年有45%的樓面到期準備續租,物業前景向好,而旁邊KING SIZE的地盤到2019年先入伙,仲有3年安全期

欠債4.8億美元,利率H+2.75,暫時冇借人債取代的誘因,每加息0.25厘利息支出將增200萬,負債比率35%,收購空間有限

現價3.28,息率8.2%

405越秀

其本上所有野都有租加,補貼即將完結而扮住宅的部分業績算追上補貼,補貼影響可以無視

匯兌損失3.8億,欠債110億,當中83億為美元,利率2.5-3%,暫時冇借人債取代的誘因,每加息0.25厘利息支出將增1900萬,負債比率37%,收購空間有限

物業本身白馬大廈同書城因為屬零售用途,所以成長快,但其他寫字樓增長得好少,國金如果剔除地舖的租金,寫字樓都係冇乜增長,而旁邊的周大福塔似乎今年完工形成競爭,因此廣州的寫字樓估計都持平,白馬大廈同書城租金佔總體3成,其下年的增長除3大致就是越秀的增長了,總體有28%的物業前景向好,其他持平一兩年

現價4.27,息率7.2%

6139金茂

金茂的酒店入住率普遍上升,房租就下降,代表人數多左,質量差左,人數多左對零售同飲食有利,對酒店就不太好,因為執房次數同被偷的牙刷毛巾增加,總體而言,大陸的出遊人數增加,但賤左些少,說旅遊業復甦不如說餐飲業(下價)復甦,來自酒店的租金多7%,前景不過不失,上海酒店或會因美鬼鼠而改善,寫字樓就幾猛下,增長12%,出租率亦高,總體21%的寫字樓前景向好,其他一般

匯兌損失冇乜,欠債83億,利率4.6%,有借人債取代的誘因,其實估計大半已是人仔,負債比率26%,有收購空間

現價4.38,息率7.2%

1275開元

租金多15%,原因是收購,唔計補貼增派6%,計埋就少10%

同金茂一樣酒店入住率普遍上升,房租就下降(匯賢都係),由於開元的酒店係杭州,都會受益於美鬼鼠,新收購的酒店有間得半年入賬,所以今年會多1000萬,佔12%的舖位加租較多,其他一般向好

匯兌損失9500萬,欠債20億,利率3.4%,其中17億為美元,暫時冇借人債取代的誘因,每加息0.25厘利息支出將增400萬,負債比率37%,收購空間有限

現價2.86,息率7.3%,補貼用曬就不用計了

REIT業績(香港)

2778冠君

租金同派息都跌2%咁上下,由於花旗銀行大廈出租率開始租滿而上年空比較多,今年可以收多D,花旗銀行大廈佔47%,朗豪坊寫字樓增加9%佔15%,朗豪坊商場增8%佔38%,所有物業都向好,特別係花旗銀行大廈可能有雙位數

欠銀行107億,利率1.9厘,加息0.25厘利息支出多2700萬,債劵36億,利率3.5%,負債比率22%可以收購

現價3.93,派息5%

435陽光

租金多4%,派息多14%,原因係賣樓,屬於特別息,出租率同呎租雙升,足以抵銷賣樓的租金減少有突,剔除賣樓部分,剩低的樓加租7%,下年估計都差唔多

利率1厘幾,加息0.25厘利息支出多1000萬,負債比率21%可以收購

現價4,派息5.9%

808泓富

租金同派息都升8%咁上下,情況同陽光水平相近,下年估計都差唔多

利率2.1厘,加息0.25厘利息支出多700萬,負債比率27%可以收購

現價2.88,派息6.1%

假設冠君增長20%,陽光泓富各8%,一年後派息分別是6%,6.4%,6.6%,由於冠君向來有溢價,冠君回復至5%,陽光泓富回到6%,最終股價分別是4.7,4.3,3.1,因此2778>808>435

*用20%似乎多得滯,如改用14%,冠君一年後派息5.7%,股價4.5

778置富

增加12%以上,冇乜特別弱點,而且折讓低管理費攤薄少

利率2.4厘,加息0.25厘利息支出多2600萬,負債比率30%可以收購

現價8.29,派息5.7%

比上面全部同下面費事寫果隻都好

1881富豪

租金持平,派息下降5%,主要是因為用基金單位計的管理費攤薄同利息支出,酒店詳細情況避而不談,前景唔係咁好

欠銀行62億,利率1.8厘,加息0.25厘利息支出多1600萬,債劵19億,利率4.3%,負債比率37%收購空間不大

現價1.99,派息7.7%,由於租金下跌,特以最近的半年息計,息率8%

1270朗廷

租金減近1成,派息下降15%,做左人仔定期所以蝕水,正常派息冇跌咁多,同富豪相比,冇收購,冇機場酒店,所以酒店質量富豪好D跌幅少D前景唔係咁好

利率1.7厘,加息0.25厘利息支出多1600萬,負債比率36%收購空間不大

現價2.71,唔計補貼派息8.6%,以最近的半年息計,息率9%

假設富豪回復8%,朗廷回復10%,息率分別係8.6%同9.9%,股價回到7%時股價分別是2.45同3.82,而假設富豪下跌8%,朗廷下跌10%,息率分別係7.4%同8.1%,股價回到8%時股價分別是1.84同2.68,結論是現在的朗廷應該比富豪抗跌,返生時亦彈得快,而且派息更高一點,1270>1881

REIT業績

823領匯

唔講其他,領匯賣咁貴係因為佢係惡業主,租客係綿羊,比業主剃完毛仲要捉去羊當奴度油炸

而領匯開始賣公屋商場,買大陸樓,同其他REIT同質化,咁仲可以維持到惡業主的身份?維持到高溢價?

778置富

派息增至23.38仙,現價6.3厘,負債比率31%

利息支出1.3億,毛利為利息的約5倍

財政好好,又有得加租,驅蝗短時間未影響到佢

魔鬼出國,置富有機會做垃圾桶

778>823

1270朗廷

驅蝗後入住率同房租少左,派息減少到11.7仙,財技效果未到期,到期後會再少至11.1仙,現價7.8厘,負債比率39%

利息支出6500萬,毛利為利息的4倍

1881富豪

驅蝗後入住率同房租少左,派息減少到7.4仙,現價7.4厘,負債比率39%

利息支出1.1億,毛利為利息的近5倍

同1270一樣全部酒店都係香港冇法分散風險,由於美國唔加息,未需要考慮利息支出增加,如利息加一倍富豪毛利少1/4,而朗廷則少1/3,所以富豪值得有一D溢價

同樣的負債比率但富豪毛利更高說明富豪的酒店質量較高,又或者是朗廷的物業比富豪更高估,冇相熟估值師搞過的話實際朗廷負債比率超過45%

暫時1270派息更高於富豪,但美國真係想加息的那個時候,就富豪更佳

1275開元

派息減少到10.75仙,現價7.4厘,負債比率33%

利息支出4000萬,毛利為利息的近3倍

好彩利息唔加,毛利低只是資產作動不良,由於借貸是美元,所以同上面兩隻冇分別,講旅業前景邊個衰D係香港衰D,1275都叫話有老鼠樂園開張

人仔貶值會減少幾%租金,但成長可以填返,負債增值則為一次性,有人鬼崇放臭屁索到都冇乎,但聖斗士係唔會聞兩次臭屁的,在預料以後有人會放屁的前提下,自然可以做預防措施,做張人民幣遠期其實唔難

1275>1881>1270

808泓富

派息增至8.7仙,現價6.7厘,負債比率28%

利息支出3700萬,毛利為利息的約4倍半

現時的形勢,寫字樓前景姑且比酒店好,因此808會優於1881

這種負債比率說明估值師隻手非常滑

778>808>823

(陽光未出業績就唔寫了)

2778冠君

派息減至9.6仙,現價只有5厘上下,負債比率23%

利息支出1.7億,毛利為利息的5倍幾

朗豪部分毛利5億上升中,花旗銀行自身則跌至4億,假設朗豪之後升5-10%會多2500-5000萬,花旗銀行升5-15%會多2000-6000萬,就算最其上限的1.1億,毛利增加也不過是1/9,現價的5厘價值全無

405越秀

派息增至15.37仙,現價7.7厘上下,負債比率31%

利息支出1.7億,毛利為利息的3倍幾

大陸減息雖有利405,但佢78億債入面有幾十億係美金,呢兩日仲借多左添

今期用左4000萬補貼,剔除服務或乜叉的毛利為4.3億,假設增長3%就多1500幾萬,全年3000萬,派息16仙冇乜問題

服務或乜叉到補貼到期前應該有些少機會填到果4000萬空缺

東塔就起好,加價唔睇特別睇好,如有增長都只會由白馬大廈同書城提供,新買的上海樓亦會有不明的貢獻

6139金茂

派息23.4仙,現價看來9.6厘,負債比率38%

利息支出2.2億,毛利為利息的4倍,但一扣左佢奇高的"管理費"後得返兩倍

果23.4仙原來有6.6仙係老母比的零用,扣除後得16.8仙或6.9厘

補貼上限3億,今期用左1.3億,剩下的下年頭就搾乾而變返7厘,你可以理解為折讓3億賣比你

債84億,半年利息2.2億近5厘,看來人債美債各半

前景上海比廣州好D,因此6139>405

1426春泉

派息增至14仙,現價9.3厘,負債比率34%

利息支出1300萬美,毛利為利息的2倍半

全美債加息會重傷,好彩唔加息,聞屁後估計已進入聖斗士模式

債重,所以多數唔會收購

前景幾好,但今期揩左野要靠下半年的成長填返,想加派息不太實際

但9.3厘贏曬

87001匯賢

派息增至13.63仙,現價8.9厘,負債比率18%

利息支出8400萬,毛利為利息的10倍都黎(考慮到李家估值師同東方廣場的有效期,嘻嘻就算)

前景很好,前景好的比前景差的大份得多,加租冇乜問題,債少貶唔貶加唔加息影響都唔大,有力搞收購

如果無視有效期,87001>1426

越秀vs匯賢

http://realblog.zkiz.com/lgaim/134395

（越秀（405）現價4.32，匯賢（87001）現價4.45港幣，差3％
今期派息0.153/0.164，差7.2％，即是表面証供上匯賢比越秀好）（3/6）

越秀（405）現價4.4，匯賢（87001）現價4.51港幣，差3％
今期派息0.154/0.171，差11％，表面証供上匯賢比越秀好的結論看來還算妥當

405來自服務式公寓的營業額2.4億，賺得6000幾萬，就算當佢全年有5億，全年都係2億，離淨租金2.7億的打和點還是有點距離

以外的營業額5.5億同上年的5.4億差唔多，而出租率己到頂，當佢全年12億，從這基數上搾取7000萬的淨收入成長似乎有點困難

呢半年用近4000萬補貼填呢個氹，不計補貼405全年派到6億上下，如果405可以有10％成長的話，大致可以抵銷補貼到期的影响，只是成長10％要求也不算太高，特別是利息支出大減，即使東塔起好搶飯食，估計都係坐一年兩年內就可以達到平衡

跟住呢排405的派息會開始停滯，說回來好像已經停滯了？之前半年0.153現在在0.154甚麼的，成長追不上管理費的攤簿，不過租約簽好曬出租率又高，以現在的情況即使未來一年派息下跌，也未至於跌好多，問題只係“忽然派息下降”市場會比乜反應啫

數量半年前己作予測，予測一段時間後的結果真的具有理據的話，並不會在無發生意外的情況下就推翻，技術分析寫的文章可能到明天就已經思覺失調，但基本分析的文章就算經過好幾年也有一定的參考價值，所以就不重覆了

87001的物業租金若干上升，東方廣場淨收9億兼上升中，升5％就有4500萬，相對地酒店得6000萬就算再降一半都無關痛痒，新收購的4個月上貢5000萬，咁6齊個月兼加租的話應該有8000萬

借銀行80幾億，係港元，如加息半厘成本多4000萬倒不是問題，一黎冇咁快，但是如果人仔貶1％，不但轉返租金少左，欠款用午餐肉還的話恐怕仲要還多幾百萬罐，反過來有借人民幣的405就可以還少d，不過鑑於reit的價值通常只在派息而非資產上反映，午餐肉甚麼的基本不會轉為顯性現象

不過老美的尿性，口說加息，但又一點也不想美元升值，如果匯率走向不太明朗的話，這邊的官員不論口裡說乜，身體也會自動只會照跟美國佬，想做大事但又不想出位而揹鑊，明白這種心情的味皇似乎骨子裡也是中國人

前半年匯率問題不大時87001明顯比405優勝些，現在多了個不明朗因素，但在拉開10-15％的差距下，且一個停滯而另一個進步，相信其中的利益差應足夠抵消或然的風險

春泉業績

春泉派得12.5仙，比味皇予期少起碼一成半，味皇的表情就像c朗一樣
其間人仔兌美元貶值，而春泉賺人借美，所以就損失大d，行政費倍升唔知搞邊科
市價似乎在378每平方，同上年持平，春泉上年38％的租客續租，每平方租金加64蚊，總租金升23％，現在剩下的舊約平均價352蚊，同市價差距26蚊，唔計租金市值上升，今年預計有18.5％的租客續租，按比例可令總租金升4.5％，370萬以內，如6成可分派會多派220萬，如以400蚊續租都係多少少
利息由3.5厘降至2.75厘，即兩成多d，利息支出予期減少600-700萬
總體前景比較明朗的，沒有特別問題，至少比405好，但不及87001
上年派26.4仙共3770萬，今年予料派46403萬至32.4仙
以32.4仙6-6.5厘計算，估值5-5.4

越秀vs匯賢

越秀（405）現價4.32，匯賢（87001）現價4.45港幣，差3％
全年派息0.2986/0.324，今期派息0.153/0.164，分別差8.5％同7.2％，淨值5.95同6.8，差9％，即是表面証供上匯賢比越秀好起碼5％以上
越秀今年有28％的樓面要續租，在東塔的陰影下能否加租續比較難估，由於人地似乎仲未開始招租，上半年應該仲有得加
補貼1億來自服務式公寓，淨租金達到2.7億先唔需補貼，而上年營業額4.4億只收得1.6億，轉化比率36％，越秀整體營業額16億收得5.6億，轉化比率35％，假設用35％，2.7億需7.7億營業額，即要增長75％先得，低過呢過數的增長未會有正面影响，都係收2.7億毛利，即是越秀的成長只有商場寫字樓部分有效，增長一停補貼一冇就大劑
排除服務式公寓，寫字樓同商場增長10％，由營業額10億增至11億，轉化比率35％計派到3.9億，加上固定的2.7億，共派6.6億，上年營業額10億是3.5+2.7＝6.2和最終派息數字不知名的誤差6％，6.6億加多6％誤差為7億，即派息增至每股0.318
如2016年排除補貼的算法，若服務式公寓增長到0-50％，派息減少0.045-0.016之間，抵銷影响需其他部分成長1-3.5億的營業額
利息支出3.8億，如因減息而減少0.2％利率，可增加0.009的派息
予期今年派0.327，下年0.3，以6-6.5％息率計，合理值5-5.45，但之後...
匯賢剛完成收購，自稱可增加5％派息，如項目有10％自然增長，可多派5.5％
非常遺憾地匯賢借的都是港幣，不太可能在減息上獲益
匯賢商用部分做得還可以，就係酒店衰左幾年越做越衰，但上年佔總營業額的9％，今年只佔6％，即係好的部分佔的比例多左，豬隊友的影响會少左，商用部分佔比由88％增至91％，同樣增長10％的話可額外多0.3％的派息，拖後腿同樣30％的話，損失少0.9％，前後可達1.2％
債務比率9％看似微不足道唔駛養家，相比之下越秀好似就揹住老豆老母，收購方面窮神附身的一方輸曬
除非去到倫敦毒霧咁出左第一滴血而又封鎖唔到消息，帝都的毒霧應該未能阻止租金成長，因為佢所面對的客戶大多還未達到移民出國的條件
假設自然增長8-10％，外加收購的5.5％，派息將增至0.37，而且仲可以持續，以6-6.5％息率計，合理值5.7-6.1，折合人仔4.5-4.8
風險方面，支爆最多都係齊齊死啫，未去到咁大劑的話都仲係越秀劣於匯賢