reits業績

778

固定資產上升,負債下降,固定資產升到420億,債得返不足90億,營業額19億,用固定資產計係4.5厘,佢負債比率不足30%,如果多借10%可以借多45十億,大慨係現在資產的1成上下,隻設佢借貸成本2厘半,可以套2厘,營業額19億,派近10億,當係一半啦,咁佢增派潛力係10%X(2%/4.5%)X19/2=0.4億,佢上年自然增長4%,10億的4%是0.4億,因此下年佢派10.4-10.8億左右,介於0.54-0.56

佢上年自然增長4%味皇覺得係少左,係隱藏左,因為佢還了債,兼增加了固定資產,固定資產先唔理,可能估值師亂估一通,但至少還債是真金白銀的,錢從何來?還債的錢也就是各種理由從派息減出來的,佢居然還左20億,唯一解釋就是賣左樓,筆錢還債,然後固定資產叫估值師開大數,上年佢固定資產380億營業額收19億租,收5厘租,即係今年+X叫值師將比上年規模少的物業估成比上年更大咁樣,舉例說,你有10個老婆,今年有個派綠帽剩9個,你叫9人著多兩件衫,你同人講養左9個肥婆,所以炫耀性能力比上年強咁上下

我看778今年自然增長部分不會只有4%,應該有6%,派息近上限的概率比近下限高,現家5.1厘

808

固定資產升丁屎咁多多,債不變,營業額不變,派息同上年咁上下,因此下年都未必有甚麼增長,現家PB0.6,管理費5000幾萬收股,攤薄2000萬,固定資產雖然升5億,但收到的租頂多同攤薄打個和,因此結論也是,下年派息同上年咁上下,可能仲低少少

固定資產110億收4.5億租,4.1厘,上年是4.3厘,估高5%,同樣香港地,778的由5厘變4.5厘估高1成,估值師有D問題

同樣負債比率不足30%,如果多借10%可以借多十鯪億,多派1仙左右

下年派0.18-0.19,派息近下限的概率比近上限高,現家5.4厘

435

固定資產增加1成,債多左少少,營業額增加DD咁多多,因此代表佢收購左冇租收的物業拖低效率,反過來說,效率恢復就會加租1成,固定資產187億租8.2億4.4厘,上年4.6厘,因此只要改善效率租金至少能升到8.6億

財務比率也是同上面差唔多,可以借多1成,但435估值師比上面都保守,因此潛在借貸能力會比778同808都高,借盡能增派2仙

PB比808高少少攤薄低D

效率好的話下年派0.275-0.3之間,現家4.7厘

2778

固定資產增半成,債不變,營業額增少少,算正比例,固定資產收緊3厘6租,估值好高,負債比率20%頭,但如果銀行估唔足例如4.2厘咁,負債比率去到26%,也就是借一成多,另一方面2778會唔會拉下面皮買4.2厘的非甲級寫字樓?如果佢只限買超甲,收購回報反而不高

PB0.57,但上面已講,資產其實冇咁值錢,攤薄也是市場水平

自然增長可以比攤薄高少少,剩下要靠借錢先得

下年派0.26-0.28之間,派息近下限的概率比近上限高,現下派不足4厘叫佢過主

同435比,佢邊忽值得比人貴?

823

固定資產增超過1成,債仲少左,現家租5厘,上年5厘3,高左少少,778的商場不見得比823好,估4.5厘是有問題的

以佢的負債比率借2成半甚至3成都不成問題,因為固定資產估得比其他人低

PB高所以冇攤薄

物業租金高,而且利息支出少,所以自然成長都高,佢冇包袱,唔似2778,可以任意買高厘數的垃圾物業

假如自然增長10%,下年派2.75,同時借錢上限可增加0.75,即2.75-3.5之間,借咁多可能性不大,但再借少少是大概率的

現家2.7厘,下年3厘,但上限也不就足3.8厘,要追上其他REIT的派息要好幾年,你買823無非是博本金升值,這具賭博成份,名義係買REIT,實際上同買其他地產股博大霧的行為冇分別

405

參考舊文

因為債重,只有自然增長,沒有收購增長

下年派0.34,現家6厘

87001

固定資產縮水較多,債還左些少,營業額不變,佢資產負債長多左項"其他資產",金額同縮水部份差唔多,因此算固定資產不變好了,共400億,營業額32億收8厘租,而405是6厘,因此多出的2厘相當於有效年限的補償,因此,當405派6厘時,87001派不超過8厘就未必化算

欠債比較多,靠收購增長不現實,下年增派減派概率相近,增不會增太多,減也不智減太多

下年派0.263-0.275,現家8厘

今日87001股價3.34,而換股價3.25,差價9仙,假設收10000蚊息可換3077股,差價277蚊,以今次為例按8厘折算的話,計埋套戥相當於8.2厘

1426

固定資產下降,營業額上升,收緊5.9厘,原因是冇買新固定資產,齋折舊,租就照加

債務比率上升到近6成,相當不妙,其實債務總額是少左的,而固定資產下降,但樓面面積應該冇減少

派息由0.211下降到0.192,因為,還債的錢不是錢嗎?

營業額8400萬,但只派不足3成,上面果堆,再霉都派一半以上,上年派1/3,實際上1426就是賺多左,但派少左,負債不想辦法降下來,咁1426派息比率會相當隨機,首先,佢6成負債比率,銀行會唔會急住CALL LOAN先?如果回復派1/3,派0.223

佢租金升幅不低,下年希望性觀測下應該都會加

現家派5.3厘,比佢派0.223,也不過6.1厘,大陸REIT中並不吸引

1275

固定資產不變,營業額下降,債務增加,債務嘛,味皇係銀行就日日電話催債了,現時佢的情況同REIT的名稱相距甚遠

收緊5.5厘租,應該用乜野黎比較呢?2006錦江酒店,味皇看看...看來不是很好的參照系,一時間找不到合適的參照系添

經營情況不好,已減左好幾次派息,大陸的酒店行業已經差左好長一段時間,現家味皇經常住到百幾蚊酒店,選擇多,曾幾何時味皇冇選擇逼住住多星的

死唔去既,也許要賣一兩間酒店還債,又或者係度磨,唔係佢唔努力,係環境唔許可,臣妾做不到啊.JPG

唔好當佢REIT

1881

固定資產增加些少,營業額增加些少,債務都增加些少,正比例

加左些少派息,今年做得到下年都做得到

債有點多,不會再收購了,收緊3.7厘,就算收購都冇賺頭

今年收3.7厘,上年也是,但前年是4.4厘,幾年來樓面面積是增加的,佢是效率差左

最終是睇佢有冇辦法恢復效率,呢點嚴重影響派息,如果有以前效率,派到0.18,就超過7厘了

下年保守估派0.155好了

派息佔營業額1半,派緊6厘,

1270

同1881一樣,連債都差唔多

但只收3厘租,上年都3厘,就算前年也不過是3.9厘,因此,佢估值師估高過1881好多

因此佢固定資產冇咁值錢,債務比率就超標好多了

如果有以前效率,派到0.25

1270向來有財技,派息唔健康,就算齋睇佢派息佔營業額2/3,就已經知到佢冇1881咁易維持

同樣派6厘,1270及不上1881

呢批股,778>1881>405=87001=435>808>1426>1270>2778, 823同1275性質差太遠就不加入比較了

778同405維持可月供的評價,而1881可以入D旁身

*PS,上年味皇舊文估的派息,幾乎隻隻都派少過味皇予測,所以,有些東西看看就好