日本買樓的遊戲規則
除租金外,還有禮金,敷金,敷引可以設定,敷金是指按金,退租時要返還的,不過日本樓基本不帶電器,因此主要是防止潛逃而非損壞,禮金同敷引是不能收回的,禮金是入住時收的,敷引是退租時收的,理論上能給禮金的一般都是好客,因為初期出資多沒有一定底子是不行的,但別人不主動好難開口問人要,而給敷引的可以用來退租後用於維修,有合理理由開口,給敷引租客一般會租更久,依行規,關東地區文化是給禮金,而關西同九州地區是給敷引,筆者猜測,原因可能和供求有關,例如東京租樓,業主不憂租,租給你是人情,因此先送禮,而大阪空置樓多一些,可能業主更擔心租客住殘,於是形成這種文化
這些收費,在財技上各有用途,設定這些收費,租金數字減少,由於地產的管理費是按租金收費的,因此管理費能給少些,不打算賣時會有實益,而不設定這些收費,則可以改為加在基本租金上,租金上升,資本化後樓價就會上升,打算賣樓的人可在前一份租約用這形式,這招香港炒舖位的人最常用
站在地產的立場上,由於關乎管理費收入,他們必然不鼓勵設定雜費,不過最終還是由我們決定,因為我們是隔山買牛,如果能更早租出,聽他們的也未嘗不可
有很多投資陷阱就是這種手法令租金短時間高於市價,貴買之餘,退租後還要你另外給大筆清潔費,買入日本樓時請先和市值租金對比
一年內留在日本的時間少於一半,就會當成“非居住者”,會被抽“源泉所得稅”,稅率是20%,這稅率的優先度如同香港的強質金,錢到你戶口前就已被扣走,優先度為最為惡劣的稅種
每個人包括我們這些外國人,在日本的收入,頭38萬円是免稅的,即是說你每年收只幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比,195萬以內是5%,稅率並不高,因此只要報稅,你就可以叫日本政府把那果20%全部要回來
到底38萬是指淨收入還是營業額,暫時地產尚未有統一的說法,但是只要租金收入足夠地低,滿足低於38萬的要求,理論上是不用抽稅的,不過有些地產還會怕逃稅責任會上身而一律扣起20%以後再退,這是地產獨自的做法,有些會扣有些不扣
380000円折合3萬港元左右,如果買首都圈的樓即使一間租金也會超標,因此必須進行報稅,如交了源泉所得稅就不用補交了,但20%和我們實際要交的5%相差巨大,有必要報稅問日本政府要回來
而日本報稅,似乎不承認個人辨理,事實上我地亦無法親自辨理,因此非居住者必須委任“稅理事”代辨,而這個收費收當地人是1萬円,但收甚麼也不懂的外國人隨時貴5-10倍,無論你投資是1円還是1億,這吸血支出是固定而且走不掉的,巨額的收費幾乎打消筆者買日本樓的打算
如果買入一個港幣12萬的樓淨收10厘租,而報稅用了6千港元,這樣你的回報就只剩5厘,10厘即年收入12000港元,才十數萬日元不用交稅,源泉所得稅扣了30000円,報稅退回也會只會白損失手續費,如果買入的是港幣80萬的樓收7厘租,報稅依然係6千,回報是6.25厘,7厘即年收入11萬港元,七十多萬日元,源泉所得稅扣了150000円,而實際要交稅30000円以內,報稅給了手續費,卻有退稅回來,即是說,買入的規模不是很大就沒有肉食,買入規模很小就不要用自動扣源泉所得稅的地產
日本不同地方的收入可以在同一地一次過報稅,等於天津和珠海都有收入,於是就加起來一次過計的意思,中國不行但日本可以,本身已經買了一層有稅理士的,往後在那裡買都沒有影響,只要要求各地管理的地產公司,資料都發給稅理士就可以
日本有增值稅,即升值後賣出,5年內上繳30%賣樓利潤,5年後也要15%,不過除非你用上價值投資法,日本樓買了就跌,甚少會升值,增值稅除了在廿幾年前有效外,其實沒有太大意義
其他還有固定資產稅和都市計畫稅等,等於香港的差餉,稅率在2%之內,地產和稅理士會處理,實際點同你問經紀,唔同人唔同做法
地產收費及不良地產的問題
有些不良地產,特別是有中國人介入的,不一定會有稅理士提供,沒有報稅服務,於是就依法扣起20%作源泉所得稅,由於沒有報稅於是我們收不回來,也許有報稅,但地產不退給業主,由於業主相關知識不豐富又不主動問而被蒙在鼓裡,似乎早期台灣業主就唔少呢D
另外就是地產的管理費了,大多地產會有最低收費,例如5000円,那麼你買淨租金4萬的6厘細價樓,回報就少1/8,但買淨租金2萬的6厘細價樓,回報就少1/4,最低收費會損害買細價樓的選擇權,至於筆者用的就沒有最低收費
地產的管理費3-6%也有,一般是5%,有些不良地產,特別是有中國人介入的,它們本身不管理而是外判給日本的其他公司管理,當地收5%或以下而地產收6%甚至8%的情況時有發生,凡是外判的,判頭推卸責任也不足為奇,因此安全起見,應選用當地有店舖的地產及不要跨市買樓,例如筆者就是直接聯系日本公司的
最近有D賣廣告好猛的日本樓公司,巨額廣告費從何處來呢?狂賣廣告的經紀不是不好,只是適量以上的廣告就若干微妙
買樓的律師費同佣金佔樓價一成左右,基本上是公價
不過和港澳不同,日本放租的佣金除了是1-2個月外,還有續約費0.5-1個月,連和租客租約也要錢的,不要少看一個月兩個月,由於這是租金計而不是淨租金計,對回報影嚮是很大的,例如租4萬淨租2.5萬,1個月是4萬,己超過一個半月的淨租金,因此回報率是9厘的樓,扣除後也就不足8厘,如果是東京那類高租金的地區,例如租8萬淨租6.5萬,1個月是8萬,也超過一個月的淨租金,因此回報率是6厘的東京樓,扣除後為5厘多些,日本的禮金就是用來抵消佣金的,佣金影嚮的比例二線城市會高於首都圈,佣金的害處我想除了筆者之外應該沒有人會說
佣金高的原因相信是由於日本人甚少買賣樓宇,因此租佣差不多是地產唯一的財源
最後是匯款收費,銀行的收費由1500-6000円不等,不良地產可能低價匯出又直接要上限的匯款費賺差額,實際收費無從考究,如果想減少匯款費用,最直接就是減少匯款次數,例如半年一匯或一年一匯,不過也有些地產香港有分店,能免費匯款
地產最不良的地方是推銷垃圾盤,例如之前提到租值有問題的樓高價賣給你,或推介租約快到期而又沒有條件加租的樓,還有其他也許不是不良,有些日本人買沒問題但外國人或投資者買會有問題的盤,地產很多時會不自覺推介給你,這主要包括:新樓,半新樓,戶數少的樓,面積大的樓,租約太平的樓,這些地產不會關,由於日本樓易入難出,我們必須仔細地自行篩選
日本樓固定支出
日本樓的固定支出當中包括樓宇管理費和維修基金,例如說日本地產說的16平方米可能相當於香港地產說的250呎實用,如管理費5000,每呎管理費20共,以日本的人力成本和香港相比,看來收費標準和香港差不了太多,至於維修基金,其實只要把翠湖花園的維修費折成每月支付作比較,就覺得每月三數千的收費實在便宜得不成體統了
要降低收費有幾種方法,例如設置入大餅洗衣機,汽水機,電話亭,收費停車場等,收益會計入維修基金增加儲備,沒電梯的樓維修基金可以大幅下降,保安不是全日駐守就可以降低一些管理費
而我們可用做到的只有選樓,要設置入大餅洗衣機,汽水機,電話亭,需要乎合經濟效益,住戶必須夠多,而且要有足夠的設置空間,要設置收費停車場地盤面積不是大就是要高層樓宇,讓保安開支減少不是減工時就是讓更多住戶攤分,除沒電梯外,所有方法都指向一點:大型屋苑
日本麥當奴臨時工的時薪大約900,保安人工和老m一樣的話,24小時萬全的保安最少要2.2萬,30日要65萬,如半夜宵禁鎖門只做16小時,也需43萬,假設一房戶收5000管理費,萬全的保安需130戶,不錯的保安要86戶
實際上很少人聽說美孚或第一城需要住戶另外夾錢維修,天價維修的多是單棟,道理很簡單,假設養早晚兩個保安需要40萬薪資,40戶的話每戶要湊1萬,而100戶的話每戶只需4000,假設維修電梯要100萬,40戶共用一部電梯每戶要湊2.5萬,而100戶的共用兩部電梯每戶只需湊2萬,假設利用大堂空間,40戶的地盤只能設置管理處,而100戶的地盤不但能設置所有生財工具,甚至還有地方設置會所
40戶和100戶如每戶每月湊錢5000時,前者一年240萬,10年2400萬,後者600萬,10年6000萬,保安薪資和維修電梯的費用並不會因樓宇大小而有明顯的相差,240萬請足夠的保安和清潔大嬸有點困難,而600萬就無問題,同樣地2400萬不一定夠支付10年一度的大修,而6000萬就無問題,不怕出現加費及臨時湊錢的情況,我可不想突然要夾100萬時喊破喉嚨沒有人會來救我
沒電梯的矮樓可遇不可求,但大型樓宇比較常見,只要鎖定非大規模屋苑不買就能把固定支出降至最低
任何能降低固定支出而增加淨利的方式,最終都會順便在樓價上反映出來
福岡選樓價值投資篇,附送老實商人財技篇
想一想港澳的老實商人們,真想寫首歌歌頌他們,比黃昏更加昏暗,比鮮血更加鮮紅這樣的,既然這裡的投資環境不太親切,於是海外的東西還是值得考慮的,特別係想樓想到成精的香港人,買外地樓一路向西比較好,當地炒樓文化比較易適應,而且會英文,東進的話,不但語言不通,地產文化不同,還不如說完全和香港相反,真係想買的話一定要放棄原來的思考方式
這是3年前寫書時的資料,現家其實都差不多所以沿用了,只是低水的加租回到這水平而已,可以認為全部平均加一兩千就是了
福岡的公寓的行情大致是這樣,14平方的套房會低於平均值,比如博多1房租時值4萬7,它可能現在只租3萬,同樣是一房,但22平方的話,租4萬5應該不成問題,以筆者天神買的17平方為例,2013年剛買時只租3萬5,因此能夠加租的機會率相當大,實際上完約後的確是向新租客加了租,又比如,同樣價錢同樣租金,早前在舊文有過的一房例子中(己死圖),25平方的香椎比16平方的藥院更有潛在價值,因為前者有得加,後者不得加,因此結論是面積可大得大
由於筆者買的是福岡樓,於是用那樓所在的天神區作說明,福岡的城市化較高,相信其他大城市的人的生活習性也會比較相近,多少應該有參考價值,不過具體細節最好自己上網查証
天神行情
以面積方面,天神區的租客,主要會找18-38平方之間的屋,需求最大,據筆者所知,除了博多區的某74年酒店改建的住宅外,福岡基本沒有太多15平方以下的水泥屋
筆者買的是17平方,市價4萬左右,不會有太大偏差,16-20平方的屋,最好同最壞相差的租值1萬以內,即是說狗竇底價是4萬左右,類似香港劏房的情況
23-38平方的部分開始有差異化,最差同最好可以相差3萬,即是這部分開始租客的議價能力提高,他們會嫌三嫌四,不過到最後也會租,如果買入最下賤的屋,改造成最好的屋,提升的租值可以增加樓的賣價達幾百萬,不過住日本當地的話才能用到這招
38平方以上,樓的價值就不是你所能控制的了
如果買入近租值上限,但面積不算大的樓時,你很可能會陷入投資陷阱而買入高市價的樓,續租時減租,管理費又加,不減價又賣唔出,萬劫不復
偏好設備
住天神的日本人關心的設備最主要的是:
露台93.3%
木地板92.7%
浴缸同馬桶分開91.1%
洗衣機86%
電梯78.2%
大廈智能鐵閘76.3%
冷暖氣72.5%
電視接收63.6%
鑊形天線57.9%
廚房56.8%
如果你想買的不是保底的狗竇,而是有條件加租的上等樓,選樓時就需要乎合一些基本條件,當中洗衣房,智能鐵閘和天線等只要買大型樓宇就可以自然解決,馬桶和廚房則需要23平方米以上的樓才有機會解決,木地板就必須退租時支付裝修費,pvc膠板充數也要
要求是很多,但還有一點,“即時入住79.6%”,口裡說不,身體很誠實,八成人是趕住搬的
逆向的部分,有2成人不介意行樓梯或住地下,“1樓7.7%”看似低比例,但那是故意加入的,假設一棟樓有5層40戶,每層8戶,地下單位佔總體的20%,樓層更高的樓地下單位佔比更低,有7.7%的人指定要地下,即有接近一半的單位有人要定的,比例原來很高,要1樓的估計是不良於行或有地震恐懼,因此選地下單位近醫院就無敵了
另外一樓還有一樣天大的好處,以後再講
買樓時多留意下層樓乎合那些條件,如果沒有賣點點,就不太具備底價以上的租值
這只是天神區的數字,其他地方肯定不一樣,但原理不會差太遠
(此網站在這3年間改了版,這圖還是舊版,之後為了省功夫不少圖也是沿用舊版)
這樓宇有保安駐守,這個由於有91戶,因此支出分擔比較少,管理處每個收入45萬円,可以做多好多東西,而且加價的機會較低,維修基金10年會有3300萬円
由於日本有單車,車站及工作地點距離遠些小也不成問題,但近市區的還是需要的
要選大路旁,至少出入不要有大多暗位,如果太多假面紳士和好球猛男埋伏就沒有女士會租的
如果選的城市是東京這些地震黑點,買樓不要買高層,因為會好搖,走難亦走不及,而且不要買82年前防震力較差的樓,如果是福岡這些低風險地區,選高層同舊樓都沒大問題
想知大廈的入住率,去到現場看信箱就會知,因此多數空屋的信箱會封貼紙,網上面沒有信箱看就睇單車場的相,看泊了多少車
只要善用google街景,目標的周邊情況多少也能明白
有道說狡兔三窟,由我們想買到去日本看房,之間會有很長的一段時間差,目標樓很易在期間被人買走而白行一趟,所以事前先選定最少3個目標,到時只要剩下一個未賣就算成功了