隱藏內房股

上回提到,內房股都有隱藏的,有人估到,就係東方海外

東方海外排除本業同外房業務,內房項目有:

上海盧灣長樂路住宅項目-8萬平方,2011年完工

上海盧灣長樂路酒店項目-500房酒店,工期未知

上海徐匯衡山路項目-150房酒店,2012年完工

上海長寧路綜合項目-18萬5000平方的寫字樓,3萬平方商場,400房酒店,2012年完工

上海浦東南碼頭住宅項目-10萬平方,2011年完工

江蘇昆山花橋住宅項目-54萬平方住宅,5萬平方商場,11萬平
方寫字樓,2011年完工

天津「國貿中心大廈」項目-23萬平方爛尾樓

北京之「北京東方廣場」8%股權-57萬3000平方,包括商場,寫字樓,出租單位及一所五星級酒店

基本上2011年落成的數量較多,現只講住宅,齋上海已有18萬平方,早前咪有一單新聞話上海霉都有外星人推倒大廈嘅,被推倒果間野要賣12000蚊一平方米,因此東方海外剩係呢一批住宅都值22億了,何況仲有其他

大部分工程已在動工,因此首期款項已經支付,未來的起樓支出會少於只得空地的內房股,而東方海外有20億美元現金同每年4億美元以上的現金流,比起未賣到樓時就要食穀種的地產公司好得多,雖然都有23億長債,不過公司還得起(況且其中15億為財務租賃,性質同負債有根本分別),而且2011年內到期的只有4.6億

運輸公司的好處是可以將舊車站,碼頭,倉庫等地方轉商住途,愛瞞也有巴士公司用建巴士總站的名義標土地回來,轉頭就轉售比大股東起海X天等例子

另一個隱藏內房股係湯臣,蟹金也在1.84時買過,後來發現佢實際上係地產股,我唔鍾意先賣走,湯臣名義是酒店股,但同時又搞地產,定位等於鷹君咁,湯臣的財政無可挑剔,處於淨現金狀態,內房項目賣剩的仲有:

湯臣湖庭花園2期-38000平方,下年落成,湯臣佔70%股份

湯臣一品-117000平方,正在賣

同樣用12000蚊一平方米計,值17億,湯臣一品由於已經完工,再冇支出,賣出就全部落袋,湖庭花園起左大半,要比的尾數有限

湯臣08年有的固定資產合計為66億,其中上面提到的部分爛可以收回12億現金計,根據錦江酒店的招股書資料,06年湯臣錦江酒店值12億,當現家值16億計,湯臣佔到8億,加上湯臣現有現金15億,現在46億的市值是傻的

不過湯臣也有缺點,"其他長期負債"太多,佢有大量董事認股權,達現有股數的3成咁滯,異常惡劣(對董事來說,當然這也成為湯臣"有必要升"的原因),另外甚麼遞延利得稅以後也要交

 

*後來補充:睇錯左,認股權唔係3成,3%先啱,關於湯臣原來仲有一則舊文:

　　"當年，湯臣集團（當時稱湯臣太平洋）是他與何鴻燊收購物業的融資平臺，並寫下了兩年內七度配股的壯舉。1990年，湯君年看中了處於財務困境中的澳洲公司奔達集團（後兩度易名，包括世貿中心集團、鵬利國際，現已私有化）。當時，奔達集團已被匯豐接管，但卻坐擁20億－30億港元的現金，湯君年計劃透過10億元收購奔達集團34.5％股權，以避開全面收購。

　　湯臣頻頻配股集資卻引起了香港政府的注意，並於1992年委任獨立調查員調查湯臣與世貿集團兩間公司。1994年，調查報告指出湯臣為回避收購，遂安排將31.5％世貿股權在市場配售，但部分當時聲稱獨立第三者的配售對象，卻與湯臣的董事有關。

　　“湯臣案”歷時六年，案件牽連甚廣，當中包括何鴻燊及邱達昌，涉及證人超過一百人。于1996年，湯君年、徐楓妹妹徐傑、前渣打證券要員賴焯群等五人被控串謀訛騙。于1998年中正式開庭，經過82天的聆訊後，于同年11月6日，法院宣佈湯君年等五人無罪獲釋。"

 

非常感謝ckm的提醒,原來又係同叉燒何有關,咁就係老千股了,湯臣買不得!

個人持股小統計

筆者佔有:

奧普1.4萬分之1的權益,或者0.00816個員工

匯豐1200萬分之1的權益,或者0.02414個員工

德昌56.5萬分之1的權益或者0.02547個員工

味丹6.3萬分之1的權益,或者0.05847個員工

錦江25.4萬分之1的權益,或者0.07689個員工

集優4.8萬分之1的權益,或者0.06633個員工

bossini3.2萬分之1的權益,或者0.1259個員工

新昌2.8萬分之1的權益,或者0.1709個員工

中信2800萬分之1的權益,或者0.005618個員工

總計為0.5619個員工,或者4個鐘10個字,而上年5月做統計時,我只有0.152個員工,或者73分鐘,果時每個鐘上貢6毫7,現家人都增加了,按比例係每個鐘上貢2個4毫8比我,但今期估計只係收到1個9毫6,說明很多公司派息少於上年,特別是匯豐

如果只得0.5619個員工同我賺錢,我要做寄生蟲就不得不移民去山卡啦共和國

短期目標設定係養到1個員工先,這員工會代替我工作8個鐘,到時我就算自由了,這員工的生活水平應該不高,但剝削佢都足以令我在不漏洞拉共和國享下清福

內房股中的極品?

(08年數字)市賬率     負債比率   流動比率

中國海外       3.9             67%              2.4

華潤置地       2.7             70%              3.22

世茂房地產   2.0             77%              1.45

碧桂園            2.1             62%             1.71

遠洋地產        1.7             89%             2.46

雅居樂            2.3             78%              2.03

瑞安房地產    1.1             49%              1.93

ＳＯＨＯ        1.4             30%              2.77

方興地產        1.3             96%              0.71

綠城中國        1.8            196%             1.72

合景泰富        1.4              71%             2.27

富力地產        2.6             138%            1.12

越秀投資        0.6              70%             1.36

嘉華國際        0.8              62%             2.53

中國奧園        0.5              31%             3.47

首創置業        1.2             162%            1.75

我不理解香港人為何如此偏愛地產股,可能同香港的環境有關...

以上一批內房股,以藍籌的中國海外估值最高,但其財政只是合格的水平,不見特別優秀,現在的股價是說,在相同財政能力的水平,中國海外的地皮升值能力會高過碧桂園的1倍,合景泰富的3倍,嘉華的4倍咁話,事實是不是如此?

按安全性排列,最強的的是:奧園,ＳＯＨＯ,瑞安

這是由於近期有悲情股東進貢,其實好多公司都有,但佢地好彩一時未趕的切用先咁有錢

按財政能力排列,最強的的是:ＳＯＨＯ,瑞安,奧園

除左安全性外,金錢的絕對量也要考慮,錢多先可以標到大地皮,ＳＯＨＯ有100億,瑞安都有34億,奧園14億

按估值排列,綜合又平又安全的的是:奧園,ＳＯＨＯ,瑞安

財政水平奧園同ＳＯＨＯ同級,但ＳＯＨＯ的估值為奧園的兩倍,如果買ＳＯＨＯ就是期待佢主席的能力是奧園的兩倍,而ＳＯＨＯ同瑞安比,財政財力都有優勢,負債比率相差19%,當利率為9%,瑞安的盈利股東權益回報值要少1.7%,因此貴少少是應該的,以現價來看,買這3隻的人都食左聰明豆

負債高的公司,賺到錢優先是要還債,而唔係分比股東,好似有人認為邊間值8蚊咁,資產係有,但冇考慮到還債,其實賣完再還錢之後有少大截了

作為投資,這3隻是當然之選(08年的數字)

至於方興,綠城,富力,首創看來都有極高的破產機會,至少集資就肯定要了,碧桂園,世茂,雅居樂,瑞安,合景泰富,越秀都有集資壓力,因為流動比率比起負債比率不足,這都已經是上年的數字了,投資時想迥避其實好容易

但作為投機,最好的卻是首創

首創係官股,唔駛還本,只需還息,本金到期可以用新債券代替,銀行見佢冇錢還,收借據當還錢,又唔當不良貸款,至少唔會破到產,呢點得首創同越秀可以,而首創負債比率高,利息支出多,盈利基點低,市況反彈就會顯得增長特別高的假象

首創由低點已經反彈左5倍,而且是在安全情況下的,比起碧貴園等不安全的好得多

不過內房股仲唔止呢d,其實仲有隱藏的內房股,就好似地鐵咁,有人真係以為佢係鐵路公司?

果類隱藏內房股,估值低之餘,有d仲可以淨現金添,邊d?下回分解

恆指現價平定貴

                   估值   權重(%) 

長江實業    平      2.4    

中電控股    合理  1.7

中華煤氣    好貴  1.3

九龍倉        好平  1

匯豐控股    平       16.5

香港電燈    合理   1

恆生銀行    好貴   1.5   

恆基地產    好平   1

和記黃埔    好平   2.1

新鴻基        平        3.2

新世界        平        0.7

太古Α          好平   1.5

東亞銀行    合理   0.9

港鐵公司    貴       0.7

信和置業    好平   0.6  

恆隆地產    貴       1

招商局        貴       0.5

中信泰富    合理   0.5

華潤創業    貴       0.5

國泰航空    平       0.3

思捷環球    好貴   1.1

中石化        合理    2

港交所        好很貴 2.8

利豐            好很貴 1.4

中國海外    好很貴1.2

騰訊控股    好很貴2.3

中國聯通    好平    1.4

華潤電力    貴        0.6

中石油        合理    3.4

中海油        合理    3.3

建設銀行    合理    7.6

中國移動     平       8.5

中國神華     好很貴2.1

中遠太平洋 合理   0.2

工商銀行     合理   6.7

富士康         合理   0.2

中國平安     好貴   1.6

中銀香港     合理   1.1

中國鋁業     好貴   0.6

中國人壽     貴       4.6

交通銀行     合理   2.4

中國銀行     合理   5.6

以權重計:

好平比例-7.6

平比例-31.6

合理比例-36.6

貴比例-7.9

好貴比例-5

好很貴比例-9.8

以數目計:

好平數目-6

平數目-6

合理數目-14

貴數目-6

好貴數目-5

好很貴數目-5

恆指是以權重計的,只要匯豐同中移一日都係平,其他股曉飛天都唔會叫貴,皆因題目是"恆指"現價平定貴,以現價計,有75.8%的股票合理同偏平,因此買重盈富基金係賢明的選擇

但以數目計,合理以下的有12隻,合理以上的有16隻,只投資個別股票的人踩地雷的機會幾大,而且正是熱門股先會賣咁貴,因此未來有很多人嗌到拆天並不出奇

9月25日

匯豐話將ceo調返香港,咁香港實際上會變返匯豐總部,類似中國的首都係北京,但亦有像美國的門面首都是華盛頓而實際首都是紐約一樣

搬返香港的理由很簡單,有3個理由:

1.為左扮中國銀行

2.英國唔夠人打逃走出來

3.香港稅率低,而且很多國家同香港簽左免雙重征稅

第一點無非係想係中央攞好處,揇下膊頭扮親戚,一黎淡化外資的身份,就容易有政策支持,特別係發債同貨幣結算,二黎實際佢又係外資,容易吸引祟洋的客戶,況且佢的國際業務的確優於中行,不過由於只係扮,所以對英政府的刺激也較細

第二點係匯豐冇比英廷國有化,以存戶的角度,存錢最安全的地方係比朝廷共產左的銀行,因為有政府揹,唔怕執粒,而且政府銀行的收費肯定會比私營銀行低,全因救市政策,民不與官爭,匯豐再強大,在英國本土也不是政府銀行的對手

第三點係政府銀行在本土強大左,相對在國外衰弱左,只要由香港匯豐同恆生出國就搶到生意,而英國匯豐就齋做英國本土,即係任得英國匯豐自生自滅,全力改用香港出面賺錢

分析員話匯豐股價會升,放屁

今日的匯豐同尋日的匯豐有乜分別?戰略的改變不是即時見效的,如果說長期賺多d錢的可能性提高左就得,難道每日公布一次新戰略股價就可以飛天?

匯豐現價等於供股前的100蚊,無疑係幾平的,東尼都話匯豐值180蚊,長揸冇問題,但炒作慨念投機很易損手,市場期待太高很易出現"差於預期"的結果

仲有一單新聞係救市資金可能退市,最近股市都係因為咁而跌

再次証明市場目光如豆,救市資金退市正是經濟恢復的表現,唔通經濟衰退的時候先同你退市?就如同利息一樣,越加息股市越升,越減息股市越跌,但市場卻總是視而不見,大環境改善的振興作用遠比起救市資金退市的震動重要得多

如果救市資金真係退市,投資者更應乘機加重投資才對

永利上市囉

永利的同志已經開了30萬張紅卡,辛苦了

員工6311人,其中GAMING的奴隸有2873名,其中1324個DLR,約1400個SUP,PM,SM果d

永利賭檯369張,其中149張係廳檯,老虎1220隻,客房600間,而且打算再加29張廳檯

假如計3更,就有3.6個DLR輪一張檯,由於DLR要休息,為滿足需求,1對3起碼要3.33個人一張檯,1對4要3.25個人一張檯

以1對3計,返6日就要3.9個,3.6人對應的空檯率是7.7%,1對4就要3.8個,空檯率5.3%,返5日1對3要4.66個,空檯率22.7%,1對4要4.55個,空檯率20.8%,369張檯都開唔足,但係,所謂"SUP"其實係DLR的話,就可以開足了,這種職位叫DI,是朱古力鑽法律漏洞發明的,因此果邊的DI朋友就1對4之餘又唔駛望升職了,但為唔夠人開檯

食蕉370人,即一更123人睇369張檯,由於賬房牌房電視房茶水房等地方都要食蕉,人手唔夠,因此賭場比較空曠,當然都遠比威記好

請左27個鬼佬高層黎澳門開工同長住,支出為06年3050萬,07年4320萬,08年4330萬,平均每人身上駛160萬一年

至於所有外國人加埋的支出總計為8870萬,9760萬同1.07億

澳門人同外國人雖同屬永利集團的員工,但分屬不同的獨立子公司,安排自然唔同

關於保証本地人就業方面,政府只要求DLR同SUP要有身份証,其他職位唔駛

永利可直接招請的"非技術"外勞配額為鬼佬386人,大陸佬606人,至於"技術"外勞似乎冇規定,而間接招請,即係外判,並不受此配額限制

永利08年(下同)殺左139億,平均每個中國人輸10蚊,交完博彩稅仲剩69億,不過人工支出只有17億,由於幾十個高層已佔左1億,因此其他員工平均年薪為25萬,我地好窮,所以先話華洋貧富懸殊

其他經營開支29億,其實只要取消d無謂抽獎,優惠同服務就可以慳好多,唔理有冇服務,中國人要賭錢唔會因為冇服務就唔賭

(個人身份職業關係,本文帶有明顯的感情色彩)

08年現金25億,都係賣賭牌剩落但欠債80億,現家仲升到117億,好等錢駛,稅後賺20億,還債能力...好有限

派息本是無望的,但集資還債後可能會有幾粒糖

利得稅免稅期至2011年,現家唔駛交,但到期要交12%稅,趁現家免稅,上市幾合時

永利第2期的預算為50.4億,現在的第1期成本為85.3億,由於賭牌用70億賣左比大水魚,所以永利第1期幾乎免費

以上限定價同超額發售,集資144.9億,手續費6.4億,出售股份27.71%,即永利市值523億,齋集資額都已經可以建立一個新的永利了,似乎買貴了3倍...哈哈

集資大部分錢係用於向母公司買資產,簡單說--上繳中央

母公司要黎有乜用?9成係續回之前發的的救急優先股,如果優先股利率為10%,即市盈率10倍,而"投資者"付出了3倍代價

有剩3880萬用於還本地債...

另外永利08年仲向母公司狂派83億股息,資金來源很多是低息借港元,再運比母公司還貴利

09年至今用於投資活動的現金淨額為10億,08年投資15億,07年賣資產得25.5億,06年投資4.6億,結果4年只投資左4.1億,仲集資咁多

上市比大行的手續費是6.4億,集多多最好

由於公司冇將集資的錢用於發展,因此根本唔會有額外的成長率

永利的檯07年日殺11萬,08年日殺12萬

賭仔拖數4.78億,撥備65%,似乎d人賴賭後失蹤的機會一般為65%

澳門永利三年向美國永利比7820萬,9890萬同7170萬同於買"服務",其中分別1370萬,690萬,680萬係租私人飛機咁話

另外澳門永利又有5920萬,2.85億同5.7億比美國永利租"wynn"個招牌

博彩稅為賭檯毛利的35%,另再有0-4%的特別稅是上貢社保基金同澳門基金會,而澳博為35+3=38%

牌費3000萬葡幣一年,開檯費為廳檯每年30萬葡幣,中場檯15萬,老虎每隻1千,仲有4500萬唔知乜費,難怪有6000蚊派(仲有6000蚊剩比市民真好)

批地得到新口岸16畝地,批地費3.1億比當時的土地司長歐文龍,而地租僅3100萬每年,食髓知味,打算再係路環攞52畝地,第2期加建,補地價1.1億

承建商為禮頓建築,中國建築工程,同China Construction Engineering (Macau) Company Limited

投賭牌就要安插一名澳門人入股,永利選左黃志成,聯名投得賭牌的黃志成持有永利10%股份,是現任澳門經濟委員會委員,兼廠商聯合會的理事,兼建築商

經濟委員會主席係何特首,副主席係譚佰源

廠商聯合會的成員包括譚伯業,賀定一,賀一誠等人,而最近有間叫澳門社會企業有限公司的物體由下列30人圈子成立,包括:王彬成,何超鳳,何榮標,吳漢疇,呂強光,林金城,馬有禮,馬志毅,區金蓉,崔世平,崔世昌,張金善,張帆,張樂田,畢明,莫均益,許世元,麥瑞權,覃伯德,馮志強,黃如楷,黃志成,廖澤雲,劉永誠,劉毅翔,蕭順軒,龍國強,謝思訓,鍾小健,顏婉明

至於1172勤達集團的名為黃志成的董事可能只是同名不同人

董事林健鋒同盛智文都有養馬,養得馬自然同馬會何劉鄭李相熟