隱藏內房股

上回提到,內房股都有隱藏的,有人估到,就係東方海外

東方海外排除本業同外房業務,內房項目有:

上海盧灣長樂路住宅項目-8萬平方,2011年完工

上海盧灣長樂路酒店項目-500房酒店,工期未知

上海徐匯衡山路項目-150房酒店,2012年完工

上海長寧路綜合項目-18萬5000平方的寫字樓,3萬平方商場,400房酒店,2012年完工

上海浦東南碼頭住宅項目-10萬平方,2011年完工

江蘇昆山花橋住宅項目-54萬平方住宅,5萬平方商場,11萬平
方寫字樓,2011年完工

天津「國貿中心大廈」項目-23萬平方爛尾樓

北京之「北京東方廣場」8%股權-57萬3000平方,包括商場,寫字樓,出租單位及一所五星級酒店

基本上2011年落成的數量較多,現只講住宅,齋上海已有18萬平方,早前咪有一單新聞話上海霉都有外星人推倒大廈嘅,被推倒果間野要賣12000蚊一平方米,因此東方海外剩係呢一批住宅都值22億了,何況仲有其他

大部分工程已在動工,因此首期款項已經支付,未來的起樓支出會少於只得空地的內房股,而東方海外有20億美元現金同每年4億美元以上的現金流,比起未賣到樓時就要食穀種的地產公司好得多,雖然都有23億長債,不過公司還得起(況且其中15億為財務租賃,性質同負債有根本分別),而且2011年內到期的只有4.6億

運輸公司的好處是可以將舊車站,碼頭,倉庫等地方轉商住途,愛瞞也有巴士公司用建巴士總站的名義標土地回來,轉頭就轉售比大股東起海X天等例子

另一個隱藏內房股係湯臣,蟹金也在1.84時買過,後來發現佢實際上係地產股,我唔鍾意先賣走,湯臣名義是酒店股,但同時又搞地產,定位等於鷹君咁,湯臣的財政無可挑剔,處於淨現金狀態,內房項目賣剩的仲有:

湯臣湖庭花園2期-38000平方,下年落成,湯臣佔70%股份

湯臣一品-117000平方,正在賣

同樣用12000蚊一平方米計,值17億,湯臣一品由於已經完工,再冇支出,賣出就全部落袋,湖庭花園起左大半,要比的尾數有限

湯臣08年有的固定資產合計為66億,其中上面提到的部分爛可以收回12億現金計,根據錦江酒店的招股書資料,06年湯臣錦江酒店值12億,當現家值16億計,湯臣佔到8億,加上湯臣現有現金15億,現在46億的市值是傻的

不過湯臣也有缺點,"其他長期負債"太多,佢有大量董事認股權,達現有股數的3成咁滯,異常惡劣(對董事來說,當然這也成為湯臣"有必要升"的原因),另外甚麼遞延利得稅以後也要交

 

*後來補充:睇錯左,認股權唔係3成,3%先啱,關於湯臣原來仲有一則舊文:

　　"當年，湯臣集團（當時稱湯臣太平洋）是他與何鴻燊收購物業的融資平臺，並寫下了兩年內七度配股的壯舉。1990年，湯君年看中了處於財務困境中的澳洲公司奔達集團（後兩度易名，包括世貿中心集團、鵬利國際，現已私有化）。當時，奔達集團已被匯豐接管，但卻坐擁20億－30億港元的現金，湯君年計劃透過10億元收購奔達集團34.5％股權，以避開全面收購。

　　湯臣頻頻配股集資卻引起了香港政府的注意，並於1992年委任獨立調查員調查湯臣與世貿集團兩間公司。1994年，調查報告指出湯臣為回避收購，遂安排將31.5％世貿股權在市場配售，但部分當時聲稱獨立第三者的配售對象，卻與湯臣的董事有關。

　　“湯臣案”歷時六年，案件牽連甚廣，當中包括何鴻燊及邱達昌，涉及證人超過一百人。于1996年，湯君年、徐楓妹妹徐傑、前渣打證券要員賴焯群等五人被控串謀訛騙。于1998年中正式開庭，經過82天的聆訊後，于同年11月6日，法院宣佈湯君年等五人無罪獲釋。"

 

非常感謝ckm的提醒,原來又係同叉燒何有關,咁就係老千股了,湯臣買不得!