格力明珠廣場

記唔記得早幾年格力董明珠話起樓送比員工既,個樓盤叫格力明珠廣場,當時信誓蛋蛋,現家已經不存在了,成個樓盤已經賣左比央企

事緣味皇算係買左中山樓,而買的樓正是格力明珠廣場噠! ~的附近,而味皇之前提過的3.5個屋苑,格力明珠廣場正是其中一個,所以最近調查下附近的情報,先發現左一些PY交易

先看看地圖:

中間是藍色的線是河道,中山同珠海的界河,但偏偏格力個樓盤塊地皮不理會界河,行政區上分左在珠海,形狀上非常異常,有一條路過左界河仲可以叫同一個名,變成珠海的街道門牌,味皇不禁想像到有淫塞左唔少的金戈戈比兩個口,當中想必有不可告人的PY交易

呢度未發展之前本只就是河面或者西洋菜田,判定去邊邊都有得商量,所以突出一塊比珠海的說法是合理的,而加上金戈戈更可以再增加說法的合理性

結果珠海原來有塊咁既"飛地"味皇都唔知,既然係"真"飛地,咁就唔合用之前味皇的飛地概念了,自以為的3.5個屋苑實際上變成3個屋苑,那個0.5屋苑變成1因為直接同"珠海"相鄰

珠海市區同中山相連的部分在這,邊界只有4個點相連,近邊界的樓有很多,但電梯樓只有非常有限的幾楝,即使比更多的金戈戈,提供更緊的PY,也不易增加,而離珠海幹道近的更加少,所以邊界X可以渡河就更有希少價值,例如關口起再多的樓,但水貨點永遠也不會分散去遠一條街的地方一樣,物理距離很重要,同樣係關口上水有好多樓有好多選擇將來還更多,但講希少價值就永遠比不上沙頭角咁,簡直就是女星中的飛機場,可能冇咁值錢,但想搵代替品是搵唔到

呢度的希少價值是指近珠海的多巴士站主幹道,能利用腳或珠海巴士,這是用澳門人同家或珠海本地人視點睇的,如果用其他視點例如近中山市區的話就無價值,疫情前拱北有珠海巴士直入坦洲中心,現家已經CUT左,坦洲入面巴士本身少人又多,中山政府可能冇錢CUT線實際CUT左,行政好多是不確定的,但地理基本不會變

味皇不認為中山樓有任何吸引投資價值,味皇可以直接給出負分的評價,但在負數的起點加上各種賣點以達到正數甚至高分數,咁先有投資價值,失禮講句,包括味皇在內,中國人出到外國比陌生人的第一印象是負數,即使是中國人面對中國人第一印象基本上也是負數,只有通過交流之後通過自身行動黎扭轉印象,正面分數要自己爭取,光頭之中能發光的先能夠証明光得零舍不同,相反日本人的第一印象基本上都是正數起點,但一樣唔少垃圾人一樣,最終要有內涵先得

格力明珠廣場同邊界中山樓地址完全一樣,而掛名珠海就可以賣貴1萬蚊一平方,味皇買的邊界樓11000左右,佢如果賣可能要21000,而地址同味皇的完全一樣,例如格力明珠廣場現家..應該說是今年5月賣左比華發,佢相鄰的兩個屋苑,一間的管理公司叫珠海華發,一間叫管理公司中山華發,咁同一個地址但窮D的管理公司值唔值得40%差價呢?咁同一個地址同一個管理公司又值唔值得50%差價呢?順便一提,中山華發管理果棟位置較差但比較貴因為樓齡新3年

中山的樓幾咁牙敗,呢度就隨意睇下第一頁坦洲頭6個評分最高的盤

5000個,4500個,15000個!?700個,8000個,2000個,咁要用幾多人先住得滿呢?唔計果700個,其他D離遠睇非常有氣勢,一棟大屏風樓同樣的排5棟好似冇乜野,同樣的連續排50棟就非常有氣勢了,好似玩模擬城市一樣,姆斯卡:"看吧!人類就好像垃圾般噠",佢單個單位入面點賣廣告都好,係條街離遠望只會想像到蜂巢,不過呢,呢類樓主要問題是,佢多數住唔滿,鄂爾多斯咁,假設入住率得5成,咁佢收管理費能否收到7成呢,好似味皇屋企果度住滿人,但管理處也收不到8成管理費,想像一下收唔足管理費屋苑會點呢?泳池冇水>成日扮整電梯>唔掃樓梯>CUT接駁巴士>壞燈唔換>甩皮冇人整>管理員外出散步>除停車場門口都冇人,咁如果冇出現呢D情況的屋苑有乜特點呢?基本上都是在售屋苑,把管理成本當成廣告經費,賣新樓把售樓金挪到管理公司用,把新資金用黎貼舊支出,好似PON氏一樣,結局是當賣出最後一層樓後,管理就市場化,或者中途賣樓不成,有管理就變成冇管理,味皇未聽過發展商仲賣緊的樓管理差,但賣完的樓同爛尾的樓管理差就實際體驗過

另外在售参樓評分都很高粒5星,相反味皇選的邊境二手樓只有3粒星,原因不用說

坦洲人口40萬,1.有幾多人冇屋住,2.有幾多人冇回遷房,3.有幾多人有錢,4.除了外來人邊個會住,5.坦洲能吸引幾多外來人,6.外來人有幾多人有錢

香港人又唔係住幹嗎山長水遠買坦州屏風樓

回到主題格力明珠廣場,個屋苑賣左比珠海做廉租屋,話係社會保障項目,現家叫華發宜安花園,收購左之後會學美孚咁再加起牙籤樓用盡地積比或潛在增加的地積比

雜談

月初再2.14賣多18000股能投,1.81換入20000股筆克,本來諗住繼續再買多D的,不過之後都未見機會,繼續等運到

收埋中信泰富的息,今年收的息總數已確定,45萬多D,離上年定的47萬目標還差一點

最近華農兄弟出竹鼠片,美國總統係當奴侵,感覺好似回到2017年,雖然恆指差左10000點

疫情之前味皇同朋友去肇興,係去高鐵站的巴士上見到有檔口可以食竹鼠138蚊隻,當時冇食之後也冇機會試可能永遠也冇得試,結果現家又放寬返,大概上面又開始想恢復返個體戶經濟,企業不行了,放返D自由度比人自己搞,華農有本事捱過左死唔去,當時幾多脫貧項目重點扶持特種養殖,尋日仲政府支援貸款,聽日就變直接打死收數,養竹鼠養蛇養乜養物一哭二吊三刪片,袁國勇不是說倉鼠有病毒的嗎?現在又冇毒了,動物邊毒得過食齊元素表的中國人

過得污糟邋遢唔係日日沖涼防禦力高的味皇,好似到現家都冇中過招的症狀,而屋企堆積如山的快測都過曬期,連快測果間公司也不復存在,當時話搞的核酸產業園現家都唔知點樣了

ps5出左pro,係呢一刻,基本上可以講家機行業已完,呢度味皇引用一下某芒亨Vtuber的原話:"12萬円哦,的確同高階電腦比相當著數,電腦的話要40萬...但12萬円哦,連埋PSN要13萬哦,唔係講玩的價錢哦,比房租還貴哦,game業界收皮都似,已經唔係細路可以入手的商品了,你試下同聖誕老人講"我考試全部100分了,我每日幫手做家務,做乖孩子,聖誕老人我想要PS5pro",聖誕老人大概會開始表演顏藝,唔解決呢個問題以後都唔駛出game了(  不過呢度應該冇人聽得明,姑且貼埋link,34分到37分果段,https://www.youtube.com/watch?v=0doZID39fto   )

係華強北現家可以見到之前禁運的4090,係唔係走私就唔清楚,淘寶度4090要賣13000,幾年前的2060二手都要900幾,1060呢D古代野都要成600,的確成個行業對打機非常之唔友好,而game廠基於政治壓力又要養政治廢人拉高成本,侵上台後,特別係伊隆火星克上台後,game廠的風氣應該會有所改善,但硬體依然係貴

係呢度順便講下味皇用緊的設備,味皇部電腦係自己砌的HTPC,全部淘寶貨

18年買的機箱,個箱係幾好,但電源唔係通用型有問題時配唔返,

https://www.taobao.com/list/item/588975344351.htm

底板係映泰b350GTN,18年的貨,原先用R3 2200G的,前年換左R7 4700GE ES版,更新左bios先支持到ddr3200同新U,魯大師分數CPU分數16萬7,顯卡分數58000,CPU的性能仲非常現役,3D性能只能說比intel好,打機帕魯要順只能開1600X1024以下,整機功耗2200G年代時係90W,換左4700GE後降到60W以下,而且味皇是降壓超頻,一般用唔駛40W,顯卡性能同2013年的GTX660比較接近,但齋一張GTX660的耗電係150W,GTX660工藝係28納米,而4700GE係7納米,所以話用舊顯卡挖礦非常不化算,工藝改進1納米,耗電上就能把舊晶片的全淘汰了(商業上),由於比特幣高企,比特幣=歷年電費,新顯卡能慳幾多電費同產量多幾多,就會係比特幣的價錢上間接反映在顯卡售價上,3080淘寶售價2800蚊功耗350W,4090賣13000蚊功耗450W,即是說3080超頻到450W賣3600蚊時,4090相比可能挖多9400蚊的礦的意思,硬件本身用黎打機時係唔值錢,因為有人用黎挖礦的關係,4090產生左9400蚊以上的溢價

(CPU的ES版,即係代表係送去太平洋送去中關村做評測的樣品,測試版,比商品版平兩三成,有賭人品的成份,但味皇買過兩粒都冇問題)

味皇部機現家買要1700蚊人仔左右啦,700蚊4750GE,400蚊B450ITX,200蚊兩條8G,150蚊SSD,200蚊細機箱電源

個MON係philips230S,基本絕種的16:10的MON當時搵花了不少功夫,現家淘寶賣650蚊,日本居然賣緊24000円,飛利普只要係IT老屎忽一般都知道就是福建AOC,而AOC比飛利普再平少少,有果個版本的話,例如賣特別貴的碧泉檸檬茶,你只要拿上手仔細睇,就會發現代工生產商係深暉,1蚊1盒菊花茶的深暉,所以貴價野同平價野好多時係冇分別,就好似股票咁

淘寶:  "philips230S"

味皇用左好多年都覺得OK,不過16:10同埋唔係4K2K的MON應該已經係非主流,味皇覺得作業用的MON,大概離50厘米睇咁樣,超過24吋的反而唔方便一眼睇曬,除非擺遠佢,味皇實際試過24吋時要轉動條頸,22.5吋就轉眼核就得,所以作業用的反而不要買太大

上星期雙11,味皇為左改善生活品質同就返部PS5,於是買左部28吋4K MON黎代替部1080P舊電視,牌子係叫genlove的濕鳩不知名牌子,雙11時賣814現家889,味皇大概離開2米遠黎睇,32吋會太大而24吋又有D嫌細,27吋到30吋較好,現家28吋應該是4K能買到的最大尺寸所以買佢,實際用起黎都幾好,起碼真係做到4K唔係吹水,係條HDMI線要求高D,意外效果比1080P好,好的程度超出味皇想像,有點低估了4K同1080P係28吋上的差異,缺點的話暫時冇發現乜明顯缺點,功耗的話100%亮度係40W,味皇現家用緊35%亮度27W

淘寶:  "genlove28英寸4K"

用左之後先發現缺點,佢冇喇叭,實際上MON冇喇叭先係正常,但味皇要用黎代替電視機用左發現冇聲先知失策,唯有用10蚊買多個筆記本內置改裝喇叭,另外味皇變成要另外用機頂盒,機頂盒係DWX860,淘寶賣90蚊

被淘汰的文物係philips24pff,用左超過10年的老傢伙,耗電才16W,味皇的評價不可能再高了,特別係易用性上之後都未曾遇過比佢好的,因此味皇對philips或者是AOC的評價很高

用老頭環黎講,1080基本睇唔清每條流蘇的分隔(當然24吋同28吋都有影響),腿甲的鏡面質感4K明顯比1080高級D,全黑時4角漏光有D嚴重但實際用起黎唔多覺,亦唔見有殘影,主要係咁,800幾蚊,另外sharp手機的鏡頭的確不錯

本篇姑且不是推銷

買大6樓

呢幾日2.32-2.35沽左24000股齊魯,2.24-2.25換成24000股CTM,另外2.14沽出10000股能投,1.21換成18000股國銀,見筆克開始跌返,之後再沽的能投可能會改買筆克

是咁的,味皇呢陣係大陸連續經歷了賣樓同買樓,主要係處理祖屋的問題,上個月頭大陸股市發瘟左一陣,帶動已死的樓市有一D忽然成交,於是味皇提案處理掉祖屋換成更好的樓,大概掛左10日左右,低於市價1成左右處理掉,之後睇樓睇左2日,低於市價5%左右換成另一間,果然果段時間賣就賣得出,邊間味皇不好說,廢事特定味皇身份

祖屋是咁的,係珠海都算市中心,的回遷樓,發展商起的個程中,去左味皇的舊僱主度開展銷會(叫豪宅),順便係味皇的舊僱主度賭錢,賭錢時距離味皇可能200米左右啦,唔係同一個場到,唔係味皇親自手刃佢,之後就聽說發展商賭輸左1億,之後味皇的祖屋爛尾,姑且對政府官員來說,處理回遷樓優先於商品樓,於是味皇的祖屋勉強入伙,商品樓/寫字樓同鋪位完全爛尾,後來商品樓劏細之後一邊賣一邊起,又勉強交左樓(不過好多屋契有問題,因為劏過,入則同成品間隔不乎),寫字樓同鋪位現家仲係爛尾,味皇已經退休10年,時間可想而之,祖屋同豪宅都是發展商破產的情況下勉強交樓的,質量可想而知

祖屋位置現時的市價是18000每平方左右,離珠海巴士通行的主幹道700米,味皇換的樓離珠海巴士通行的主幹道1400米,兩間屋之間的距離2100米

新屋現時的市價是12000每平方左右,位於中山,如上所述,實際上坐珠海巴士,屋苑三面向中山,一面向珠海,位置要形容的話相當於澳門關閘彩虹苑位置,香港沙頭角福德學社小學的位置咁樣,姑且味皇叫佢飛地概念好了,去本市中心反而唔方便,但過界一步就係,中山所以屋苑之中,味皇認為有飛地概念的屋苑得3.5個,味皇選了其中一個買,新居係二手樓,起的當時是豪宅定位,係中山第一批有D示範性質的高級樓,仲有泳池添,最初最完祖的樓用料通常比新樓好D,就好似愉景灣會比康城用料好,新屋其實比爛尾祖屋仲舊好幾年,但除左樓外面塵多之外冇穿冇爛,而爛尾祖屋的走廊甩皮甩骨爆石屎

味皇咁判斷,珠海爛尾祖屋換中山舊豪宅,同樣面積中間套返50%錢,個市繼續差就好似現家咁,個市有少少好轉,爛尾祖屋升3000到21000,新屋同樣也會升3000變15000,比例上新屋也更佳,反正冇學區同戶口的問題,居住環境升級,層樓質量升級,物價下降,行去同一個巴士站只係多700米,可以接受

搵樓最初是在高德地圖上睇珠海邊界的二手電梯樓,紙上談樓

典解要2手樓呢?因為新樓將來可能會爆出各種質量問題,而2手樓經過多年如沒有顯現出問題咁將來出問題的可能性就低,如已有問題則可以考慮可接受範圍同相應的講價,反正原來的爛尾祖屋得個殼靚,冇乜極品質量能比佢差,雖然珠海也相當不缺極品

而且二手樓又平D呢

今次換樓係紅色招牌果間連鎖地產度搞,背後原來係貝殼網,整理一下貝殼網的買賣流程:

賣樓:

珠海買賣,買家比1%佣,賣家比2%佣,佣可以講價,賣家比樓價1%的稅,要去貝殼指定的辦公室比訂,味皇個買家要借錢,比訂到交樓半個月,銀行批按揭只係幾日,地產曰異次完地快未曾試過,聽講好似3厘幾息,印象中早幾年借錢要7厘已經是印象中,以前地產商的貴利債券擺到現家應該升值好幾倍,如果有得還的話

細訂買家直接轉比味皇呢邊,大訂買家過幾日轉比貝殼網,再貝殼網經手轉比味皇呢邊,之後去香州交稅轉名,按揭尾數銀行批比貝殼網再貝殼網經手轉比味皇呢邊,錢到手中間過程非常不安

買樓:

中山買賣,買家比2%佣,賣家比2%佣,地產曰珠海樓價單價貴中山好多,所以中山要收貴D圍皮,買家唔駛比稅但要800蚊手續費,味皇一筆過比,過程會再快D,冇借錢所以是一手交錢一手交貨,同樣尾數是味皇呢邊比貝殼網再貝殼網經手轉比賣家,今次是輪到賣家不安

貝殼網睇樓有360度全景圖,味皇睇完顯得似大鄉里

同樣價錢,珠海邊度買一房都租1500左右,無論面積33-48都係1500上下,同樣價錢,買中山呢個面積70幾80租2000以上,地產曰味皇指定的屋苑出租難度極低,比珠海市中心仲易租

味皇睇樓睇左那3.5個屋苑中的其中兩個,叫ABCD好了,C是全新樓還沒有公開發售,現在部分未入伙部分是格力的員工宿舍,D離邊境遠200米所以未能完全飛地概念只能當半個,而且樓齡較新面積大單價高相對CP值低,B睇完發現質量不是非常好,有D爆石屎電梯也殘,但單價低,各種大中細極大量,其實可以接受,屋苑定位想像是日出康城,地產曰出租難度極低,47萬的租1200左右,市價1平方10000,A定位想像是愉景灣,數量不多,市價正常比B貴少少,講完價同B基本一樣的話打死都買A,當然管理費也比較貴,地產曰出租難度極低,80萬租2000左右

中山不好的地方是,中山經濟非常極之差,冇稅收支持,垃圾的公眾建設,比珠海易停電水浸,地上更多垃圾,人類也更像垃圾,不過味皇指定有飛地概念的屋苑由於至少有一邊是接珠海,至少享受到1/4的珠海稅金同珠海公眾建設,巴士也是珠海補貼的1蚊

呢度稱為味皇呢邊,因為買樓的不是味皇,只是味皇主導處理歷史問題同味皇相關,以及味皇要夾錢,味皇個人能投資的資金又要減少,結果今年意外支出太多

1606國銀租賃

味皇已經有一排冇寫分析文,由於最近又買返1606,所以又搵佢寫下,對上一篇大陸飛機膠股
係2020年寫的,當時20年8月味皇1.13開始買入,24年2月放曬,現家又買返

咁用2019同2023比較一下

                    2019             2023

固定資產        737             1203

投資               117               368

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                       854            1571

流動資產      1818             2787

其他資產          45                 70

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                    1863             2857

總數             2717             4428

總債項          2186            3433

利息支出          16                12

現金流          1090              691

派息             0.104           0.098

淨值               2.03             2.95

股東權益         257             373

2019年同2023年比,資產同負債都增加左,固定資產+投資佔總債項的39%同45%,流動資產+其他資產佔總債項的85%同83%變化不是太大,國銀有分借物同借錢,所以佢的"資產"分成實物同數字兩項

"資產"佔總債項的124%同129%,也沒有特大的變動,成份接近

利息支出少,因為佢係就係國開行,如果年頭佢賣盤成功,就有機會冇左呢個優點,年頭佢雖然狂升1倍,但賣盤對國銀本身是大打折扣的超巨大壊事,賣盤失敗雖然跌返一半,但對佢反而是好事,當然市場反應另計

                       19         20       21       22      23   

現金流         1090       293    247    189     691    (平均502)

交稅                10        15        9       18       23     (平均15)

總派息             11        12        9       13        9      (平均10)

利息可以比得超低,咁佢的利潤率亦必須很低,巨大的資產卻交不了多少稅,代表盈利數字比例相應地低

但是2023年交的稅已經比2019年多,代表23年稅基比19年多

而佢減派息係因為3年前某1小時22分的影響,再加某態清零,財產被充公加D人冇錢找數,又或者找數的人已經唔存在,所以冇錢周轉兼減派息

而2023年被充公的財產有保險賠了,有返錢周轉,加派息的可能性高

以佢交稅的情況睇,佢派2019年雙倍水平也有可能,但姑且打折考慮

稅率25%,交10億稅稅基40億,23億稅稅基92億,現金流502億時稅基60億,前期2019-2021年大致交幾多稅派幾多息,假設下年不用23用平均值15,咁佢派15的機會較大,相當於派每股0.147

每股淨值2.03時能派0.104為5.1厘,淨值2.95時派0.147是5厘,可能存在過度樂觀,但並不是沒有可能

問題是佢雖然好轉,但不代表佢的客戶也好轉到有錢找數,要作打折考慮

國銀的業務包括租飛機,租船,租地鐵,租巴士,租工程車,租水塘,租坑渠,租公路,租燈柱之類的,一般來說都好來好去穩定能賺點小錢,就是後者地方政府佔比相當高

社會風氣對佢影響大,如果風氣好轉客戶都肯找數就是巨大利好,但反映在業績上會相當延後,因為佢的盈利是多年拉長攤分的,收唔收到錢都易照計攤分的盈利數字,可能賺到錢收到錢係真賺錢,也可能賺到錢收唔到錢係扮賺錢,扮得幾年收唔到錢先作一個虧損數字抵銷之前幾年扮賺的數目,即是說佢盈利數字冇特殊項目一般不會大變,一般不會大變的情況下派息卻可以大變這樣,當然早幾年的情況並不常見,是百年大業的累積所然,通常不會一直咁出,而我們只是希望將來可以過得正常一點點