格力明珠廣場

記唔記得早幾年格力董明珠話起樓送比員工既,個樓盤叫格力明珠廣場,當時信誓蛋蛋,現家已經不存在了,成個樓盤已經賣左比央企

事緣味皇算係買左中山樓,而買的樓正是格力明珠廣場噠! ~的附近,而味皇之前提過的3.5個屋苑,格力明珠廣場正是其中一個,所以最近調查下附近的情報,先發現左一些PY交易

先看看地圖:

中間是藍色的線是河道,中山同珠海的界河,但偏偏格力個樓盤塊地皮不理會界河,行政區上分左在珠海,形狀上非常異常,有一條路過左界河仲可以叫同一個名,變成珠海的街道門牌,味皇不禁想像到有淫塞左唔少的金戈戈比兩個口,當中想必有不可告人的PY交易

呢度未發展之前本只就是河面或者西洋菜田,判定去邊邊都有得商量,所以突出一塊比珠海的說法是合理的,而加上金戈戈更可以再增加說法的合理性

結果珠海原來有塊咁既"飛地"味皇都唔知,既然係"真"飛地,咁就唔合用之前味皇的飛地概念了,自以為的3.5個屋苑實際上變成3個屋苑,那個0.5屋苑變成1因為直接同"珠海"相鄰

珠海市區同中山相連的部分在這,邊界只有4個點相連,近邊界的樓有很多,但電梯樓只有非常有限的幾楝,即使比更多的金戈戈,提供更緊的PY,也不易增加,而離珠海幹道近的更加少,所以邊界X可以渡河就更有希少價值,例如關口起再多的樓,但水貨點永遠也不會分散去遠一條街的地方一樣,物理距離很重要,同樣係關口上水有好多樓有好多選擇將來還更多,但講希少價值就永遠比不上沙頭角咁,簡直就是女星中的飛機場,可能冇咁值錢,但想搵代替品是搵唔到

呢度的希少價值是指近珠海的多巴士站主幹道,能利用腳或珠海巴士,這是用澳門人同家或珠海本地人視點睇的,如果用其他視點例如近中山市區的話就無價值,疫情前拱北有珠海巴士直入坦洲中心,現家已經CUT左,坦洲入面巴士本身少人又多,中山政府可能冇錢CUT線實際CUT左,行政好多是不確定的,但地理基本不會變

味皇不認為中山樓有任何吸引投資價值,味皇可以直接給出負分的評價,但在負數的起點加上各種賣點以達到正數甚至高分數,咁先有投資價值,失禮講句,包括味皇在內,中國人出到外國比陌生人的第一印象是負數,即使是中國人面對中國人第一印象基本上也是負數,只有通過交流之後通過自身行動黎扭轉印象,正面分數要自己爭取,光頭之中能發光的先能夠証明光得零舍不同,相反日本人的第一印象基本上都是正數起點,但一樣唔少垃圾人一樣,最終要有內涵先得

格力明珠廣場同邊界中山樓地址完全一樣,而掛名珠海就可以賣貴1萬蚊一平方,味皇買的邊界樓11000左右,佢如果賣可能要21000,而地址同味皇的完全一樣,例如格力明珠廣場現家..應該說是今年5月賣左比華發,佢相鄰的兩個屋苑,一間的管理公司叫珠海華發,一間叫管理公司中山華發,咁同一個地址但窮D的管理公司值唔值得40%差價呢?咁同一個地址同一個管理公司又值唔值得50%差價呢?順便一提,中山華發管理果棟位置較差但比較貴因為樓齡新3年

中山的樓幾咁牙敗,呢度就隨意睇下第一頁坦洲頭6個評分最高的盤

5000個,4500個,15000個!?700個,8000個,2000個,咁要用幾多人先住得滿呢?唔計果700個,其他D離遠睇非常有氣勢,一棟大屏風樓同樣的排5棟好似冇乜野,同樣的連續排50棟就非常有氣勢了,好似玩模擬城市一樣,姆斯卡:"看吧!人類就好像垃圾般噠",佢單個單位入面點賣廣告都好,係條街離遠望只會想像到蜂巢,不過呢,呢類樓主要問題是,佢多數住唔滿,鄂爾多斯咁,假設入住率得5成,咁佢收管理費能否收到7成呢,好似味皇屋企果度住滿人,但管理處也收不到8成管理費,想像一下收唔足管理費屋苑會點呢?泳池冇水>成日扮整電梯>唔掃樓梯>CUT接駁巴士>壞燈唔換>甩皮冇人整>管理員外出散步>除停車場門口都冇人,咁如果冇出現呢D情況的屋苑有乜特點呢?基本上都是在售屋苑,把管理成本當成廣告經費,賣新樓把售樓金挪到管理公司用,把新資金用黎貼舊支出,好似PON氏一樣,結局是當賣出最後一層樓後,管理就市場化,或者中途賣樓不成,有管理就變成冇管理,味皇未聽過發展商仲賣緊的樓管理差,但賣完的樓同爛尾的樓管理差就實際體驗過

另外在售参樓評分都很高粒5星,相反味皇選的邊境二手樓只有3粒星,原因不用說

坦洲人口40萬,1.有幾多人冇屋住,2.有幾多人冇回遷房,3.有幾多人有錢,4.除了外來人邊個會住,5.坦洲能吸引幾多外來人,6.外來人有幾多人有錢

香港人又唔係住幹嗎山長水遠買坦州屏風樓

回到主題格力明珠廣場,個屋苑賣左比珠海做廉租屋,話係社會保障項目,現家叫華發宜安花園,收購左之後會學美孚咁再加起牙籤樓用盡地積比或潛在增加的地積比