最近持有的建業升到3.9,已經高過味皇持有的另一隻惠記,雖然暫時還冇打算換成惠記,但可以予測比較下佢地的最大值,方便之後的收割
(160)漢國之後能收成的最大項目係深圳的漢國商業中心,2015年漢國評高左佢19億的價錢,實際值幾多就唔清楚,由於仲係地盤冇租收,2014年固定資產73億,2015年110億,因此超粗估計佢起碼有37億係地盤冇租收,今年漢國固定資產125億,當佢88億收緊租,漢國利息支出2.1億,當佢賣樓部分填到氹唔考慮,每年派息9000萬,假設淨收3厘,租金2.6億,派息比率35%,如果賣樓部分填唔到氹唔或有賺,可以分別調整淨收2.6同3.5厘租金咁計算,派息比率分別係40%同30%,新屋37億淨收3厘租金1.1億,派30-40%為3300-4400萬之間,漢國派息提高到每股0.16,由於收租循例應該可以盡派,當佢果部分派70%有7700萬,派息提高到每股0.21,但係漢國商業中心肯定唔止37億,可能係80億以上,咁就派到0.36,這時相當於現價5.1的7厘股,以3.3厘為標準,漢國最大值10.8
(216)建業持有68%漢國,派5600萬,漢國派9000萬的68%為6100萬,數目差唔多,當漢國加派分別7700萬同1.6億咁計,相當於建業加派5200萬同1.1億,合共每股派9.6仙同15仙,這時相當於現價3.9的2.5-3.8厘,以派息方向計漢國較好,漢國最大值10.8時,建業值9.6以上,但建業因為派息低,上升的動力不及漢國而形成折讓
暫時所見,到層樓全部租出前有1倍有多的水位,之後轉入自然增長
(1098)路勁冇乜特別大的增長項目,只靠自然增長,應該冇吸引熱錢的賣點,現時5.3厘派5.2億,下年如果派6厘,估價應該升到15左右,由於公路股估值向來較低,4厘計路勁最大值19.6
(610)惠記派1.6億,持有41%路勁,而5.2億的41%為2.1億,惠記扣起左1/4,當路勁派6厘時,惠記派1.8億,相當於每股0.23,現價3.6的6.3厘,4厘時股價5.7,如果剩係計41%的路勁,15蚊時41%值6.2,19.6蚊時值8
暫時所見,惠記有1倍幾的水位,路勁近7成水位
結論而言,建業換漢國肯定賺到高息,相對而言升值的水位可能少左,反過來漢國換建業則沒有必要,路勁可以換惠記,但惠記換路勁無論派息向還是增長向都是愚策,而建業系換路勁系暫時沒有需要,路勁系換馬需找到1倍以上水位,派息高於7厘又有自然增長能力,派息穩定性不下於公路股的股票先可以取代
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