越秀vs匯賢

越秀（405）現價4.32，匯賢（87001）現價4.45港幣，差3％
全年派息0.2986/0.324，今期派息0.153/0.164，分別差8.5％同7.2％，淨值5.95同6.8，差9％，即是表面証供上匯賢比越秀好起碼5％以上
越秀今年有28％的樓面要續租，在東塔的陰影下能否加租續比較難估，由於人地似乎仲未開始招租，上半年應該仲有得加
補貼1億來自服務式公寓，淨租金達到2.7億先唔需補貼，而上年營業額4.4億只收得1.6億，轉化比率36％，越秀整體營業額16億收得5.6億，轉化比率35％，假設用35％，2.7億需7.7億營業額，即要增長75％先得，低過呢過數的增長未會有正面影响，都係收2.7億毛利，即是越秀的成長只有商場寫字樓部分有效，增長一停補貼一冇就大劑
排除服務式公寓，寫字樓同商場增長10％，由營業額10億增至11億，轉化比率35％計派到3.9億，加上固定的2.7億，共派6.6億，上年營業額10億是3.5+2.7＝6.2和最終派息數字不知名的誤差6％，6.6億加多6％誤差為7億，即派息增至每股0.318
如2016年排除補貼的算法，若服務式公寓增長到0-50％，派息減少0.045-0.016之間，抵銷影响需其他部分成長1-3.5億的營業額
利息支出3.8億，如因減息而減少0.2％利率，可增加0.009的派息
予期今年派0.327，下年0.3，以6-6.5％息率計，合理值5-5.45，但之後...
匯賢剛完成收購，自稱可增加5％派息，如項目有10％自然增長，可多派5.5％
非常遺憾地匯賢借的都是港幣，不太可能在減息上獲益
匯賢商用部分做得還可以，就係酒店衰左幾年越做越衰，但上年佔總營業額的9％，今年只佔6％，即係好的部分佔的比例多左，豬隊友的影响會少左，商用部分佔比由88％增至91％，同樣增長10％的話可額外多0.3％的派息，拖後腿同樣30％的話，損失少0.9％，前後可達1.2％
債務比率9％看似微不足道唔駛養家，相比之下越秀好似就揹住老豆老母，收購方面窮神附身的一方輸曬
除非去到倫敦毒霧咁出左第一滴血而又封鎖唔到消息，帝都的毒霧應該未能阻止租金成長，因為佢所面對的客戶大多還未達到移民出國的條件
假設自然增長8-10％，外加收購的5.5％，派息將增至0.37，而且仲可以持續，以6-6.5％息率計，合理值5.7-6.1，折合人仔4.5-4.8
風險方面，支爆最多都係齊齊死啫，未去到咁大劑的話都仲係越秀劣於匯賢