2015年7月31日 星期五

越秀vs匯賢

http://realblog.zkiz.com/lgaim/134395
(越秀(405)現價4.32,匯賢(87001)現價4.45港幣,差3%
今期派息0.153/0.164,差7.2%,即是表面証供上匯賢比越秀好)(3/6)
越秀(405)現價4.4,匯賢(87001)現價4.51港幣,差3%
今期派息0.154/0.171,差11%,表面証供上匯賢比越秀好的結論看來還算妥當
405來自服務式公寓的營業額2.4億,賺得6000幾萬,就算當佢全年有5億,全年都係2億,離淨租金2.7億的打和點還是有點距離
以外的營業額5.5億同上年的5.4億差唔多,而出租率己到頂,當佢全年12億,從這基數上搾取7000萬的淨收入成長似乎有點困難
呢半年用近4000萬補貼填呢個氹,不計補貼405全年派到6億上下,如果405可以有10%成長的話,大致可以抵銷補貼到期的影响,只是成長10%要求也不算太高,特別是利息支出大減,即使東塔起好搶飯食,估計都係坐一年兩年內就可以達到平衡
跟住呢排405的派息會開始停滯,說回來好像已經停滯了?之前半年0.153現在在0.154甚麼的,成長追不上管理費的攤簿,不過租約簽好曬出租率又高,以現在的情況即使未來一年派息下跌,也未至於跌好多,問題只係“忽然派息下降”市場會比乜反應啫
數量半年前己作予測,予測一段時間後的結果真的具有理據的話,並不會在無發生意外的情況下就推翻,技術分析寫的文章可能到明天就已經思覺失調,但基本分析的文章就算經過好幾年也有一定的參考價值,所以就不重覆了
87001的物業租金若干上升,東方廣場淨收9億兼上升中,升5%就有4500萬,相對地酒店得6000萬就算再降一半都無關痛痒,新收購的4個月上貢5000萬,咁6齊個月兼加租的話應該有8000萬
借銀行80幾億,係港元,如加息半厘成本多4000萬倒不是問題,一黎冇咁快,但是如果人仔貶1%,不但轉返租金少左,欠款用午餐肉還的話恐怕仲要還多幾百萬罐,反過來有借人民幣的405就可以還少d,不過鑑於reit的價值通常只在派息而非資產上反映,午餐肉甚麼的基本不會轉為顯性現象
不過老美的尿性,口說加息,但又一點也不想美元升值,如果匯率走向不太明朗的話,這邊的官員不論口裡說乜,身體也會自動只會照跟美國佬,想做大事但又不想出位而揹鑊,明白這種心情的味皇似乎骨子裡也是中國人
前半年匯率問題不大時87001明顯比405優勝些,現在多了個不明朗因素,但在拉開10-15%的差距下,且一個停滯而另一個進步,相信其中的利益差應足夠抵消或然的風險

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