405業績

本來想等其他REIT都出曬業績後再寫橫向對比的,不過有人似乎對405很關心所以就寫先

寫之前咀一下其他野,是咁的,明日大魚填左出黎,假設全賣了,可以賣到6萬億咁,講府將佢全部賣比鬼佬,以後講人要幫鬼佬交租了,然後講府將筆錢比曬外人,一分錢都唔分比講佬,半角半講,直頭汗奸講奸添,好了,講府轉頭用果筆錢買左北澳西澳400萬平方公里的地皮同自治權,仲有大筆錢剩,咁到底講府講奸到乜野程度呢?講奸的有效期可以有幾耐呢?長遠在說係除笨還是有精呢?

講返越秀405,佢派息下降,點解下降呢?因為賣左幾棟省城出租率100%的樓,轉買了外省出租率0的地盤

假如405保留原來省城的樓,咁佢的出租率依然是100%,租金每年會調升幾%,派息升幾%,然後,基金管理人的人工也是升幾%

但買入外省樓,借錢買入外省樓,咁佢的出租率下跌好多%,租金會下降好幾%,派息降幾%,然後,基金管理人的人工立即升好幾%,因為物業規模大左

不過長遠來看,如果外省樓租好租滿,出租率回到100%時,租金會比原來的100%高不少,租得滿的話

省城IFC的面積係46萬平方,外省的是25萬平方,半棟IFC規模,省城IFC佔越秀1/3的租金,咁外省IFC可否估1/6呢?當然不行,面積單價冇咁高,但如果有一半的話都可以有1/12嘅

現家越秀如果能夠取得成長,有兩個來源:1.原來100%出租率的呎租上升,2.外省70%出租率的樓搵到租客,如果是舊時的越秀,則只有1

外卡的部份,還可以用貸款收購物業呢招,但以前405買IFC時已駛突曬,而且要股東付出了很大的代價,至少果段時間味皇會避開405

詳見舊文https://realblog.zkiz.com/lgaim/33352              https://realblog.zkiz.com/lgaim/33900         https://realblog.zkiz.com/lgaim/38195    同場加映https://realblog.zkiz.com/lgaim/38958

現家佢固定資產330億左右,如果安全發債40%上限是132億,佢已經超過安全範圍,簡單講佢唔多會再借錢買樓,另一方面講,基金管理人的人工搾到盡,早兩年IFC穩定落黎負債比率低左,現家又固態復萌

總體來說,原來的呎租上升同外省的出租率上升都是比較高概率的,所以下期派息升返的機率還是較高的

至於匯率變化,不要雙重標準了,人仔貶值你會損失啫,同時你港幣購買力上升,反過來也一樣,匯率是變化,不是匯率損失,睇你用乜立場睇

回到405,405係REIT,同其他股不同的是,佢賣左樓絕對是不會分比你的,佢最終會現場買返棟,匯率貶定升,對換樓客來說是沒有分別的,貴買貴賣,平買平賣,唯一有影響的是外幣貸款,假如有100的外幣貸款,匯率在到期日變成105,佢會賣走5的樓黎補差價嗎?不會,佢會借多5,變成借105,世上是沒有REIT會想到還債的,只會越借越多,最終影響的是利息支出上升,你會受到匯率令利息支出上升同借多了錢的額外利息打擊,但不會少派了5咁多,咁反過來,好幾次匯率令你覺得賺時,有那隻REIT會因此派5比你?有人試過冇?至少之前100年都冇

越秀利息支出4億幾,匯兌賺蝕可以閒閒地好幾億,但支出變化最多也是幾成,越秀淨租金14.7億,可分派8.5億,佔58%,如果租金唔升,利息多50%,可分派6億幾,反過來,利息下降,不好意思,不太可能,有得借時佢一定會借到盡,關鍵看來還是租金提升比較重要

順便一提,上年佢可分派的8.3億佔淨租金的62%

對一D未租滿的樓,用實際的說明,味皇唐樓未出租時,要自己比水電費管理費,自己比雜費,租出去後,水電費管理費就係租客交了,換言之就是出租率提升,業主的費用會減少,資產效率提高,405由62%變58%,除左利息之外,主要分別就是出租率不再是100%

市面上大多REIT都是100%出租率,增長來源就是確定性較高的租金上升,而405將會多了一項迷樣的出租率提升

現家405派6厘,在現時的REITS中,味皇不覺得佢有邊忽會比其他差

大多人類是只看結果,不看原因的,比例大概是8:2吧