日本樓城市的選擇
“日本有地震”，“日本有幅射”，這是很多人的第一印象
“香港客最難服侍”，“香港人最樞門又最貪小便宜”，這是很多澳門人包括筆者的第一印象，比如“只有騙徒才是真”，“美國最民主”，“積奇最好色”之類的也是這種意義，正確的只有部分但卻被用於整體，偷食的是一隻白狗，但人們卻捉了一群黑狗來烹，因為人們針對的是“狗”而非“偷食的那隻狗”那麼具體
“山賊也有好學”，“黑社會也會愛國”這類吐糟就不用多說了，第一印象很重要但也不代表全部，黨主席並不會因為是偉人，就會被美化為不去大便就真的不用大便了，人們常說“美女不需要便便的”，那是為了形象和其他社會行為的需要而不願意或不能說，說出來只是任由理智蒙蔽以迎合社會而已，可以肯定地說，黨主席也經常去大便，黨主席肚內的都是大便
於是乎，日本有地震，日本有幅射，但同時日本也有少地震同少幅射的地方，正如香港少地震，四川多地震，地球有幅射，中國無幅射，只說單方面的人不是另有目的，就是角度偏頗
這是台灣的海底地圖，顏色越藍的地方水越深，深藍的地方是地殼的裂痕，裂痕在海中就叫海溝，裂痕附近的地方會因為地殼運動而地震，越近裂痕震度越大地震越多，因此區區數十公里，你也可以看到花蓮和台中的地震密度有明顯差別，例如澎湖樓也是台灣樓，別人用台灣會地震來批評澎湖樓的話就不太適用了，明白原理的話，無論你買美國樓還是非洲樓，都可以知道如何避開地震帶，那麼在這裡給大家一個家課，報紙經常有人推銷東南亞的地產，請大家在家中自行利用GOOGLE地形圖來判斷那些地方多地震，那些地方少地震
下圖：
日本東面同南面是海溝，而西面是大陸架，因此地震同海嘯向太平洋方向的城市風險極高，而向日本海同向韓國方向的城市風險就低得多，日本47個縣中，以下是各地區2012-16年的地震密度表：
2012地震密度
結論就是本州西，四國西北及九州西北是比較安全的地帶，這區大城市有岡山，廣島，松山，高松，福岡，熊本，長崎
除了地震密度，威力也很重要，正常來說，有活火山在附近一天到晚都在噴的地方，發生地震的威力會比睡火山旁少得多，原理和壓力煲一樣，能量定期釋放的話威力就會減低，如果作為一個買了就放到爛的投資，近睡火山反而是缺點
海嘯除了和地震相關外，面向的海洋面積也有很大關係，例如南岸的東京向太平洋，遠在關島甚至夏威夷，如發生大地震這邊也會受影響，洋面廣闊受災的概率就會提高，而北岸的新潟向日本海，則遇上大海嘯的概率就低得多
日本人如果肯變通的話，311那次一早就應該遷都去名古屋
按日本數百年歷史而言，這些縣市是日本地震最少的縣，不過世事無絕對
2016地震密度
熊本大地震，這區域概率上是比較少有大地震的，這概率估計會略高於平時出街被高空擲物擲死的風險，但天要你死還是會有人瞄準你來跳樓，因此你必須知道買日本樓必然存在風險
至於下圖是福島核電站同一些城市的路面距離，作為對比的是大亞灣核電站
福島核電站－－福岡 大亞灣－－昆明
福島核電站－－大阪 大亞灣－－海口
福島核電站－－名古屋 大亞灣－－廈門
福島核電站－－東京 大亞灣－－澳門
福島和東京之間不但距離近，而且中間是平原，沒有太多阻擋，原則上不太適合我們收租投資，因為即使幅射量上沒有實質影響，但心理上已足以令人心理上產生避諱，這會降低對外來人口的吸引力，最少對我們這些外國人來說相當有效，當我們理性而大多數人不理性時，我們才是不理性，因此有需要考慮大多數人的心理
日本的季風不是由東南風就是西北風，吹出海不成問題，但吹回來時就不太好，雖然福島西北有高山阻隔，但阻不了雨水，因此西北的新潟及北方的仙台亦不是很好的選擇
這純粹是作為一名外國人的偏見，並無帶有不敬的打算
筆者認為，選山形以北，駿府以西會影響少些
按人口來說，排名是首都圈＞關西＞名古屋＞福岡，但是說人口密度，如圖（早幾年的）
就是說，頭7位的城市會有大量的工作職位，流動人口多，有租務需求
同時流動人口通常不會是行動力低的老人，因此這些城市在教育環境，便利程度，出生率上都有利，特別適合用作宿舍用途
反過來說，古都例如京都，奈良，自住是很好，但一來文物過多，不利重建，建築密度亦低，發展起來會佔相當大面積，交通麻煩，人口密度低亦不易形成聚落，二來能叫做古都，就一定會有大量土生土長的人，當中必然有大量老人，老人死了之後屋就會丟空，又或者子女住進去，總之就不會產生新的住屋需求，人口亦較大機會減少，比如說大阪就是人口減少的地方
所以投資古都，可免則免
北海道也許有人感興趣，但當地氣溫太低，萬一夏天租不出時，整個冬天就沒有人看房子，而且未必有保安和裝修師傅願意開工，地產出差的積極性肯定也不會高，支出同風險難以承受，用旅客的角度看投資很易中招
日本每5年會做一次人口普查，在維基百科的日文版會有圖表，這裡列出數個例子
東京的人口增加，因此空置率會較低，租客間競價的情況出現機率較高，加租難度較低
小童的比例少，20－40歲的人比例忽然高升，代表外來工作的人多，年青人多1房就好租，中年人多就2房好租，因此東京1房同2房都好租
小童＝家庭＝2房3房
青年＝打工＝獨身＝1房 中年＝結婚＝1房2房 老人＝家庭／獨居＝1房2房3房空房
55歲以上的老人多，老人一般有自置居所，正如港人所說，40歲還沒有自住樓無顏見人，因此老人一般有自住樓，而老人死了房子就會給別人，減少市場租務需求，東京老人算多
同日本全國整體相比，東京學生少，年青勞動人口多，男女失衡，買一房最佳
大阪就不得了，人口減少，現在才開給有回升跡象，但出租面臨的競爭一定會較大
小童也不多，老人佔圖表近一半面積，前途不佳的城市，打工的年青人比例高於全國水平，1房還算易租，但2房以上相信有難度，引入賭場可能有幫助，只是效果有多大並不甚明確
同日本全國整體相比，大阪出生率平均數值，但學生少代表在都市外讀書，因此不適合投資多房大屋，年青勞動人口多，年青男女數量相近，買一人或兩人大小居所最佳
總體而言投資大阪比較次
用同樣的原理看，福岡小童比例普通，但老人卻很少，人口一直快速增加，非常有前途
由於九州的大學群都在福岡市內，青少年比例處於極高水平，1房有強勁的需求，正如筆者買的就是1房，勞動人口比例奇高，學生也在平均水平，家庭規模的屋也有足夠的需求
由於女人較多，可以去搵老婆？的確老婆比例遠比老伯多，由於男女組合可以消耗一間大屋，而女女組合只能消耗兩間細屋，因此還是建議買一房
這是適合自用而非出租用的例子
資料來自維基百科日文版
這圖是福岡和新潟的人口年齡層對比，相信讀者心中有數了
其他城市讀者可以自行調查，維基百科輸入城市名，再於左下方選日本語就可以看到詳細圖表
就大城市而言，城市具備收租的大環境，個人會這樣排名
川崎＞福岡＞東京＞仙台＞熊本＞相模原＞名古屋＞橫濱＞廣島＞岡山＞神戶，其他的就算了，即是說讀者問我買東京好不好，你不怕幅射地震就隨便，筆者不贊成亦不反對，如果問我買大阪好不好，買旁邊的神戶也許更好
當然這是針對大環境而言，任何城市的市中心也存在好目標
沒有留言:
張貼留言