樓C已租

樓C以6200租低市價出,比上年平左15%左右,租客光速換鎖,結果呢幾日睇唔到樓冇得賣了,雖然有樓睇都唔見賣得出

層樓估計比上年跌左25%左右,味皇評估由360跌到275,樓B近日亦會收返,評估由300跌到245跌2成,而租值跌15%左右

果D跌4成的係之前高水的,例如已賣的樓A由420跌到290就有3成,之前香港炒樓團熱炒的東華就由460跌到310都係3成

高水低水要計其實好簡單,味皇係咁計的,樓又好車位又好,合理租值3-4%,回報率除返租金就係樓價,除法非常唔好用所以味皇都將除法轉化為乘法黎計,租金乘3咁,例如年租70000,三七二十一210萬,樓價合理值就係210萬,乘3相當於回報率3.33%,非常求其的計法,當然人地認唔認同就一件事,至少1年前會比人當放屁(順帶一提日本樓的匯價味皇用乘7計,300萬円約等於21萬),味皇買樓A的時侯回報率4.3%,賣時2.1%,舊樓B買時5.5%,賣時3.3%,樓C買4.6%賣(唔出)2.4-2.8%,1年前樓C租7200賣360,現家6500賣275,新樓B買時4.1%,之後打算試賣2.9%,所有都買賣都係以3.3%為標準,低買高賣再即日低買,因為舊樓唐樓租貴而豪宅新樓租平,所以在味皇眼中舊經屋價值不比新樓低,話計出黎新樓的樓價只值5折自然冇人會聽,盲點又好點都好,反正味皇就係咁計,另外650呎的兩房同520呎兩房的租金相近價值就差唔多,因此味皇話要賣大兩房換細兩房就可以套返筆,當然亦無人聽

市場開價好多時人地點賣其他人又跟住點賣,毫無章法可言,但味皇自己自有一套評估標準,唔受外界影響,買股票也是同樣原理

例如以2.5%賣出再換入3.3%物體,雖然只提高區區0.8%,但用比例計0.8是2.5的32%,換樓可提升32%價值,就算將來只反映到一半都有16%,就算跌起黎亦比較抗跌,以2成首期計,換一次樓就等於白增1個首期的價值,而家講緊1個首期可以係你兩三年的青春,某意味上叫提早退休年齡兩三年,換得幾次就爽YY,例如味皇換左3次咁,好似18年舊樓B同28年新樓B,兩年前同是賣165萬,但最高升到260同320,趺到而家為210同245,主要因為更舊的新樓B大D且租更貴些,當你發現一層1房的300呎垃圾唐樓例如180萬租4500,只有3%,但你有本事用5萬改到兩房租5500,咁就變成3.6%,用5萬改完可賣200萬,因此看似高水實際是低水,市場上好多未開光的垃圾樓,唔需要外圍炒高,炒樓個人認為係邪道,你能一眼睇穿其潛在能力就通過扭毛巾賺到錢,比你幾百萬買樓收租並不能發達,隨時會令你更窮,但換樓收租卻可以