收樓

今日味皇收樓,乜水都過曬賣家,現家褲穿窿,收完樓後出大陸,點知回鄉証過期,於是灰溜溜的溜回來,此為題外話

由於是在網上搵的樓,味皇冇咁硬膠比人人肉搜查,因此經驗在分享之前經過特殊處理

話說味皇當日找樓,最初是打算換樓的,暫稱目標乙,因為找到目標乙就直接去找經紀,所以變成未賣先買,由於舊樓甲供緊樓,而甲的租金入阿媽戶口不能計入收入,因此按銀行的收入45%規定,味皇的收入其實相當緊湊,離45%上限的供樓限額只有2千幾,即是說以2.5%為例,20年的最多限供50萬,這一點味皇之前沒有留意到,因此做按揭時幾乎流產,由於準備的首期資金不多,比左的訂金至到最後成交的過程期間都相當驚險

準備的首期資金雖說不多,但也要味皇不食不喝不孝做足年半先有,以味皇的存錢能力,首期需奮鬥起碼3年先有,李+X也要喊咁口,同是80後的讀者唔好成日老屈政府了

供樓限額這一點大意左,但壓縮供款倒是味皇搵樓的最大條件之一,利息不是味皇能控制的,因此供款年期最大化就是唯一能控制的地方,為了盡量拖到20年以上,味皇只能選一些樓齡20年以下的,今次買的樓在東亞最多可做24年,這是唯一肯批比味皇的按揭(比大訂當日先批出),其他銀行因為45%規定而全部駁回,而且間間銀行都估唔足,可以話頂帽差d苙唔落個頭,經紀為促成交易,其銀行朋友在比大訂時前幾秒打電話黎話批出,條件剛好全面比東亞好少少,可能味皇平時殺得賭鬼多,上天比個好報我

交收的速度亦比正常快得多,經紀向律師行施壓異常落力,再加埋按揭的嘴頭,今次的佣金味皇比得心服口服

這間樓乙同樓甲比,乙的收租回報率是甲的一倍,而乙的價錢是甲的一半,因此由一層甲換成兩層乙可增加一倍租金,乙的回報率是5厘左右,現時樓甲要每個月貼3千,而樓乙每個月收1千,換馬成功最多可由月貼3千變成月收2千,不過乙仲未租,要補返d電器先租

呢類野就是套戥,好似有同事自住300萬的舊樓,叫佢賣左換兩間150萬收10000租再攞返7000出黎租海X天自住一樣的意思

乙的樓底同面積都十足十"香港樓",係香港人先接受得到,這間樓同香港的新樓差唔多,但在澳門只是舊唐樓一間,但收租回報率高,味皇只看回報率不看值唔值,事關真係用黎住人的地方根本唔值咁既勞動代價

租金可以咁貴其實有三個秘密,第一個秘密係裝修年輕化,租客目標針對唔識理財的年輕人,在澳門,除左公墓員,就只有年輕人先搵得多,當搵14000一個人住做炮房,租金只佔收入的1/4,應該租得起,裝修係上一手整的,第二個秘密係地點在市中心,在地圖坐標上連接3條主要幹道同時又是寧靜的內街,銀行,學校,街市都在地圖坐標拉直線80米範圍以內,第三個秘密係有電單車泊位,雖然話係公眾地方,但地點相當秘密,基本只有住戶使用,每月食少半張牛肉乾已是幾百

同樣回報水平甚至更好的樓仲找到3間,但是屬商住兩用,唔知做唔做到契,等賣左甲先再研究

算是味皇孤陋寡聞,以為只有香港先有租多過供,原來澳門要找也會找到,不過今次買樓的經驗還是有相當的偶然性

講返股票,大口銀行半年賺5百幾億,開始發揮本來的實力,但味皇屁股已賣,用黎比首期,屁股回升有得睇冇得食,股票方面收到集優1400蚊息,也會用黎買高息股,最近非常高息的股越來越少,因此reits的存在越來越有價值,最近沙田第一城出左業績,同朗豪坊的質量相近,7厘左右,都是好選擇,不過味皇暫時還是認為新昌同越秀較好,但越秀也叫老母賣左用黎比首期,味皇屁股已賣,屁股回升有得睇冇得食,其實味皇不是黃金戰士,樓甲的首期有一半是屋企出的,而今次樓乙的首期就大半是自己出的,完全自力的話,一係要做85按,一係儲多年半,今次的首期換轉係香港,已經可以買350萬的毫宅,由於銀行閂水喉,最後味皇也一樣要靠屋企人支持先可以置業,要噓就隨便噓

關於reits之間的比較,以後得閒味皇會再分享