日本買樓攻略(7)

日本樓最流行的買樓地方無非是東京和大阪,前文己提過它們不好的地方,如用買股票買球員的分析方法,來換成其他目標,不外乎兩種,同質轉換及異質轉換
比如東京,其優點是人口多,人口有增長,流動人口多,年齡層比較後生,有外資銀行分店,有機會借錢,缺點是回報低,比較嚴重的幅射同地震,不太嚴重的海嘯,以及相應產生的一些精神壓力
同質轉換就是換成具有相同的優缺點,但優點更明顯,缺點更微細的目標,要達成這要求,特別是銀行的要求,在東京附近有千葉,川崎,橫濱,相模原等人口密集城市,優缺點相同,回報高很多,千葉海嘯非常嚴重,因此味皇認為選東京還不如選神奈川這三地
異質轉換就是換成不同的東西,綜合比原來優勝,東京回報率不如阪神,除銀行外各方面都比阪神差,而阪神地理安全性又差過尾張的名古屋,而名古屋的地理安全性又差過安芸的廣島,廣島的人口年齡又高過豐前的福岡,因此味皇認為買福岡最好,就平均1房的面積來說,東京一帶普遍是16平方,福岡是19平方,居住性都更好,人都有生氣D(北九州,熊本,長崎的回報可能更高,不過管理公司未必管到咁遠)
另一方面,選福岡是重要因為這是封測中的處女服務器,沒有大量的台灣玩家同你搶怪

據說銀聯卡可以在郵局同7仔的櫃員機用到(未確認)
如果你成日去日本,其實可以唔匯過黎,存係郵局就得,郵局鬼佬都開到戶,但係郵局D錢唔可以匯出境,要親自取用

味皇搵樓用呢4個網:
健美家-好處是可以看到租金回報率,壞處是分區不嚴謹,盤少
http://www.kenbiya.com/list/ac=F/pf=40-1_40-2ATHOME-好處是盤多,壞處是看不到租金回報率
http://www.athome.co.jp/sell/12_40
NIFTY-好處是盤多,壞處是看不到租金回報率,似乎多過期盤
http://myhome.nifty.com/mansion/chuko/kyushu-okinawa/fukuoka/city/#!city
GOO-其實主要是看租盤的
http://house.goo.ne.jp/buy/kyushu_um/area_fukuoka/


這部分是需要味皇介紹才有需要看
之前說過,日本地產的中文店員因為過勞而離職,所以唔推薦住,而現家間地產已經補充返中文店員,所以又可以推薦返
另外,最近有另一地產主動聯系味皇,姑且叫地產B,相較之下有特色服務服務,$$$,亦可以推薦
兩間地產的服務標準同內容有所不同:
                     地產A            地產B
稅理士           有                  無
老闆            日本人         中國人
報稅          一定要報       詐唔知  
去日本         必要            非必要 
管理費            5%              5%
店舖              日本         日本/香港  

有買左其他地方的讀者說不用交稅,而地產B也確認了
地產A比較僵化,一來經驗也不算非常豐富,通過佢買,一定要報稅,由於我們不用交稅,所以白白浪費請稅理士的幾萬円,但是,當收入大到一定程度,例如件收入超過50萬円,咁就有必要請稅理士報稅,反正港幣三數千而已,拥有良好市民的身份冇咁容易比人找渣,特別是出入境的時候, 通過撻朵,讀者可以利用味皇的名義得到相對便宜的稅理士費用,稅理士是全國通用的,有左之後買其他區域的物件也可以統一申報
地產B就不報稅,收幾多租就比幾多你,回報高一點,可能日本人不敢做的,中國人敢做,不犯法,雖然不犯法和合法在非理論上還是有些少差距,地產B可以在全程在香港完成交易,因為香港有分店,不過即使撻味皇個朵出黎,佢也不會平一分錢比你,但是我還是希望各位撻朵,味皇還是有搵外快的心態的,益曬佢不如益下我,起碼我有錢都可以替天行道,代表八月十五懲戒XX
在利用上,味皇建議買第一間樓收入少時用地產B,第二或第三間時用地產A稅理士GET,以後就隨便用哪個了

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