既然上一篇比人以為看似唱好,咁呢篇的題材就一於寫成比人以為看似唱淡好了
上一篇我求其就找到4個買樓方案,咁日本是否機會處處呢?在我來看,是,正如香港人睇香港樓冇前途,澳門樓有前途,我澳門人睇澳門樓冇前途,香港樓有前途咁,唔係代表對方是苯蛋,而是因為,我不是當地人
味皇不認為日本人硬膠,有錢唔識賺,而是日本人用日本人的思考模式覺得賺唔到錢,而味皇用澳門人的手段去到就覺得有得搞,觀點同角度不同
事實上上一篇果4個買樓方案,是採用價值投資法選取的,我想在粵語世界上,寫關於將價值投資法套用在日本樓上的文章,味皇是第一人,讀者認該無法否定這一系列文章的參考價值,特別是選樓方法的部分,雖然我不否認自身存在利益沖突
那麼那4個方案是如何找出來的呢?
這個網頁每頁有20層樓,在今日這個網頁的這一版上就你見到呢一部分,總數13個,有一個是投資陷阱,1個有減租風險,以外有3個現時雜費過高,再有5個維修基金有加價風險,達到投資級別的只有4個,當中只有1個是絕世荀盤,即方案4果間
日本買樓不是當地市場比港澳有利用價值就可以求其買,否則我就不用用放咁多篇幅在寫選樓辦法上
至於加租方面,日本市場並不具備加租條件,之前的234方案都是本身的租金低於市價,再採取一些粗暴手段加租的,去尋找低於市價的樓,正是價值投資
如果你層樓低市價少少,比如現在味皇現在持有的,又或者方案1果種,你如果想同現租客講加2000蚊租,會比人覺得唔合理,因為日本冇加租呢個文化,即使係低市值,再者,你想加租唔係你同租客講,而是你同地產講,地產再同租客傳達,這時地產會比租客如何對待?這種吃力不討好的工作比著我也會反彈,因此,加租的前提是,加租對象是新租客
事實上你買入後持有起碼5年,到你真係使用加租手段的時候,也只會是你準備賣走的前夕
最近買日本樓的外國人越來越多,由於是來自不同的生活文化圈,當試過提出加租的外國業主數目累積到一定水平,就會形成偏見,我們就算乜都唔做,都會變成過街老鼠,就算作為遊客也一樣,投資日本是好,但請不要訓身
為左令本文有看似唱淡的成份,以下舉一些買入會扑直的樓作例子
例子1
由於樓齡新,現時唔駛維修,但時間一長,維修基金就會大幅提升幾倍,而且戶數少,基金結余也少,隨時要你另外出錢
況且租金也已經貼近市價,住殘左租金冇得加先,此時再招租可能會跌,而且樓價本身也不算很平
例子2
今次講跌幅,新樓,25平方博多,市價租金,10年內維修基金不變,冇通漲,第11年可能加到3000円,21年加到6000円,31年加到9000円,租冇得加,淨租金梯級下降,那麼樓價是否梯級下降呢?明知下一年就離加維修基金近一年,你去買樓一定唔會出同上年一樣的價錢,而是少D,用股票的述語就是時間值損失,頭10年住殘租金跌+時間值損失,下廿年冇得再殘但仲有時間值損失,以後扣到盡冇得再跌,所以新樓頭10年起碼跌1/3,個人推斷層樓30年樓齡時值500萬
頭10年免維修基金的原因是法例規定,新樓頭10年由建築商免費保養(通漲的話建築商出錢維修時實蝕死佢,到我地出錢時也一樣,其實日本人又想通漲又不想通漲)
例子3
市值租金,面積細,管理費同維修基金極少,除非冇車立唐樓,管理費同維修基金都唔夠用,加上戶數少,比錢少所以管理員只是間中黎清潔,層樓維修點都是固定有一定份量的費用,無論你係港島唐樓定元朗唐樓,建築材料都是一樣價錢
如此一來樓價就太貴了
其他例子不能盡錄,其實主要都是固定支出的問題
隔山買牛,由於日本樓難套現,而且固定支出多,買錯左就真係欲死不能了
無論買樓定買股,甚至販賣人口,比較是很重要的,比較可以有兩種方法:
暗黑武術大會法同魔界統一戰法
暗黑武術大會是一堆隊伍,兩組對打,勝出的一方與另一組的勝方對打,一直重複到最後冠軍
戶愚呂隊勝魔界狂戰士隊,下一場戶愚呂隊勝五連邪隊,另一面浦飯隊勝6遊隊,再勝鬼博士隊,魔性使者隊同裏御伽隊,最後戶愚呂隊同浦飯隊開片,贏左就係主角
講咁多,其實只是二分法
上一篇的方案2就是例子
魔界統一戰法
將若干隻妖怪放在大擂台上互毆,最後死剩果隻就係魔王
講咁少,其實只是列舉法
本篇一開始的就是例子
另外,在買外國樓前,唔該同本地樓對比下先好決定
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