味皇有打算今年放左氹仔層2手1房的計劃,當中有一部分的資金準備調去買日本樓,預計70鯪萬左右,連同之前買落的,合計100萬,每年淨收8萬租就差唔多,加埋其他買REIT已足夠冚家食有突了
今次呢篇是模擬今日呢個時點,用70幾萬港紙(姑且折成1000萬円計算)進行紙上談兵的實戰計劃,因為日本樓有債券的特性,因此用債券的分析方法分析
快工出快貨,將就一下,福岡的公寓的行情大致係咁上下,14平方的炮房會低過平均值,比如博多1房租4萬7(因為豪宅同新樓多拉高左,實際2手屋4萬估計),佢可能只租3萬,同樣是一房,但22平方的話,租4萬5應該不成問題,以味皇天神買的17平方為例,現在只租3萬5,因此能夠加租的機會率相當大,又比如,同樣價錢同樣租金,早前在網上有,25平方的香椎比16平方的藥院更有潛在價值,前者有得加,後者冇得加
因此,結論是,面積可大得大
之後就是日本樓的債券性了,25平方的香椎比16平方的藥院,潛在價值不同,但因為當時租金一樣,因此用出左一樣的估值,估價方式似乎是年淨租金(24萬)/回報率(8%)=賣價(300萬),用債券做說明,港府發行的埃邦派息例如是4蚊咁,派息(4)/回報率(3%)=賣價(133),即是說,如果政府即使用100蚊面值發行埃邦,派息4蚊,第二日就會升33%到133蚊了,反過來,派息跌到2蚊,佢就有機會跌到67蚊,具體睇佢幾時到期,因為到期到都可以收返100
即是說,如果把租金提升,樓價就會變高,你可以用被動手段,買入租金低市價的樓,等加租,或者用主動手段,裝修,重新招租提高租值,這可以短期得到莫大的升值(木屋成功率大),倍升都唔出奇(商舖居多),另外可以用財技手段,唔收禮金按金比免租期,提高每月租金陰下家(副作用是地產管理費按租金的5%,因此你用財技仲收你多D),如果你發現層樓面積好細但租金比平常高,就要小心比人陰,你昆人人亦昆之
事實上你有時可以買超殘舊木屋,全能住宅改造王變身後,第二日就可以加價50%賣走了,當然你也要交增值稅,不過你不是長住日本冇得咁玩
這就是日本樓同全世界玩法不同之處
講回實戰
方案1--買入高回報物件,比如呢個,九州大學校區的物體,扣管理費同維修基金後收23200,再扣地產管理費1600,買入價估計260+30萬,因為之前有樓匯款費同稅理宜唔駛重覆比(你地就要),淨收8.9厘,如果2年比一次佣加一個月空租期,淨收都有7.2,另外較大機會可加租到35000-38000
方案2-買入低水,今次用比較法,你地睇會比較直觀D,兩間同樣650萬,上面間姑且叫A,租7萬5,下面間B租6萬5
但A面積只有43平方,只有2房,而B有54平方,而且3房,另外A管理費1萬5以上,B只有1萬4,仲有A在南區,B在博多,雖然唔知入面有幾殘,因B的潛在價值遠高於A,加1萬兩萬租應該不難
方案3-買入財技物件,16平方香椎,2.5萬是偏低的,有留意到佢租金保證中嗎?即是"沙布利斯",一般租金保證收費是20%,有呢個的樓就等於地產承認佢唔憂租的意思(嘴當然不會這樣說),即是買入後,你主動解除租金保證,租金少抽一水,提升20%到3萬,等於市價,回報意外地不錯吧,此時相信可升至260萬
方案4-強化手段,比如這是租地,冇地權,冧左就冇,因此價錢更平,扣埋1000地租,淨租21700,留意到佢個面積嗎?佢雖然只開3萬,但加租幾千似乎不太困難,如果為手動加租7千而裝修,預算100萬內回報都過7厘,實際上你裝到佢豪宅咁都唔駛50萬,淨收不但可以達到12厘以上,而且租金升而大幅升值,估計可升到280萬
上次由於去日本的時間相當短促而用左方案1,但之後有充分準備就會採用方案234了,就今日紙上談兵的實戰方案來說,234未計手續費合計1010萬,同預算差唔多
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