計婆仔數

大家都知味皇搞緊換樓,租客阻礙睇樓,在租約5月滿之前應不能輕鬆賣出,咁趁得閒計下之後有用的婆毑數

放盤的樓A月租4000,樓價230,樓齡23年,最近銀行放寬了按揭年限同利率,用45減可借22年,味皇的信用P-2.75左右,現租2%,可加租至4500即2.3厘,澳門現時租值普遍為3%

利率以2.8計算,100萬各年期的供款及打和點如下:

(年)       15      20      23       25     28     30

供款     6810  5446   4918 4638  4297  4108

打和點   6.8%  5.5%  4.9%  4.6%  4.3%  4.1%

要借30年樓齡不可以早過1997年,4.1%買太古B就養得起,買唐樓可免供,而樓齡去到1987的年話,就算借款用於買股票亦不易套利,特別是在股市升的時候,因此有用的範圍最早不要早過1991年,即新城市花園的年限

租金同樓價的關係:

租金        3000     3500    3800     4000    4500    5000    5500

3厘樓價   120       140       152       160      180      200      220    

3.3厘樓價 108       126       137       144      162      180      198

3.6厘樓價 100       117       127       133      150      167      183

4厘樓價      90       105       114       120      135      150      165     

樓價90級4厘的品種廣泛存在,90萬租3500亦不難,但90級只限唐樓,在非水浸區又91年後的很少有,味皇唐樓B租3800,要賣的話應值114萬,96年

120-140級的為一房,只要裝修稍好,租3800-4000不成問題,假設120買回來殘殘地即可租3300,豪裝之後可租4000,而4000在3厘級別是160萬,即裝備預算在40萬之內是有價值的,因此計算出拿十零萬裝修有著數,用在90級的唐樓上效果更大,而在180級上,豪裝之後由4000升至5000,只相當於20萬的價值,裝修投入是白費的

不過裝修價值只體現在租值上,賣是賣不出多少錢的

澳門190-240萬的樓租值完全一樣,一般租不滿5000,而160-190之間的樓租值完全一樣,一般租4000-4800,至於80-160之間的樓租值在3300-4000之間,銀碼越細回報越高是基本原理

味皇樓A在190-240級,提高回報要換成190級以下

120級的有東X新邨,杏X新邨,X龍花園的一房,樓齡可利用的只有93年的X龍花園

140級的只有運X新邨,97年的

160級的有逸X花園,X翠花園,利X新邨,及祐漢區大量,可利用的為96年的X翠花園

180級的有新X市花園,東/南/廣/建X新邨,麗X新邨等,可利用的為97年的廣X新邨,99年的南X新邨,92年的麗X新邨

190級的有X苑花園,新X花園,亨X大廈,分別是98年,02年同02年

比如4000的160級,比5000的220級好,但同4500的180級的效果一樣,但同回報96年的160級會比91年的180級現金流好,比如3800的135級97年,同4500的170級92年比較,借7成,現金流分別是+82同-1019,如同35萬首期現金流分別是-308同-1761

不同級別可體現在房數上,1房無論幾大幾細,都係租3300-4000,無論點整,租金都不易超過2房,而2房,無論面積有幾大或幾細,租值都差不多在4500-5000,只有3房或孖廁先有可能突破5500的界線,因此一旦達到2房,裝修費就無效,只有1房的可塑性更大,而在同一房數上,大換細有數圍,1房方面,要大面積的炮房並沒有實際意義,細屋一樣隔到音的,除非間隔適合改2房,間隔重要性大,好像運X同宏X的1房間隔等於封了租金頂,至於2房一係要最奀的,一係要大到可改3房的,我想用香港也是類似情況