日本買樓攻略(5)

總之買日本樓時,味皇認為需要優先考慮的有:
選戶數多的樓,分擔的成本會小些,最好有停車場單車場的樓,管理公司可以出租幫補管理費,如果是低層唐樓則更好
維修基金的金額同幾時要大修必須要注意,否則要你夾100萬円就喊破喉嚨沒有人會來救你的
由於日本有單車,同車站及工作地點距離遠小小也不成問題,但近市區的還是需要的
選大路旁,至少出入唔好有大多黑位,太多紳士埋伏就冇女人會租的
如果選的城市是東京大阪這些地震黑點,買樓不要買高層,因為會好搖,走難亦走唔切,而且不要買82年前防震力較差的樓,如果是福岡這些低風險地區,選高層同舊樓都冇乜問題
想知果棟大廈的入住率,去到睇信箱就會知,因此空屋會封左信箱,網上面冇信箱睇就睇單車場張相,睇佢泊左幾多車
租金是同面積成比較嚴格的正比例,同樣價錢面積大的加租的成功率更大,開放式18平方的租3.5萬,22平方的可租4萬,也許現時租金同價錢一樣,但潛力不同
有部分樓會有"租金保證服務",日文發音"沙布利斯"的東東,即是管理公司是你的租客兼二秀東,例如管理公司收緊4萬租,而佢只比3萬你,但包你冇空租期,啱唔啱用見人見自,但管理公司的前提是賺錢,只有你層樓唔憂租,管理公司先會同你包租,比如說4年中只空15日,咁管理公司就會推薦你用沙布利斯,正確的使用方法是,確定層樓真係唔憂租,買入後取消沙布利斯,因為沙布利斯令租金下跌而樓價下降,你平價買入後取消就可以提高租值同樓價,如果完左約丟空左,先再簽沙布利斯,因此沙布利斯是同管理公司簽而同非租客簽的,因此取消容易得多
港澳銀行例如東亞轉賬去廖創興咁,銀行同銀行之間是免費的,但日本銀行同銀行之間是收錢的,因此每次交收錢的過程,除匯款手續費外還要比人陰一截,無論是消費稅還是這個,日本都是從中間環節吸水的,同港澳的習慣大不相同
買入後每年的支出,包括固定資產稅(看似是樓價的0.8%),坐底幾萬円的稅理士人工(也許有平的未找到),管理費同維修基金,地產的管理費,火水險地震險,匯款手續費各種,搵新租客的佣金,壞電器之類的費用,臨時的大廈維修費等,給錢就可以了,都是地產的服務範圍,雖然回報很高,但起碼要有類似的心理準備,這正是味皇說要適當限制投入金額的原因
暫時想到咁多,如想到其他,以後再補充

接著說說買日本樓的流程:
準備淘寶印1個http://s.taobao.com/search?q=%C8%D5%B1%BE%D3%A1%D5%C2&initiative_id=topz_20131214
日元現金,銀行沒有就去瑞昌
官方地址証明,公証處唔搞,去中華廣場身份証果度搞,預10日,香港人的話去唔該去民政總署搞
薄仔資料印番張比佢用黎收租,証件去到先印都得
訂去日本的機票同酒店,要避開日本假期,睇樓1日,準備文件1日,簽約1日,最起碼要3個工作日
交訂1成,基本冇其他收費,佣金也是成事才收的,定金中沒有預地產的佣金,唔同港澳咁相金先惠,因此話買話買最後唔買,地產不但冇錢收,仲得失左賣家,所以人地用心對你,你地唔好玩鳩人,影響日本人對我地的印象
日本用唔到銀聯卡,所以現金一定要帶足,係日本V卡同M卡先用到
日本法律規定,買賣時地產必須同買家面對面作樓宇的超詳細及囉唆說明(味皇問過視像會議是不能的),而說明人必須持有特殊的牌照,當時同味皇講解的是社長本人,說明內容包括基本資料,土地用途,高度限制,業權份數,維修基金的現況,歷來的維修記錄,大廈電網圖,大廈排水圖,附近政府發展計劃,租客資料等,怕你聽唔明講返又講
簽約時要寫幾次地址同名(唔係簽名,郵記用),蓋章N次
決定收租方式,幾多個月一次,你豪得起手續費的話個個月收都得,同萬一有臨時支出時點扣法
送你出門口,一躹躬,二躹躬,三躹躬
回國後匯款過去,要2個工作日,手續費澳門果邊收150,日本果邊收5000円
等佢寄返D野過黎

下面的是味皇研究過想買而又未買到,而仲未比人買左的,為左降低知名度,唔該入呢度睇http://realforum.zkiz.com/thread.php?page=0&tid=61862