說明一下日本樓的細則,同卡通作為例子,有分為 一戸建て (大雄居),アパート(一刻館),マンション(小早川,辻本宅),事務所(孟波事務所),店舖(貓飯店)
產權有分私人地同租地,租地會有年限同交地租,私家地就可能自己起,一般私家地起出來的 並沒有嚴格限制土地用途,可以樓下開酒屋,樓上開萬事屋,商住皆可,比如味皇買的是事務所,不過住埋人,即孟波或毛利小5郎咁,每棟樓情況都不同,具體需要問地產,如果可商可住當然最好
一戸建て和アパート一般都是木屋,要成棟買,聽落好誇張,但實際上成本不算高,總價可能只是港幣兩三百萬,投資用的一般是アパート,而木屋不需管理費等,回報高到冇人有,但維修出錢比較金,成日要留意樓宇質量,怕火,隔音差,私隱度低,等同香港的劏房,一個アパート可能有4-10個房,租客經常換,比較困身,雖然可以委任比管理公司,但還是住在日本先好考慮
鋼筋水泥的二手マンション,事務所,店舖是我們優先考慮的部分,入場費マンション同事務所低至幾萬都有,店舖可能要80萬起跳,不過80萬在澳門連車位都買唔都,因此入場費還是很低的
間隔方面,有分1,2,3,4之類一堆的比如1R,2DK,3LDK,4K等,我們只要簡單理解為1234房就可以,不用太深究,比起間隔,面積更影響租值,另外ワンルーム是指開放式
樓有管理費同修繕基金,如果是"自主管理"沒有看更的樓,管理費會很低甚至冇,但有成為港澳樓的風險,管理費高可能是戶數少,看更的人工攤分得比較重,修繕基金是每月收集以用來返新及整水喉電梯的錢,規定10年一次大修,所以日本樓的外觀總是像10年內的樓,有少部分沒有電梯的唐樓,修繕基金會極其低,而租金不是低太多,另類地高回報,總之戶數多,每人支付的費用就少,可以的話選戶數多的樓少D麻煩事,除此之外有少部分樓會有類似倒夜香費,入村費之類的
每10年一次大修,因此買的時候要留意幾時大修過,如果8年前大修過,咁你買入後冇耐就要大修,租客可能會走,同時要注意修維基金的錢多唔多,萬一太少隨時要你貼,如果前年大修過的話,你有排都唔駛煩,當然你也可以反過來利用,大修前買樓價最低,大修完租租金最高,不過工程要成年,而且這已經不在收租的範圍
用實際上在售的例子說明,例如下面這個
西鉄貝塚線/香椎宮前/福岡県福岡市東区香椎２丁目-->地上鐵香椎宮站附近,後面是具體地址,步行路程10分鐘,指直接距離,同實際會有出入,但只要係大街同加上單車就冇問題
170萬円-->大家都會睇,味皇教你一個計算方法,100円等於1美元,1美元等於8蚊,於是170X8=13.6,即是預大約14萬港幣,出街食一個牛丼400円,四八三十二,即32蚊,乜野都乘8就可以
RC6階建/4階-->鋼筋水泥,6層樓的第4樓,建物構造"木造"以外的,其他當曬係鋼筋水泥都差不多了
ワンルーム22.34m²-->開放式,地毯面積250呎左右,日本樓面積是不計公眾地方的,而騎樓同走廊都係公眾地方,因此250呎的日本樓可能相當於香港樓的450呎,騎樓計入公眾地方的設定,除左防止加建外,主要是可以逼使戶主比裝修佬進行完全的外牆維修,而且唔可以唔夾錢,總體來說這做法比港澳好,但是同樣做法不可能搬到港澳去用,因為有通漲,10年前累積的基金再多都會在10年後被加價搾乾
中古マンション1989年2月(築25年)-->分類為二手公寓
角部屋/管理人巡回-->兩面單邊,有看更大叔自轉
管理費+修繕績立-->約12000円,會隨樓齡而增加,因此買新樓好易中蕉
借地期間/地代(月額)-->有些樓是沒有私人地權的,要交地租
敷金または保証金-->似乎是連約樓的按金同上期
壁芯-->由牆中心計算的面積,實際可用的地毯面積比標示少8%左右
バルコニー是指騎樓,好多都有三四十呎,面積越大越好用,但由於騎樓是公眾地方,因此每個月夾的維修費會更多
管理形態・方式/全部委託・巡回管理-->管理員打掃,管理員換燈,管理員油油之類,有些"自主管理"的,管理費會非常平甚至冇,但有變港式唐樓的風險,具體睇住客的自律,但萬一有老兄同捧子入住的話...
土地權利/所有權-->私家地
エレベーター-->電梯,就算4層樓都會有電梯,唐樓非常少見,一來懶,二來日本是生產電梯的,日本的樓樓梯建在外面,是為了地震火燭時可以跳樓,港澳沒有地震因此把樓梯造在入面,是為了開多窗
總戶數-->29戶,每人夾會幾多下,每戶每月5300円,1年合計184萬円,10年1800萬円,約港幣140萬,全棟油油換水渠應該是夠的,但樓齡再大D可能要做埋結構同換電梯,維修基金增加的幾會都幾大,同理,每月合計比看更19萬円,人工低,不會有太好的服務,不過這只是非常初步的推算,因為同一榴樓不一定只有1房,間隔不同交的也不同
其他,空屋,可以即使交樓,市價租值17.6厘或30萬一年,即2.5萬円每月,剛完成大修有排唔駛煩,屋入面殘殘地最佳要自己整過(味皇估計裝修完應該可租3.2萬)
現在計算回報,租2.5萬,減1.2萬固定支出,淨收1.3萬,樓價170萬,加埋買賣雜費可能要195萬,樓價越細雜費比例越貴,計算結果是淨回報8厘,但仲未計稅同報稅手續費
這個由於有91戶,因此支出分擔比較少,看更人工45萬円,可以做多好多野,而且加價的機會低D,維修基金10年會有3300萬円
連約唔駛比佣,如租3萬円的話,總價210萬計,回報過10厘,其實這物體也是味皇目標之一,只是時間有限未能去睇
不過報稅的手續費可以好貴,可以食左你超過1/5回報,所以只買1間的話並不化算
看一看貴一些的樓,這是2房,看更人工27萬円,維修基金10年會有3300萬円
假如租6.5萬円,總價550萬計,9厘,由於租金有40幾萬,因此稅理士吸血的影響也不明顯
設備中按順序包括.入大銀式洗衣機,大廈自動門,電梯,熱水爐,冷暖氣
之後這個是舖位,自已睇
條件等入面指的應該是業主換人先賣(分身家之類)
果邊租金行程統計,出租率一般都過9成,唔係大殘就冇問題,市中心的租金明顯高一大節,因此--A.找市區邊緣的樓,博第日人口增加商圈擴大,B.找將會大搞的新發展區,這兩樣都可以加租(趕得走的情況下)同升值
結果而言味皇做左A
170萬円-->大家都會睇,味皇教你一個計算方法,100円等於1美元,1美元等於8蚊,於是170X8=13.6,即是預大約14萬港幣,出街食一個牛丼400円,四八三十二,即32蚊,乜野都乘8就可以
RC6階建/4階-->鋼筋水泥,6層樓的第4樓,建物構造"木造"以外的,其他當曬係鋼筋水泥都差不多了
ワンルーム22.34m²-->開放式,地毯面積250呎左右,日本樓面積是不計公眾地方的,而騎樓同走廊都係公眾地方,因此250呎的日本樓可能相當於香港樓的450呎,騎樓計入公眾地方的設定,除左防止加建外,主要是可以逼使戶主比裝修佬進行完全的外牆維修,而且唔可以唔夾錢,總體來說這做法比港澳好,但是同樣做法不可能搬到港澳去用,因為有通漲,10年前累積的基金再多都會在10年後被加價搾乾
中古マンション1989年2月(築25年)-->分類為二手公寓
角部屋/管理人巡回-->兩面單邊,有看更大叔自轉
管理費+修繕績立-->約12000円,會隨樓齡而增加,因此買新樓好易中蕉
借地期間/地代(月額)-->有些樓是沒有私人地權的,要交地租
敷金または保証金-->似乎是連約樓的按金同上期
壁芯-->由牆中心計算的面積,實際可用的地毯面積比標示少8%左右
バルコニー是指騎樓,好多都有三四十呎,面積越大越好用,但由於騎樓是公眾地方,因此每個月夾的維修費會更多
管理形態・方式/全部委託・巡回管理-->管理員打掃,管理員換燈,管理員油油之類,有些"自主管理"的,管理費會非常平甚至冇,但有變港式唐樓的風險,具體睇住客的自律,但萬一有老兄同捧子入住的話...
土地權利/所有權-->私家地
エレベーター-->電梯,就算4層樓都會有電梯,唐樓非常少見,一來懶,二來日本是生產電梯的,日本的樓樓梯建在外面,是為了地震火燭時可以跳樓,港澳沒有地震因此把樓梯造在入面,是為了開多窗
總戶數-->29戶,每人夾會幾多下,每戶每月5300円,1年合計184萬円,10年1800萬円,約港幣140萬,全棟油油換水渠應該是夠的,但樓齡再大D可能要做埋結構同換電梯,維修基金增加的幾會都幾大,同理,每月合計比看更19萬円,人工低,不會有太好的服務,不過這只是非常初步的推算,因為同一榴樓不一定只有1房,間隔不同交的也不同
其他,空屋,可以即使交樓,市價租值17.6厘或30萬一年,即2.5萬円每月,剛完成大修有排唔駛煩,屋入面殘殘地最佳要自己整過(味皇估計裝修完應該可租3.2萬)
現在計算回報,租2.5萬,減1.2萬固定支出,淨收1.3萬,樓價170萬,加埋買賣雜費可能要195萬,樓價越細雜費比例越貴,計算結果是淨回報8厘,但仲未計稅同報稅手續費
這個由於有91戶,因此支出分擔比較少,看更人工45萬円,可以做多好多野,而且加價的機會低D,維修基金10年會有3300萬円
連約唔駛比佣,如租3萬円的話,總價210萬計,回報過10厘,其實這物體也是味皇目標之一,只是時間有限未能去睇
不過報稅的手續費可以好貴,可以食左你超過1/5回報,所以只買1間的話並不化算
看一看貴一些的樓,這是2房,看更人工27萬円,維修基金10年會有3300萬円
假如租6.5萬円,總價550萬計,9厘,由於租金有40幾萬,因此稅理士吸血的影響也不明顯
設備中按順序包括.入大銀式洗衣機,大廈自動門,電梯,熱水爐,冷暖氣
之後這個是舖位,自已睇
條件等入面指的應該是業主換人先賣(分身家之類)
果邊租金行程統計,出租率一般都過9成,唔係大殘就冇問題,市中心的租金明顯高一大節,因此--A.找市區邊緣的樓,博第日人口增加商圈擴大,B.找將會大搞的新發展區,這兩樣都可以加租(趕得走的情況下)同升值
結果而言味皇做左A
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