日本買樓攻略(11)

雖然味皇首選是福岡,自己買的亦是福岡,亦強調了幾次是九州的AA,但讀者依然走黎問東京同大阪
由於大家多是根據旅遊印象認定東京同大阪會繁榮過於非旅游熱點的其他城市,不過旅遊一般是看到該地好的一面,不好的地方可不會比遊客知道,因此這樣的認識似乎不利於投資,今次講解一下其他城市的人口成份對收租的影響(不考慮天災)
資料來自維基日本,去到2010年的國運調查

東京的人口增加,因此空置率會較低,租客間競價的情況出現機率較高,加租難度較低
小童的比例少,20-40歲的人比例突然高出黎,代表外來打工的人多,廿幾歲多1房好租,四十幾歲多就2房好租,因此東京1房同2房都好租
小童=家庭=2房3房 青年=打工仔=宅=1房 中年=打炮=1房2房 老人=家庭/獨居=1房2房3房空房 
55歲以上的老人多,老人一般有自置居所,如港人話齋,40歲仲冇樓仲唔去嗶,老人死左層樓就比第個,減少市場需求,東京老人算多的,面積估了圖的1/3以上,前途較差
總體而言投資東京有足夠的道理

大阪就不得了,人口減少,現在還有冇回升就未知,但出租面臨的競爭一定會越來越大
小童也不多,老人佔近一半面積,冇乜前途的城市,打工的年青人比例高於全國水平,1房仲算易租,但2房以上相信有難度
總體而言投資大阪比較硬膠
東京人的壽命予料會縮短,早晚D人會轉移,咁大阪會唔會得益呢?用香港的風格說,由於東京人同大阪人之間互相稱呼為"東燦"同"大阪A",因此要將政治中心由東京移入大阪的可能性會低於移至名古屋



用同樣的原理看,福岡小童一般,但老人很少,人口一直增加,非常有前途
青少年比例處於極高水平,炮房有強勁的需求,正如味皇就買左買間炮房

其他城市就不上圖了,只大致說一說
廣島-人口增加,小童比例大,有前途,打工仔少,老人少,代表家庭客多,1房冇咁好租,2房好租http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BA%83%E5%B3%B6%E5%B8%82
岡山-同上http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82
札幌-人口增加,小童比例少,打工仔多,老人少,代表外來打工仔多,1房好租,2房唔掂http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%AD%E5%B9%8C%E5%B8%82
名古屋-同上http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%90%8D%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%B8%82
仙台-人口增加,小童一般,打工仔極多,老人少,1房2房都好租http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BB%99%E5%8F%B0%E5%B8%82
埼玉-人口增加,小童一般,大量中年老屎忽,老人少,中產一般唔肯住細樓,2房會好D租http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%95%E3%81%84%E3%81%9F%E3%81%BE%E5%B8%82
千葉-同上http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8D%83%E8%91%89%E5%B8%82
橫濱-同上http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A8%AA%E6%B5%9C%E5%B8%82
堺-埼玉弱化版http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A0%BA%E5%B8%82
川崎-人口快速增加,冇乜小童,極大量外來打工仔,冇乜老人,似乎是人生的中轉站,1房絕佳http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%9D%E5%B4%8E%E5%B8%82
相模原-川崎弱化版http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%9B%B8%E6%A8%A1%E5%8E%9F%E5%B8%82
新潟-人口減少,小童少打工仔少老人少,冇朝氣等死的城市,應該都有自住樓http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E6%BD%9F%E5%B8%82
静岡-同上http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%99%E5%B2%A1%E5%B8%82
濱松-人口減少,小童多,人但其他都少,代表本地人都外出打工,冇租務需求的城市http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B5%9C%E6%9D%BE%E5%B8%82
京都-人口停滯,冇小童同冇中年,但年青人超多,代表京都冇長工打,只有散工,加上老人算多,只適合養老http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%B8%82
神戶-人口增加,人口成份為全國平均水準,穩定,1房2房都好租,但加租不易http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A5%9E%E6%88%B8%E5%B8%82
熊本-人口增加,小童同青年多,中年同老人少,有前途,1房2房都好租http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%86%8A%E6%9C%AC%E5%B8%82
北九州-人口快速減少,年青人出城工作同交配,城市只走剩老人,雖然是旅遊熱點,但破落的地方遊客都看不到http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8C%97%E4%B9%9D%E5%B7%9E%E5%B8%82

就呢堆而言,城市具備收租的大環境,個人會咁排法
川崎>福岡>東京>仙台>熊本>相模原>名古屋>橫濱>廣島>岡山>神戶,其他的罷就了,即使說讀者問我買東京好唔好,你唔怕幅射地震咪BUY飽佢囉,我不贊成不反對,如果問我買大阪好唔好,過少少買神戶唔好過佢?
當然這是針對大環境而言,垃圾城市的市中心也有好目標,最近味皇偶然發現了更精密的數據,就留待下回分解了