同樓增值的技倆

由於圖片上傳有晤題,因此只能齋吹
同樓增值前,先要睇有冇得整,選樓時就要諗定,齋吹比較抽象,下面只能盡量講清楚少少,睇完有冇得整後就要評估效益
例如有層東華兩房殘裝,賣320萬,殘裝租5500,回報不足2厘1,如果用12萬豪裝舖地磚油牆整廚廁,租升至6800,投放的12萬回報13厘,如簡單用1萬蚊油下清潔下,租升至6000,果1萬的回報率6分,反過來說上面額外整多的11萬回報率是8.8厘,如果用50萬底蘊裝,租到7500,,多投入的38萬回報率只有2.2厘,因此比少少錢裝修是值得的,但太多就硬膠....話說回來,沒有可大幅加租的大環境下,以2.1厘買東華實在愚昧(文中的東華,香港樓可用溢出代替)
例如同上的殘一房,賣250萬租4000,可以改兩房或返新,每樣可加500,成本8萬以下,回報率有分半,但一房本質就是一房,改得再好整得再靚,都租貴唔過兩房,因此更以上的投放就免
同上的一房,如果本身唔算殘,租到4300,投入比一兩萬蚊化妝回報率不低,但加埋工期時間同租客住殘的話,為200的投資並不必要
如果不是租出,而是賣出考慮的話,用上面兩房為例,殘裝賣320,12萬豪裝賣330,但50萬裝一定賣不到370,裝修對樓價影響力相對較少,佢影響的是賣樓速度,如不是打算長期收租,投資裝修不一定能收回全部成本,僅僅化妝的程度效益就最大

同樓增值,無非就係提高質量同提高使用率兩種:
提高質量--提高採光,提高通風,隔音,美化牆身等
提高使用率--加房,改間隔,增加儲物空間
對於提高質量的方案,在選樓時要避免低層,樓望樓等,上月味皇險簽係系列中,睇左美副將近30年極殘中層唐中座,空氣算流通,但光線不足,三尖八角,要改善的話,要全拆大裝,可以改善採光,因為唔算太低都叫有太陽,將窗加大就可以,三尖八角可以用櫃遮
另睇左司打口的一間唐樓,有裝四正,佢低層後座,因此無光有臭味,這是死症冇得救,要改善的話可以用負負得正的方案,反正冇光,索性改裝為地下室風格(牆紙),完全成為地鼠租得仲好,臭就...地鼠都係臭的,不用介意
26年樓C,極殘激低層,廳全無光線,因此除全拆大修外,仲拆除部分房牆體,換成玻璃牆以透光線,裝隔音玻璃窗
對於提高使用率的方案,在選樓時要睇間隔,睇可唔可以間房,甚至開邊,同樣上月味皇險簽係系列中,果間美副將近30年極殘,雖三尖八角,不能間兩房,但兩邊有窗,因此可以極端的劏開成兩間150呎的套房,起碼租6000,潜力屋130萬咋...(當時味皇落訂後向老母提出AB改造方案,A方案開放式大改租4500,B租6000,而這是B方案...後來比人截胡)
樓C本身是兩房,但面積極細,因此縮小廚房面積并入廳中,因為廚房同廚所的面積對租值樓價影響不大,因此可縮則縮
自住樓兩房,黑廁在大門同其中一房之間,打算縮小廁所,開闢一條通道直達大門,房內另建一廁,成為獨立套房,可作將來分租之用(C馬超之心,爆房皆知)
工友平民大廈,400呎大頭想間3房,味皇建議佢兩房之間的牆拆一半,品字型做個閣樓,用衣櫃支撐,就可多住一人,將貨就價
方法各式各樣,總之第一要點在選樓,次要要點係限制預算的前提下功效最大化