割肉餵蚊,越秀定越瘦

越秀系停牌,據說123要將廣州IFC注入405,由於味皇持有405兼將來打算買更多,所以只講405

405的市值42億,123持股35.5%,兩間公司都是窮光蛋冇現金,因此交易只能通過換股完成,因為公眾持股量25%的限制,可以得出:

42/33.5%=新市值/75%

新市值=94億

新股市值=94-42=52億

如果發行價是4蚊,405將會發行13.2億股,攤薄56%

假設廣州IFC價錢為150億港幣,52億只能收購部分資產,若要全購將有98億資金缺口

當405打算盡力餵飽老母時,需借銀行大筆,現時405資產負債比率為31%,離法定上限45%有些差距,若估值師簽個名同佢升值1成,用盡限額可借12億港幣,廣州IFC價錢為150港幣,45%按揭68億,合共80億

總計405的能力範圍在132億,不可能全購除非再公開發新股集資幾十億

由於405是REIT,因此不用擔心佢唔派息,這也是REIT的特殊戰略意義,派息多少視乎IFC是否非有所值同比幾多銀行利息

現在405息率6厘幾,如果收購的IFC沒有6厘,派息就會減少,借貸80億,以美蘭的5.8厘水平計,利息支出4.6億,如150億收6厘租,減利息得4.4億(稅前),現在405的營業額為6.4億,攤薄後每股分派下降25%,收5厘租,減利息得2.9億,攤薄後每股分派下降35%,起碼要8厘先打平

同時由於405是REIT,其存在意義是向股東淨輸出,原則上冇理由問舊股東攞返轉頭,因此佢配售的可能性大於供股的可能,不過都係轉會期足球員成日講果句,一切都有可能

總結評價是--轉職,一轉職業變二轉職業,將來可以升級,代之是現在實力下降