前文提要,405的能力上限是132億,包括52億的新股同80億借貸,而今次收購作價134億,54.5億新股,24億無息換股優先股,55.5億貸款,金額同預測基本相信(味皇沒有內幕消息的),IFC估值150億,估足有突,5成首期,借5成上樓,作價是老母"親切"地按405的能力上限精確調整的,務求賣得清脆,吸得乾淨,收購完成後405可以去刮沙了
對現有股東來說,收購是沖擊性的,個人評價是"即時見鬼,往後升天",收購的副作用即時見效,派息減少,管理費增加,股東疑神疑鬼,現時派息為0.22,公司預告收購後派息將減少0.018,即8%,按此跌幅推算,IFC收緊約7厘租
24億無息換股優先股將在未來不知何時(2016年後?)轉換成股票,到時隨時會再額外攤薄2成
收購的益處則是製造了增長點,LV99,JOB50的一轉職業升級為LV1,JOB1的二轉職業(RO術語),實力下降比較明顯,但卻令己封頂的級數可以再次提升的空間,即是以降低實力為代價換取潛力提升的辦法
作為老母的123可以立即得到實益,而405卻看似成了ATM,但如果按不同的角度看,不同心態的股東得到的價值並不一樣
如果是已買等賣出的股東,收購損害了股價,是壞事
如果是已買等收息的股東,收購損害了股息,是壞事
如果是已買不賣出的股東,收購改善了物業組合的質量,是好事
如果是想買等賣出的股東,收購損害確定性,是壞事
如果是想買入收息的股東,收購降低了股價,是好事
因為大部分股東都是以將來賣出為最終目的的,而存心收息的股東亦因股息即時減少,所以評價負面,由於味皇剛好要進行為期25年的套息行動,因此成為有入冇出的特例而覺得冇問題,所以要留意今次味皇的立場不能代表大部分,人,卻同基金管理人及大股東的立場相近
越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上,405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈,在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事,如果越秀打算收購一些物業來提升盈利,很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈,而這很容易在股東會通過,那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?同樣是收購,如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以,反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行,道理上說不通,只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已
IFC在市場上具有獨特不可替代性,出租率低原因是佢剛剛入伙,隨著時間增加,IFC可以吸走其他商廈的租戶,而且單位數目多吸好耐都未必得滿,想升級有排升,反過來說,在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈,味皇一定投票反對
小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄,同時沒有供股的資格,肥水只落別人田不公平,但我們要留意REIT的定位,REIT的設計目的主要是派息比人開飯的,例如賣比老人家,例如賣比雷曼苦主,作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭,所以味皇先敢話配股的可能性大於供股,今次越秀的做法清楚表明自己作為REIT的定位,收開息的繼續有息收,唔駛倒貼,但即使表明心志都好,今次處理方法也有不妥,就是不公平了,原股東最起碼也應該有優先認股權,現在被排除在宴會之外,只益保險公司,實在是國企所為
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