領匯偽增長

領匯在風雨中上市,幾年間派息由11億增至16億,成長不錯,又加上基金入股,曝光率高(負面居多),而且股價一直升,因此大受市場歡迎

同期的其他房產信託都減左派息,而且上市之初玩下財技,盈利不見成長,加上後來股價一直跌,於是變成地底泥

大家都在香港地營業,如果要加租,照計大家都一樣可以加,其他房產信託由地產佬經營,而領匯最初只是由外行人經營,點計都冇理由領匯比其他更有效率

事實正是如此!領匯就是因為比其他更冇效率,所以先會升到嘭嘭聲

原理很簡單,假設市場上有領匯同某房產信託兩間公司,領匯的店舖以市價1/5的租金出租,而某則以市價出租,每年市價升10%,之後遇上金融海嘯跌30%,當最初的市價為100計:

         第一年         第二年         第三年         第四年

領匯     25                 50                100               85

某       100               110                121               85

要留意某的是市價出租,領匯要第四年先至升到市價,雖然之前年年租金收入升1倍,但這只不過是實行拉人封舖去轉租的過程

想一想領匯就是因為之前的租金出奇地低,先可以大幅加租,當領匯用掘頭掃把將老人家攆清光後,加租的空間也不復存在

領匯比老人不好的回憶,亦會比年輕人不好的回憶