1668華南城

REAL BLOG邊貼圖唔方便,所以搵BLOGGER暗渡陳倉

直接上圖(地名是搞爛GAG的,唔好認真)

長安

壯哉大長安,地皮有1000萬平,好似唔駛錢咁,但只準起1750萬平,地積比低,因此好多會做倉庫半地攤空地之類的,起好119萬,起緊46萬,位置偏偏地,近幾年都唔會旺,多數係死城,不過做貨倉都OK,因為周圍遠少少有較多人住,或者舖位賣得出一D,估計租就唔好租了

發展較為積極

壽春

離合肥市區比較偏下,睇怕係死城,做倉庫就得,地皮1000萬只可起1200萬,起好103萬,起緊174萬,好落力發展,唔知會唔會爛係手,今年會起好49萬

柴桑

南昌地盤面積疑似281萬平,地皮730萬平,起好154萬,當中60萬係旁邊的住宅,由於近車站住宅特好賣,但賣完就冇貨,而現時起黎的似乎全部係商場,由於近住宅,應該賣得出,放租都租到

地皮大地盤細,可能有較多的地方準備做倉庫,半地攤同空地,而功能重覆的建築應該唔會再有,因此之後再起的較易賣唔出

位置算比較好的,存貨拖長時間都可以消化到,現家只有20萬平地盤平開工,消極發展

陳留

鄭州又唔係軍事禁區,居然冇衛星地圖,睇怕又有乜國家機密

位置睇落偏偏地,但旁邊超多樓,而樓宇風格相同,估計是單一發展商,由於數量太大密集恐懼,唔通係傳說中的鬼城?

地皮700萬可建1200萬,起好207萬全部係商場,唔知幫襯的是人是鬼了,起緊164萬,好落力發展緊,今年會起好34萬

江州

重慶呢個坑爹呀,山卡啦咁遠

地皮630萬可建1350萬,意外地積比高,可能只係山區平地有限,起好73萬,起緊40萬今年會全部完工,可能起好之後再唔起住,0投放

南蠻

深圳地盤面積264萬平,起剩中間同對面馬路老鼠指住的少少位置共60萬平,今年會起好30萬,留返30萬下年,潛力就快搾乾

大深圳的貨必定即刻高價售清,因此最多1年貨仔

以其地盤形狀同陰影長度來看,較高機會是樓層稍高的商場

交趾

南寧的位置唔算太差,地皮183萬建築面積488萬,地積比2倍半,因此主要係中高層建築,所以只是打著物流幌子的樓盤,起好117萬,現家起緊77萬,其中22萬今年入帳

住宅肯定好賣,商場應該賣得出租得出,有冇人行就一件事,積極發展

女真

比較山卡拉,除非特登,唔係一般都唔會有人去,睇怕都係做倉庫果類居多

哈爾濱叫就叫省會,但地皮1000萬可起1200萬比西安仲低,現家起緊的地盤似係起樓,唔知賣唔賣得出,起好80萬平,起緊129萬平,D樓起好賣最多賣一波貨仔,之後的面積再起都似乎冇乜收益

例如上面係南昌,下面係南寧,大約一半地積比係安排黎起樓的,估計其他有機會比較旺的都係類似的安排

總計上年下半年有200萬內的起好,仲有手上的存貨,唔知賣唔賣得出,上半年為止起好的有1050萬,現家有550萬仲起緊

賣樓果D隨機性大就費事予測了,味皇認為華南城最大的好處,唔係賣樓唔係開舖唔係收租,而係收管理費,因為無論條友接華南城的火棒定係做華南城的租客,都要交管理費比華南城,而且係按有加冇減機制收取的,話知你有冇生意,唔交管理費就叫風水師,拳法家同X社會黎教訓你,話唔定仲可以玩強拍添,賣唔出租唔出華南城最多係蝕D電費,但一有水魚上門就可以吸住唔放,因為入手容易就甩手難,你放盤華南城D1手盤頂都頂死你,甩手難難於上青天

當每平方只是淨賺管理費1蚊,1250萬平每年可賺1.5億,起得多賺得多,一個舖位應該唔止收幾百蚊管理費掛?上半年管理費收入8800萬,好多物業係中途起好未完全入帳的,下半年倍增完全唔出奇,最重要的還是有加冇減機制

收租3億幾,同樣好多中途起好未完全入帳,有機會倍增,倉庫的6000幾萬又係,網站又5000萬,呢D都係常規收入

由於賣左唔少樓而又真係有人入住,所以購物中心做到落去,上半年賺6000萬又係中途入帳,下半年應該會多D

唔成長齋做個全年入帳,可能常規收入超過15億

於是賣樓果D就是但佢了,反正地皮0成本咁滯,地皮一兩百收返黎起好成6000賣返出去,玩曬啦

2014年利息支出永隆度標14億,表面上銀行利息支出只有一兩億,但因為華南城有大量優先股,果D股息都係利息支出,但現家常規收入增加左總算叫做收支平衡,咁以後賣樓賺的就可以入庫了,財政由今年開始改善,可以降低貸款利率,亦有能力續回優先股,現時利率6.8%左右,若每年降1厘降兩年可以慳唔少,簡單而言華南城的財務狀況會在今年逆轉

有約45億的港幣/美元貸款,如果人仔跌1成,華南城蝕4.5億,同時收入亦會跌1成,前後加埋就要盈警了

因此味皇不認為華南城維持到派息,若派到9仙都已經相當不錯了

華南城的淨值3.1,雖然人仔貶值係重擊,但財政改善應該令佢的資產更為實心,而且佢地皮入帳的價錢...PB唔識計,知道方向就係了

假設遲下常規淨收入有15億(當然唔會咁快有),股數80億即每股賺0.19,由於高額的利息支出而拉埋變0,但每年佢通過賣樓同減息下還到30億咁,利息支出幾年就會半減(如果用筆錢黎發展就不是好選擇),假如最終賺0.1,以存在有加冇減機制的服務業黎計?PE15值1.5,當提前兩年買計1蚊好了,賣樓的部分就淨賺了,賣樓每股賺0.2計PE5好了,都值1蚊,加埋就2蚊,味皇想呢個估值應該已估低了不少

如果派到0.14,5厘值2.8,派9仙都值1.8

不過呢,華南城D地皮的收購價,相信用了不少中國特色的商業手法,今晚打老虎下,華南城的老闆可能也是被消失的高危人士,咁華南城一比人CALL LOAN就到我地D股票被消失