REIT業績

808泓富產業信託
單位分派增9.5%,現價2.57派0.0815,乘2就是6.4厘
物業標價96億,租金2億,2.1厘都冇,只計毛利果1.6億只有1.6厘(半年,下同)
28億貸款,利息支出3000萬,利息1厘多D
如果市價租值是2.4厘,808的物業高估左12億,物業得84億的話,負債比率就超過35%,如果可借多10%,808都係剩返10億8億貸款額可作收購
假設租金升5-10%,下年租金為2.1-2.2億,毛利1.7-1.8億
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加1400萬
如果加租不加息,下年可以收7厘,如果加租又加息,就得個桔

2778冠君產業信託
單位分派增4.4%,但下半年自稱會跌,當全年冇升跌,現價3.54,派5.9厘
物業標價612億,租金12億,2厘都冇,只計毛利果9億只有1.5厘
145億貸款,利息支出1.6億,利息1厘1多D
同樣標準,2778的物業高估左107億,物業得505億的話,負債比率29%,如果可借多16%,可以有80億貸款額可作收購,佢現時回報率低,因此有動機去收購改善
假設租金升5-10%,下年租金為12-13億,毛利10億,但由於朗豪坊加租情況理想,應該有得加多
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加7000萬
如果加租不加息,下年可以收6厘半,如果加租又加息,就得個金桔

778置富產業信託
單位分派增16%,現價7.33派0.2088,乘2就是5.7厘
物業標價309億,租金8億,2.6厘,只計毛利果6億亦有1.9厘
98億貸款,利息支出1.3億,利息1厘3多D
778的物業看不出有那裡高估,負債比率32%,如果可借多13%,可以有40億貸款額可作收購,實際上佢可以再估高佢以借更多
假設租金升10-20%,下年租金為8.8-9.6億,毛利6.6-7.2億.如果賣左百佳就可以狂加租
假設貸款利息升0.5厘,利息支出增加5000萬
無論下年加唔加息,778的派息都會增加,如果增派15%,就有6.6厘

405越秀房產信託
單位分派增15.5%,現價4.01派0.1464,乘2就是7.3厘
物業標價230億,租金7.5億,3.3厘,只計毛利果4.6億只有2厘
77億貸款,利息支出2.2億,利息2.9厘
405的物業估值算合理,負債比率33%,但利息高回報低,借果77億黎買蝕0.9厘的資產,正常唔會再收購
77億蝕0.9%即是每年蝕6900萬,因此這收購非常硬膠,要達至收支平衡,回報率由2%升到2.9%需要租金升45%至10.8億,如果利息下降,要求就可以低D
今期母公司貼6600萬
由於母公司收購左廖創興,不但多個好租客,亦有個好債主,預期405的租金上升,利息支出下降
假設租金升8-15%,下年租金為8.1-8.6億,毛利4.9-5.3億
假設貸款利息降0.3厘,利息支出減2300萬
毛利果4.6億,派3.2億,補貼0.7億,補貼仲剩億幾,下年估計毛利4.9-5.3億加2300萬,當5.3億,派3.7億,貼4600萬
去到2016年,佢應該唔再貼,就算租金升左,派息也不會增加,因此2016年估計派3.7億,因此這下年8.4厘,下下年冇補貼派8.4厘,之後東塔落成,開始冇運行
IFC出租率上升,但那是自己打自己,佢把旗下其他寫字樓的客吸過去而已,等於抽屁股的肥油去隆胸一樣,嗨,你的胸部腫麼長得像屁股一樣?
如果租金升幅比預期高,就會多過8.4厘,但下年之後停係度呢點唔會變

1426春泉產業信託
單位分派增???%,現價3.67派0.139,乘2就是7.6厘
物業標價13.7億,租金4000萬,2.9厘,只計毛利果3000萬有2.2厘
4.6億貸款,利息支出1900萬,利息4.1厘
1426的物業估值算合理,負債比率34%,如果可借多11%,得返有1.5億貸款額可作收購,由於棟野第3座未劃入春泉,因此可能逐層買
租金肯定勁升的,貸款利率唔會增加,但不一定會減,利息支出佔盈利極大比例,利率變化對1426有重大影響
最近人行好像想減息
早前已講過,1426加租加得快,但有個既定上限,也許能提早一年到頂,下年估計超9厘

87001匯賢產業信託
單位分派增5.7%,現價3.45(人民幣)派0.1271,乘2就是7.4厘
物業標價372億,租金13.8億,3.7厘,只計毛利果9.4億有2.5厘
39億貸款,利息支出4800萬,利息1.2厘
物業估值低得不太尋常,相信同經營年限有關,負債比率可以當沒有,要借100億並不難,利息另計
有5.6億租金來自商場,5億來自寫字樓,酒店等3.1億,由於商業部分加租而酒店部分衰退,因此現時酒店佔的比例比上年低得多
假設酒店進一衰退20%,租金跌6000萬,而商業部分加租10%,租金增1.1億,總體租金也會上升,反過來,酒店就算反底升20%,現時的貢獻也不大
酒店入住率奇低,估值不會高,商業部分租10.7億,以1426同405的平均值3.1厘計,商場同寫字樓值345億,酒店只賣剩下的28億
利率影響不大,因為借得少
派息多數會持續增加,下年估計7.8-8.2厘

1275開元餐飲信託
由於收購了一酒店,房租收入今年大於餐飲收入於是改名為開元產業信託...
單位分派增???%,現價3.41,派0.1455,乘2就是8.5厘,但不計大股東放棄的部分,只派0.12,即得7厘
物業標價42億,租金1.2億,2.9厘,雖說是建築成本以下,但租金提升酒店先會升返值
12億貸款,利息支出4400萬,利息3.7厘
借貸比率29%,但比起再借黎收購,叫佢還錢的回報仲高
近年的收入會以合約打底的形式計算,因此衰退都唔關佢事,成長暫時應該冇
入住率是令人絕望的50%,投機的話請多利用酒店同業發布業績的時間差

1270朗廷
單位分派增???%,現價3.65派0.146,乘2就是8厘,但不計大股東放棄的部分,只派0.135,即得7.4厘
物業標價167億,租金3.7億,2.2厘
67億貸款,利息支出6500萬,利息1厘
如果市價租值是2.4厘,1270的物業高估左14億,物業得153億的話,負債比率就44%,無力收購
租金升10%是3700萬,但加息0.5厘就唔見3300萬,實際上加租未必有咁易
如果加租不加息,下年可以收8.1厘,如果加租又加息,就得個桔
自由行有D炆水

1881富豪
單位分派增10.4%,現價2.24派0.74,乘2就是6.6厘,而以上期的0.83計,乘2是7.4厘,平均7厘左右
物業標價227億,租金4.7億,2.1厘
65億貸款,利息支出1億,利息1厘半
如果市價租值是2.4厘,1881的物業高估左31億,物業得196億的話,負債比率就33%,可借12%就是24億,最多買多間細酒店
租金升10%是4700萬,但加息0.5厘就唔見3200萬,加租未必有咁易但利息的影響相對細D
如果加租不加息,下年可以收7.7厘,如果加租又加息,就得個桔
今年租金多到咁多,冇比飯民害死,味皇覺得相當意外

總結:
778>808>2778
1426>405=87001
1275規格外
1270=1881