日本買樓攻略(14)

同樣使用之前個網的數字,今次結合YAHOO地圖做了個勞作
之前的攻略是以交通來選擇分區的,現在使用地價來選擇分區

地價可以反映出該區的商業活動密集中程度,如果地價極高,代表該城市吸引客流的力量強,商品豐富,不但消費者多,打工的人也多,發展機會大,作為包租公,在地價貴的地方的出租樓會更易租出

由於日本樓的特殊性,無論在那個地方,如果租金一樣的話,樓價也差不多,即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000,在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000,那麼售價皆是300萬左右,於是買入位於高地價的樓會更著數,味皇當時買樓時,有三間樓比我揀,一間位於香椎23平方的25年樓,另一間是位於天神的18平方35年樓,租金一樣而且都是賣310萬,味皇選了天神的舊樓,因為離日本人打工的地點更近,最近搵到呢個網先知道,兩間所處的地價相差4倍以上

對於買入高地價的樓,對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響,但如果層樓老舊重建或賣地,多少也有著數,甚至極端地因地震倒塌而變回爛地,高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失,另一方面,高地價的樓門口放置幾部汽水機,營業額可以支付不少管理費

經紀向我推介的第一間樓,即是上面的第三間,是位於今泉30年的21平方,由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成,賣320萬只收租30000沒有肉食,所以當時沒有考慮,後來才知道該處地價近百萬,暗嘆走寶





天神商業街每平方米地價578萬円,博多站232萬,能買在附近當然最好,如果人口增長商圈擴大,價值就會水漲船高
其他地價數十萬的,就代表有街舖,為商住兩用的地域,買在那兒也是好事,至於地價只是十萬的,就是純淨的住宅區,在住宅區買入一間收租樓,也能租得出,但卻沒有任何賣點

以交通路線分析,香椎和箱崎也是好選擇,但以地價角度來說,天神核心的地價是這裡的70倍,繁榮程度有天壤之別,至少土地用途很多都不具商用成份而且地積比低,,香椎是郊區,箱崎是工業區,皆不是商業用途為主,地價都不高,因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的,客源有保證,收租的角度是無問題,但以地價的角度就不適當,所以買返市中心冇咁煩,反過來說,這區域很適合買地起木屋收租,如果考慮的是將來而非即期,這區較有投機價值,特別是香椎會建新市鎮,而本身交通配套不錯,有充足的想像空間去炒慨念

另外,有少部分樓是建在租地上的,樓價會更低,如果是租地就不需要考慮地價,直接以租金作取向就好

實際上地價反映的是商業價值,比起樓宇,買商舖的話本篇的內容相信幫助會更大

其他城市中最貴的地皮記錄,大阪740,名古屋560,橫濱530,京都321,神戶296,川崎250,札幌237,仙台210,埼玉209,廣島192,千葉162,鹿兒島102,長崎96,松山76,那霸72,而最高記錄是東京的銀座--2700